TRIBUNALE DI CHIETI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO. Nella Procedura di Espropriazione Immobiliare n. 109/11 R.G.E. Premessa

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1 1 TRIBUNALE DI CHIETI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Nella Procedura di Espropriazione Immobiliare n. 109/11 R.G.E. Promossa da: Serfina Banca S.p.A., Contro : G.E. : Dott. Nicola VALLETTA C.T.U.: Geom. Giuseppe D INGIULLO Premessa Io sottoscritto Geom. Giuseppe D Ingiullo, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Chieti al n ed in quello dei Consulenti Tecnici dell intestato Tribunale, ho ricevuto dal G.E. incarico di C.T.U. nella Procedura di Espropriazione Immobiliare indicata in epigrafe. In virtù di tale incarico, in data ho prestato giuramento secondo la formula di rito presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del suddetto Tribunale dove, dinanzi al Cancelliere designato, mi sono impegnato di rispondere, con relazione scritta, ai seguenti quesiti: - prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell art. 567, 2 comma, c.p.c., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei; - identifichi e descriva il bene pignorato con i confini ed i dati catastali e l indicazione dell atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento;

2 2 - indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; - ricostruisca, attraverso la documentazione di cui all art. 567, secondo comma c.p.c., le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata; - in caso di immobili non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l U.T.E. e specifichi l esistenza di tale condizione in calce alla descrizione dell immobile per l avviso d asta; - accerti la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; - in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della L. n. 47/85 e successive norme; - accerti la situazione di possesso, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza dei contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento;

3 3 - accerti l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico; - accerti l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; - determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro; - dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d asta; - descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l emanando decreto di trasferimento; - riferisca il tutto con relazione scritta, anche su supporto informatico (compact disk), corredata dei relativi elaborati (disegni, eventuali foto, descrizione di avviso d asta e questionario riassuntivo dei dati essenziali). In esecuzione dell incarico ricevuto ho comunicato, con avviso A.R. inviato al legale del creditore procedente e con avvisi, sempre A.R., inviati ai due

4 4 esecutati, l inizio delle operazioni peritali fissate per il giorno , alle ore 15.30, presso l immobile oggetto di esecuzione. Nessuno era presente al suddetto sopralluogo e tanto meno gli esecutati. In virtù di tale assenza ripetevo il sopralluogo in data , alle ore 15.30, sempre presso l immobile oggetto di esecuzione in cui dimoravano alcuni studenti universitari che mi hanno consentito l accesso all interno dell unità immobiliare e lo svolgimento delle operazioni di ricognizione attraverso misurazioni ed accertamenti vari. Sulla base di quanto accertato e rilevato nel suddetto sopralluogo, sono nella condizione di poter redigere la presente perizia corredata, per maggiore chiarezza ed organicità, dell allegata documentazione grafica. Esito degli accertamenti L esame preliminare, effettuato presso la Cancelleria, ha evidenziato la assoluta completezza della documentazione ipocatastale prodotta essendo, la stessa, composta di certificati ipotecari e visure catastali storiche nonché di estratto di mappa. Gli immobili oggetto di stima consistono: - a) appartamento ubicato al primo piano del fabbricato sito in Chieti alla Via Papa Giovanni XXIII composto di ingresso disimpegno, cucina con retro, sala da pranzo, due camere da letto e servizio oltre balcone il tutto riportato in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 36, particella n sub 1, Categ. A/3, Cl. 3, vani 5,5, Rendita 553,90.

5 5 - b) piccolo relitto di Fabbricato Urbano da accertare della consistenza di are 0,15 sito in Chieti alla Via Dei Vestini snc, riportato in Catasto al foglio di mappa n. 17, particella n. 4731, FU da accertare senza reddito; - c) area urbana della consistenza di are 0,40 sita in Chieti alla Via Dei Vestini snc, riportata in Catasto al foglio di mappa n. 17, particella n. 1013, Area Urbana senza reddito. I suddetti dati catastali corrispondono con quelli riportati nell atto di pignoramento e si conferma, per i predetti immobili, la loro appartenenza ai soggetti esecutati nei diritti pignorati in virtù degli atti traslativi che verranno di seguito indicati. L esame della documentazione ipocatastale, acquisita nel fascicolo della Procedura, ha evidenziato i seguenti trasferimenti nel ventennio antecedente all atto di pignoramento: - l unità immobiliare, riportata in Catasto Urbano al foglio di mappa n. 36 particella n sub 1, è pervenuta agli esecutati in virtù di Successione Testamentaria in morte di, Reg.ta a Chieti il al n. 35, Vol. 992; - prima di tale successione, l immobile era pervenuto alla de cuius con atto antecedente il ventennio alla data di trascrizione del pignoramento; - infine per il suddetto immobile si registra, tra i certificati ipotecari esaminati, un preliminare di vendita con firma autenticata per notar del , Rep. n /37802 trascritto il 24-

6 al R.P. n a favore di e contro gli esecutati ); - il relitto di Fabbricato Urbano da accertare, della consistenza di are 0.15, è pervenuto all esecutato con atto di permuta per notar dell , Rep. n , Reg.to a Chieti l al n. 1 ed ivi trascritto l al R.P. n ; - prima di tale atto il relitto di F.U. da accertare era pervenuto al permutante con atto antecedente il ventennio alla data di trascrizione del pignoramento; - l area urbana della consistenza di are 0.40 è pervenuta all esecutata, nella quota di proprietà di 1/36, in virtù di Denuncia di Successione presentata in morte di, Reg.ta a Chieti il al n. 50, Vol. 783; - prima di tale successione l area urbana era pervenuta al de cuius con atto antecedente il ventennio alla data di trascrizione del pignoramento. Con gli atti sopra citati, si conferma la continuità storica nel ventennio antecedente alla data di pignoramento. Ai fini urbanistici è stato accertato che il fabbricato, di cui fa parte l unità oggetto di esecuzione, è stato costruito in data antecedente l anno 1967 e precisamente con Autorizzazione rilasciata dall Ufficio Tecnico di Chieti in data prot. n. 362 (Verb. n. 59/57) e classificata, nell archivio storico dello stesso comune di Chieti, con Verb. n. 61/57. Inoltre l immobile risulta sprovvisto del certificato di agibilità.

7 7 Non si sono registrati sull immobile vincoli di carattere storico e/o paesaggistico mentre da informazioni assunte presso l Amministratore pro-tempore del condominio, nella persona del, confermo una pendenza condominiale a carico degli esecutati riferita all attualità di. 550,80 (v. estratto allegato). Infine dal sopralluogo è stato accertato che l unità immobiliare in esame risulta occupata in via transitoria da studenti universitari che, secondo le loro dichiarazioni, vi dimorano senza alcun contratto di locazione. In base alle loro destinazioni e caratteristiche funzionali, gli immobili oggetto di esecuzione sono stati divisi in tre lotti dei quali fornisco le relative descrizioni: Lotto n. 1) Consiste nell appartamento ubicato al primo piano fuori terra (quarto piano a partire dal sottostrada) del fabbricato sito in Chieti alla Via Papa Giovanni XXIII n. 25 posto a confine con: vano scala condominiale, propr., distacco da Via Papa Giovanni XXIII e distacco da altri fabbricati salvo altri e più recenti confini. In Catasto Urbano l appartamento è riportato al foglio di mappa n. 36, particella n sub 1, Categ. A/3, Cl. 3, vani 5,5, Rendita 553,90. Ripartito internamente secondo lo schema dell allegato disegno, l appartamento comprende: ingresso - disimpegno, cucina con retro, pranzo soggiorno, due camere da letto e servizio per una superficie complessiva di circa mq. 80 oltre balcone con affaccio dal locale cucina di circa mq. 6. In uno stato di conservazione e manutenzione malandato, l abitazione presenta rifiniture interne di qualità scadente composte prevalentemente da:

8 8 - pavimenti con piastrelle in marmette di cemento e scaglie di marmo; - pareti e soffitte intonacate a civile e tinteggiate a tempera e con tinta lavabile; sono rivestite con piastrelle in ceramica le pareti del servizio; - infissi esterni in legno di abete verniciati bianco e tapparelle in legno ; - infissi interni in legno con portoncino d ingresso sempre in legno; - sanitari in porcellana e rubinetteria di tipo corrente in acciaio inox; - impianto elettrico sottotraccia di civile abitazione; - impianto di riscaldamento di tipo autonomo con caldaia murale Vaillant e radiatori in ghisa; - balconi con piastrelle in gres, parapetto in muratura con sovrastante ringhiera. Lotto n. 2) Consiste nel piccolo relitto di Fabbricato Urbano da accertare sito in Chieti alla Via Dei Vestini snc posto a confine con proprietà a più lati salvo altri e più recenti confini. In Catasto Terreni il relitto di Fabbricato Urbano è riportato al foglio di mappa n. 17, particella n. 4731, F.U. da accertare senza reddito. Si tratta di una modesta ed insignificante area ubicata all interno di una zona edificata e classificata, secondo il vigente PRG, in sottozona semiestensiva di completamento con un indice fondiario di 1mc/mq. L area, nonostante la destinazione urbanistica favorevole, non possiede requisiti (sia tecnici che fisici) adeguati a garantire una sua regolare edificazione tanto da rivestire, esclusivamente, la funzione di corte annessa ai fabbricati circostanti. Lotto n. 3)

9 9 Area urbana della consistenza di are 0.40 sita in Chieti alla Via Dei Vestini snc posta a confine con: propr. salvo altri e più recenti confini. In Catasto Terreni l area è riportata al foglio di mappa n. 17, particella n. 1013, Area Urbana senza reddito. Anche in questo caso, come per il lotto n. 2, si tratta di una insignificante area collocata all interno di una zona edificata classificata, sempre secondo il vigente PRG, in sottozona semiestensiva con un indice fondiario di 1mc/mq. Ancora una volta, nonostante la destinazione urbanistica favorevole, si ribadisce quanto già affermato per il lotto n. 2 ovvero la mancanza di requisiti (sia tecnici che fisici) adeguati a garantire la edificazione dell area la cui funzione principale rimane quella di corte annessa ai fabbricati circostanti. Per la determinazione del valore, il problema estimativo dei beni in esame si configura nella corretta scelta del parametro che, data la specifica natura e collocazione, trova corrispondenza al più probabile valore di mercato adeguato, per confronto e raffronto, a beni similari aventi le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche a quello in esame, i cui prezzi sono noti nell ambito del mercato locale secondo un calmiere, più o meno stabilizzato dalla contingenza dei luoghi e dalla domanda e l offerta. Va quindi esclusa ogni ulteriore ricerca attraverso altri parametri quali: quello analitico o a sito e cementi che sono inadeguati per la continua fluttuazione dei prezzi e la instabilità del mercato con risultati finali paradossali e quindi, non in linea con la realtà economica dei luoghi.

10 10 Conoscenze personali, maturate attraverso ricerche di mercato svolte per la stima di beni simili a quelli in esame, nonché la consultazione di tabelle pubblicate dall OMI (che si allegano alla presente perizia) confermano, per il Lotto n. 1, costituito da appartamento ad uso residenziale, valori per unità di superficie compresi tra un minimo di 1200/mq. ed un massimo di 1800/mq. Tra i suddetti valori, attese le qualità scadenti dell immobile, il suo cattivo stato di conservazione, ritengo opportuno applicare il valore minimo pari ad 1200/mq. Per i lotti n. 2-3, costituiti da due aree di modesta entità, il mercato immobiliare di riferimento è quello determinato da terreni edificatori aventi la stessa destinazione urbanistica ed ubicati in zone limitrofe a quelli in esame. Per questi immobili, dotati di un potenziale edificatorio adeguato, i valori per unità di superficie oscillano tra 75 ed 80/mq. Volendo adeguare i suddetti valori alle caratteristiche dei lotti in esame, si può ritenere congruo un prezzo per unità di superficie di 30/mq. che verrà moltiplicato per le loro rispettive consistenze determinandone i relativi valori complessivi: Lotto n. 1) - superficie residenziale : mq. 80 x 1 = mq. 80,00 - balconi: mq. 6 x 0,25 = mq. 1,5 0 Totale mq. 81,50 x 1200 = che si arrotonda ad Lotto n. 2) - Relitto di Fabbricato da Accertare : mq. 15 x 30/mq. = 450

11 11 che ridotto alla nuda proprietà dell esecutato diventa di 405. Lotto n. 3) - Area Urbana : mq. 40 x 30/mq. = 1200 che ridotto alla quota indivisa di 1/36 dell esecutata diventa di 33 FORMAZIONE DEI LOTTI PER AVVISO D ASTA Lotto n. 1) Piena proprietà dell appartamento ubicato al primo piano fuori terra (quarto piano a partire dal sottostrada) del fabbricato sito in Chieti alla Via Papa Giovanni XXIII n. 25 composto di: ingresso - disimpegno, cucina con retro, pranzo soggiorno, due camere da letto e servizio per una superficie complessiva di circa mq. 80 oltre piccolo balcone di circa mq. 6 il tutto posto a confine con: propr., distacco da Via Papa Giovanni XXIII, e distacco da altri fabbricati salvo altri e più recenti confini. In Catasto Urbano l appartamento è riportato al foglio di mappa n. 36, particella n sub 1, Categ. A/3, Cl. 3, vani 5,5, Rendita 553,90. (Prezzo a base d asta ) (Diconsieuronovantottomila/00) Lotto n. 2 Diritti di nuda proprietà del piccolo relitto di Fabbricato Urbano da accertare di are 0,15 sito in Chieti alla Via Dei Vestini snc posto a confine con: proprietà a più lati salvo altri e più recenti confini. In Catasto Terreni il piccolo relitto di Fabbricato Urbano è riportato al foglio di mappa n. 17, particella n. 4731, F.U. da accertare senza Reddito di are 0,15. (Prezzo a base d asta 405)

12 12 (Diconsieuroquattrocentocinque/00) Lotto n. 3) Diritti di piena proprietà pari ad 1/36 di un area urbana di are 0,40 sita in Chieti alla Via Dei Vestini snc posta a confine con: propr. salvo altri e più recenti confini. In Catasto Terreni l area è riportata al foglio di mappa n. 17, particella n. 1013, Area Urbana senza reddito di are 0,40 (Prezzo a base d asta 33) (Diconsieurotrentatre/00) Gli accertamenti effettuati presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Chieti, non hanno evidenziato altre formalità a carico degli esecutati oltre a quelle prodotte agli atti della procedura e che vengono qui di seguito riepilogate: - Ipoteca Legale di ,22 di cui ,11 per sorte capitale emessa con atto del , Rep. n /100; iscritta a Chieti il al R.P. n a favore di e contro ; - Ipoteca Legale di 8.936,46 di cui 4.468,23 per sorte capitale emessa con atto del , Rep. n /1; iscritta a Chieti il al R.P. n a favore di e contro ; - Verbale di Pignoramento Immobiliare del Tribunale di Chieti Rep. n. 846 del , trascritto a Chieti l al R.P. n a favore di e contro ;

13 13 - Ipoteca Giudiziale per Decreto Ingiuntivo di di cui per sorte capitale emessa con atto del Tribunale di Chieti Rep. n del ; iscritta a Chieti il al R.P. n. 727 a favore di con sede in Chieti e contro ; - Ipoteca Giudiziale per Decreto Ingiuntivo di di cui ,79 per sorte capitale emessa con atto del Tribunale di Chieti del Rep. n. 2178; iscritta a Chieti il al R.P. n. 728 a favore di e contro ; - Verbale di Pignoramento Immobiliare del Tribunale di Chieti, Rep. n. 563 dell ; trascritto a Chieti il al R.P. n a favore di e contro ; Tanto riferisco in evasione dell incarico ricevuto Chieti lì, IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO (Geom. Giuseppe D INGIULLO) Allegati: - Visure Catastali; - Visure ipotecarie aggiornate all attualità; - Copia preliminare di vendita con firma autenticata; - Estratto conto condominiale a carico esecutati - Tabelle O.M.I.; - Stralcio Catastale Lotto n. 1 scala 1:2000;

14 14 - Planimetria Lotto n. 1 scala 1:100; - Stralcio Catastale Lotto n. 2 scala 1:2000; - Stralcio Catastale Lotto n. 3 scala 1:2000.