TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI. Giudice dell esecuzione: Dott. Nicola Valletta CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI CHIETI Procedimento di espropriazione immobiliare n. (78/2010) R.G.E. promosso dal Condominio LEONELLI contro OMISSIS. Giudice dell esecuzione: Dott. Nicola Valletta CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Il sottoscritto geom. Luigi Diodato, iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Chieti e a quello dei C.T.U. presso il Tribunale della stessa città, riceveva il 4/03/2011 incarico dal Sig. Giudice Dott. Nicola Valletta di rispondere con relazione ai seguenti quesiti formulati nel provvedimento di nomina: - Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell art.567, 2 comma, c.p.c, segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei; - identifichi e descriva il bene pignorato con i confini ed i dati catastali e l indicazione dell atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; - indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; - ricostruisca, attraverso la documentazione di cui dell art.567, secondo comma, c.p.c., le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio precedente alla data di trascrizione dell atto di 1

2 pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo e precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata; - in caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l U.T.E. e specifichi l esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposto per l avviso all asta; - accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; - in caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della L. 47/85 e successive norme; - accerti la situazione di possesso, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento; - accerti l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 2

3 - accerti l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; - determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro; - dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo d asta; - descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l emanando decreto di trasferimento; - riferisca il tutto con una relazione scritta, anche su supporto informatico( floppy-disk). Corredato dei relativi elaborati (disegni, eventuali foto, descrizione per avviso d asta e questionario riassuntivo dei dati essenziali). - verifichi le certificazioni ex art.6 D. Lvo 311/06. Premessa Al fine di dar esito all incarico affidato, previo avvisi raccomandati inviate alle parti come in atti costituiti, in data 31/03/2011 alle ore 9,30 il sottoscritto si è recato in Via Tugli n.11 di Ortona presso l immobile oggetto della procedura epigrafata. Non è stato possibile accedere all appartamento anche dopo ripetute segnalazioni sia al citofono che al campanello d ingresso. Due 3

4 giorni prima, in data 29/03/11, l esecutata OMISSIS aveva spedito al sottoscritto un telegramma che si allega alla presente (v.allegato n.1), in cui dichiarava di non presenziare non essendo l immobile di loro proprietà (OMISSIS). Il Sig. Di Campli Antonio, avvocato non costituito, presente nel sopralluogo, informato dalla OMISSIS, ha confermato quanto comunicato nel telegramma (v. verbale allegato n.2). L Avv. Federica Zulli, quale legale della parte creditrice, ha contestato successivamente quanto dichiarato dalla OMISSIS nel telegramma. Pertanto il sottoscritto si è recato, unitamente al fabbro Marco Verrocchio, nuovamente il 28/04/2011 ore 10,00 sui luoghi di causa, previo avvisi alle parti e comunicazione alla Legione Carabinieri di Ortona del 15/04/2011. Sul posto erano presenti il Sig. Antonio Di Campli avvocato non costituito, l Avv. Federica Zulli rappresentante legale del Condominio Leonelli e il fabbro Marco Verrocchio. La Sig.ra OMISSIS, abitante dell appartamento in questione, ha aperto il portone d ingresso ed ha consentito al sottoscritto di effettuare il sopralluogo dell immobile. Sono state effettuate varie misurazioni, realizzate delle fotografie ed elementi utili per la redazione della stima (v. verbale allegato n.3). L Avv. Federica Zulli e la sig. ra OMISSIS hanno consegnato al sottoscritto rispettivamente l originale della relazione notarile ventennale redatta dal Notaio Borrelli e la richiesta di variazione dell intestazione dell immobile effettuata all Agenzia del Territorio di Chieti che si allegano alla presente (v.allegati n.4-5). 4

5 Sono state esperite anche indagini e richieste di documentazione presso gli Uffici pubblici competenti al fine di ricavare tutti gli elementi necessari per l espletamento dell incarico ricevuto. IMMOBILE PIGNORATO L immobile sottoposto a pignoramento è il seguente bene immobile sito alla Via Giovanni Tugli n.11 di Ortona di cui i Sig.ri OMISSIS, ciascuno per la rispettiva quota, ereditavano a seguito della successione di OMISSIS, deceduto ad Ortona il 24/03/1983, con denuncia di successione n.70, vol.205, registrata all Ufficio del Registro di Ortona in data 24/09/1983 e trascritta a Chieti in data 07/01/1985 ai nn.197/163, e precisamente: - piena proprietà dell appartamento al piano quinto, int.10, scala B, contraddistinto in Catasto Fabbricati al foglio di mappa 25, particella 176 sub.48, categ. A/2, classe 2, cons. 7 vani, rendita.668,81 REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Dalla denuncia di successione n.70, vol.205, registrata all Ufficio del Registro di Ortona in data 24/09/1983 e trascritta a Chieti in data 07/01/1985 ai nn.197/163, ereditavano il bene immobile oggetto di pignoramento a seguito della successione di OMISSIS, deceduto ad Ortona il 24/03/1983, i seguenti signori: - OMISSIS nata a OMISSIS per la quota pari a 3/9 di piena proprietà (coniuge); - OMISSIS nato a OMISSIS, per la quota pari ad 2/9 di piena proprietà (figlio); 5

6 - OMISSIS nato a OMISSIS, per la quota pari ad 2/9 di piena proprietà (figlio); - OMISSIS nato a OMISSIS, per la quota pari ad 2/9 di piena proprietà (figlio); VICENDE GIURIDICHE DELL IMMOBILE SOTTOPOSTO A PIGNORAMENTO In virtù della successione ab intestato da OMISSIS, deceduto ad Ortona il 24 marzo 1983 (denuncia di successione n. 70, volume 205, registrata all'ufficio del Registro di Ortona in data 24 settembre 1983 e trascritta a Chieti in data 7 gennaio 1985 ai nn. 197/163) al quale l'area su cui è stato realizzato il fabbricato è pervenuta in virtù dei seguenti titoli (v.allegati n.4-6): - Atto di liquidazione di quota di società per notaio Luciano Alberto di Notaresco in data 10 dicembre 1982, rep. n. 1650, trascritto a Chieti in data 21 dicembre 1982 ai n / 14357, tra OMISSIS e gli eredi di OMISSIS, nato a Ortona (CH) il 23 marzo 1907 (OMISSIS, nato a Ortona (CH) il 10 gennaio 1934, OMISSIS, nato ad Ortona il 16 agosto 1936, OMISSIS nata a Bondeno (FE) il 22 maggio 1944, OMISSIS, nato ad Ortona (CH) il 9 aprile 1952, OMISSIS, nato ad Ortona (CH) il 16 aprile 1930, OMISSIS nato ad Ortona (CH) il 29 giugno 1960, OMISSIS, nata ad Ortona il 22 luglio 1948, OMISSIS, nata a Ortona (CH) il 25 gennaio 1931, OMISSIS, nata ad Ortona 1'11 febbraio 1929, OMISSIS, nata ad Ortona (CH) il 24 gennaio 1909, OMISSIS nato ad Ortona (CH) 1'8 novembre 1931, OMISSIS, nata ad Ortona (CH) il 26 febbraio 1899, OMISSIS, nato ad Ortona (CH) il 23 settembre 1932 e OMISSIS, nata ad Ortona il 22 gennaio 1939) ai quali è pervenuto in virtù di 6

7 successione ab intestato dallo stesso OMISSIS, deceduto in Ortona (CH) il 1 marzo 1982 (denuncia di successione n. 95, volume 203, registrata all'ufficio del Registro di Ortona e trascritta a Chieti in data 2 giugno 1983 ai nn. 7062/6202); - Ai medesimi OMISSIS e OMISSIS, innanzi generalizzati, giusta: a) atto di compravendita per notaio Salvo Di Salvo di Ortona in data 5 febbraio 1981, rep. n trascritto a Chieti in data 25 febbraio 1981 ai nn. 2869/2531, da OMISSIS, nata a Ortona (CH) il 1 aprile 1909, già piena proprietaria anteriormente al ventennio; b) atto di compravendita per notaio Salvo Di Salvo di Ortona in data 5 febbraio 1981, repertorio n trascritto a Chieti in data 25 febbraio 1981 ai nn. 2873/2535, da OMISSIS, nato a Ortona il 31 maggio 1916, già pieno proprietario anteriormente al ventennio; c) atto di cessione per notaio Salvo Di Salvo di Ortona in data 13 aprile 1981, repertorio n. 4923, trascritto a Chieti in data 4 maggio 1981 ai nn. 6222/5265, da OMISSIS, nata ad Ortona (CH) il 16 febbraio 1927, OMISSIS, nato a Ortona (CH) il 5 luglio 1963, OMISSIS, nata ad Ortona (CH) il 9 settembre 1964 o 9 novembre 1964, OMISSIS, nato ad Ortona (CH) il 18 maggio 1954, OMISSIS, nata a Ortona (CH) il 16 luglio 1952 e OMISSIS, nata ad Ortona il 5 febbraio 1949, ai quali è pervenuto in virtù di successione ab intestato da OMISSIS, deceduto a Bologna il 30 giugno 1976 (denuncia di successione n. 23, volume 193, registrata all'ufficio del Registro di Ortona il 29 dicembre 1976 e trascritta a Chieti in data 2 aprile 1977 ai nn. 3686/3150); 7

8 d) atto di cessione ed appalto per notaio Salvo Di Salvo di Ortona in data 28 febbraio 1981, repertorio n. 4528, trascritto a Chieti in data 14 marzo 1981 ai nn. 3816/3263, da OMISSIS, nato ad Ortona (CH) il 18 settembre 1907, OMISSIS, nato ad Ortona (CH) il 25 o 23 ottobre 1925 e OMISSIS, nato ad Ortona (CH) il 24 marzo Si precisa che nella nota di trascrizione della denuncia di successione di OMISSIS, innanzi meglio citata, non risulta essere stato incluso il terreno esteso metri quadrati 860 (ottocento sessanta) con sovrastante capannone distinto in Catasto Terreni al foglio 25 con la particella 178 e nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano con la particella 178 sub.7 del medesimo foglio 25. Per quanto detto vi è continuità delle trascrizioni per tutto il ventennio precedente alla trascrizione del pignoramento. CONFORMITA EDILIZIA URBANISTICA E CATASTALE DEGLI IMMOBILI Da ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Ortona, risulta che il fabbricato di cui fa parte l unità immobiliare pignorata, è stato costruito mediante Concessione Edilizia n. 210 del 29/05/1981 e le varianti di cui C.E. n.03 del 08/01/1982, C.E. 128 del 04/06/1983, C.E. n.165 del 30/07/1983 (ultima) (v.allegato n.7), con il rilascio del permesso di abitabilità del 08/08/1983 (v.allegato n.8). La planimetria catastale è conforme allo stato attuale (v. allegato n.9). CONTRATTI DI LOCAZIONE 8

9 L appartamento è abitato dalla Sig.ra OMISSIS (v. verbale allegato n.2). VINCOLI Il fabbricato,di cui fa parte l unità immobiliare in questione, non è classificato di pregio storico-artistico e non ha altri vincoli. DESCRIZIONE E STIMA DEL BENE PIGNORATO Si descrive di seguito il bene pignorato in base alla sua ubicazione e caratteristica. Descrizione L unità immobiliare in questione, consiste in un appartamento, facente parte di un fabbricato di civile abitazione edificato nel 1983 su un area distinta in Catasto terreni al Foglio 25 part.178/a-178/b Il fabbricato è ubicato in una zona centrale del Comune di Ortona; nelle vicinanze, si trovano generi di prima necessità, negozi, altre attività commerciali, la Legione dei Carabinieri ed altri uffici di pubblico interesse. L edificio ha due scale interne che permettono l ingresso da via Tugli ( scala B) e da Via Bonanni (scala A); e composto, rispetto a Via Bonanni (posta a quota inferiore rispetto a Via Tugli), da un piano seminterrato e piano terra ad uso autorimessa e magazzino, cinque piani sovrastanti ad uso abitativo e il sottotetto. La sua struttura è in calcestruzzo armato; le facciate presentano il rivestimento al quarzo plastico; i balconi hanno le ringhiere in ferro verniciato; la copertura è a falde fornita di canali di gronda e pluviali discendenti in lamiera metallica. La parete su cui insiste il 9

10 portone d ingresso su Via Tugli è rivestita da una zoccolatura in marmo; l androne della scala B ha la pavimentazione in marmo e le pareti tinteggiate al quarzo bucciato ; il vano scala, dotato di ascensore, ha la pavimentazione dei pianerottoli in ceramica e la scala rivestita in marmo. L appartamento pignorato è ubicato al quinto piano rispetto a Via Bonanni e quarto piano rispetto a Via Tugli da dove vi si accede dalla scala B (int.10); confina OMISSIS, vano scala, distacco da via Tugli, salvo altri, distinto in Catasto Fabbricati al foglio di mappa 25, particella 176 sub.48, categ. A/2, classe 2, cons. 7 vani, rendita.668,81. Tale unità immobiliare è composta da un ingresso, cucina, soggiorno, tre camere, due bagni, un ripostiglio, disimpegno per una superficie netta calpestabile di mq.100,15 e superficie lorda di mq. 127,06 oltre a tre balconi di superficie complessiva mq. 26,18 lordi. L altezza netta dell appartamento è m.2,80. Le caratteristiche interne dell unità immobiliare sono da riassumersi come segue: - Portoncino d ingresso antieffrazione rivestito in legno - Infissi interni in legno tamburato - Tramezzature in laterizio, intonacate e tinteggiate - Pavimentazione in tutti gli ambienti in mattonelle di ceramica - Pavimentazione del balcone in gres rosso cm.10 x 20 e soglie in marmo - Rivestimento in mattonelle di ceramica presenti nella cucina e nei bagni - Infissi esterni in alluminio e vetro semplice con avvolgibili in pvc - Impianto elettrico,idrico,sanitario e riscaldamento autonomo 10

11 a gas con caldaia posta internamente. - Impianto citofonico. Lo stato di conservazione del fabbricato e della sopra citata unità immobiliare è buono. Stima dell immobile Allo scopo di determinare il più probabile valore di mercato attraverso il procedimento di stima sintetico-comparativo in base ai valori unitari di consistenza, lo scrivente ha eseguito indagini intese ad accertare il prezzo di vendita di beni simili, attraverso le proprie conoscenze personali e le informazioni attinte a fonti sicure su compravendite avvenute nella zona e quelle limitrofe; inoltre ha tenuto conto delle quotazioni immobiliari del 2 semestre riportate nell Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio e delle valutazioni Immobiliari tratte dal Consulente Immobiliare (sole 24 ore) periodo primavera 2010 ( v. alleg. n.10-11) Dalle analisi effettuate si ritiene di poter attribuire all abitazione, in base della dimensione, lo stato dei luoghi, degli impianti, delle finiture interne ed esterne, un prezzo di al mq. lordo. Nel calcolo della superficie convenzionale sono state considerate: - La superficie commerciale ( superficie lorda comprensiva di murature esterne, interne e al 50% di confine) - Il 1/3 della superficie lorda dei balconi L applicazione dei sopra citati coefficienti permette il seguente calcolo delle superfici convenzionali: 11

12 Immobile sito in Via Tugli n.11 di Ortona Appartamento Superficie lorda abitazione mq. 127,06 x 1 = mq. 127,06 Balconi mq. 26,18 x 1/3 = mq. 8,73 Totale superficie da stimare mq. 135,79 Valore venale stimato appartamento Mq. 135,79 x = ,00 in cifra tonda ,00 ( Euroduecentoquantaquattromilaquattrocento/00). DESCRIZIONE PER AVVISO D ASTA A) LOTTO UNICO - Piena proprietà dell appartamento sito in Via Tugli n.11 di Ortona, piano quinto, int.10, scala B, confinante con OMISSIS, vano scala, Via Tugli, salvo altri, distinto in Catasto Fabbricati al foglio di mappa 25, particella 176 sub.48, categ. A/2, classe 2, cons. 7 vani, rendita.668,81. L unità immobiliare, attualmente occupata, è composta da una cucina, soggiorno, tre camere, due bagni, un ripostiglio, disimpegno per una superficie netta calpestabile di mq.100,15 e superficie lorda di mq. 127,06 oltre a tre balconi di superficie complessiva mq. 26,18 lordi. L altezza netta dell appartamento è m.2,80. Prezzo a base d asta : ,00 12

13 DESCRIZIONE FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Trascrizioni contro Atto di pignoramento trascritto presso l Ufficio del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Chieti in data 03/05/2010 al R.P di formalità, a carico di OMISSIS nata a OMISSIS, OMISSIS nato a OMISSIS, OMISSIS nato a OMISSIS, OMISSIS nato a OMISSIS ed a favore di Condominio Leonelli C.F Iscrizioni - Ipoteca legale per ,26 ( Euro duecentosettantamilanovecentotrentatre/26) iscritta a Chieti in data 02/10/2006 ai nn.25104/6043 a garanzia di debito esattoriale a favore della SO.G.E.T. SPA; - Ipoteca legale di ,90 ( Euro cinquemilaquattrocentosei/90) iscritta a Chieti in data 28/01/2009 ai nn. 1768/221 a garanzia di debito esattoriale a favore della SOGET SPA SOCIETA DI GESTIONE ENTRATE E TRIBUTI. CERTIFICAZIONI EX ART.6 D.LVO N.311/06 L appartamento non è fornito di attestato di certificazione o qualificazione energetica. Si allega alla presente relazione: - Telegramma (allegato n.1) - Verbali dei sopralluoghi (allegati n.2-3) - Certificato Notarile redatto dal Notaio L.Borrelli (allegato n.4) 13

14 - Richiesta variazione intestazione catastale (Allegato n.5) - Copia della trascrizione della successione (allegato n.6) - Copia concessione edilizia n. 165/83 (ultima variante) e relativa planimetria dell immobile (allegato n.7) - Copia del Permesso di Abitabilità del (Allegato n.8) - Planimetria catastale dell appartamento (F.25 part176 sub.48), elenco immobili, visura storico catastale ed estratto di mappa (allegato n.9) - Quotazione di mercato dell Agenzia del Territorio (allegato n.10) - Quotazioni del quindicinale Consulente Immobiliare - sole 24 ore (allegato n.11) - N.16 fotografie a colori Chieti Il Consulente Tecnico d Ufficio Geom. Luigi Diodato 14