TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CHIETI

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CHIETI ******* Procedimento Esecutivo Immobiliare n. 42/2015 Promosso da: XXXXXXXXX Contro: XXXXXXXXX ******* Giudice della Procedura: Dott. Federico RIA ******* CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO ******* C.T.U.= geometra Emanuela BARGAGLI Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 1

2 INDICE: 1) Premessa.. Pag. 3 2) Quesiti... Pag. 4 3) Completezza dei documenti... Pag. 6 4) Identificazione beni pignorati 4.a) Elenco dei beni pignorati con indicazione atto di pignoramento e dati catastali..... Pag. 7 4.b) Descrizione beni pignorati... Pag. 7 4.c) Descrizione appartamento..pag. 8 4.d) Confini beni pignorati. Pag. 9 4.e) Provenienza beni pignorati.. Pag. 10 5) Regime patrimoniale del debitore/notizie Società.. Pag. 10 6) Vicende giuridiche immobile prima del pignoramento Pag. 11 7) Vicende giuridiche immobile dopo il pignoramento.. Pag. 12 8) Accatastamento degli immobili. Pag. 12 9) Regolarità Edilizia e Urbanistica.. Pag ) Conformità urbanistica dell immobile e destinazione Urbanistica. Pag ) Verifica se i beni sono gravati da censo, livello o uso civico Pag ) Disponibilità degli immobili.. Pag ) Formalità, vincoli o oneri anche condominiali. Pag ) Stima degli immobili... Pag ) Eventuale formazione di lotti.. Pag ) Formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l emanando decreto di trasferimento.. Pag ) Certificazioni ex art.6 D.Lgs. 311/2006. Pag ) Parere sulla probabilità di vendita... Pag ) Descrizione riepilogativa per l avviso d asta....pag ) Schema riassuntivo perizia. Pag ) Elenco allegati..... Pag. 22 Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 2

3 1) PREMESSA La sottoscritta geometra BARGAGLI Emanuela, iscritta al Collegio dei Geometri della Provincia di Chieti al n. 1062, ha ricevuto nomina dall Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione in data ed ha prestato giuramento in data , per effettuare la stima degli immobili pignorati di proprietà della Ditta XXXXXXXXXX, ubicati nel Comune di San Giovanni Teatino, Via Po n. 60. Con comunicazione inviata a tutti gli interessati, le operazioni peritali si sarebbero dovute svolgere il giorno 25 agosto alle ore 9,30, ma recatasi sul posto era presente, presso gli uffici della Ditta, il Sig. XXXXXXX, dipendente della ditta stessa, che ha contattato telefonicamente l Amministratore Unico Sig. XXXXXXXXX (fuori sede), il quale ha chiesto di attendere il rientro della Sig.ra XXXX XXXXX che effettivamente occupa l appartamento pignorato. Per quanto sopra, contattata telefonicamente dalla Sig.ra XXXX XXXXX, la sottoscritta ha potuto procedere al sopralluogo in data 4 settembre 2015 alle ore 15,30. In quella sede si è provveduto ad eseguire tutti i rilievi metrici e fotografici dell immobile pignorato necessari per rispondere ai quesiti posti dall Ill.mo Sig. Giudice. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 3

4 2) QUESITI "Il C.T.U.: - Prima di ogni attività controlli la completezza dei documenti prodotti ai sensi dell art. 567, 2 comma c.p.c., segnalando immediatamente non solo quelli mancanti, ma anche quelli non idonei; - Identifichi e descriva il bene pignorato con i confini ed i dati catastali e l indicazione dell atto di provenienza e della relativa trascrizione e verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; - Identifichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; - Ricostruisca, attraverso la documentazione di cui all art. 567 secondo comma c.p.c. le vicende giuridiche degli immobili per la durata del ventennio, precedente alla data di trascrizione dell atto di pignoramento, identificando, quindi, tutti i proprietari per il detto periodo, precisando se sussista continuità delle trascrizioni e quali siano i diritti della parte esecutata; - In caso di immobili urbani non ancora accatastati o con accatastamento non aggiornato, produca, in opportuna riduzione grafica, i disegni per il perfezionamento della pratica presso l U.T.E. e specifichi l esistenza di tale condizione in calce alla descrizione del bene predisposta per l avviso d asta; Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 4

5 - Accerti la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa ex art. 173 bis att.cpc; - Provveda ex nn. 7, 8, 9 art. 173 bis att. Cpc, come introdotti dal DL n. 83/2015; - In caso di immobili urbani, accerti la conformità o meno degli stessi alla normativa urbanistica alla luce della L. 47/85 e successive norme; - Accerti la situazione di possesso, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti di locazione o affitto registrati in data antecedente al pignoramento; - Accerti l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; - Accerti l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; - Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 5

6 fornendo elementi di riscontro, a norma del disposto di cui all art. 568, 3 co. Cpc come introdotto ex DL n. 83/15; - Dica se il compendio pignorato debba essere posto in vendita in uno o più lotti, precisando, per ogni ipotesi, la descrizione esatta da riportare nella emananda ordinanza di vendita (Ubicazione, consistenza, confini e dati catastali) ed il relativo prezzo a base d asta; - Descriva analiticamente tutte le formalità pregiudizievoli che dovranno essere cancellate con l emanando decreto di trasferimento; - Riferisca il tutto con relazione scritta, anche su supporto informatico (Floppy-disk), corredata dai relativi grafici (disegni, eventuali foto, descrizione per l avviso d asta e questionario riassuntivo dei dati essenziali); - Verifichi le certificazioni ex art. 6 D.Lgs. n. 311/2006; - Esprima un parere in relazione alla probabilità che dalla vendita possa ricavarsi un prezzo superiore del 50% del valore del bene. 3) COMPLETEZZA DOCUMENTI PRODOTTI La documentazione allegata al fascicolo d Ufficio può ritenersi completa ed idonea, perché il compendio pignorato è rappresentato da un appartamento che è parte di un fabbricato di maggiore consistenza che comprende uffici e capannoni. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 6

7 4) IDENTIFICAZIONE BENI PIGNORATI 4.a) Elenco Beni Pignorati con indicazione dell atto di pignoramento e dati catastali L atto di pignoramento immobiliare, in data , a favore di XXXXXX è stato depositato presso la Cancelleria dell Esecuzione Immobiliare in data , e trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti (ex Ufficio della Conservatoria dei Registri Immobiliari), al n. R.P e n. R.G in data , dove sono riportati i beni pignorati per l intera proprietà, in testa alla ditta: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX con sede in San Giovanni Teatino (CH) Via Po n. 60, p. IVA XXXXXXX, distinto presso l Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di S. Giovanni Teatino, al foglio di mappa n. 13 p.lla 108 sub 19, piano secondo, cat. A/2, classe 2, vani 6,5, rendita catastale 721,75. 4.b) Descrizione Beni Pignorati I beni ubicati a San Giovanni Teatino (Ch) in Via Po, al civico n. 60, come riportato nel verbale di pignoramento, nella zona artigianale e commerciale del Comune a pochi passi dai maggiori Centri Commerciali e dall Aeroporto d Abruzzo; la zona è servita dal pubblico trasporto. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 7

8 Il fabbricato oggetto di stima sorge all interno di una recinzione in metallo con cancello carrabile. L edificio si sviluppa su tre piani fuori terra (piano terra, primo piano e secondo piano), dove i primi due adibiti ad uffici e l ultimo (pignorato) adibito a residenza; realizzato in cemento armato, è circondato, e confina, con capannoni industriali-artigianali. L area esterna, pavimentata con manto di asfalto, è individuata con i sub 15 e 28, bene comune non censibile (corte al piano terra) ai sub 2, 3, 4, 18, 19, 20, 21, 22, e 23, pertanto corte a servizio anche del bene pignorato. 4.c) Descrizione dell appartamento L appartamento oggetto di valutazione si sviluppa per complessivi mq. 123,00 lordi, oltre la superficie dei balconi di mq. 30,00 scoperti e mq. 17,50 coperti, utilizzati come ripostigli. L accesso all appartamento, ubicato al secondo piano dello stabile, è assicurato da una gradinata in cemento armato esterna ed aperta, senza ascensore. Dal ballatoio si accede, attraverso un portoncino blindato, direttamente nella zona tinello-soggiorno, subito dopo si trova la cucina e attraverso una porta si accede alla zona notte dove sono ubicate tre camere da letto e due bagni; i pavimenti sono in ceramica tipo cotto, le soglie in pietra, le finestre in legno con vetro camera e persiane anch esse in legno; le porte interne sono in legno laccato; i bagni hanno le pareti rivestite fino a ml. 2,00 circa dal Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 8

9 piano pavimento; l altezza interna varia da ml. 2,45 a ml. 3,35; la superficie lorda è di mq. 123,00 circa, mentre i balconi sviluppano complessivamente mq. 30,00 circa scoperti, e mq. 17,50 coperti, utilizzati come ripostigli. Il fabbricato è dotato di: - impianto termico autonomo con caldaia alimentata a gas metano di rete; - impianto elettrico del tipo sottotraccia; - impianto di smaltimento acque reflue, collegato alla rete comunale; - impianto di acqua potabile erogata dalla distribuzione comunale. Le condizioni di manutenzione e conservazione dell immobile (pavimenti, rivestimenti, infissi interni ed esterni, intonaci e tinteggiature) sono buone, fatta eccezione degli infissi esterni che non hanno una perfetta tenuta all acqua piovana (problema appurato di persona in sede di sopralluogo poiché era in corso una precipitazione atmosferica). 4.d) Confini Beni Pignorati Il bene pignorato confina con distacco sub 18, corte comune a più subalterni, distacco da proprietà XXXXXXXXXX, distacco da proprietà F.lli XXXXXX, distacco da Strada scorrimento veloce e distacco da Via Po, salvo altri e più aggiornati proprietari. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 9

10 4.e) Provenienza Beni Pignorati Secondo quanto riportato dal certificato e relazione notarile, di cui all art comma C.P.C. a cura del Notaio XXXXXXXXXXXX di Pescara, il bene pignorato, di proprietà della Ditta XXXXXXX XXXXXXXXXXX, è pervenuto alla stessa per la piena proprietà mediante atto di compravendita a cura del Notaio XXXX in data 2 luglio 1997 rep. N trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti al R.P. n del , dalla società XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Da informazioni acquisite anche il Consorzio per lo sviluppo Industriale dell Area Chieti-Pescara con la deliberazione del Commissario Regionale n. 209 del ha preso atto del trasferimento del compendio immobiliare tra le due sopraccitate società. Alla società XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX il bene era pervenuto prima del ventennio, a mezzo di costruzione con autorizzazione edilizia riportata nel capitolo n. 9 della presente relazione. 5) REGIME PATRIMONIALE DEBITORE/NOTIZIE SOCIETA Il bene risulta di proprietà della società XXXXXXXXXXXXX XXXXXXX. con sede legale in S. Giovanni Teatino, Via Po n. 60, con Amministratore Unico Sig. XXXXXXX. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 10

11 La società risulta iscritta al Registro Imprese n. REA CH- XXXXX, cod. fisc. e p. IVA XXXXXXX. 6) VICENDE GIURIDICHE DELL IMMOBILE PRIMA DEL PIGNORAMENTO Il bene pignorato è pervenuto al debitore mediante atto di compravendita stipulato dal Notaio XXXXX in data 2 luglio 1997 rep. r trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti al R.P. n del , dalla società XXXXXXXXXXXXX, per la piena proprietà. La XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX ha costruito l immobile nel 1995 su terreno pervenutole con atto Notar XXXXXXX repertorio n dell , prima del ventennio, trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti al R.P. n del , dal Sig. XXXXXX. Alla luce di quanto sopra si precisa che c è continuità nelle trascrizioni per il periodo del ventennio antecedente la data del pignoramento. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 11

12 7) VICENDE GIURIDICHE DELL IMMOBILE DOPO IL PIGNORAMENTO Dall ispezione ipotecaria effettuata in data , è risultato che la Società XXXXXXXXXXXXXX, con atto di conferimento in società a cura del Notaio XXXXXXXXX di Pescara, rep. N /15058 del trascritto presso l Agenzia del Territorio Servizio Pubblicità Immobiliare di Chieti al R.P. n del , ha trasferito il bene pignorato (insieme ad altri beni immobili) alla Società XXXXXXX 8) ACCATASTAMENTO DEGLI IMMOBILI Per quanto riguarda la regolarità catastale dell appartamento, si precisa che, dopo aver esaminato la documentazione di rito a corredo del procedimento e da indagini effettuate presso l Agenzia del Territorio, l immobile risulta regolarmente accatastato. La planimetria depositata presso il Catasto in data corrisponde allo stato di fatto. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 12

13 9) REGOLARITA EDILIZIA E URBANISTICA Il fabbricato è stato costruito in virtù di n. 2 concessioni edilizie: - la n del per la costruzione di un capannone industriale per la trafilatura dei tubi, rilasciata a nome della XXXXX XXXXXXXXXXX; - la n del , quale variante della precedente, dove il fabbricato comprendeva al piano terra locali per la trafilatura tubi, al piano primo ufficio amministrativo ed al piano secondo sottotetto locali uffici; detta variante è stata approvata dal Consorzio Industriale ASI Val Pescara con deliberazione n. 99 del e successivo Nulla Osta prot. n del Negli anni successivi non sono state rilasciate altre autorizzazioni edilizie, sul fabbricato in questione, dal Comune di S. Giovanni Teatino. In data la XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX fa istanza al Consorzio ASI Valle del Pescara (acquisita al prot. n del ) di approvazione del progetto di variante a sanatoria per la costruzione di un capannone industriale, dove negli elaborati grafici è riportato l ultimo piano con destinazione residenziale dei vani prima destinati ad uffici. Detto progetto però non è mai stato approvato. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 13

14 Dal raffronto tra gli elaborati grafici allegati alla variante di cui sopra, tra la planimetria depositata in catasto e lo stato di fatto si è riscontrato che: l accatastamento corrisponde pienamente allo stato di fatto; le planimetrie allegate alla variante n del non corrispondo nella destinazione d uso poiché i vani sono indicati come uffici, mentre l immobile è utilizzato come residenza. Infine, non risulta rilasciato il certificato di agibilità e/o abitabilità. 10) CONFORMITA URBANISTICA DELL IMMOBILE E DESTINAZIONE URBANISTICA Secondo quanto riportato nel PRG 2005 attualmente vigente nel Comune di San Giovanni Teatino l immobile ricade nella zona ASUD 1 ASI Area Disciplina Urbanistica Sovraccomunale Sistema Insediativo non modificabile Area ex ASI, normate dall art. 6 e 59 delle NTA che stabiliscono che dette aree sono disciplinate dal piano ASI vigente (vedi allegati nn. 9 e 10). Pertanto, l immobile ricadendo nel territorio gestito dal Consorzio per l Area di Sviluppo Industriale Chieti Pescara è inserito Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 14

15 nell area per attività produttiva, come specificato nel Piano Regolatore Territoriale Agglomerato di Pescara-Sambuceto. Detta zona è normata dagli art e 11, dove in particolare nell art. 6 comma A) è riportato: sono ammesse soltanto costruzioni corrispondenti al carattere specifico della zona prevista dal Piano. Nei lotti industriali non sono consentiti locali di abitazione tranne alloggi di servizio per custodi e per il personale tecnico la cui presenza continua in loco è indispensabile, gli stessi non potranno avere una superficie netta maggiore di mq. 100, (vedi allegati nn. 7 e 8). Per quanto sopra, vista la presenza di altri alloggi nel complesso industriale-artigianale (come riportato nell elaborato planimetrico), non sarà possibile conservare la destinazione d uso residenziale dell immobile pignorato, ma dovrà essere riportata ad uffici, così come assentita dal Comune di S. Giovanni Teatino e dal Consorzio per lo Sviluppo Industriale Chieti-Pescara. 11) VERIFICA SE I BENI SONO GRAVATI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO Dalla documentazione prodotta e visionata, l immobile oggetto di valutazione non risulta gravato da censo, livello o uso civico. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 15

16 12) DISPONIBILITA DELL IMMOBILE Si precisa che, al momento del sopralluogo, l appartamento risultava occupato dalla Sig.ra XXXXXXXXXX, compagna del Sig. XXXXXXXX, Amministratore Unico della Ditta XXXXXX XXXXXXXXXXXXXXX. 13) FORMALITA, VINCOLI ED ONERI ANCHE CONDOMINIALI Non risultano formalità e vincoli a carico dell appartamento, tanto meno oneri condominiali, poiché non risulta faccia parte di un condominio. 14) STIMA DEGLI IMMOBILI Per la valutazione dell immobile sono state effettuate indagini più opportune ai fini dell'accertamento di quanto richiesto al C.T.U. Il criterio di valutazione adottato per l immobile oggetto di stima è basato sull individuazione del più probabile valore di mercato attraverso indagini (Agenzie Immobiliari, Osservatorio Immobiliare, ecc.) e nella considerazione dello stato di fatto dell immobile e dell ubicazione, come descritto nei precedenti capitoli, nonché del Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 16

17 momento di crisi economica nazionale presente in questo momento storico. Il parametro tecnico di riferimento utilizzato in questo caso è la superficie commerciale, che comprende, mediante l applicazione di coefficienti riduttivi, consistenza dei locali principali, accessori e pertinenze. La valutazione è la seguente: 1. Superficie lorda locali abitativi mq Superficie lorda balconi e ripostigli mq. 47,50 (coeff. 0,25) Coefficiente di vetustà del fabbricato per 20 anni dalla data di costruzione (1995), conservato in uno stato sufficiente = 0,825 Totale superficie convenzionale = mq (123 + (47,50*0,25))*0,825= mq. 111,27 Stima: mq. 111,27 x 1.100,00 = ,00 (valore applicato, un po più basso del valore medio di mercato (max 1.350,00- min 900,00) ottenuto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari Osservatorio Immobiliare 2 semestre del Comune di S.Giovanni Teatino comprensorio territoriale tra l Asse Attrezzato ed il Fiume Pescara) PREZZO A BASE D ASTA LOTTO UNICO in c.p ,00 15) EVENTUALE FORMAZIONE DI LOTTI Non è necessario procedere alla formazione di lotti poiché il compendio pignorato è rappresentato da un solo immobile. Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 17

18 16) FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI CHE DOVRANNO ESSERE CANCELLATE CON L EMANANDO DECRETO DI TRASFERIMENTO Secondo quanto riportato nel certificato notarile (art. 567 comma 2 c.p.c.) a firma del Notaio Dott. XXXXXXXXXXX, i beni pignorati sono gravati dalle seguenti formalità pregiudizievoli da cancellare con l emanando decreto di trasferimento: 1) Pignoramento Immobiliare trascritto al R.P. n in data , a favore del Sig. XXXXXXXXX. 17) CERTIFICAZIONE EX ART. 6 D.LGS. 311/2006 L appartamento è dotato dell Attestato di Partecipazione Energetica (A.P.E.), secondo il quale l immobile è classificato in categoria G. 18) PARERE SULLA PROBABILITA DI VENDITA La sottoscritta, in merito alla probabilità che dalla vendita possa ricavarsi un prezzo superiore al 50% del valore del bene, esprime parere favorevole, cioè il bene può essere venduto al prezzo di stima, poiché il valore applicato e la superficie convenzionale sono stati determinati decurtando l incidenza delle Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 18

19 percentuali di deprezzamento, tenendo presente tutte le problematiche descritte nei capitoli precedenti. 19) DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA PER L'AVVISO D'ASTA LOTTO UNICO: Piena Proprietà dell immobile ubicato nel Comune di S. Giovanni Teatino, Via Po, n. 60, distinto presso l Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di S. Giovanni Teatino, al foglio di mappa n. 13 p.lla 108 sub 19, piano secondo, cat. A/2, classe 2, vani 6,5, rendita catastale 721,75. L appartamento oggetto di valutazione si sviluppa per complessivi mq. 123,00 lordi, oltre la superficie dei balconi di mq. 30,00 scoperti e mq. 17,50 coperti, utilizzati come ripostigli. L accesso all appartamento, ubicato al secondo piano dello stabile, è assicurato da una gradinata in cemento armato esterna ed aperta, senza ascensore. Dal ballatoio si accede, attraverso un portoncino blindato, direttamente nella zona tinello-soggiorno, subito dopo si trova la cucina e attraverso una porta si accede alla zona notte dove sono ubicate tre camere da letto e due bagni; i pavimenti sono in ceramica tipo cotto, le soglie in pietra, le finestre in legno con vetro camera e persiane anch esse in legno; le porte interne sono in legno laccato; i bagni hanno le pareti rivestite fino a ml. 2,00 circa dal piano pavimento; l altezza interna varia da ml. 2,45 a ml. 3,35; la superficie lorda è di mq. 123,00 circa, mentre i balconi sviluppano complessivamente mq. 30,00 circa scoperti, e mq. 17,50 coperti, utilizzati come ripostigli. Il fabbricato è dotato di: impianto termico autonomo con caldaia alimentata a gas metano di rete; impianto elettrico del tipo sottotraccia; impianto di smaltimento acque reflue, collegato alla rete comunale; impianto di acqua potabile erogata dalla distribuzione comunale. Le condizioni di manutenzione e conservazione dell immobile (pavimenti, rivestimenti, infissi interni ed esterni, intonaci e tinteggiature) sono buone, fatta eccezione degli infissi esterni che non hanno una perfetta tenuta all acqua piovana. Il fabbricato è stato costruito in virtù di n. 2 concessioni edilizie: la n del per la costruzione di un capannone industriale per la trafilatura dei tubi, rilasciata a nome della XXXXXX XXXXXXXXXXX; la n del , quale variante della precedente, dove il fabbricato comprendeva al piano terra locali per la trafilatura tubi, al piano primo ufficio amministrativo ed al piano secondo sottotetto locali uffici; detta variante è stata approvata dal Consorzio Industriale ASI Val Pescara Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 19

20 con deliberazione n. 99 del e successivo Nulla Osta prot. n del Negli anni successivi non sono state rilasciate altre autorizzazioni edilizie sul fabbricato in questione dal Comune di S. Giovanni Teatino. In data la XXXXXXXXXXX s.r.l. fa istanza al Consorzio ASI Valle del Pescara (acquisita al prot. n del ) di approvazione del progetto di variante a sanatoria per la costruzione di un capannone industriale, dove negli elaborati grafici è riportato l ultimo piano con destinazione residenziale dei vani prima destinati ad uffici. Detto progetto però non è mai stato approvato. Dal raffronto tra gli elaborati grafici allegati alla variante di cui sopra, tra la planimetria depositata in catasto e lo stato di fatto si è riscontrato che: l accatastamento corrisponde pienamente allo stato di fatto; le planimetrie allegate alla variante n del non corrispondo nella destinazione d uso poiché i vani sono indicati come uffici, mentre l immobile è utilizzato come residenza; non risulta rilasciato il certificato di agibilità e/o abitabilità. Secondo quanto riportato nel PRG 2005 attualmente vigente nel Comune di San Giovanni Teatino l immobile ricade nella zona ASUD 1 ASI Area Disciplina Urbanistica Sovraccomunale Sistema Insediativo non modificabile Area ex ASI, normate dall art. 6 e 59 delle NTA che stabiliscono che dette aree sono disciplinate dal piano ASI vigente. Pertanto, l immobile ricadendo nel territorio gestito dal Consorzio per l Area di Sviluppo Industriale Chieti Pescara è inserito nell area per attività produttiva, come specificato nel Piano Regolatore Territoriale Agglomerato di Pescara-Sambuceto. Detta zona è normata dagli art e 11, dove in particolare nell art. 6 comma A) è riportato: sono ammesse soltanto costruzioni corrispondenti al carattere specifico della zona prevista dal Piano. Nei lotti industriali non sono consentiti locali di abitazione tranne alloggi di servizio per custodi e per il personale tecnico la cui presenza continua in loco è indispensabile, gli stessi non potranno avere una superficie netta maggiore di mq Alla vendita non sarà possibile conservare la destinazione d uso residenziale dell immobile pignorato, ma dovrà essere riportata ad uffici, così come assentita dal Comune di S. Giovanni teatino e dal Consorzio per lo Sviluppo Industriale Chieti- Pescara. Il bene pignorato confina con distacco sub 18, corte comune a più subalterni, distacco da proprietà XXXXXXXXXXX, distacco da proprietà F.lli XXXXXXXXX, distacco da Strada scorrimento veloce e distacco da Via Po, salvo altri e più aggiornati proprietari. PREZZO A BASE D ASTA ,00 Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 20

21 20) SCHEMA RIASSUNTIVO PERIZIA SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE n R.G. Promossa da Nei confronti di XXXXXXXX XXXXXXXXXXXXX G.E. DOTT. FEDERICO RIA Custode Giudiziario DEBITORE Recapito C.T.U GEOM. EMANUELA BARGAGLI Recapito LOTTO unico Prezzo base d asta ,00 Comune di: Prov. Indirizzo Zona S.GIOVANNI TEATINO CH VIA PO N. 60 INDUSTRIALE Diritti: Piena proprietà quota 1/1 PIENA PROPRIETA Convenzione matrimoniale Comunione dei beni Bene comune Separazione dei Bene societario beni X Bene personale Immobile: Abitazione Dati catastali identificativi attuali al N.C.E.U. Foglio Particella Sub. Categ. Vani/mq. Rendita A/2 6,5 721,75 Descrizioni qualitative sintetiche per fabbricati: Superficie commerciale Mq. 111,27 convenzionale Anno di costruzione Anni 1995 Anno di ultima ristrutturazione Stato di manutenzione Ottimo buono sufficiente X Scarso pessimo Qualità delle finiture Ottimo buono sufficiente X Scarso pessimo Stato dell immobile Libero Locato Altro Occupato dal debitore e familiari Legge 47/85 e successive Non presenti domande di condono Agibilità: non risulta il rilascio di agibilità e/o abitabilità Vendite successive al Conferimento in altra società pignoramento: Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 21

22 21) ELENCO ALLEGATI Si allegano alla presente relazione: 1. Planimetria catastale scala 1:2000; 2. Piantina catastale; 3. Elaborato planimetrico 4. Visura catastali; 5. Planimetria rilievo immobile; 6. Visura camerale; 7. Stralcio PRT Consorzio ASI; 8. Stralcio NTA PRT consorzio ASI; 9. Stralcio PRG Comune di S.Giovanni Teatino; 10. Stralcio NTA PRG Comune di S.Giovanni Teatino; 11. C.E. n del 1995; 12. C.E. n del 1995; 13. Attestato di Partecipazione Energetica (APE); 14. Verbale di sopralluogo; 15. Documentazione fotografica. Chieti, 14 settembre 2015 Il C.T.U. geometra Emanuela BARGAGLI Relazione C.T.U. Procedimento Esecutivo Immobiliare n.ro 42/ pag. n.ro 22