Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Immobiliare Due A S.r.l. N Gen. Rep. 1161/2013 data udienza di verifica crediti: Giudice delegato: Dott. FILIPPO LAMANNA Curatore Fallimentare:Diego Moscato - Carlo Pagliughi - Marco Angelo Russo RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Cascina Casotta Esperto alla stima: Maddalena Daniele Codice fiscale: DNLMDL79T47A123U Partita IVA: Studio in: Corso Garibaldi Milano telefono: fax: maddaniele@libero.it Pag. 1

2 Beni in Cassano D'adda (Milano) Località/Frazione Cascina Casotta via Cascina Casotta Lotto: Cascina Casotta La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: Cascina. Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Cassano D'adda (Milano) frazione:cascina Casotta, via Casotta snc Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Due a S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D - Data Matrimonio: N/D Eventuali comproprietari: Note: anche se non correttamente inserito in catasto, il bene in conservatoria risulta acquistato nella sua piena proprietà dalla Immobiliare Due A Srl (rif. RG 57248, Raccolta 9363, registrato a Treviglio il 29/01/1996). Identificato al catasto Fabbricati : Intestazione: CASATI ANGELO EMILIO GIUSEPPE nato a Milano il 12/05/1967 GALLETTI ADELE nata a Cassano d'adda il 20/11/1923, foglio 20, particella 202 Derivante da:classamento del 02/07/1992 n /1992 in atti dal 01/09/1998 FIN Confini:Confini in senso orario: a nord fabbricato particella 203, ad est altri fabbricati particelle , a sud area particella 213, ad ovest altri fabbricati alle particelle Note:non correttamente intestato in catasto Irregolarità e Spese: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: La proprietà non risulta correttamente intestata alla Immobiliare Due A Srl, ma al precedente proprietario. Inoltre non sembra sia presente scheda catastale aggiornata. Regolarizzabili mediante: Regolarizzabili mediante lo strumento catastale: Si deve reinserire correttamente l'immobile in Catasto, tramite aggiornamento delle schede catastali. L'unità risulta da visura su due livelli (PT e P1), è invece presente anche un locale sottotetto al P2. Note: è in fase di redazione il reinserimento corretto in catasto. Non si dichiara la conformità catastale Note generali: Pag. 2

3 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: palazzina di tre piani fuori terra (compreso sottotetto) e adiacente magazzino ad un piano fuori terra Caratteristiche zona:periferica normale Area urbanistica:a traffico locale con parcheggi sufficienti. Importanti centri limitrofi:la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: termovalorizzatore di Cassano d''adda Importanti centri limitrofi: Treviglio, Melzo, Gorgonzola. Caratteristiche zone limitrofe: artigianali Attrazioni paesaggistiche: fiume Adda e canale Muzza. Attrazioni storiche: Fortezza Viscontea, castello di Cassano d''adda. Principali collegamenti pubblici:stazione ferroviaria 0.8 km, Linea autobus 0.5 km Servizi offerti dalla zona: 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: Cascina Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Cassano D'adda (Milano), via Casotta snc Libero Note: immobile sfitto da anni che versa in un pessimo stato manutentivo 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: - Ipoteca giudiziale annotata a favore di credito bergamasco s.p.a. contro Immobiliare Due a S.r.l. derivante da 0281 decreto ingiuntivo - Importo ipoteca: Importo capitale: iscritto/trascritto a MILA in data 27/07/2011 ai nn Pignoramenti: Altre trascrizioni: Altre limitazioni d'uso: Pag. 3

4 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Identificativo corpo: Cascina Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Cassano D'adda (Milano), via Casotta snc Spese medie annue Spese scadute Millesimi di proprietà Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali Certificato energetico non presente Classe energetica Note classe energetica Avvertenze ulteriori 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: CASATI GIUSEPPE EMILIO 3/4 dal ante ventennio al 31/05/1984 In forza di denuncia di successione registrato MILA in data 31/05/1984 ai nn Note: QUOTA DI 3/4 - come si evince da quanto riportato nell'atto di compravendita stipulato dal Notaio Antonio Cavallo. Titolare/Proprietario: VICARIO ANNA 1/4 dal ante ventennio al 11/03/1993 In forza di denuncia di successione a rogito LUCIA ZITO in data 11/03/1993 ai nn registrato MILA in data 26/04/1993 ai nn trascritto a MILA 2 in data 08/05/1993 ai nn /24466 Note: QUOTA DI 1/4 - come si evince da quanto riportato nell'atto di compravendita stipulato dal Notaio Antonio Cavallo. Titolare/Proprietario: CASATI ANGELO EMILIO GALLETTI ADELE dal 11/03/1993 al 15/01/1996 In forza di denuncia di successione a rogito LUCIA ZITO in data 11/03/1993 ai nn registrato MILA in data 26/04/1993 ai nn trascritto a MILA 2 in data 08/05/1993 ai nn /24466 Note: sulla visura catastale è riportato che il passaggio è avvenuto tramite scrittura privata Titolare/Proprietario: IMMOBILIARE DUE A srl dal 15/01/1996 al attuale proprietario In forza di atto di compravendita a rogito ANTONIO CAVALLO in data 15/01/1996 ai nn /9363 registrato TREVIGLIO in data 29/01/1996 ai nn. 125 serie 2v Note: sulla visura catastale è riportato che il passaggio è avvenuto tramite scrittura privata Pag. 4

5 7. PRATICHE EDILIZIE: Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Cassano D'adda (Milano) frazione: Cascina Casotta, via Casotta snc Identificativo: costruzione ante '67 Intestazione: come da dichiarazione del notaio nell'atto di compravendita Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Cassano D'adda (Milano) frazione: Cascina Casotta, via Casotta snc Identificativo: P.E. 97/031 Intestazione: C.E. alla Immobiliare Due A S.r.l. Tipo pratica: Concessione Edilizia Per lavori: Ristrutturazione ad uso residenziale Presentazione in data 18/02/1997 al n. di prot Rilascio in data 22/04/1997 al n. di prot. 97/ Conformità edilizia: Magazzini e locali di deposito [C2] Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia 7.2 Conformità urbanistica: Magazzini e locali di deposito [C2] Strumento urbanistico vigente: Piano Governo del Territorio: Immobile soggetto a convenzione: Approvato Norme tecniche di attuazione: ambiti destinati all'agricoltura, ambiti agricoli strategici PTCP 2012, normato dall'art. 56 delle vigenti NTA del PdR. Inoltre l'immobile ricade all'interno di ulteriore perimetrazione identificata come: nuclei storici di interesse rurale normati dall'art. 37 delle vigenti NTA del PdR. Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Pag. 5

6 Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: pari alla Ife, Indice fondiario esistente rapporto di copertura esistente edifici limitrofi esistenti Volume massimo ammesso: Residua potenzialità edificatoria: Se si, quanto: Altro: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note: Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Descrizione :Magazzini e locali di deposito [C2]di cui al punto Cascina L'immobile oggetto di perizia è costituito da un cascinale formato da due corpi adiacenti posti in linea, il primo adibito a magazzino/deposito ad un unico livello fuori terra che presenta tetto ad una sola falda inclinata e da un secondo fabbricato precedentemente adibito ad abitazione (ma sempre accatastato come C/2 magazzino/deposito) che si eleva su tre piani fuori terra. Quest'ultimo è costituito da due locali oltre servizio al piano terra con altezza interpiano di 2,42 metri, il corpo scale che serve tutti e tre i livelli si trova sul lato sud dell'edificio e conduce al primo piano (secondo livello) dove sono presenti un locale più grande (l'altezza interpiano di questo locale è 2,80 metri), una piccola camera ed un servizio igienico. Infine sempre tramite corpo scale principale si raggiunge in secondo piano (terzo livello) che è costituito da un ampio locale sottotetto con tetto a doppia falda che presenta altezza massima pari a 2,10 metri e altezza minima pari a 1,16 metri. Il tutto versa in un pessimo stato di manutenzione generale, risulta essere abbandonato da anni e presenta infissi in legno con vetro singolo, ammalorati e che non chiudono bene, porte interne in legno tamburato, pavimentazione in Pag. 6

7 ceramica, scala in granito, struttura in muratura e copertura in legno ammalorata e che presenta evidenti segni di infiltrazioni interne. Il portone di ingresso è in ferro e vetro e risultano divelti alcuni pezzi di quest'ultimo. 1. Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Due a S.r.l.- Piena proprietà Cod. Fiscale: Stato Civile: N/D - Regime Patrimoniale: N/D - Data Matrimonio: N/D Superficie complessiva di circa mq 226 è posto al piano terra, primo e secondo sottotetto L'edificio è stato costruito nel ante '67 L'unità immobiliare è identificata con il numero snc di interno, ha un'altezza interna di circa 2,42 al PT; 2,80 al P1; un'altezza che varia da 1,16 a 2,10 metri al P2. E' composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 0 Condizioni Generali dell'immobile: pessimo stato manutentivo Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Componenti edilizie e costruttive: Impianti: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Magazzino sup lorda di pavimento 96,00 0,50 48,00 Residenza PT sup lorda di pavimento 50,00 0,80 40,00 per stato manutentivo Residenza P1 sup lorda di pavimento 40,00 1,00 40,00 Sottotetto non abitabile sup lorda di pavimento 40,00 0,30 12,00 per stato manutentivo 226,00 140,00 Pag. 7

8 Accessori: 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Vista la tipologia dell'immobile oggetto di stima, vista la destinazione d'uso facilmente riscontrabile sul libero mercato di riferimento e visto lo stato occupazionale al momento della stima, si è valutato lo stesso attraverso il Metodo Comparativo o del Mercato, che confronta beni simili a quello oggetto di analisi, recentemente compravenduti o attualmente posti in vendita sul mercato di riferimento. Si è tenuto conto nella valutazione dei fattori di apprezzamento e deprezzamento di ciascun comparativo, rispetto al bene oggetto di analisi, effettuando gli opportuni aggiustamenti. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, Ufficio tecnico di Cassano d'adda, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Agenzie immobiliari di riferimento: /mq; Agenzia del Territorio: /MQ (abitazioni di tipo economico, stato manutentivo scadente). 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Sup. Equivalente Sup. lorda Valore intero Valore diritto medio e quota ponderale Cascina 140,00 226, , , , ,00 Pag. 8

9 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria (come da disposizioni del G.E.): ,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 0, ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 0,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 0,00 Data generazione: :09:05 L'Esperto alla stima Maddalena Daniele Pag. 9