Esecuzione Immobiliare 425/ /2016 Dott. CIFARELLI MICHELE. **** - Procedente. (Avv. ) Contro Esecutato

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1 TRIBUNALE DI MODENA Esecuzione Immobiliare 425/ /2016 Dott. CIFARELLI MICHELE ********** - Procedente (Avv. **********) Contro ********** Esecutato ****** RELAZIONE DI STIMA INCARICO: Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, nominava, il giorno 14 marzo 2016, Consulente Tecnico d Ufficio la scrivente Geom. Cristina Gozzi, con studio a Modena in Via Francesco Selmi, MODENA, la quale accettava l incarico il 14 marzo 2016, col seguente quesito: provveda alla redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla quale devono risultare: l) l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2) una sommaria descrizione del bene; 3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato. con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, 1

2 5) l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 7) in caso di opere abusive. il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001 n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti. la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e [a normativa in forza della quale istanza sia presentata, lo stato del procedimento. i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e te eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall'art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l'aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all'art. 46, co. 5, del citato T. U. e di cui all'art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che i l diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorata. Sulla base di quanto accertato DETERMINI il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Nella determinazione di tale valore, proceda al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima. ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata o per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso. i vincoli e gli oneri giudici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 2

3 Trattasi di intera proprietà di un appartamento al primo piano in viale Giuseppe di Vittorio n.54 int.2, e relativa autorimessa al piano terra nel Comune di Novi Di Modena (MO). La scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari gli atti e svolto ricerche presso gli uffici competenti, effettuava sopralluogo in loco per accertamenti e misurazioni in data 15 febbraio DESCRIZIONE E CONSISTENZA DELL IMMOBILE: L edificio è un palazzo degli anni 70 costituto da sette piani fuori terra ed autorimesse al piano terra. L edificio risulta in buono stato. DESCRIZIONE CATASTALE: la porzione immobiliare, è censita catastalmente alla Agenzia del Territorio di Modena, Catasto Fabbricati, Comune di NOVI DI MODENA (Codice: F966) come segue: Intestato a: **********nato in **********C.F.: **********Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni **********nato in **********C.F.: ********** Proprietà per 1/2 Foglio 28 mappale 138: Sub Indirizzo Piano Cat. Cl. Consistenza Sup. catastale Rendita 21 VIA G. DI VITTORIO A/ vani Totale: 133 m² Totale escluse aree scoperte**: 130 m² Euro VIA G. DI VITTORIO T C/ m² Totale: 14 m² Euro L intestazione contiene errore. PROVENIENZA: Gli immobili in oggetto sono pervenuti all attuale proprietà, per la quota di ½, a seguito di atto di donazione (ATTO PUBBLICO) del 14/10/2014 Nota presentata con Modello Unico in atti dal 20/10/2014 Repertorio n.: Rogante: CAFFARRI Marco Sede: Carpi Registrazione: Sede: DONAZIONE ACCETTATA (n /2014). Per l altro ½ la situazione degli intestati al 29/06/2000: **********nato in **********C.F.: **********Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni **********nato in **********C.F.: **********Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni 3

4 (ATTO PUBBLICO) del 29/06/2000 Trascrizione in atti dal 14/08/2000 Repertorio n.: Rogante: DE SANTIS Marcello Sede: Carpi Registrazione: Sede: COMPRAVENDITA (n /2000). N.B.: in conservatoria e in catasto l esecutato risulta identificato con nomi e codici fiscali differenti: -1. ********** C.F.: ********** (trascrizione nell atto di donazione del notaio Caffarri) -2. ********** C.F.: ********** (trascrizione negli atti di pignoramento e nel mutuo avvocato **** e notaio Binelli) -3. ********** C.F.: ********** (trascrizione compravendita iniziale notaio De Santis e relativo mutuo) REGIME FISCALE: Soggetto privato. REGIME PATRIMONIALE: Si precisa che come riportato nella ventennale all esecutato, coniugato in forza di matrimonio contratto in *******, risulta l intestazione di proprietà per ½ e proprietà per ½ in regime di separazione dei beni. Occorre puntualizzare che secondo quanto riportato nell atto di donazione, in Pakistan l ordinamento giuridico non contempla un regime patrimoniale tra coniugi assimilabile alla comunione legale prevista dall ordinamento giuridico Italiano. CONFINI: L immobile in un unico corpo, confina con l area cortiliva, con il vano scala della palazzina condominiale, appartamento di proprietà ****** e appartamento di proprietà ******. Al piano terra il garage confina con area cortiliva a nord e ovest con ****** a sud. DISPONIBILITA DELLA UNITA IMMOBILIARE: Al momento del sopralluogo il fabbricato risultava essere occupato dall esecutato con la moglie e i cinque figli di cui uno minore. ONERI CONDOMINIALI: Vi sono al momento in sospeso oneri condominiali, quantificabili in totale a 5.186,05 comprensivi del bilancio preventivo per l anno

5 REGOLARITA EDILIZIA: - Pratica Edilizia 1393/1972 del 18 settembre 1972 per la realizzazione di palazzo di tipo condominiale in via G. Di Vittorio 54; - Autorizzazione di abitabilità rilasciata in data 10 maggio 1974; - Concessione onerosa in sanatoria presentata da ****** nato a ****** il ******, per ottenere concessione edilizia in sanatoria per ampliamento di superficie utile, tramite creazione di un bagno; Condono Edilizio prot. gen. n.86/6317 pratica n.1986/1168/001a. REGOLARITA CONCESSORIA E CATASTALE: Risultano alcune differenze rispetto ai progetti depositati. Il balcone della camera da letto sul lato nord, è più sporgente rispetto a quanto disegnato nella pianta legittimata (condono), e regolare secondo la planimetria catastale. La realizzazione del secondo bagno con finestra spostata, e la modifica del balcone, sono state realizzate in corso d opera, e poi condonate con errore negli elaborati grafici. Le restanti difformità interne sono state realizzate in assenza di comunicazione in epoca più recente dall esecutato. Nel soggiorno è stata elevata una parete divisoria prolungando quella del corridoio d accesso al reparto notte; la porta del ripostiglio è stata aperta sul tinello mentre in pianta l accesso avviene dalla cucina. L autorimessa presenta differenze sempre realizzate in corso d opera, nello spessore del muro esterno lato nord e probabile difformità nella lunghezza, non esattamente stimabile, poiché il legittimato risulta privo di quote. DESCRIZIONE URBANISTICA: L immobile in oggetto, risulta identificato alla tav P.R.G. zone omogenee di tipo B residenziali ELENCAZIONE FORMALITA : 1. TRASCRIZIONE A FAVORE DEL 25/07/2000 R.P R.G Compravendita De Santis Marcello Rep del 29/06/ ISCRIZIONE N /4120 del 25/07/2000 nascente da atto di mutuo notaio De Santis Marcello del 29/06/2000 a favore: **********; contro ********** C.F.: ********** ********** C.F.: ********** 3. TRASCRIZIONE A FAVORE del 20/10/2014 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale Caffarri Marco Repertorio 44668/17120 del 14/10/2014 ATTO TRA VIVI DONAZIONE ACCETTATA 5

6 4. ISCRIZIONE N.33148/7930 del 15/10/2005 nascente da atto di mutuo fondiario notaio Binelli Mario del 07/10/2005 a favore: **********; contro ********** C.F.: **********, ********** C.F.: ********** 5. TRASCRIZIONE CONTRO N.20873/14558 del 21/09/2015 nascente da atto di pignoramento n.6781/2015 del 11/08/2015 Ufficiale Giudiziario di Modena; a favore: ******* con sede a *********; contro ********** C.F.: *********, ********** C.F.: ********** 6. TRASCRIZIONE CONTRO del 07/11/2016 R.P R.G REP. 8359/2016 del 10/10/2016 ATTO ESECUTIVO CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI E UN PIGNORAMENTO IN RETTIFICA DI QUELLO TRASCRITTO IL 21/09/2015 ALN REG. PARTICOLARE POICHE PRIMA DELLA NOTIFICA DELL ATTO IL SIGNOR ********** HA DONATO LA PROPRIA QUOTA DI ½ AL SIGNOR *********. Nella procedura in oggetto è stato depositato un intervento di Equitalia spa in data 05/12/2016, a nome di ***********, non più proprietario dell immobile oggetto di esecuzione. DESCRIZIONE PARTICOLARE E CONSISTENZA: L edificio oggetto della seguente perizia, è identificato come Condominio Gianna palazzo di sette piani con atrio comune e area cortiliva comune con autorimesse al piano terra. La consistenza immobiliare risulta essere suddivisa come elencato di seguito. Piano Primo: - Sala da pranzo soggiorno, cucina, tinello, ripostiglio, corridoio, 2 bagni, 3 camere da letto, 2 balconi; Piano Terra: - Autorimessa per una vettura Abitazione: L appartamento presenta finiture interne ordinarie in mediocre stato di conservazione. I pavimenti sono tutti in ceramica nella zona giorno e nei bagni, mentre nelle camere da letto in listelli di legno. La cucina e i due bagni hanno un rivestimento ceramico alle pareti. 6

7 Gli infissi dell abitazione sono in legno con vetrocamera e tapparelle. Le porte interne sono in legno rivestito, compresa la porta dell ingresso. Impianti: - Riscaldamento autonomo, la caldaia si trova in cucina; nei bagni è presente l impianto idraulico con i relativi sanitari. - L impianto elettrico è sotto traccia. Autorimessa: L autorimessa è intonacata, il pavimento è in battuto di cemento color chiaro e il basculante in cattive condizioni e necessita di manutenzione. In merito agli eventi sismici del maggio 2012 non risultano schede AEDES depositate. Superfici commerciali: Abitazione 134,00 mq lordi commerciali circa comprensivi delle superfici accessorie ragguagliate Autorimessa 14,00 mq lordi commerciali circa CRITERIO DI STIMA: per la valutazione del valore commerciale del bene in oggetto, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto con recenti contrattazioni sul mercato locale per immobili con caratteristiche pressoché simili. STIMA: - tenuto conto che l appartamento risulta essere in mediocre stato, collocato in zona residenziale, limitrofa al paese, che il mercato in tale zona risulta ancora fortemente condizionato dagli eventi sismici del Si indica quanto segue: Stima del compendio (quota 1/1) LOTTO UNICO: Da indagini di mercato si è dedotto che nel Comune di Novi di Modena il Valore Medio per immobili simili è /mq 475,00 Abitazione 133,00 mq lordi commerciali circa x 475,00 = ,00 Autorimessa 14 mq lordi commerciali circa x 200 = 2.800,00 Tenuto conto delle difformità rilevate, con necessità di presentare una C.I.L. o S.C.I.A. in sanatoria per un costo di ( 1.000,00 sanzione più diritti di segreteria per 51,00), eventuali oneri da valutare, variazione della planimetria catastale (diritti 50,00 cad.) più onorario del tecnico incaricato al lordo di cassa ed iva; importo delle spese da sottrarre al totale stimato arrotondato a circa 5.000,00 7

8 Lotto Unico Piena Proprietà di abitazione al primo piano ed autorimessa in Novi Di Modena (MO), Via G. di Vittorio 54 int. 2. VALORE COMMERCIALE per arrotondamento: ,00 (sessantunomila/00) Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, si suggerisce di applicare una riduzione di circa il 5% sul valore ottenuto, per cui la cifra in arrotondamento risulta: VALORE BASE D ASTA: ,00 (cinquantottomila/00) Tutto quanto sopra esposto ad evasione dell incarico ricevuto. Modena, 20 aprile 2017 allegati al fascicolo: - Documentazione fotografica; - Estratto di piano regolatore comunale; - Estratto stato legittimato e modulistica comunale, - Visure sintetiche Conservatoria RR.II; - Visure catastali; - Estratto di mappa catastale, planimetrie catastali; - Resoconto delle spese condominiali e bilancio preventivo; - Atto di donazione. Il C.T.U. cristina gozzi geometra 8