TRIBUNALE CIVILE DI MODENA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI MODENA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. LICCARDO PASQUALE PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 340/2017 Promossa da PROCEDENTE : XXXXXXXXXXX ESECUTATI : Contro XXXXXXXXXXXXXXX intervenuti XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Premesso che il Sig. Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Modena ha nominato la sottoscritta geom. Alessandro Debole quale Perito Estimatore dei beni nella vertenza in epigrafe affinché, con relazione scritta, risponda al seguente quesito: - identifichi con precisione dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; - dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo famigliare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; - indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; - riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art.30 del T.U. di cui DPR n.380, nonché notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47, e successive modifiche; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art.46, comma1, del citato T.U., ovvero di cui all art.40, co.2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario, potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co.5 del citato T.U. e di cui all art.40 co.6 della citata L.47/85; - determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, formando se opportuno, al fine di conseguire 1

2 una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; - nella determinazione del valore dell immobile tenga conto di quanto disposto dall art.568 c.p.c., sostituito dall art.13 comma 1 lettera o del D.L. n.83/15 con il testo che di seguito si riporta: art.568 (determinazione del valore dell immobile). Agli effetti dell espropriazione il valore dell immobile è determinato dal Giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall esperto nominato ai sensi dell art.569, 1 comma. Nella determinazione del valore di mercato l esperto proceda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute ; - risponda altresì agli ulteriori quesiti introdotti nell art. 173 bis disp att cpc dell art.14 co 1 lett.e del D.L. n.83/15 che si riportano di seguito: in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell ar.36 del Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica su la eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste, dell art.40, 6 comma, della legge 28/02/85, n.47 ovvero dell art. 46 comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 06 giugno 2001, n.380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; - la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 2

3 - l informazione sull importo annuo sulle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora - scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori la data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE PROPRIETA PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre parole del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni. Trattandosi di beni sottoposti a procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato i valori commerciali dei beni, al fine di migliorare l appetibilità degli stessi e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 5%. 3

4 RELAZIONE DATI DI PIGNORAMENTO Con verbale di pignoramento immobiliare trascritto a Modena in data 14/06/2017 all art. 9656, è stata pignorata la piena proprietà sui seguenti beni immobiliari a favore dei PROCEDENTI : Catasto Fabbricati del Comune di Marano Sul Panaro Foglio 11, mapp. 58, sub.3, cat. A/4, vani 3,5, PT-1-2 Foglio 11, mapp. 58, sub.2, area urbana, mq 17,00, PT beni intestati a : XXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXXX proprietario 1/1 VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE EX ART.567 C.P.C. In base all esame della documentazione in atti (relazione notarile), si è verificata la sua idoneità secondo quanto previsto dall ex. Art.567 c.p.c. LOTTO UNICO Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione da terra a cielo, con annessa area cortiliva in proprietà esclusiva, posta in Marano sul Panaro, Via IV Novembre n.14 consistente in : al piano terra : n. 2 cantine, cucina e bagno; al piano primo : una camera ; al piano secondo : una camera. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobiliari oggetto di stima risultano identificati: all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Modena- Territorio- Servizi Catastali Catasto Fabbricati del Comune di Marano Sul Panaro Foglio 11 mappale 58 sub. 2, Via Zenzano, PT, area urbana, mq 17,00 sub. 3, Via Zenzano, PT-1-2, cat. A/4, cl. 2, vani 3,5, RC Intestati : XXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXXXXXX proprietario 1/1 in regime di separazione dei beni. 4

5 CONFINI Come da elaborato planimetrico prot. n. MO , l immobile confina con i mappali 60, 56, 70, di altra proprietà. PROPRIETA XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX proprietario 1/1 in regime di separazione dei beni. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Si fa presente che la toponomastica riportata nelle visure catastali, non è aggiornata, poiché riporta anziché Via IV Novembre, Via Zenzano. Inoltre il sub. 1 (B.C.N.C. porzione di vano scala comune a tutti i sub dei mapp ), non è inserito nell atto di pignoramento. ESISTENZA DI PARTI COMUNI Come da elaborato planimetrico prot.n. MO esistono le seguenti parti comuni : sub.1 B.C.N.C. porzione di vano scala comune a tutti i sub dei mapp PROVENIENZA DEL BENE L immobile è pervenuto al Sig. XXXXXXXXXXXX in virtù dell atto di compravendita a ministero del Notaio Mauro Smeraldi rep. n , trascritto a Modena il 22/05/2006, all art STATO CIVILE DEGLI ESECUTATI AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE All Atto di acquisto dell immobile il Sig. XXXXXXXXXXX risultava coniugato in regime di separazione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Da certificazione notarile del Notaio XXXXXXX, alla data del 23/06/2017 emergono le seguenti formalità pregiudizievoli: 1) Ipoteca volontaria iscritta a Modena il 22/05/2006 al n part. e n gen.; 2) verbale di pignoramento immobiliare trascritto a Modena il 14/06/2017 all art

6 REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Da comunicazione ricevuta dagli uffici tecnici del Comune di Marano Sul Panaro, non risultano pratiche edilizie, presso i loro archivi. L immobile esaminato non è divisibile SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile al momento attuale è libero. DESCRIZIONE DEL BENE DESCRIZIONE SOMMARIA DELL IMMOBILE Il cespite oggetto della presente perizia è costituito da porzione immobiliare, posta in Comune di Marano Sul Panaro, Via IV Novembre n. 14, costituito da fabbricato ad uso civile abitazione da terra a cielo, con annessa area cortiliva in proprietà esclusiva. L edificio di cui fa parte il cespite in oggetto, è stato edificato nei primi anni 30 e si sviluppa verticalmente su tre piani fuori terra. CARATTERISTICHE DELL IMMOBILE: Strutture in elevazione : muratura ; solai : laterocemento ; copertura : laterocemento con manto superiore in coppi ; paramento esterno : intonacato e tinteggiato ; scale : cotto ; portone d ingresso : legno ; CARATTERISTICHE DELL UNITA IMMOBILIARE : Pareti interne: in muratura di mattoni forati leggeri, intonacate e tinteggiate a tempera ; soffitti : intonacati e tinteggiati a tempera; pavimenti : parte in ceramica e parte in graniglia di cemento ; 6

7 rivestimenti del bagno : ceramica ; rivestimenti cucina : ceramica ; sanitari : vetro-china con rubinetterie in ottone cromato ; portoncino d ingresso : legno e vetro ; porte interne : legno ; finestre : in legno con tapparelle in plastica e serramento in alluminio anodizzato al PT e scuretti in legno verniciato al P1; impianto elettrico : parte sotto traccia e parte a vista ; impianto idraulico : sotto traccia ; impianto di riscaldamento : a gas con corpi scaldanti in ghisa ; L immobile è inoltre dotato di impianti televisivo. Il cespite è situato a ridosso del centro abitato e a strade di forte passaggio, servito da attività commerciali e mezzi pubblici. Il grado delle finiture dell appartamento si possono definire scarse, come scarse sono le condizioni di manutenzione. DESTINAZIONE URBANISTICA: Il terreno distinto catastalmente nel Comune di Nonantola al foglio 42 mapp. 262 è inserito segue: SISTEMA INSEDIATIVO (L.R. 20/2000 art. A-4) AMBITI URBANI CONSOLIDATI (L.R. 20/2000 art. A-10 - CAPO 4.2 RUE) AUC.2 - Tessuti insediativi consolidati totalmente o parzialmente edificati a prevalente destinazione residenziale o turistico-residenziale, caratterizzati dalla presenza di un adeguato livello di servizi e infrastrutturazioni. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale del bene in oggetto, al lordo delle murature, è stata ricavata dalle planimetri catastali. Abitazione ( PT-1-2 ) mq comm.li circa 88,00 Area mq comm.li circa 17,00 7

8 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso civile abitazione da terra a cielo, con annessa area cortiliva in proprietà esclusiva, posta in Marano sul Panaro, Via IV Novembre n.14. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, come segue. Abitazione mq 88,00 /mq x 500, ,00 Area mq 17,00./mq x 150, ,00 VALORE TOTALE DEL BENE ,00 Tenendo conto che si tratta di bene oggetto di Procedura Esecutiva si applica una riduzione percentuale di circa il 5% sul valore commerciale: VALORE DI VENDITA DEL BENE: ,50 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento. Con Osservanza Modena lì 19/05/2018 IL CONSULENTE TECNICO geom. Alessandro Debole ALLEGATI: - Documentazione fotografica ; Planimetrie catastali ; - Estratto di mappa : 8

9 - Visure catastali. 9