TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA. GIUDICE DELL ESECUZIONE dott. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTI DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE dtt. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTI DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp N. 246/16 R.G. ESEC. Udienza Ore 10:30 Ltt Unic aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Mnterenzi (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati), espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI Pag. 1 di 10

2 REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la prprietà ed i gravami quant riprtat è desunt dalla certificazine ventennale ntarile allegata; per le cmprprietà, servitù, diritti, etc. dall att di prvenienza. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura frzata, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni. * * * DATI DEL PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data all art. Pag. 2 di 10

3 10006 è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati del Cmune di Mnterenzi (BO): Fgli 18 Mappale 413 Sub 11, Nat. A/10 (uffici e studi privati), Cnsist. 3 vani 49 mq, Indirizz Via Idice n. civ. 160/G, pian T. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Uffici al p. terra in edifici cndminiale, di 47 mq ca. cmmerciali, cn ingress autnm, cmpst da ingress, sala attesa, dis., due vani e bagn, ltre a lastric di 12 mq ca. Bene sit a Mnterenzi (BO) in Via Idice n. 160/G. Classe energetica G = EP gl, nren 316,46 kwh /m 2 /ann. Nn risulta rilasciat il Certificat d Abitabilità. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima attualmente è csì identificat Catast Fabbricati del Cmune di Mnterenzi (BO): Fgli 18 Particella 413 Sub 11, Categria A/10, Classe U, Cns. 3 vani, Superficie Catastale Ttale 49 mq, Rendita Eur 728,20, Via Idice n. 160/G pian T. Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali dell abitazine e la planimetria attualmente in atti (visura prt. n. BO e planimetria prt. n. BO del ) sn cnfrmi. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E DI SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI Pag. 3 di 10

4 E' cmpresa nella presente vendita la cmprprietà pr quta delle parti cmuni del fabbricat tali a nrma di legge e di reglament di cndmini. Per dichiarazine delle parti nn cnstan lcali stttett cndminiali, né aree cmuni ve sia pssibile il parcheggi. L'immbile è cmpravendut a crp, nell stat di fatt e di diritt nel quale ess attualmente si trva, cn gni aderenza, svrastanza e pertinenza, infissi e seminfissi, usi e cmunini, azini, ragini e diritti spettanti, servitù attive e passive se e cme esistan ed in quant abbian ragine legale di esistere sian cnseguenti l stat di cndmini del fabbricat, cn particlare riferiment a tutti i patti, bblighi, e cndizini cme indicati e richiamati nei titli di prvenienza, di cui l ultim si allega, da cnsiderarsi, per quant utili ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli citati. Spese annue da preventiv per gestine rdinaria dell immbile 231,52 L amministratre del cndmini ha riferit che sn in previsine spese strardinarie par sstituzine griglia pari ad 1.100,00 ltre IVA e che all attualità per i beni in ggett nn ci sn spese inslute. CONFINI Parti cmuni, lati esterni da due lati, salv più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ Il debitre è prprietari per 1/1 in regime di separazine dei beni. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita in data rep / Reglarmente registrat e trascritt. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Negli atti il debitre ha dichiarat di essere cniugat in separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Pag. 4 di 10

5 Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti datata , l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Nessuna. Trascrizini: Verbale di Pignrament Immbili cn att trascritt a Blgna in data all art Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: nessuna. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta ad impsta di registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. L immbile è da cnsiderarsi un fabbricat residenziale dtat dei requisiti della legge Tupini. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ggett di trasferiment è parte di un edifici la cui cstruzine è successiva al agli atti del Cmune di Mnterenzi (BO) risultan i seguenti dcumenti: Cncessine Edilizia P.G. n rilasciata il (cstruzine di fabbricat) Cncessine Edilizia per Variante in CdO P.G. n rilasciata il Cncessine Edilizia per Variante in CdO n P.G. n rilasciata il D.I.A. Prt n presentata il Pag. 5 di 10

6 Certificat di Abitabilità rilasciat il (inter edifici) D.I.A. P.G. n Prt n presentata il (manutenzine strardinaria uffici) Richiesta Certificat di Agibilità P-G. n presentata il (nn rilasciata per carenza dcumentale). La cmparazine fra l stat assentit e l stat di fatt nn ha evidenziat diffrmità edilizie. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità ad us residenziale è dtata di attestat di certificazine energetica APE rilasciat il e valid fin al Nel predett certificat si attesta che l immbile è pst in classe energetica G = EP gl, nren 316,46 kwh /m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE L unità è vuta nella dispnibilità del debitre. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di uffici cn lastric sit a Mnterenzi (BO) in Via Idice n. 160/G. L edifici cndminiale nel quale è psta l unità in ggett, islat sull area crtiliva di pertinenza, pst frntestrada tra la fndvalle ed fiume Idice retrstante. Si eleva quattr p. furiterra nel crp principale, cmpst da van scale cn ascensre e due p. fuiterra nel crp retrstante, ltre a p. interrat e vi sn distribuite unità ad us negzi ed uffici al p. terra, residenziali ai p. superiri e magazzini ed autrimesse al p. interrat. Sui frnti laterali sn psizinati gli accessi carrai al p. interrat. Il p. terra è in psizine spraelevata rispett al livell stradale ed è in asfalt cn zna destinata a parcheggi ad us pubblic sul frnte e lastricat sugli altri tre lati cn spazi passanti in cntinuità ma di prprietà esclusive delle unità del p. Pag. 6 di 10

7 terra sul lat vest. Un degli uffici sul frnte stata è ccupat da Pste Italiane. La struttura prtante è a telai in ca. cn pareti intnacate e tinteggiate di due cri e parapetti dei balcni a nastr in cement a vista. Il cpert a falde ha struttura in latercement cn mant in laterizi. L uffici è al p. terra cmpst da ingress, sala attesa, dis., due vani e bagn, ltre a lastric. Il grad delle finiture è discret. pareti parte intnacate e tinteggiate pavimenti e rivestimenti in ceramica vetrine in metall verniciat e vetri semplici cn prte d access sempre vetrate e spraluci vetrati prte interne in metall e vetr bagn cn sl wc, gli altri elementi sn stati asprtati impianti stttraccia impiant di riscaldament priv di caldaia e nn allacciat alla rete del gas crpi scaldanti a pmpe di calre ad acqua. L stat di cnservazine generale è medicre. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Pag. 7 di 10

8 Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, fin a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e cmunicanti cn i vani principali. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Uffici 46,70 1,00 46,70 Lastric 11,70 0,30 3,50 Ttale superficie cmmerciale 50,00 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di uffici cn lastric, bene sit a Mnterenzi (BO) in centr stric in Via Idice n. 160/G. Pertant si sn esaminati e cnfrntati i valri unitari espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al prim semestre del 2017 Cmune di Mnterenzi (BO) Zna: Centrale/Territri cmunale e lung il fndvalle Idice da Pizzan a Brg Bisan per la zna nn esiste la qutazine per la destinazine Pag. 8 di 10

9 terziaria e si riprtan quelle relative alle destinazini residenziali e cmmerciali cui si farà riferiment per sla analgia: - Abitazini ecnmic di tip nrmale: min /m ,00 max /m ,00 - Negzi ttim: min /m ,00 max /m ,00 Osservatri Immbilare FIAIP 2017 Reprt ttbre 2016 marz Cmune di Mnterenzi (BO) Frazine: Caplug: - Uffici in bun stat: min /m 2 900,00 max /m ,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre del bene in ggett ccrre anche tener cnt che attualmente risultan più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla banca dati FIAP e che, che da indagini effettuate press gli peratri di settre, i reali valri di cmpravendita, risentend del perdurare della crisi del mercat immbiliare, risultan cmunque di inferiri a quelli espressi dagli Osservatri. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, l effettiv stat che presenta discrete cndizini d'us e di manutenzine dell immbile, priv di lesini ma anche priv di caldaia di alimentazine dell impiant di riscaldament e di allacciament alla rete di ergazine, tenend cnt anche delle attuali cndizini del mercat immbiliare, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale per l appartament pari ad /mq 700,00. Il valre cmmerciale del bene in argment, vendut a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, è quindi il seguente. VALORE DEL BENE PER INTERO della piena prprietà Uffici 50 mq x 700,00. /mq = ,00 Pag. 9 di 10

10 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura esecutiva e quindi cnsiderati a)l assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicat; b) che, per prassi cmmerciale, in una trattativa privata l acquirente può ttenere tempi di pagament più ampi rispett a quelli che sn stabiliti per il versament del residu prezz in cas di vendita all asta; c) che, slitamente, in cas di alienazine vlntaria, la mdalità del trasferiment è men rigida ed il venditre può frnire all acquirente dcumentazine (ad esempi quelle di cnfrmità degli impianti) che in un trasferiment frzs nn sempre è reperibile; si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20 %. VALORE A BASE D'ASTA del bene per inter ,00 (Eur ventttmila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 28 Marz 2018 ELENCO ALLEGATI 1. Elabrat grafic (planimetrie catastali ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 10 di 10