TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 Arch. Stefan Zacchini Via Mazzini 82/ Blgna Tel TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn prvvediment in data N. 440/17 R.G. ESEC. Udienza Ore 10:40 19/06/2018, nminava l Arch. Stefan Zacchini iscritt all Ordine degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 2265, cn studi in Blgna Via Mazzini n. 82/6, Cnsulente Tecnic d Uffici, e in data 05/07/2018 gli cnferiva l incaric di CTU. L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn gli uffici tecnici del Cmune di Grizzana Mrandi (BO) e l Agenzia del Territri, espne quant segue: PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI VINCOLI E ONERI CONFINI

2 2 di 11 PERTINENZA PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine.

3 3 di 11 DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 14/07/2017 all art , è stata pignrata la quta di 1/1 dei beni di seguit indicati: Catast Fabbricati del Cmune di Grizzana Mrandi (BO) Fgli 16 Mappale 115 Sub 4 Nat. A3 Abitazine di tip ecnmic, Cns. 5,5 vani, Lcalità Carvian n. 83/V, Pian T. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Przine di villetta a schiera cstituita da un appartament al pian terra, legittimamente cmpst da sggirn, tre camere, cucina, bagn e disimpegn, di superficie cmplessiva 90 m 2 ca; cn anness terren in us esclusiv; beni siti in Cmune di Grizzana Mrandi, Via Carvian Casign n. 83/V. Il certificat di cnfrmità edilizia e agibilità risulta decadut. Da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima sn attualmente è csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Grizzana Mrandi: Fgli 16 Mappale 115 Sub 4, Cat. A/3, Classe 1, Cns. 5,5 vani, Sup. cat. 101 m 2, Rendita 284,05, Via Carvian di Savignan n. 83/V, pian T. PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà cndminiale delle parti dell edifici e delle aree cmuni ai sensi di Legge, per destinazine e titl.

4 4 di 11 Servitù attive e passive: nell stat di fatt in cui i beni si trvan, a crp e nn a misura, cmprensivamente a tutte le relative aderenze, pertinenze, azini, ragini, usi e diritti inerenti, servitù attive e passive queste ultime purché abbian legale ragine di esistere. Vedi anche att di prvenienza. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli segnalati. Altre infrmazini per l acquirente: All attualità i beni per lr natura nn sn cstituiti in Cndmini. CONFINI In cnfine cn il Sub. 10 e cn il Sub1, bene cmune, da più lati. PERTINENZA L esecutat è pien prprietari dei beni per l inter. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita, in data 24 lugli 1995, rep. n , trascritt a Blgna il 26 lugli 1995 ai nn / STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di prvenienza l esecutat ha dichiarat di essere cniugat in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile ventennale del 19/09/2017, allegata agli atti, gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Vincli e neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: Nessun Vincli e neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della

5 5 di 11 prcedura: Iscrizini: Ipteca giudiziale iscritta a Blgna il 08/07/2016 al n. part. 5510, grava l unità immbiliare in ggett per la quta di 1/1. Trascrizini: Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 16/11/2016 al n. part , grava l unità immbiliare in ggett per la quta di 1/1. Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 06/04/2017 al n. part , grava l unità immbiliare in ggett per la quta di 1/1. Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 14/07/2017 al n. part , grava l unità immbiliare in ggett per la quta di 1/1. Vedi anche relazine ntarile allegata. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment facenti parte di fabbricat la cui cstruzine è successiva al , agli atti del Cmune di Grizzana Mrandi (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi: Licenza di cstruzine N. 59 prt n. 2243, rilasciata in data 16 ttbre 1975 per vltura e variante delle lic del 19 giugn 1972, cn cnglbament del vlume in un unic fabbricat e parziale mdifica di ubicazine. Certificat di abitabilità prt. n rilasciata in data 02 agst Il certificat di cnfrmità edilizia e agibilità risulta decadut.

6 6 di 11 La cmparazine fra l stat di fatt e quell legittim, ha evidenziat diffrmità assimilabili ad pere di manutenzine strardinaria interne ed esterne. In particlare è stata mdificata la dimensine del bagn cn accrpament di parte del disimpegn e la prta di access della cucina ha un divers psizinament. Tutt quant spra risulta crrettamente rappresentat nella planimetria catastale. E stata inltre creata una veranda all ingress cn aument di SU entr sagma. Si renderà necessari presentare richiesta di att autrizzativ in sanatria, eventualmente ners, previa verifica nrmativa, per la reglarizzazine e/ il ripristin dell stat legittim. Quant spra dvrà avvenire mediante incaric ad un tecnic abilitat, nde fcalizzare il quadr nrmativ al mment della richiesta di sanatria, determinandne crrettamente i relativi neri. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di attestat di prestazine energetica registrat in data 15/09/2018 cdice identificativ dall Arch. Giannini Daniela numer di accreditament valevle fin al 15/09/2028 Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. STATO DI OCCUPAZIONE Attualmente i beni sn nella dispnibilità dell esecutat. DESCRIZIONE DEI BENI L edifici di cui fa parte l appartament è cstituit da tre crpi di

7 7 di 11 fabbrica a schiera ed è cmpst da cinque unità immbiliari cn crte cmune. L edifici ha struttura prtante in muratura ed è cmpst da 2 piani furi terra. La cpertura è a falde cn struttura in ca e mant di cpertura in cppi di cement. La finitura esterna è ad intnac tinteggiat Attualmente l unità immbiliare è cmpsta da una veranda d ingress, sggirn, tre camere, cucina, bagn e disimpegn. Il grad delle finiture è scadente Pareti intnacate e tinteggiate. Pavimenti in ceramica Prta di access cn infiss in allumini, vetrata. Prte interne in legn Serramenti in legn cn vetr camera e inferriate esterne Scuri esterni in legn Bagn cn sanitari in prcellana e rubinetteria crmata Impiant elettric stttraccia. Impiant di riscaldament autnm cn prduzine di acqua calda mancante della caldaia che era psta in cucina; alimentazine a gpl cn serbati cmune alle altre unità immbiliari pst al di là della strada. L stat di cnservazine generale è pessim. Sn presenti evidenti tracce di umidità lung tutti i muri perimetrali, visibili esternamente lung tutt il fabbricat.

8 8 di 11 Sn presenti significative infiltrazini d acqua anche all intern dell appartament, nelle camere, cn cnseguente distacc della pavimentazine. Sn inltre presenti evidenti lesini dvute presumibilmente a mvimenti del terren. La crte, cmune ad altre unità immbiliari, cn le quali il presente immbile cndivide l us esclusiv, in quant nn suddivisa catastalmente, è in parte pavimentata e in parte a giardin. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre;

9 9 di 11 per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. per il 10% la superficie dell area scperta a questa assimilabile, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin alla superficie lrda della stessa e per il 2% per la superficie eccedente. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr. Precisand che la vendita del bene è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Appartament 90 1,00 90 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di przine di villetta a schiera cstituita da un appartament al pian terra, legittimamente cmpst da sggirn, tre camere, cucina, bagn e disimpegn, di superficie cmplessiva 90 m 2 ca; cn anness terren in us esclusiv; beni siti in Cmune di Grizzana Mrandi, Via Carvian Casign n. 83/V. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine e della tiplgia del bene si riprtan i valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri

10 10 di 11 riferiti al secnd semestre del 2017 Cmune di Grizzana Mrandi Zna Extraurbana/RURAL, FRAZIONI STANCO E CAMPOLO Abitazini civili in cndizini scadenti: minim /m 2 700,00 massim /m 2 900,00; Osservatri Immbiliare - valri riferiti agli ultimi tre mesi Cmune di Grizzana Mrandi Appartamenti: minim /m 2 750,00 massim /m ,00. Brsa Immbiliare - valri riferiti agst 2018 Cmune di Grizzana Mrandi Zna STANCO, CAMPOLO, ZONA AGRICOLA Abitazini civili da ristrutturare: minim /m 2 642,00 medi /m 2 779,00 massim /m 2 917,00. Tenut cnt delle indagini effettuate press gli peratri di settre, appain più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dalla Brsa Immbiliare, valre minim, inferire a quell minim dall Osservatri del Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate. Quindi, tenut anche cnt delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, dell effettiv stat d'us e di manutenzine dell immbile (vedi par. Descrizine degli immbili ), delle diffrmità riscntrate, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale del bene in argment pari ad 550,00 /mq. Da cui: VALORE DEI BENI PER INTERO Appartament e terren in us esclusiv m 2 90 x 550,00 / m 2 = Eur ,00 (Eur quarantanvemilacinquecent/00)

11 11 di 11 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita superiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 30%. VALORE A BASE D ASTA dei beni per inter Eur ,00 (Eur trentaquattrmila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna, 17 settembre 2018 IL CONSULENTE TECNICO (Dtt. Arch. Stefan Zacchini) Allegati: Elabrat grafic Racclta ftgrafie