TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA * * *

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA ANNA ANTONELLA RIMONDINI * * * PROCEDURA DI SOVRAINDEBITAMENTO * * * La scrivente in qualità di Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres R.G. 5143/18 LOTTO 1 visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn il SUE del Cmune di Blgna e cn l Agenzia delle Entrate Uffici Prvinciale di Blgna Territri, espne quant segue. PREMESSA Per la prprietà e i gravami quant riprtat è desunt dalla dcumentazine ipcatastale allegata agli atti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * DATI DEL DECRETO DI APERTURA DELLA PROCEDURA DI LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO Pag. 1 di 10

2 Decret di apertura di prcedura di liquidazine del patrimni a favre della MASSA DEI CREDITORI cntr missis trascritt a Blgna in data all art per il diritt di 1/1 dei seguenti beni: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) Fgli 153 Particella 415 Sub 20, Nat. A3 ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Cnsistenza 5,5 vani, Ind. Via Piave N. civ. 43; Fgli 142 Particella 312 Sub 1, Nat. A4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE, Cnsistenza 5,5 vani, Ind. Via della Barca N. civ. 73/17; Fgli 142 Particella 312 Sub 2, Nat. A4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE, Cnsistenza 5,5 vani, Ind. Via della Barca N. civ. 73/17. LOTTO 1 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Appartament al quart pian s.a. di ca. 53 mq cmmerciali, legittimamente cstituit da ingress, sggirn, cucintt, camera e bagn, cn annessa cantina di ca. 9 mq al p. seminterrat. Bene sit ad Blgna (BO) in Via Piave n. 43. Diffrmità edilizie e catastali da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Classe energetica di tip G. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima attualmente è csì identificat: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) Fgli 153 Mappale 415 Sub 20 Z.C. 2 - Cat. A/3 - Cl. 2 - Cns. 5,5 vani - Sup. Cat. Ttale: 56 m 2 Ttale escluse aree scperte 56 m 2 - Rendita: Eur 724,33 Via Piave n. 43 pian: 4 Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali attuali (visura prt. n. BO del ) nn risultan crretti quant al numer dei vani, Pag. 2 di 10

3 indicat errneamente in 5,5, ed alla mancata indicazine del pian S1 in riferiment alla cantina. La planimetria in atti (prt. n. BO del ) è cnfrme all stat attuale. Ogni nere per l aggirnament catastale dell immbile è a caric dell aggiudicatari dell stess. PARTI COMUNI E SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI L att di prvenienza recita E cmpresa nella vendita la cmprprietà prquta delle parti cmuni dell edifici tali per legge e per destinazine e segnatamente delle cmunini individuate nel cessat catast sempre al fgli 74 di Blgna cn i mappali: - 324/a sub 1: ingress, andit, scale e crridi di cantina; - 324/b di are area crtiliva. Si rileva che l att identifica i beni cn La vendita viene effettuata a crp, nell stat di fatt in cui il bene si trva, cn tutte le aderenze, pertinenze e svrastanze, cn le servitù attive e passive, che abbian legale ragine di esistere d insrgenti per destinazine e dall stat di cndmini dell edifici. L immbile è trasferit cn tutti i patti e le cndizini cntenute negli atti di prvenienza ai quali si fa espress riferiment e che si intendn qui integralmente riprtati e trascritti. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli ed neri ltre a quelli segnalati. Altre infrmazini per l acquirente: Spese annue per gestine rdinaria dell immbile ca.: 700,00 CONFINI In cnfine l appartament cn beni cmuni per due lati e beni di terzi per il terz; la cantina cn crridi cmune, cn beni di terzi, salv altri. PROPRIETA L esecutata è prprietaria del bene per inter. Pag. 3 di 10

4 PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita in data rep. n trascritt a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen. 3652; successiv att di ricgnizine catastale in data rep. n registrat a Blgna il al n STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di cmpravendita l esecutata ha dichiarat di nn essere legata da vincli di matrimni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile allegata agli atti, datata , l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: Trascrizini: 1. dmanda giudiziale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen cntr missis e missis. Grava i Ltti 1 e 2; 2. dmanda giudiziale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen cntr missis e missis. Grava i Ltti 1 e 2; 3. dmanda giudiziale trascritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis e missis. Grava i Ltti 1 e 2; 4. dmanda giudiziale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen cntr missis e missis. Grava i Ltti 1 e 2; 5. cstituzine di fnd patrimniale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen a favre di missis e missis, cntr missis. Grava i Ltti 1 e 2; Pag. 4 di 10

5 Si rileva che in calce a detta nta risultan i seguenti anntamenti: - revcazine del Tribunale di Blgna trascritta a Blgna il al Reg. Part. 309 Reg. Gen. 4018, rdinanza cn la quale viene dichiarata l inefficacia nei cnfrnti della missis -; - revcazine del Tribunale di Blgna trascritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen , rdinanza cn la quale viene dichiarata l inefficacia nei cnfrnti della missis -. Trascrizini: Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: 1. ipteca giudiziale iscritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis. Grava i Ltti 1 e 2; 2. ipteca giudiziale iscritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis. Grava la piena prprietà dei Ltti 1 e 2; 3. ipteca giudiziale iscritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis. Grava i Ltti 1 e 2; 4. ipteca vlntaria iscritta a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis, debitre nn datre missis. Grava i Ltti 1 e 2; Trascrizini: 1. pignrament immbiliare trascritt a Blgna il al Reg. Part Reg. Gen cntr missis. Grava i Ltti 1 e 2. Si segnala inltre che in data il legale di un dei creditri ha segnalat che in calce alla cstituzine di fnd patrimniale trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen risulta anche il seguente anntament: Pag. 5 di 10

6 - revcazine del Tribunale di Blgna trascritta a Blgna l al Reg. Part Reg. Gen. 9192, rdinanza cn la quale viene dichiarata l inefficacia nei cnfrnti di missis. All attualità inltre l immbile risulta ggett della seguente frmalità: Trascrizini: 1. decret di apertura di prcedura di liquidazine del patrimni a favre della MASSA DEI CREDITORI cntr missis trascritt a Blgna in data all art Grava i Ltti 1 e 2. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per l edifici del quale l unità immbiliare ggett di trasferiment è parte, la cui cstruzine è anterire al , agli atti del Cmune di Blgna risultan depsitati i seguenti dcumenti: Licenza Edilizia richiesta cn Prt. Gen. n del PUT n rilasciata il (cstruzine di un fabbricat ad us civile abitazine) Abitabilità richiesta cn Prt. Gen. n del rilasciata l (appartamenti, cantine e magazzini) La cmparazine fra l stat di fatt del bene e gli elabrati grafici allegati ai precedenti edilizi ha evidenziat diffrmità, tra l altr, quant alla presenza di un balcne, all attribuzine di una camera all unità immbiliare cnfinante, alla mdifica della psizine dell access al cucintt (dal sggirn e nn dall ingress), ad una lieve mdifica della cnsistenza dell ingress, in crrispndenza del van scale. Anche la cantina risulta generata dal frazinament di un lcale di maggire cnsistenza. Tali diffrmità rispett alla licenza del 1939, cmpresa una generale minre cnsistenza dell inter Pag. 6 di 10

7 fabbricat, risalgn almen al 1954, data della planimetria catastale. La reglarizzazine dell immbile sarà a cura e spese dell aggiudicatari dell stess. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L appartament è dtat di Attestat di Prestazine Energetica del 19/02/2018, valid sin al girn 19/02/2028, che attesta che l immbile è pst in classe energetica Classe energetica G = EP gl,nren 434,01 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE All attualità il bene è liber, nella dispnibilità dall esecutata. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI L immbile in ggett è parte di un edifici cndminiale sit in Via Piave ai civ. nn. 41 e 43. Il fabbricat, di sagma rettanglare, si eleva cinque piani furiterra, ltre a seminterrat. La crte cmune è accessibile vialett parallel alla strada, per mezz di a cancellin pednale. I vani scala sn privi d ascensre. Il fabbricat ha struttura in muratura e il parament estern è parte in mattni facciavista, parte intnacat e tinteggiat. Il cpert è a falde, cn mant in laterizi. I balcni hann parapetti a clnne, in cement, e le finestre sn dtate in parte di tapparelle, in parte (sul retr) di scuri. L'appartament, pst al quart pian, è attualmente cstituit da ingress, sggirn, cucintt, camera, bagn e balcne. Le finiture, datate, sn le seguenti: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti in ceramica prta d'ingress in legn, cn cancell estern in ferr prte interne in legn (una risulta rimssa) serramenti delle finestre in allumini andizzat scurament cn tapparelle in legn, parte cn scuri bagn cn sanitari in ceramica e rubinetterie crmate Pag. 7 di 10

8 impiant elettric stttraccia impiant di riscaldament autnm cn caldaia psta nel cucintt. I crpi scaldanti sn radiatri la cantina ha finiture rdinarie L stat di cnservazine e manutenzine è medicre. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita del bene è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Pag. 8 di 10

9 Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Appartament 53 1,00 53 Cantina 8 0,25 2 Ttale cmmerciale 55 Per cmpletezza espsitiva: Balcne 2 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di appartament pst al quart pian s.a., cn annessa cantina al p. seminterrat, sit a Blgna in Via Piave n. 43. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine dei beni, si sn esaminati e cnfrntati i seguenti valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al prim semestre del 2017 Cmune di Blgna (BO) Fascia/zna: Periferica/SAFFI SANTA VIOLA BARCA - Abitazini di tip ecnmic stat cnservativ nrmale: minim /m ,00 massim /m ,00; Osservatri Immbiliare FIAIP Cmune di Blgna (BO) Zna: SAFFI/SANTA VIOLA: - Abitazini da ristrutturare stat: minim /m ,00 massim /m ,00 Occrre tuttavia tener cnt, ltre che delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dell effettiv stat d'us e di manutenzine dell immbile (ved. paragrafi Indagine amministrativa e Descrizine degli immbili ), dell attuale andament del mercat immbiliare e delle indicazini frnite dagli peratri di settre; si ritiene quindi di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale del bene pari a 1.400,00,00 /mq. Pag. 9 di 10

10 Il valre cmmerciale del bene in argment, vendut a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, è quindi il seguente. VALORE DEL BENE PER INTERO Appartament cn cantina accessria 55 mq x 1.400,00 /mq = arr ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura di svraindebitament e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20%. VALORE A BASE D'ASTA del bene per inter ,00 (Eur sessantaduemila/00) *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 27 giugn 2019 IL CONSULENTE TECNICO ELENCO ALLEGATI 1. Piante (planimetrie catastali ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 10 di 10