TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 Arch. Stefan Zacchini Via Mazzini 82/ Blgna Tel TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn prvvediment in data N. 838/13 R.G. ESEC. Udienza Ore 12:50 17/09/2015, nminava l Arch. Stefan Zacchini iscritt all Ordine degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 2265, cn studi in Blgna Via Mazzini n. 82/6, Cnsulente Tecnic d Uffici, e in data 21/09/2015 gli cnferiva l incaric di CTU. L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn gli uffici tecnici del Cmune di Mnzun (BO) e l Agenzia del Territri, espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI VINCOLI E ONERI CONFINI

2 2 di 11 PERTINENZA PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * *

3 3 di 11 DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 12/12/2013 all art , è stata pignrata la quta di 1/1 dei beni di seguit indicati: Catast Fabbricati del Cmune di Mnzun (BO) Fgli 33 Mappale 111 Sub 9 Nat. A4 Abitazini di tip pplare, Cns. 2,5 vani, Via Cattani n. 58. Fgli 33 Mappale 110 Nat. C6 Stalle, scuderie, rimesse, autrimesse, Cns. 25 m 2, Via Cattani S.N.C. Catast Terreni del Cmune di Mnzun (BO) Fgli 33 Mappale 110 Nat. CO Crte Resede, Via Cattani LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Przine di fabbricat cstituita da un appartament ai piani terra e prim, cn scala interna, di superficie cmmerciale cmplessiva 64 m 2 ca., legittimamente cmpst al pian terra da camera e al prim pian da sggirn cn angl cttura e bagn; ltre ad un autrimessa di 25 m 2 catastali in fabbricat accessri cn circstante area crtiliva esclusiva di 570 m 2 catastali cmpres sedime, beni siti a Mnzun (BO), fraz. Riveggi, in via Cattani n. 19. Il mant di cpertura del manufatt cstruit senza titl in adiacenza all autrimessa ha la cpertura realizzata cn gni prbabilità in cement-amiant. Nel cas dvrà essere predispst un intervent di sigillatura di sstituzine delle lastre e smaltiment in discariche autrizzate. Manca il certificat di cnfrmità edilizia e agibilità.

4 4 di 11 Da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima sn attualmente è csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Mnzun: Fgli 33 Mappale 110, Cat. C/6, Classe 1, Cns. 25 m 2, Rendita 105,87, Via Cattani Snc, pian T. Fgli 33 Mappale 111 Sub 9, Cat. A/4, Classe 2, Cns. 2,5 vani, Rendita 94,25, Via Cattani n. 58, pian T-1. Catast Terreni del Cmune di Mnzun: Fgli 33 Mappale 110, Qualità Ente Urban, Superficie are 05 ca 70. PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI Parti cmuni: cmprensivamente alle przini immbiliari vengn trasferite pr-quta le cmprprietà tutte dell edifici di cui sn parte, ai sensi di legge per destinazine. Servitù attive e passive: nell stat in cui si trva cn gli accessri e le pertinenze, servitù attive e passive se e cme esistenti. Vedi anche att di prvenienza. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli segnalati. Nn risulta cstituit il cndmini. Altre infrmazini per l acquirente: Spese rdinarie annue di gestine dell'immbile per neri pr quta energia elettrica e acqua parti cmuni ca. 70,00 Impsta annuale Bnifica Renana per manutenzine alve fiume 12,50

5 5 di 11 CONFINI Cnfina cn mur estern da due lati, parti cmuni l appartament: strada cmunale da due lati, mappale 432 l autrimessa e la crte a crp. PERTINENZA L esecutat è pien prprietari dei beni per l inter. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita, in data 27 lugli 2006, rep. n , trascritt a Blgna il 04 agst 2006 all art STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di prvenienza l esecutat ha dichiarat di essere liber da vincli matrimniali. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Cme da certificazine ntarile ventennale iptecaria del 22/04/2014 allegata agli atti. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment facenti parte di fabbricat la cui cstruzine è antecedente al , agli atti del Cmune di Mnzun (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi: Cncessine edilizia in sanatria PG n presentata in data 13 nvembre 1986 rilasciata in data 6 ttbre 1990 cn il n. 295 e cntestuale rilasci di certificat di abitabilità per creazine di due unità immbiliari derivanti dal frazinament di una precedente unità immbiliare.

6 6 di 11 Cncessine edilizia n 73/1989 rilasciata in data 30 dicembre 1989 per il recuper e la ricstruzine di un vecchi fabbricat accessri da adibirsi ad autrimessa e depsit. DIA in sanatria in data 10 lugli 2006 prt. n , pratica n. 125/065 per trasfrmazine di Snr in Su e realizzazine di scala interna, ltre a reglarizzazine di alcuni errri grafici presenti nell stat legittim. Nn risulta presentata dmanda di cnfrmità edilizia e agibilità. La cmparazine fra l stat di fatt e quell legittim, ha evidenziat diffrmità assimilabili ad pere di manutenzine strardinaria, tra cui a pian terra la chiusura della prta di access da atri cmune, al prim pian di apertura di finestra nel lcale bagn che affaccia sulla scala. Il bagn quindi risulta attualmente areat sl dalla finestra aperta su scala cmune e priv di impiant di areazine meccanica. L autrimessa presenta diffrmità relative alla diversa dispsizine delle aperture. E stat inltre realizzat in adiacenza all autrimessa un manufatt accessri avente il mant di cpertura cn gni prbabilità in cementamiant. Nel cas dvrà essere predispst un intervent di sigillatura di sstituzine delle lastre e smaltiment in discariche autrizzate. E stat inltre realizzat senza titl un mur cntrterra, cn scala, a cstituire un terrazz sul lat nrd dell autrimessa che insiste su terren cmunale, catastalmente indicat cme strada, nel temp andata in disus. Si renderà necessari presentare richiesta di att autrizzativ in sanatria, eventualmente ners, previa verifica nrmativa, per la

7 7 di 11 reglarizzazine e/ il ripristin dell stat legittim. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di attestat di prestazine energetica registrat in data 14/11/2015 cdice identificativ dall Ing. Junir Riccard Pli numer di accreditament 6901 valevle fin al 14/11/2025 Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. STATO DI OCCUPAZIONE Attualmente i beni sn liberi da persne. DESCRIZIONE DEI BENI L edifici ha struttura prtante in muratura, di cui quella perimetrale in sass. La cpertura è a falde ed ha la struttura in ca. cn mant di cpertura in cppi. La finitura esterna è in sass faccia a vista. Il fabbricat è cstituit da quattr piani furi terra. Attualmente l appartament è cmpst al pian terra da camera e al prim pian da sggirn cn angl cttura e bagn, cllegati tra lr da scala interna in legn. Il grad delle finiture è scadente. Pareti intnacate e tinteggiate. Pavimenti in ceramica. Prta di access blindata Prte interne in legn Serramenti in pvc cn vetr camera

8 8 di 11 Scuri esterni in legn Bagn cn sanitari in prcellana e rubinetteria crmata Impiant elettric stttraccia Impiant di riscaldament cn stufa a legna psta nel sggirnpranz; prduzine di acqua calda cn caldaia a gpl psta nell angl cttura, alimentata cn bmbla cllcata stt il pian di cucina. L stat di cnservazine generale è scadente. Al pian terra sn presenti tracce di umidità di risalita. L autrimessa in edifici autnm ha struttura in muratura, cpertura a falde cn mant in cppi e prtne carrai di access in legn, ltre ad ingress pednale sul lat ppst. E stat inltre realizzat un manufatt accessri avente il mant di cpertura cn gni prbabilità in cement-amiant. Nel cas dvrà essere predispst un intervent di sigillatura di sstituzine delle lastre e smaltiment in discariche autrizzate. E stat inltre realizzat senza titl un mur cntrterra, cn scala, a cstituire un terrazz sul lat nrd dell autrimessa che insiste su terren cmunale, catastalmente indicat cme strada, nel temp andata in disus. La crte dell autrimessa, a prat, nn è recintata. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza

9 9 di 11 sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. per il 10% la superficie dell area scperta a questa assimilabile, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin alla superficie lrda della stessa e per il 2% per la superficie eccedente. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr. Precisand che la vendita del bene è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Abitazine 64 1,00 64

10 10 di 11 Crte 25 0,10 2 Crte 520 0,02 10 Ttale superficie cmmerciale 76 Autrimessa sup. cat. 25 STIMA DEI BENI Przine di fabbricat cstituita da un appartament ai piani terra e prim, cn scala interna, legittimamente cmpst al pian terra da camera e al prim pian da sggirn cn angl cttura e bagn; ltre ad un autrimessa in fabbricat accessri cn circstante area crtiliva esclusiva, beni siti a Mnzun (BO), fraz. Riveggi, in via Cattani n. 19. Tenut cnt delle indagini effettuate press gli peratri di settre, appain più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dell Osservatri dell Agenzia delle Entrate valre minim, inferire a quell minim dalla banca dati della Brsa Immbiliare; quindi, tenut anche cnt delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dell effettiv stat d'us e di manutenzine dell immbile (ved. par. Descrizine degli immbili ), della presenza di diffrmità da reglarizzare e della necessità di smaltiment del cement amiant, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale del bene in argment pari ad 700,00 /mq. Da cui: VALORE DEL BENE PER INTERO m 2 76 x 700,00 / m 2 = Eur ,00 (Eur cinquantatremiladuecent/00). Autrimessa a crp Eur ,00 Ttale Eur ,00

11 11 di 11 Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita superiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 25%. VALORE A BASE D'ASTA dei beni per inter Eur ,00 (Eur quarantacinquemila/00). * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna, 16 nvembre 2015 IL CONSULENTE TECNICO (Dtt. Arch. Stefan Zacchini) Allegati: Elabrat grafic Racclta ftgrafie