TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più R.G. ESEC. N. 293/2018 LOTTO UNICO prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt, vver sintetic-cmparativ. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, la situazine ccupazinale, la presenza di parti cmuni a servizi di altra unità immbiliare, le pere edili ed impiantistiche da realizzare per rendere autnme le unità immbiliari, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale dei beni in argment, stimati a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, e tenut cnt che trattasi di beni ggett di Prcedura Esecutiva. In cas di vendita frzsa del bene, l scrivente dp avere determinat il valre di mercat della prprietà pignrata, ha adeguat e crrett la stima applicand una riduzine pari al 25% del valre presunt di mercat causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria reglarizzazine urbanistic-

2 2 di 10 edilizia, nnché miglirare l appetibilità del bene e rendere più cmpetitiva la gara. Per la determinazine del più prbabile valre di mercat del bene si è tenut cnt anche delle qutazini immbiliari rilevabili dalla pubblicazine dei dati dell Osservatri dei Valri immbiliari FIAIP e i valri desunti dall Osservatri dei valri immbiliari dell Agenzia del Territri 1 semestre 2017, nnchè i risultati delle aste immbiliari del Tribunale Civile di Blgna per immbili in zna e gli peratri di settre in zna. La vendita sarà prpsta in un unic ltt. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE LOTTO UNICO Piena Prprietà : Appartament: Sggirn, cucina, ripstigli, van scale al pian terra, disimpegn, camera, bagn e van scale al pian prim, sffitta al pian secnd per una superficie cmplessiva di circa mq. 61,71. Cantina : al pian terra e prim cn annessa area crtiliva per una superficie cmplessiva di circa mq.15; IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima risultan ad ggi csì identificati: A. E. Uffici Prv.le di Blgna Territri, Cmune di Cmune di Galliera :

3 3 di 10 Catast Fabbricati Fgli 17 Map. 9 sub. 5 Cat. A/5 Cl. 3 Cns. 4,5 vani Rendita Eur 97,61 Via Cars n. 5 Pian T-1-2 ; Fgli 17 Map. 923 sub. 1 graffat al sub. 2 Cat. C/2 Cl. 1 Cns. 9mq. Sup. Cat. 28mq. Rendita Eur 33,47 Via Cars n. 5 Pian T-1 ; ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: Nella vendita è cmpresa la cmprprietà pr-quta di tutt ciò e quant è cmune negli edifici per destinazine per legge, in particlare la crte cmune distinta al Fg. 17 mappale 77 (cfr. Ntai U. Tsi Rep del 18/12/2000); Servitù: servitù già cstituita cn diritt di access sul mappale 81 (cfr. Rgit Ntai C. Vic Rep del 13/12/1996). VINCOLI ED ONERI Tutti quelli relativi all stat di cndmini nel quale sn pste le unità immbiliari ggett di stima. PERTINENZA Prprietà per 1/1 PROVENIENZA DEL BENE Cmpravendita REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta a I.V.A. a impsta di registr secnd il regime fiscale vigente al mment del trasferiment del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA

4 4 di 10 Dagli accertamenti svlti in data 06/02/2019 press l Uffici Tecnic Settre Edilizia Privata del Cmune di Galliera, sn state reperite le seguenti pratiche edilizie inerenti i beni di cui all ggett, in specific: Immbile cstruit in perid antecedente al 01/09/1967 (Ante 67). D.I.A. Prt. n 5928 del 09/05/2002 per ristrutturazine interna di fabbricat civile abitazine; Cmunicazine di lavri di manutenzine rdinaria Prt. n 6485 del 21/05/2008; D.I.A. e Richiesta di Autrizzazine all scaric per acque reflue dmestiche Prt. n 3474 del 17/03/2009 Ordinanze cmunali e crrispndenza SCIA Sanatria Prt. n del 19/09/2012 per pere interne ed esterne di manutenzine strardinaria; L adeguament del sistema fgnari nn risulta ad ggi cnfrme al prgett Prt. n 3474 del 17/03/2009 in quant i lavri nn sn mai iniziati a seguit della mancata autrizzazine di un cmprprietari all attraversament del sistema fgnari sul Mapp. 77 (Crte cmune); L immbile risulta priv del certificat di Abitabilità. Nn risulta presente in lc un van ad us cantina identificat nella planimetria catastale dell appartament; Risulta presente una recinzine metallica realizzata senza titl sul Mapp Nel cas sia necessari prcedere alla reglarizzazine delle diffrmità spra elencate, eventuali neri di blazine messa in pristin restan a a caric dell aggiudicatari.

5 5 di 10 CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità dell impiant elettric e idric-term-sanitari, pertant l aggiudicatari, ai sensi del D.M. 22/01/2008 n 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza, sllevand, ai sensi dell art del Cdice Civile, gli rgani della prcedura da gni respnsabilità al riguard. VALORE CATASTALE DELLE UNITA IMMOBILIARI Valre delle U.I. ai fini del calcl I.M.U.: Appartament Eur 97,61+5%x160= ,48 Cantina Eur 33,47+5%x160= 5.622,96 CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica: Appartament (F 17 M 9 sub 5) Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 03/11/2014 valevle sin al 03/11/2024. Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Appartament : Liber da persne e cse Cantina : Occupata senza titl DESCRIZIONE DEI BENI I beni ggett di stima si trvan nel cmune di Galliera, in via del Cars n. 5/1, nella zna rurale psta a nrd del medesim cmune da cui distan circa 2 chilmetri. La zna è priva dei servizi di prima necessità e nn cllegata da mezzi pubblici.

6 6 di 10 Il cmpendi immbiliare presenta un stat di manutenzine scadente. Appartament Trattasi di fabbricat da terra a ciel di pianta rettanglare, cn 3 piani furi terra cllegati da scala interna. La struttura è in muratura prtante di mattni, cn slai del prim e secnd livell in pianelle pggianti su travetti di legn e di later-cement in cpertura. La cpertura è a falde inclinate cn mant di elementi di laterizi. Le facciate sn intnacate e tinteggiate. L immbile nn è dtat di ascensre. L immbile è cstituit al Pian Terra da Ingress su cucina, angl cttura, sggirn, ripstigli, van scale; Pian prim: Disimpegn, camera singla, bagn, van scale; Pian Secnd: Sffitta; per una superficie cmplessiva di circa mq. 61,71. Il grad delle finiture dell appartament risulta scars in quant l stat di manutenzine risulta datat. Le finiture sn caratterizzate da : Pareti esterne: Muratura in laterizi intnacata; Pareti interne: intnacate e tinteggiate; Pavimenti e rivestimenti in ceramica; Prte interne in legn; Prta d ingress in allumini; Finestre: telai in legn, allumini e vetr camera; Oscuri in legn; Bagn: presenti elementi sanitari, rubinetteria crrente e funzinante. Impiant elettric: sufficienti punti luce e prese, priv delle dichiarazini di cnfrmità;

7 7 di 10 Impianti di riscaldament: Autnm cn Caldaia a GPL, e termsifni, priv delle dichiarazini di cnfrmità; Cantina al pian terra per una superficie cmplessiva di circa mq. 15, dtata di prta in legn, paviment in battut di cement e mant di cpertura in Eternit, cn area crtiliva di pertinenza su tre lati. Risulta presente un pzz interrat nella crte esclusiva. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR N. 138 del Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della Legge 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, fin a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e cmunicanti cn i vani principali, e per il 10% per la parte eccedente. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metrquadr. Precisand che la valutazine dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Appartament ca. mq. 68,60 indice mercantile applicat 1,00

8 8 di 10 Cantina ca. mq. 19,20 indice mercantile applicat 0,25 La superficie cmmerciale dei beni in ggett, calclata mediante la smmatria delle superfici spra indicate mltiplicate per i relativi indici mercantili, ed applicat l pprtun arrtndament pertant risulta la seguente: Sup. Lrda Vendibile Ttale mq. 73,40 La determinazine delle superfici è da ritenersi cmunque indicazine esplicativa dei criteri di stima adttati in quant le unità immbiliari e le relative pertinenze sn stimate a crp e nn a misura. STIMA DEI BENI Cme già dett nella descrizine dei beni, trattasi della piena prprietà sui beni cnsistenti in abitazine e Cantina del cmpless immbiliare sit in Cmune di Galliera Via Cars n 5/1. Criteri di stima adttat: per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt, vver sintetic-cmparativ. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt dei beni, della lr destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, la situazine ccupazinale, il sttscritt ritiene di pter indicare il più

9 9 di 10 prbabile valre cmmerciale dei beni in argment, stimati a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, e tenut cnt che trattasi di beni ggett di Prcedura Esecutiva. In cas di vendita frzsa dei beni, l scrivente dp avere determinat il valre di mercat della prprietà pignrata, ha adeguat e crrett la stima applicand una riduzine pari al 25% del valre presunt di mercat causa la mancanza di garanzia per i vizi, nnché miglirare l appetibilità del bene e rendere più cmpetitiva la gara. Visti i valri rilevabili dalla pubblicazine dei dati dell Osservatri dei Valri immbiliari FIAIP e i valri desunti dall Osservatri dei valri immbiliari dell Agenzia del Territri 1 semestre 2017, visti i risultati delle aste immbiliari del Tribunale Civile di Blgna per immbili in zna, sentiti gli peratri in zna, si esprimn i seguenti valri: Appartament Cantina mq. 73,40 (S.L.V.) Stima ttale dei Beni ,00 Nel cas di vendita dell intera prprietà tramite asta: percentuale di abbattiment circa 25% VALORE DA PROPORSI A BASE D ASTA ,00 Le unità immbiliari ggett di prcedura esecutiva sn stimate nell stat di fatt e di diritt in cui si trvava alla data del sprallug dall Ausiliari del Giudice cn metd del raffrnt. Si precisa che la stima è sempre a crp e nn a misura; le perazini di calcl della cnsistenza e del relativ prdtt hann un significat puramente indicativ, piché il più prbabile valre di mercat scaturisce da cnsiderazini cmplessive e cmpensative di tutt quant l scrivente ha

10 10 di 10 sservat e rilevat, anche eventualmente nn riprtat in perizia. Anche l eventuale presenza di errri aritmetici di calcl arrtndamenti sensibili della cnsistenza cn l stat di fatt del bene nn alteran il valre cmplessiv di stima indicat.