TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 Arch. Stefan Zacchini Via Mazzini 82/ Blgna Tel TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn prvvediment in data N. 114/18 R.G. ESEC. Udienza Ore 11:50 07/09/2018, nminava l Arch. Stefan Zacchini iscritt all Ordine degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 2265, cn studi in Blgna Via Mazzini n. 82/6, Cnsulente Tecnic d Uffici, e in data 27/09/2018 gli cnferiva l incaric di CTU. L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn gli uffici tecnici del Cmune di Blgna (BO) e l Agenzia del Territri, espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI VINCOLI E ONERI CONFINI

2 2 di 12 PERTINENZA PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * *

3 3 di 12 DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 22/03/2018 all art. 8899, è stata pignrata la quta di 1/1 dei beni di seguit indicati: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) Fgli 189 Mappale 296 Sub 57, Nat. D3 Teatri, Cinematgrafi, Sale per Cncerti, Via San Vitale n. 2. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Przine di fabbricat al pian interrat ad us sala da ball attualmente in us cme assciazine culturale, cn access a pian terra dalla Galleria Due Trri, legittimamente cmpst da un unic van, guardarba, blcc servizi, lcali di servizi e spgliati cn wc, di superficie cmplessiva 425 m 2 ca; bene sit in Cmune di Blgna, via Zambni n.1/a. L autrizzazine all us ttenuta cn la sanatria risulta decaduta; manca quindi il certificat di cnfrmità edilizia e agibilità. Da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima sn attualmente è csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna: Fgli 189 Mappale 296 Sub 57, Zna Cens. 1, Cat. D/3, Rendita ,00, Via San Vitale n. 2, pian S1. PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI Parti cmuni, servitù attive e passive: nell stat di manutenzine e

4 4 di 12 di fatt e di diritt in cui si trvan, a crp e nn a misura, cn tutti gli annessi e cnnessi diritti, bblighi, azini, ragini, accessini, pertinenze, servitù attive e passive apparenti e nn apparenti, neri accessri e vincli di natura pubblica e privata, in virtù dei titli di prprietà e di pssess, e cme specificamente risultanti, dal Reglament cndminiale, depsitat in atti del Ntai Pietr Mazza di Rma, in data 30 giugn 1998 rep /24356, trascritt a Blgna in data 25 lugli 1998 al n di frmalità, da intendersi qui interamente riprtat. Cn la prprietà pr quta di tutti gli spazi ed enti di natura cmune e cndminiale quali determinati dalla legge e quali risultanti dal suddett Reglament di Cndmini, da intendersi qui interamente riprdtt Sn inltre cmpresi tutti i patti cntenuti e/ richiamati nell'att a di apprt di immbili rgit ntai Mariangela Pasquini in data 10 ttbre 2014 Rep. n. 58/46 trascritt a Blgna il 31 ttbre 2014 ai nn /27658 che per quant pertinenti ed attuali si vglin cme qui riprtati parla per parla. Vedi anche att di apprt. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli segnalati. Altre infrmazini per l acquirente: Spese rdinarie annue di gestine dell'immbile 3.189,81 Spese strardinarie già deliberate ma nn ancra scadute al mment della perizia 0,00 Spese cndminiali scadute ed inslute al mment della perizia: (30/11/2018) ,98

5 5 di 12 (Vedi lettera Amministratre allegata) CONFINI Cnfinante cn via Prta San Vitale, Piazza di Prta Ravegnana, Strada Maggire, beni di cui ai subb. 69, 68, 67, 62, 85, 63, 88, 116, 120, salv altri PERTINENZA La scietà esecutata è titlare del diritt prprietà piena ed esclusiva. PROVENIENZA DEI BENI Att di apprt di immbili in fnd cmune di investiment immbiliare di tip chius data 10 ttbre 2014 Rep. n. 58/46 trascritt a Blgna il 31 ttbre 2014 ai nn / STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Trattandsi di Scietà il dat nn è esistente. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile ventennale del 11/05/2018, allegata agli atti, gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Vincli e neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: Nessun Vincli e neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Nessuna Trascrizini: Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 22/03/2018 ai nn 12911/8899.

6 6 di 12 Vedi anche relazine ntarile allegata. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment facenti parte di fabbricat la cui cstruzine è antecedente al , agli atti del Cmune di Blgna (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi: Licenza edilizia P. G. n. 18/1954, rilasciata in data 07 settembre 1954 per ricstruire un fabbricat semidistrutt da eventi bellici. Licenza edilizia n P. G. n /1956, rilasciata in data 12 agst 1957 per mdifiche interne ed esterne in variante alla licenza 18/1954. Dichiarazine di abitabilità P. G. n rilasciata in data 16 maggi Cncessine edilizia in sanatria P.G /86 rilasciata in data 26 ttbre Cncessine edilizia in sanatria P.G /86 cn cntestuale autrizzazine all us per Cambi d us cn pere da magazzin a sala da ball rilasciata in data 6 ttbre Asseverazine ex art. 26 legge 47/85 P.G del 01 dicembre 1993 a sanatria per pere interne rispett alla P.G /86. SCIA P.G /18 relativa alle parti cmuni cndminiali per sstituzine pavimentazine e infissi all intern della Galleria due Trri. Attualmente il lcale, adibit ad Assciazine Culturale, affiliata nel 2016 ad AICS, è inltre in pssess dei seguenti titli abilitativi: SCIA Cmand Prvinciale del Vigili del Fuc Prt del 19 lugli

7 7 di cn scadenza 19 lugli 2023; Attestazine rinnv peridic di cnfrmità antincendi per attività di lcale pubblic spettacl, Attività 65.1.B. SCIA per smministrazine di alimenti e bevande in circli privati a favre dei sli sci e gestiti in via Diretta del 14/01/2016. SCIA per piccli trattenimenti musicali svlti all intern di circl privat/assciazine del 14/01/2016. La cmparazine fra l stat di fatt e quell legittim, rappresentat dell Asseverazine ex art. 26 legge 47/85 P.G del 01 dicembre 1993, ha evidenziat diffrmità assimilabili ad pere interne di manutenzine strardinaria. In particlare sn state realizzate partizini interne nella zna del blcc bagni ed è stat realizzat il van guardarba. L autrizzazine all us ttenuta cn la sanatria risulta decaduta; manca quindi il certificat di cnfrmità edilizia e agibilità. Si renderà necessari presentare richiesta di att autrizzativ in sanatria, eventualmente ners, previa verifica nrmativa, per la reglarizzazine e/ il ripristin dell stat legittim. Quant spra dvrà avvenire mediante incaric ad un tecnic abilitat, nde fcalizzare il quadr nrmativ al mment della richiesta di sanatria, determinandne crrettamente i relativi neri. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di attestat di prestazine energetica registrat in data 23/04/2014 cdice identificativ dall Ing. De Simne Emilia numer di accreditament valevle fin al 23/04/2024

8 8 di 12 Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica D. STATO DI OCCUPAZIONE Attualmente i beni sn ccupati in frza di cntratt di lcazine ad us divers dall abitativ, per attività di assciazine culturale, stipulat in data 31/12/2015, registrat in data 11/02/2016, cn canne annu di lcazine di ,00, della durata di anni 6 fin al 31/01/2022, tacitamente rinnvat, in assenza di disdetta, da cmunicarsi cn preavvis di almen 6 mesi, per ulteriri anni 6. DESCRIZIONE DEI BENI L edifici in cui si trva il lcale ha struttura prtante in c.a. cn chiusure esterne in muratura; è cmpst da da 4 piani furi terra, di cui un prticat a dppi vlume e da un pian interrat. La cpertura è a falde cn struttura in c.a., cn mant di cpertura in cppi di ctt. La finitura esterna ad in cls a vista per il prticat a dppi vlume e per il prim pian e in mattni a vista per gli altri due piani. Attualmente l immbile è cmpst un unic van, van ad us guardarba, blcc servizi, lcali di servizi e spgliati cn wc. Il grad delle finiture è discret Pareti intnacate e tinteggiate. Pavimenti in ceramica Prta di access in lamiera. Prte interne in legn Bagni cn sanitari in prcellana e rubinetteria crmata

9 9 di 12 Impiant elettric a vista e stttraccia. Impiant di riscaldament e raffrescament autnm cn pmpa di calre; macchina scambiatrice psta nel van cndminiale; impiant di estrazine aria pst nel guardarba cn immissine aria dall ingress ed espulsine sul cpert del fabbricat; esiste unità di trattament aria psta in un van di servizi attualmente furi us. L stat di cnservazine generale è discret. Si sn verificate infiltrazini di acqua pivana dal prticat sprastante e sn in crs lavri cndminiali di impermeabilizzazine e rifaciment pavimentazine del prtic Le strutture in c.a. del fabbricat, sia rizzntali che verticali, presentan segni di degrad; sn stati eseguiti lavri urgenti per mettere in sicurezza i slai, ma nn alle strutture verticali ve i cpriferri sn in mlti punti sensibilmente ridtti a tratti inesistenti. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e

10 10 di 12 delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. per il 10% la superficie dell area scperta a questa assimilabile, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin alla superficie lrda della stessa e per il 2% per la superficie eccedente. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr. Precisand che la vendita del bene è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Lcale e servizi 425 1, STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di przine di fabbricat al pian interrat ad us sala da ball attualmente in us cme assciazine culturale, cn access a pian terra dalla Galleria Due Trri, legittimamente cmpst da un unic van, guardarba, blcc

11 11 di 12 servizi, lcali di servizi e spgliati cn wc, di superficie cmplessiva 425 m 2 ca; bene sit in Cmune di Blgna, via Zambni n.1/a. Tenut cnt delle indagini effettuate press gli peratri di settre delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, dell effettiv stat d'us e di manutenzine dell immbile (vedi par. Descrizine degli immbili ), dell stat di ccupazine, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale del bene in argment pari a 1.150,00 /mq. Da cui: VALORE COMPLESSIVO DEI BENI PER INTERO Lcale ad us sala da ball m x 1.150,00 / m 2 = Eur ,00 (Eur quattrcentttantttmilasettecentcinquanta/00). Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita superiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 35%. VALORE DEI BENI A BASE D ASTA (arrtndat) Eur ,00 (Eur trecentquindicimila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna, 18 nvembre 2018

12 12 di 12 IL CONSULENTE TECNICO (Dtt. Arch. Stefan Zacchini) Allegati: Elabrat grafic Racclta ftgrafie