TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * *

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1 Arch. Stefan Zacchini Via Mazzini 82/ Blgna Tel TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn prvvediment in data N. 294/16 R.G. ESEC. Udienza Ore 13:40 19/03/2018, nminava l Arch. Stefan Zacchini iscritt all Ordine degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 2265, cn studi in Blgna Via Mazzini n. 82/6, Cnsulente Tecnic d Uffici, e in data 26/03/2018 gli cnferiva l incaric di CTU. L scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn gli uffici tecnici del Cmune di Givanni in Persicet (BO) e l Agenzia del Territri, espne quant segue: * * * PREMESSA I beni ggett d'esecuzine immbiliare sn stati presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI VINCOLI E ONERI CONFINI

2 2 di 14 PERTINENZA PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale, in base a quelle che sn le caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * *

3 3 di 14 DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 01/06/2016 all art , è stata pignrata la quta di 1/1 dei beni di seguit indicati: Catast Fabbricati del Cmune di San Givanni in Persicet (BO) Fgli 16 Mappale 113 Sub 3 Nat. A3 Abitazine di tip ecnmic, Cns. 4 vani, Via Casazza n. 1, Pian T12 Fgli 16 Mappale 113 Sub 4 Nat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autrimessa, Cns. 9 m 2, Via Casazza n. 1, Pian T. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Prprietà superficiaria ventinvennale cn scadenza 29 settembre 2025 di abitazine su due piani, cllegati da scala interna, cstruita su terren di prprietà del Cnsrzi dei Partecipanti di San Givanni in Persicet, legittimamente cmpsta da ingress, sggirn, cucina, disimpegn e bagn al pian terra, due camere e disimpegn al prim pian e stttett al pian secnd, di superficie cmplessiva 85 m 2 ca, cn van ad us autrimessa al pian terra di superficie 9 m 2 cat.; beni siti in Cmune di San Givanni in Persicet, fraz. San Matte della Decima, via Casazza n.1/a. Manca il certificat di cnfrmità edilizia e agibilità Da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Dvrà essere predispst un intervent di demlizine della pensilina di cpertura dell ingress all abitazine che è in cement amiant, cn smaltiment in discariche autrizzate.

4 4 di 14 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima sn attualmente è csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di San Givanni in Persicet: Fgli 16 Mappale 113 Sub 3, Cat. A/3, Classe 1, Cns. 4 vani, Sup. cat. 79 m 2, Rendita 309,87, Via Casazza n. 1, pian T-1-2. Fgli 16 Mappale 113 Sub 4, Cat. C/6, Classe 2, Cns. 9 m 2, Sup. cat. 11 m 2, Rendita 34,86, Via Casazza n. 1, pian T. PARTI COMUNI, SERVITU E DIRITTI Parti cmuni: cmprensiv di tutte le ragini, azini e diritti che cmpetn all immbile, sue aderenze, svrastanze e pertinenze, infissi e seminifissi. Servitù attive e passive: nell stat di fatt e di diritt in cui il bene attualmente si trva, usi, servitù attive e passive, se e cme esistn ed abbian ragine legale di esistere, nnché su quant altr di us cmune per legge, titli e cme megli di fatt. Si richiaman anche tutti i patti, diritti, bblighi e servitù richiamati dal rgit Ntai Dtt. Guid Frni in data 16 dicembre 1978 rep registrat e trascritt a Blgna il 4 gennai 1979 art Vedi att di prvenienza e anche att precedente di prvenienza. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli specifici ltre a quelli segnalati. Altre infrmazini per l acquirente: L area ccupata dall abitazine e dal garage, di prprietà del Cnsrzi dei Partecipanti di San Givanni in Persicet, è ggett di lcazine ultranvennale in frza di att di rinnv in data 27 nvembre

5 5 di rep. n del Ntai Dtt. Girgi Frni, cn scadenza 29 settembre Ai sensi dell Art. 9, all scadere della Cncessine, sia per la decrrenza del termine, sia per la risluzine della cncessine nel crs della medesima, il Cnsrzi avrà facltà di acquistare i fabbricati cstruiti per un prezz pari ai tre quarti del lr valre di perizia ai sensi dell art. 107 del vigente Statut cnsrziale. Occrre che l aggiudicatari cmunichi i prpri dati al Cnsrzi, cn il cnseguente aument del canne previst all Art. 6 del cntratt; il cntratt in essere verrà vlturat a nme del nuv prprietari sl alla naturale scadenza di quell in essere. Qualra l aggiudicatari debba accendere un mutu sull immbile la cui durata superi quella della scadenza del cntratt in essere, ccrre che ne richieda il rinnv anticipatamente. Le spese di rinnv ammntan a circa 2500/3000. Canne annu affitt terren (salv rivalutazine Istat): Sup. cperta 78,00 Crtile 48,00 Canni annui affitt terren scaduti ed insluti al mment della perizia: Ttale 426,05 N. B. Il cntratt prevede all Art. 8, in cas di ritardat pagament del canne, la facltà da parte del Cnsrzi di risluzine e di rientr in pssess del terren salv la crrespnsine dell indennità nella misura stabilita all art. 9 del Cntratt.

6 6 di 14 Negli neri di lcazine è indicat il crtile che attualmente è recintat; Nn risulta assegnat in prprietà, ancrché superficiaria, nell att di prvenienza, né risulta catastalmente identificat; risulta sltant nell elabrat grafic allegat al cntratt d affitt del terren. CONFINI Cnfinante beni Manzi Guglielm, Cnsrzi dei Partecipanti di San Givanni in Persicet, salv altri. PERTINENZA L esecutat è pien ed esclusiv prprietari dei beni per l inter. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita, in data 22 settembre 2000, rep. n , trascritt a Blgna il 25 settembre 2000 ai nn / STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di prvenienza l esecutat ha dichiarat di essere cniugat e cittadin pakistan, precisand che in tale paese nn vige il regime della cmunine legale, per la qual csa il bene acquistat è persnale. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile ventennale del 19/07/2016, allegata agli atti, gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Vincli e neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: Nessun Vincli e neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: Ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 23 settembre 2000 ai n.ri

7 7 di /8542 a favre di CASSA DI RISPARMIO DI CENTO S.P.A., cn sede in Cent (Fe), c.f elettivamente dmiciliata in Cent, Via Mattetti n. 8/B, grava gli immbili in ggett. Ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 02 marz 2009 ai n.ri 12186/1832 a favre di CASSA DI RISPARMIO DI CENTO S.P.A., cn sede in Cent (Fe), c.f elettivamente dmiciliata in Cent, Via Mattetti n. 8/B, grava gli immbili in ggett. Trascrizini: Pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 01/06/2016 ai n.ri 24562/16457, a favre di CASSA DI RISPARMIO DI CENTO S.P.A., cn sede in Cent (Fe), c.f OSSERVAZIONI Risulta trascritt in data 6 febbrai 1997 ai n.ri 4977/3612 att di rinnv di lcazine ultraventennale, in frza di att in data 27 nvembre 1996 n di repertri, ntai Girgi Frni, avente ad ggett la prprietà superficiaria dell area ccupata da przine di fabbricat ad us abitazine e garage, censita al fgli 16 di catast terreni cn il Mappale 113. Vedi anche relazine ntarile allegata. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a impsta di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment facenti parte di fabbricat la cui cstruzine è antecedente al , agli atti del Cmune di San Givanni in Persicet (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti

8 8 di 14 autrizzativi: dell edifici. Nn è stat reperit il titl autrizzativ alla cstruzine Cndn edilizi n ai sensi della Legge 47/85 presentat in data 30 agst 1986 Prt per ristrutturazine senza aument di SU in przine di fabbricat residenziale e cstruzine di un garage. In data 09 lugli 2000 è decrs il termine per la frmazine del prvvediment tacit di cncessine autrizzazine in sanatria e relativa abitabilità/usabilità pertant da tale data la richiesta si intende assentita. La cmparazine fra l stat di fatt e quell legittim ha evidenziat diffrmità assimilabili ad pere di manutenzine strardinaria interne relativamente all appartament e ad pere di ristrutturazine edilizia cn cambi d'us e passaggi di SA in SU di lcali chiusi, relativamente all autrimessa. In particlare l autrimessa è stata trasfrmata in cucina cn mdifica delle aperture esterne ed è stata mdificata la distribuzine interna dell appartament. Manca quindi il certificat di cnfrmità edilizia e agibilità. Nella crte sn inltre presenti manufatti illegittimi. Si renderà necessari presentare richiesta di att autrizzativ in sanatria, eventualmente ners, previa verifica nrmativa, per la reglarizzazine e/ il ripristin dell stat legittim. Quant spra dvrà avvenire mediante incaric ad un tecnic abilitat, nde fcalizzare il quadr nrmativ al mment della richiesta di sanatria, determinandne crrettamente i relativi neri.

9 9 di 14 CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di attestat di prestazine energetica registrat in data 17/05/2018 cdice identificativ dall Arch. Daniela Giannini numer di accreditament valevle fin al 17/05/2028 Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. STATO DI OCCUPAZIONE Attualmente l immbile è nella dispnibilità dell esecutat. DESCRIZIONE DEI BENI L edifici in cui si trva l appartament ha struttura prtante in muratura ed è cmpst da 2 piani furi terra ltre ad un pian stttett. La cpertura cn struttura in legn ha mant di cpertura in cppi di ctt. La finitura esterna è ad intnac tinteggiat. Attualmente l appartament è cmpst a pian terra da sggirn, disimpegn e bagn, al prim pian da due camere e al secnd da stttett nn abitabile. Il grad delle finiture è scadente Pareti intnacate e tinteggiate. Pavimenti in ceramica e marmette di graniglia Prta di access in legn e vetri. Prte interne in legn Serramenti in legn cn vetr semplice Tapparelle in pvc, cn inferriate esterne Bagn cn sanitari in prcellana e rubinetteria crmata

10 10 di 14 Impiant elettric stttraccia. Impiant di riscaldament autnm cn caldaia a gas psta in bagn, cn prduzine di acqua. (impiant attualmente furi us) L stat di cnservazine generale è mlt scadente. L autrimessa è stata adibita a cucina, senza titl. Sn presenti evidenti tracce di umidità di risalita e muffe interne dvute presumibilmente a cndensa. Dvrà essere predispst un intervent di demlizine della pensilina di cpertura dell ingress all abitazine che è in cement amiant, cn smaltiment in discariche autrizzate. La przine di crte recintata, da cui si accede all abitazine è in parte pavimentata cn ghiaiett bitumat, in parte cn masselli di calcestruzz, in parte a prat; tale crte nn è menzinata nell att di prvenienza e nn risulta quindi in prprietà esclusiva, ancrché superficiaria, cme è invece l area di sedime del fabbricat, né risulta identificata catastalmente. Nella crte sn presenti manufatti illegittimi. CONFORMITA IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22 gennai 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard.

11 11 di 14 CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. per il 10% la superficie dell area scperta a questa assimilabile, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin alla superficie lrda della stessa e per il 2% per la superficie eccedente. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr. Precisand che la vendita del bene è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Appartament 68 1,00 68 Stttett 34 0,50 17 Sup. tt. 85

12 12 di 14 Autrimessa Sup. Cat. 9 STIMA DEI BENI Prprietà superficiaria ventinvennale cn scadenza 29 settembre 2025 di abitazine su due piani, cllegati da scala interna, cstruita su terren di prprietà del Cnsrzi dei Partecipanti di San Givanni in Persicet, legittimamente cmpsta da ingress, sggirn, cucina, disimpegn e bagn al pian terra, due camere e disimpegn al prim pian e stttett al pian secnd, di superficie cmplessiva 85 m 2 ca, cn van ad us autrimessa al pian terra di superficie 9 m 2 cat.; beni siti in Cmune di San Givanni in Persicet, fraz. San Matte della Decima, via Casazza n.1/a. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine e della tiplgia del bene si riprtan i valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2017 Cmune di SAN GIOVANNI PERSICETO Zna Suburbana/Frazine Decima Abitazini di tip ecnmic: minim /m 2 900,00 massim /m ,00; Osservatri Immbiliare - valri riferiti agli ultimi tre mesi Cmune di S. Givanni in Persicet zna Decima Appartamenti: minim /m ,00 massim /m ,00. Brsa Immbiliare - valri riferiti maggi 2018 Cmune di S. Givanni in Persicet zna Frazine di Decima Abitazini di tip ecnmic in bun stat: minim /m ,00

13 13 di 14 medi /m ,00 massim /m ,00. Tenut cnt delle indagini effettuate press gli peratri di settre, appain più crrispndenti al mercat i valri unitari espressi dall Osservatri dell Agenzia delle Entrate, valre minim, lievemente inferire a quell minim dall Osservatri Immbiliare. Quindi, tenut anche cnt delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, delle cndizini dell immbile (vedi par. Descrizine degli immbili ), del pssess della sla prprietà superfciaria, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale del bene in argment pari a 700,00 /mq. Da cui: VALORE DEI BENI PER INTERO Appartament m 2 85 x 700,00 / m 2 = Eur ,00 Autrimessa Eur 3.150,00 Ttale Eur ,00 (Eur sessantaduemilaseicentcinquanta/00). Trattandsi di determinare il valre di immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita superiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 35%. VALORE A BASE D ASTA dell inter Eur ,00 (Eur trentttmila/00) * * *

14 14 di 14 Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna, 20 maggi 2018 IL CONSULENTE TECNICO (Dtt. Arch. Stefan Zacchini) Allegati: Elabrat grafic Racclta ftgrafie