TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA

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1 Arch. Marc Chatrian Via S.Maml n Blgna Tel Mail. TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI XXXX * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE prmss da cntr ESECUTATO * * * N418/15 R.G.Es. Udienza 27/11/2017 Ore 9,00 L scrivente, nminat dal Giudice dell Esecuzine Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l Uffici Tecnic del Cmune di Blgna (BO) e l Agenzia del Territri, espne quant segue. PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI VINCOLI ED ONERI

2 Pag. 2 di 12 CONFINI PROPRIETA' PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA STATO DI OCCUPAZIONE DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI Per la prprietà e i gravami quant riprtat è desunt dal Certificat ntarile Ventennale allegat agli atti. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, il sttscritt dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine

3 Pag. 3 di 12 percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * DATI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt a Blgna in data 29/06/2015 all art.18642, è stat pignrat a favre di XXXX la piena prprietà dei seguenti immbili situati nel Cmune di Blgna (BO): Negzi situat in via Sardegna n.9/a e 9/B, distint al NCEU Fgli 278 Particella 484 Sub 2, cat. C/1 negzi btteghe, cl.5, cns.mq.35, RCE 2.038,97; LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena prprietà di negzi, pst al pian terren, legittimamente cstituit, di ca. 50 mq. cmmerciali, cmpst da spazi vendita più retrbttega, cn due vetrine sul prtic, cn przine destinata a bagn di ca. 4 mq. cmmerciali, il cui access avviene da przine cndminiale, cn van pst sul retr dell edifici cn access carrai da Via Cagliari di ca. 17 mq cmmerciali. L Attestat di prestazine energetica APE (allegat 8) rilasciat il 18/09/2017, indica per l unità immbiliare in ggett una classe energetica F cn cnsum medi mq/ann pari a kwh 541,92. Beni situati in Cmune di Blgna, nel cmpless edilizi, cndmini Via Sardegna 9, pst di frnte all incrci cn Via Umbria. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati al Nuv

4 Pag. 4 di 12 Catast Edilizi Urban (NCEU) del Cmune di Blgna (BO), via Sardegna, 9/A e 9/B : Negzi situat in via Sardegna n.9/a e 9/B, distint al NCEU Fgli 278 Particella 484 Sub 2, cat. C/1 negzi btteghe, cl.5, cns.mq.35, RCE 2.038,97; Cn riferiment all art.19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che la planimetria catastale nn è cnfrme all stat dei lughi, per altr legittimati da idnea pratica edilizia. Difatti l spazi retrstante a quell destinat alla vendita è stat suddivis in due przini; nella prima adibita a ripstigli è stata chiusa la finestra, nella secnda è stat ricavat un antibagn ed un servizi igienic. L autrimessa esterna risulta accatastata cme magazzin nnstante fsse reglarizzata dalla pratica di cndn edilizi. Diffrmità catastali da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO Dunque nn c'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI L immbile è cmpravendut nell stat di fatt e di diritt in cui si trva, cn gni ragine, diritt e pertinenze, usi e cmunini, servitù attive e passive se vi sn e cme hann ragine legale di esistere. VINCOLI E ONERI Nn si sn evidenziati vincli ed neri ltre a quelli segnalati. CONFINI

5 Pag. 5 di 12 I beni in ggett sn psti in cnfine cn il civic 11/B ad est e cn l access cmune al van scala del cndmini civic 9 ad vest. PROPRIETÀ Il bene precedentemente elencat risultan di prprietà dell ESECUTATO, prprietari di ¼, quale bene persnale. L ESECUTATO + ALTRI, prprietari di ¾, in regime di cmunine dei beni. PROVENIENZA DEI BENI L ESECUTATO è divenut prprietari della quta di ¼ in parte per successine legittima registrata al n.31 vl.3148 e trascritta il 28/08/1973 all art ed in parte cn Att di cmpravendita Ntai XXXX in data 10/05/1973 rep , trascritt a Blgna il 04/06/1973 all art L ESECUTATO + ALTRI, in cmunine legale, sn divenuti prprietari della quta di ¾ cn Att di cmpravendita Ntai XXXX in data 12/10/1978 rep. 1551, trascritt a Blgna il 04/11/1978 all art STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI All epca della successine e della prima cmpravendita l esecutat ha dichiarat di essere celibe, nel successiv att Sertri ha dichiarat di essere spsat. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazine ntarile allegata agli atti datata 13/07/2015 a firma del Ntai dtt.ssa XXXX gli immbili risultan gravati dalle seguenti frmalità: 1. ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 12/04/1997 all art.2037 a favre di XXXX, cn sede a Blgna, gravante sull immbile in ggett ed altri immbili 2. ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 12/04/1997 all art.2038

6 Pag. 6 di 12 a favre di XXXX, cn sede a Blgna, gravante sull immbile in ggett ed altri immbili 3. ipteca vlntaria iscritta il 28/03/2003 all art.3523 a favre di XXXX, cn sede a Cesena, gravante sull immbile in ggett ed altri immbili 4. ipteca vlntaria iscritta il 15/05/2006 all art.7340 a favre di XXXX, cn sede a Cesena, gravante sull immbile in ggett ed altri immbili Trascrizini: 1. pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 29/05/2015 all art.18642, a favre di XXXX cn sede in Blgna, cd.fisc , a caric dell ESECUTATO. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment, la cui cstruzine è successiva al , agli atti del Cmune di Blgna (BO) risultan i seguenti dcumenti: Cncessine Edilizia Prt. Generale n , RUT n rilasciata il 14/12/1956 (cstruzine di un fabbricat ad us civile abitazine e negzi) Cncessine Edilizia Prt. Generale n. 3302, RUT n.464 rilasciata il 15/01/1957 (mdifiche alla cstruzine di un fabbricat ad us civile abitazine e negzi)

7 Pag. 7 di 12 Cndn edilizi P.G.38456/86 del 28/03/1986 (cstruzine di autrimessa) D.I.A. P.G /96 presentata il 25/10/1996 (pere inerenti il negzi). La cmparazine fra l stat di fatt dei beni e quell legittim nn ha evidenziat delle diffrmità. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile ad us residenziale è dtat di attestat di certificazine energetica nr rilasciat il 18/09/2017, indicante una classe energetica F cn cnsum medi mq/ann pari a kwh 541,92. STATO DI OCCUPAZIONE Attualmente i beni sn ccupati dal signr Shabir Ahmad cn cntratt ppnibile alla prcedura DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di un negzi situat al pian terren, un bagn disimpegnat da un crridi cmune e di una cantina psta al pian seminterrat alla quale si accede da via Cagliari psta sul retr del negzi. La palazzina, tranne al pian terra, presenta la destinazine prevalente a residenza. La struttura prtante è cn telai in cement armat ed il parament estern è rivestit da lastre di pietra, mentre agli altri piani insiste un rivestiment in mattni faccia a vista. Il negzi è attualmente cmpst da un unic spazi di vendita cn due ingressi-vetrine, una przine da cnsiderarsi quale retr bttega, suddivisa in due spazi, il prim a ripstigli ed il secnd a servizi igienic. L spazi seminterrat, pst sul retr del fabbricat, cn access da via

8 Pag. 8 di 12 Cagliari, nnstante ricada catastalmente nella stessa planimetria figurand quale anness all esercizi cmmerciale, di fatt può essere identificat cme autrimessa, anche perché legittimat cn tale destinazine. Le finiture sn le seguenti: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti in frmelle alla palladiana prte interne in allumini serramenti in allumini cn serranda avvlgibile sul prtic impianti stttraccia priv d impiant di riscaldament cn biler per l acqua calda L stat di cnservazine generale è sddisfacente per l us. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn risulta depsitata alcuna richiesta di abitabilità e/ certificazine d impianti. In gni cas, l aggiudicatari, ai sensi del D.M n. 37, dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti privi di certificazine cmunque nn reglari, e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand, ai sensi dell art del cdice civile, gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a

9 Pag. 9 di 12 destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. La superficie legittima csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Negzi cn retrbttega 50 1,00 50 Bagn estern 4 0,25 1 Ttale 51 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di negzi pst al pian terren e autrimessa psta all estern del fabbricat al pian seminterrat, beni siti in Cmune di Blgna, via Sardegna, 9. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine dei beni e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, in particlare esaminati e cnfrntati i valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari:

10 Pag. 10 di 12 Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2016 Cmune di Blgna (BO) Fascia/zna: periferica/san VITALE: - Negzi in cndizini nrmali: minim /m ,00 massim /m ,00; - Bx in cndizini nrmali: minim /m ,00 massim /m ,00; Osservatri Immbilare FIAIP 2016 Cmune di Blgna (BO) Frazine: MAZZINI/MURRI: - Negzi scars interesse cmmerciale: minim /m ,00 massim /m ,00 - Autrimesse: minim /m ,00 massim /m ,00 Occrre tuttavia tener cnt delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dell effettiv stat d'us e di manutenzine degli immbili (ved. par. Descrizine degli immbili ed Indagine amministrativa ), e si ritiene quindi di pter indicare i più prbabili valri unitari cmmerciali dei beni in argment, pari a 1.650,00 /mq per il negzi ed ,00 a crp per l autrimessa. Il valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, è quindi il seguente. VALORE DEI BENI PER INTERO Negzi ed accessri: mq 51 x 1.650,00 /mq = ,00 Autrimessa: mq 17 a crp = ,00

11 Pag. 11 di 12 Ttale ,00 Trattandsi di determinare il valre di immbili che sarann ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 28%. VALORE A BASE D'ASTA dei beni per inter ,00 (Eur settantacinquemila/00) *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatmi, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 23 ttbre 2017 IL CONSULENTE TECNICO Dtt. Arch. XXXX ELENCO ALLEGATI 1. Planimetria catastale 2. Visura Catast Fabbricati 3. Planimetria cn superfici 4. Dcumentazine ftgrafica 5. Atti autrizzativi cmunali 6. Certificat ntarile ventennale 7. Estratti banche dati immbiliari Agenzia delle Entrate, Fiaip

12 Pag. 12 di Attestat di Prestazine Energetica 9. Cntratt di lcazine