PIANO DI RECUPERO DI INIZIATIVA PRIVATA

Transcript

1

2 COMUNE DI ROVIGO PROVINCIA DI ROVIGO PIANO DI RECUPERO DI INIZIATIVA PRIVATA in attuazione dell art. 2 e 3 c. 1 e 2 della L. R. 13/2011 Piano Casa, in variante a Piano Attuativo Particolareggiato "Corte La Tassina", approvato con delibera C.C. n. 78 del e successiva variante approvata in C.C. n. 7 del RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA PREMESSA Il presente Piano di Recupero di iniziativa privata interessa alcuni edifici facenti parte di una corte rurale sita nel Comune di Rovigo in Via Curiel n.15, a poca distanza dal Fiume Adigetto e dal centro storico di Rovigo, è in attuazione degli artt. 2 e 3 c. 1 e 2 della L. R. 13/2011 Piano Casa, in variante a Piano Attuativo Particolareggiato "Corte La Tassina", approvato con delibera C.C. n. 78 del e successiva variante approvata in C.C. n. 7 del , per l ampliamento dell autorimessa residenziale e per la demolizione e ricostruzione con ampliamento di fabbricato ad uso poliambulatorio e laboratorio artigianaleodontotecnico per un massimo del 45% (35%+10% con Applicazione del Protocollo Itaca ). La proprietà è classificata da PRGC come zona soggetta a Piano Particolareggiato, art. 40 e solamente nella parte più a nord ricade in fascia di vincolo ambientale dello scolo Adigetto. Il Piano Particolareggiato vigente prevede il recupero dei volumi appartenenti al complesso disposto attorno ad una corte centrale, dal rilievo dei quali è emersa una preoccupante situazione di degrado: alcuni edifici sono parzialmente crollati e di conseguenza non utilizzabili se non previa ricostruzione, altri, nonostante le condizioni discrete, non sono utilizzati, dato il degrado complessivo dell area. L origine del complesso di edifici lo rendono di rilevante importanza storicodocumentale e ambientale, in quanto il complesso a corte è una tipologia edilizia caratteristica del Polesine. Qui hanno convissuto l attività agricola, che stoccava ed elaborava i prodotti della terra negli edifici specifici (granai, stalle, magazzini ed edifici per la lavorazione) e la realtà abitativa (casa padronale ed abitazioni minori per i salariati). Abitare nella corte diventava una necessità a servizio dell attività. Nel caso della Corte La Tassina, attorno allo spazio centrale si trovano: una stalla, che secondo le norme del P.P. diventerà residenza (di altra proprietà e non oggetto del presente Piano), recentemente crollata; la casa padronale, oggi abitazione della Sig.ra Lionello, richiedente del presente P.d.R; edifici minori quali residenze e magazzini, che verranno recuperate ai fini abitativi, alcuni di proprietà; infine sono previsti dallo strumento urbanistico vigente volumi residenziali nuovi (non oggetto del presente piano). 1

3 Il particolare valore della Corte è dovuto soprattutto dal fatto che nel tempo, lo svilupparsi dell urbanizzazione cittadina ha completamente accerchiato il complesso edilizio, creando un emergenza storica. Il suo recupero è quindi inevitabile. La corte si trova inoltre in una zona di pregio, a poca distanza dal centro storico della città e nei pressi del percorso della pista ciclabile Baden Powell, oltre che parzialmente in fascia di rispetto ambientale corsi d acqua per la presenza del fiume Adigetto. Le consistenze edilizie e i terreni, per comodità, sono stati analizzati per comparti, secondo le proprietà, assegnando alla Sig.ra Lionello, nata a Rovigo il 07/02/1961, il comparto 3 (vedi precedente P.P.). Il P.P. ha decretato la demolizione di alcuni edifici del comparto a causa del loro degrado, con trasferimento della volumetria all interna dell ambito. La proprietà è censita nel Comune di Rovigo/A, al foglio 27, mappali 804, 824 e 1241 (terreni-ente urbano) e mappali 26, 770, 771, 809 e 810; i fabbricati oggetto di PdR sono corrispondenti ai mappali 1241, 770 e 771 al fine della realizzazione del Poliambulatorio e laboratorio artigianale con demolizione, ricostruzione e ampliamento e i mappali 809 e 810 per l ampliamento dell autorimessa. La proprietà è della Signora Luisa Lionello, nata a Rovigo il 07/02/1961. CENNI STORICI Le ricerche svolte presso l Archivio di Stato di Rovigo e l analisi dei catastici fa datare la corte ai primi anni del Novecento, i volumi oggetto del presente intervento però risalgono a tempi più recenti, a cavallo degli anni 40. Alcuni edifici della corte rurale, nel tempo hanno subito evidenti modiche e degrado fino all abbandono e crollo parziale, senza possibilità di riutilizzo se non con demolizione e ricostruzione (vedi documentazione fotografica). STATO DI FATTO Gli immobili oggetto di intervento fanno parte dei beni di proprietà della Sig. Lionello. Uno dei tre, l abitazione principale, è già stato oggetto di pratica edilizia, DIA n. 936/2011 del 08/07/2011, P.G./2011/40858, che prevedeva l ampliamento del fabbricato per Legge 13/2011 Piano Casa con Manutenzione straordinaria della parte di immobile esistente. I lavori sono in corso. Gli altri due immobili sono invece oggetto di intervento nella presente proposta di Piano. Il primo, affrontato con un primo stralcio, è costituito dal complesso più a sud della corte, formato da una unità principale, censita come abitazione economica (Categ. Catast. A3) e appendici laterali ai lati, in pessime condizioni di conservazione, parzialmente crollati e quindi inutilizzabili ad oggi ai fini abitativi. Il volume è distribuito su di un solo piano a pianta rettangolare nelle direzione nord-sud, della lunghezza di per 6.40 m di larghezza, altezza interna media di 3,41 m; la tipologia edilizia è la classica polesana in muratura piena e portante, intonacata e pitturata, con tetto a doppia falda simmetrica con struttura in legno e manto in coppi di laterizio, infissi in legno a vetro singolo con balconi e porta d ingresso in legno verniciato. La distribuzione interna dei locali era molto semplice con uno spazio distributivo centrale in corrispondenza dell ingresso e stanze da letto e cucina laterali. 2

4 Ai lati dell immobile erano addossate due cantinette con accesso indipendente dal cortile e a qualche metro di distanza verso nord un ulteriore piccolo immobile di servizio. Nell area verde circostante, di proprietà, sono presenti alberi ad alto fusto, alcuni tipici della zona altri non autoctoni e arbusti di vario tipo. E ancora presente un tratto di muro di cinta in mattoni a vista dell altezza di circa 2m che si sviluppa creando una curva, al limite del vecchio lotto ora totalmente inglobato nell area di intervento. Il muro è in pessime condizioni di conservazione, con mattoni e malta disgregati, ed effettivo pericolo di crollo. Questa zona del precedente Piano Particolareggiato si affaccia sull area pubblica attrezzata con piazzetta, passaggio pedonale e ciclabile e area di gioco per bimbi, ad uso delle lottizzazioni più o meno recenti del quartiere la Tassina. In particolare il confine dell area di proprietà a est forma un cuneo, oggetto in passato di esproprio ai fine della realizzazione della viabilità ciclabile, poi rientrato in possesso della Sig.ra Lionello, non essendo più stata realizzata la pista ciclabile, variata rispetto al primo tracciato. Questo lato del lotto, allo stato odierno, si presenta ad un livello leggermente più basso della piazzetta lastricata dal quale è separato con recinzione in rete metallica sorretta da paletti infissi nel terreno. Non sono presenti decori di pregio di alcun tipo sia all esterno che all interno. Il secondo gruppo di edifici, su cui si prevede di intervenire separatamente con il secondo stralcio, è posto al confine nord del comparto di Luisa Lionello e si tratta di immobili disposti in linea al limite della corte sud come definita dal precedente Piano Attuativo, adibiti ad autorimessa (Categ. Catas. C/6), in buono stato di conservazione e già oggetto di intervento di ristrutturazione con precedente pratica edilizia. Essi costituiscono la propaggine estrema degli edifici della corte verso quello che era il vecchio ingresso da via Curiel. Si tratta di due immobili della larghezza costante di circa 5m, di 11 metri di lunghezza il primo, posto in aderenza e continuum con edifici di altra proprietà facenti parte del contesto (fra cui la stalla recentemente crollata), con suddivisione interna a due stanze comunicanti, portoni carrabili di accesso e finestra rettangolare. La struttura è in mattoni portanti in laterizio intonacati, il tetto a falda singola con struttura in latero-cemento e manto in coppi di laterizio. La superficie interna è di circa 44 mq con h media interna di 3,83 m. Separato da una piccola fascia di terreno libero di circa 1.40 m, si trova il secondo volume adibito a garage, più piccolo e con ambiente unico interno, della lunghezza di circa 5.30 m e di caratteristiche simili al precedente ma con tetto a doppia falda e dell altezza media interna di 3.53 m per un area di mq. La muratura perimetrale della corte, che si sviluppa anche oltre, fino all ingresso carraio, fa da limite nord a questi volumi. E da sottolineare il fatto che il rilievo dello stato di fatto eseguito, per dimensioni interne, altezze e quindi volume si differenzia dallo stato di fatto del Piano Attuativo precedente; si è ritenuto quindi di operare alfine calcolo del volume di progetto prendendo come stato di fatto le misure rilevate ora, non considerando i calcoli volumetrici imposti dal Piano Part. Essenze arboree presenti: Prunus aivium (Ciliegio) Quercus (Quercia) 3

5 Magnolia grandiflora Laurus nobilis (Alloro) Abete (Abies alba) Lagerstroemia STATO DI PROGETTO Il primo stralcio prevede la demolizione e ricostruzione del volume identificato catastalmente come abitazione economica, che si trova nella parte sud del fondo di proprietà. Nel precedente Piano Attuativo, rispetto al quale ci si pone in variante, già si prevedevano modifiche al volume e al sedime, con demolizione e ricostruzione. Rispetto alle previsioni del precedente P.P., che viene in gran parte rispettato, ci si pone in Variante applicando l art. 3 c. 1 e 2 della L.R. 13/2011 Piano casa. Le distanze dai confini con lo spazio pubblico circostante e dagli altri fabbricati di proprietà sarà mantenuto a norma di Legge. La volumetria di progetto sarà quindi il risultato della sommatoria: del volume esistente dell abitazione dismessa e di tre volumi accessori in adiacenza e nelle immediate vicinanze (già crollati) demoliti e recuperati, dell ampliamento già previsto dal precedente Piano Particolareggiato e dall ampliamento previsto dalla L.R. 13/2011 Piano Casa, precisamente usufruendo della possibilità data dall art. 3 al comma 2 e 3 di ampliare fino ad un massimo del 47% (previsto 45%), con la demolizione e ricostruzione degli stessi in base alle tecniche e materiali dettati dal Protocollo Itaca (che fa parte integrante di questo Piano), integrando tale possibilità di poter modificare la sagoma del fabbricato tramite un piano di Recupero apposito, che dà un ulteriore incremento volumetrico del 10%. La demolizione è necessaria perché la struttura principale ad oggi si trova in condizioni precarie per vetustà, mancanza di manutenzioni nel tempo, parte della copertura crollata, le murature sono sconnesse, mentre infiltrazioni e serie lesioni ne compromettono la stabilità e le condizioni igienico sanitarie. L intervento che si intende attuare si pone nel pieno rispetto delle caratteristiche ambientali della zona, valorizzando il fabbricato, valutandone la collocazione e il contesto ambientale e vegetazionale esistente. Il nuovo volume di impianto regolare rettangolare delle dimensioni di circa 20m x m, si sviluppa su di un solo piano ed ospiterà un poliambulatorio (come previsto dal precedente Piano) costituito da uno studio odontoiatrico e un ambulatorio medico specialistico, abbinate ad un attività artigianale-laboratorio odontotecnico, a servizio dello studio dentistico. L ingombro seguirà le stesse logiche delle precedenti previsioni, con i lati corti verso nord e sud e l affaccio principale, con l ingresso alla struttura, dalla piazzetta pedonale esistente ad ovest. L intervento di progetto prevede la sua ricostruzione con tecniche di edilizia ecocompatibile, nel rispetto delle previsioni del Protocollo Itaca. La struttura portante sarà in muratura di laterizio forato dello spessore di 30 cm con intonaco preferibilmente di calce e cappotto esterno in lana di roccia (spess. 12 cm) con finitura esterna con rete annegata nella rasatura e intonachino. La volumetria calcolata non prevede l ingombro dell isolamento esterno a cappotto ai sensi dell'art. 5 lett. F, N.T.A. PRG del Comune di Rovigo e L. R. n. 21/96. 4

6 La distribuzione dei pesi della copertura avverrà grazie a due setti centrali rompitratta che permetteranno di appoggiare le travi portanti longitudinali della copertura, e controstruttura trasversale con teste in appoggio sulle murature anch esse portanti dei lati più lunghi. La distribuzione interna degli spazi rimarrà quindi abbastanza flessibile. La copertura sarà mantenuta a due falde simmetriche con struttura in legno lamellare portante, internamente a vista dove possibile; la media delle altezze interne rispetteranno le norme sanitarie di 2,70 m. La struttura della copertura conterrà pannelli isolanti in lana di roccia di 12 cm, guaine traspiranti e impermeabilizzanti (da evitate guaine bituminose o ardesiate) e la finitura sarà in coppi o tegole di laterizio. La falda più esposta all irraggiamento ospiterà un impianto solare fotovoltaico (integrato alla copertura) di almeno 24 mq, potenza di picco 4,5 kwp. I serramenti a contatto con l esterno dovranno essere in legno e vetrocamera bassoemissiva e saranno abbelliti all esterno da cornice della larghezza di 10 cm di colore bianco e davanzale in pietra dello spessore di 10 cm, sempre di colore molto chiaro. La forometria sarà distribuita su tutti i fronti ponendo particolare attenzione all aspetto nel prospetto principale sulla piazzetta e sul fronte sud, gli affacci più esposti, dove saranno presenti un grande portale di accesso alla sala d attesa comune, l ingresso principale all attività artigianale e alcune delle finestre a servizio degli ambienti di lavoro principali. La forometria sul retro avrà esigenze maggiormente tecniche di aero-illuminazione come da norme igienico sanitarie e si aprirà sugli ambienti di servizio, quali spogliatoi o i vani tecnici. Il prospetto sud sarà abbellito da due grandi finestre centrali e simmetriche con sopraluce fisso realizzato con gelosie di mattoni secondo la tradizione costruttiva veneta, tipica dei fabbricati rurali. La pittura della facciata sarà di due colori, della stessa base ma di tonalità diverse, più scuro in corrispondenza del marcapiano (greige) e di paraste fuoriuscenti di circa 2 cm dalla facciata, più chiaro sulla restante parete di fondo (avorio). Il sistema distributivo interno prevede la netta distinzione dello spazio dedicato a poliambulatorio dall area dedicata al laboratorio odontotecnico. Ognuno di questi avrà accesso separato sia sul fronte, che, di servizio, sul retro, spazi propri dedicati alla lavorazione/prestazioni, spogliatoi e servizi igienici. La parte più ampia, di circa 115 mq, posta a sud, sarà occupata dal Poliambulatorio, formato da due strutture sanitarie: lo studio odontoiatrico e l ambulatorio specialistico con unico direttore sanitario. Esse avranno alcuni spazi in comune, quali l ingresso, lo spazio di attesa e il servizio igienico ad uso dei pazienti (accessibile da portatori di handicap e corredato di antibagno). Sulla sala d attesa si affaccerà direttamente lo studio medico specialistico, di circa 12 mq, con grandi finestre sul lato principale. La distribuzione più complessa degli ambienti invece riguarda lo studio dentistico che occupa gran parte dello spazio perché corredato di tre stanze dedicate alle visite dei pazienti, una stanza per la sterilizzazione degli strumenti, un piccolo spazio per la realizzazione delle radiografie, uno spogliatoio e un wc con doccia e antibagno; inoltre saranno ricavati una serie di ambienti o vani indispensabili, in base alle norme sanitarie, per lo stoccaggio di materiali di varia natura come la biancheria sporca ben distinto da quello per la pulita, zona archivio, accettazione, schedario, ripostigli e locale per impianti tecnologici. Il laboratorio artigianale sarà invece posto nella parte opposta dell edificio, a nord, e sarà fornito di tre distinte stanze per le lavorazioni specifiche, bagno con corridoio antistante e spogliatoio per un totale di circa 45 mq. La porta di accesso dal retro avrà una parte con 5

7 serramento apribile integrato, che assicurerà l apporto di luce ed aria di legge al corridoio che funge anche da antibagno. Il secondo stralcio prevede invece l ampliamento dei volumi destinati ad autorimessa al confine nord della proprietà di Lionello Luisa. Si utilizzerà la possibilità dettata dall art. 2 del Piano Casa L. 13/11 che permette l ampliamento fino al 20% rispetto al volume esistente e il trasferimento del volume già calcolato dal Piano Casa dal punto di unione dei due garage esistenti ad un unico volume in continuità verso via Curiel. L aspetto finale quindi risulterà diverso rispetto alle previsioni del Piano approvato: l autorimessa con copertura ad una falda rimarrà invariato, lo spazio fra i due corpi di fabbrica non verrà utilizzato per ampliamento ma resterà aperto, semplicemente ricoperto da un pergolato in legno, mentre in corrispondenza del muro laterale del garage minore (anch esso invariato, con tetto a doppia falda) verrà aperta una porta di comunicazione interna con il nuovo volume in ampliamento. Quest ultimo manterrà il tetto a due falde in continuità con la cortina adiacente, mantenendo la stessa profondità di circa 5m per una lunghezza di 5.20m, a tutt altezza interna media di 3.53 m. sarà dotato di portone per l accesso carraio e finestra identica alle esistenti. Anche gli accessi carrai delle altre due autorimesse verranno ridimensionati ed uniformati con una finitura ad arco ribassato, così come previsto nel Piano Particolareggiato vigente. Tutti gli interventi verranno attuati nel rispetto del verde esistente, con l integrazione, in corrispondenza dei nuovi volumi, di nuove piantumazioni, di tipo autoctono, che vadano a mitigare l impatto sul contesto esistente dei nuovi corpi di fabbrica. Si ritiene, in ogni modo, che l intervento proposto sia sicuramente migliorativo dello stato di fatto attuale, in quanto la ricomposizione volumetrica proposta rispetta i caratteri tipici delle architetture del luogo. Si rimanda agli elaborati grafici per una migliore comprensione e per i riferimenti dimensionali. Impianti: - Ventilazione ambienti meccanica - Impianto elettrico: con l obiettivo di ridurre l esposizione a campi elettro-magnetici - Termico per riscaldamento invernale: a pompa di calore con unità esterne ed interne a split, canalizzazione o vetil-convettori o impianto ibrido caldaia-pompa di calore con pannelli radianti annegati nel pavimento. Si veda, per maggior approfondimento, quanto previsto dalla relazione tecnica del Protocollo Itaca. DIMENSIONAMENTO Primo stralcio: Poliambulatorio e laboratorio odontotecnico Totale esistente Superficie coperta mq Volume mc Totale di progetto Superficie coperta mq 6

8 Volume di progetto mc Di cui (oltre all esistente recuperato): Ampliamento Piano Particolareggiato precedente: Ampliamento Piano Casa art. (35%+10% su costruito) Verifica Piano Casa, art. 3, commi 1 e mc mc Comma 1, applicazione Protocollo Itaca, per una percentuale di incremento volumetrico del 35%: Volume esistente mc x 35% (art. 3 comma 1 Itaca ) = mc Comma 2, applicazione Piano di Recupero, per una percentuale di incremento volumetrico del 10%: Volume esistente mc x 10% (art. 3 comma 2) = mc Totale ampliamento possibile = = mc Volume esistente: mc Esistente + ampliam. P.Part.+ ampliam. P. Casa comma 1+P. Casa comma 2 = mc = mc 496,36 Secondo stralcio: Autorimesse Totale esistente Superficie coperta mq Volume mc Totale di progetto Superficie coperta mq Volume di progetto 378,71 mc Di cui (oltre all esistente recuperato): Ampliamento Piano Particolareggiato precedente: Ampliamento Piano Casa art. 2 (20% su costruito) Verifica Piano Casa, art. 2 34,13 mc 57,52 mc Comma 1, applicazione Protocollo Itaca, per una percentuale di incremento volumetrico del 20%: Volume esistente mc x 20% = mc Totale ampliamento possibile = = mc Volume di progetto: ( 4.96 x 5.20) x 3.53 H = < mc Volume esistente: mc Esistente + ampliam. P.Part.+ ampliam. P. Casa art. 2= mc = mc 378, 71 Rovigo, 24/09/2013 Annamaria Altieri Architetto Elisa Zanaga Architetto 7