Perizia Immobiliare avente ad oggetto immobile per civile abitazione sito in XXX alla Via XXXXXX

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1 Materiali Didattici di Estimo Maurizio d Amato 1 Facoltà di Ingegneria Politecnico di Bari Perizia Immobiliare avente ad oggetto immobile per civile abitazione sito in XXX alla Via XXXXXX

2 1. Premessa Adempiendo a fiducioso incarico conferitomi dalla Dr.ssa xxxxxxxx in data veniva invitato ad esprimere parere in merito alla determinazione del più probabile valore di mercato del bene immobile per civile abitazione sito in Bari alla Via Capriati n.2 in previsione della richiesta di mutuo immobiliare per la Banca xxxx. Ciò premesso si redige con riferimento alla data la seguente: 2. Relazione di Perizia Tecnica La presente relazione è composta di due sezioni. La prima è destinata alla individuazione e descrizione dell immobile che sarà descritto nella seconda sezione si procederà ad effettuare la quantificazione del più probabile valore di mercato del bene de quo mediando i risultati di procedure di valutazione previste al cap.8, par.2.1 e par.2.2 del Codice Italiano delle Valutazioni Immobiliari ultima edizione Individuazione del Bene Il bene immobile oggetto di perizia avrà come destinazione l abitazione primaria della Dott.ssa xxxxxx ed è individuabile al NCEU al numero di partita foglio 40 mappale 475 sub.12 zona censuaria 2. Esso è classato come categoria A/3 classe 4, presenta 4,5 vani catastali ed una rendita di in vecchie lire Descrizione del Bene In data è stato effettuato sopralluogo finalizzato ad effettuare un analisi delle caratteristiche del bene oggetto di stima. 2

3 Il bene oggetto di stima è posto in zona semicentrale è caratterizzato da un condominio che si eleva per sei piani fuori terra. E sito all incrocio fra la Via xxxxx e la Stradella Cutrone, collegamento fra via Panelli e via Randola. Come si può osservare dalle due foto allegato (all.1), la facciata è parzialmente mattonata e ed è in buone condizioni di manutenzione. La struttura portante è a scheletro autonomo in c.a.. La destinazione prevalente è quella residenziale. L immobile è posto al piano terzo (quarto fuori terra) ed è caratterizzato da tre vani ed accessori. E fornito di collegamenti verticali meccanizzati ( ascensore) nonché di impianto termoautonomo. Le finiture interne sono di capitolato ed in ottimo stato di conservazione. La pavimentazione è stata realizzata in tavelloni di marmo 40x40. Complessivamente si può definire la qualità dell immobile accurata.l immobile è adeguato alla 46/90. Non si rilevano contratti di locazione in scadenza, pertanto l immobile è da considerarsi sfitto ed utilizzato direttamente dalla parte che vende. L immobile è stato ultimato ed accatastato prima del come è riscontrabile dalla copia fotostatica allegata e relativa all accatastamento avvenuto in data (all.2). Non risultano condoni edilizi presentati, pertanto la costruzione è da ritenersi regolare. L immobile è stato realizzato al di fuori dei piani di zona ex L.167/62 ed è compravenduto in piena proprietà. L immobile è posto nelle immediate vicinanze di un arteria di scorrimento del traffico quale via Panelli ed ha un accesso non carrabile su Viale Gribaudi. E prossima a fermate di autobus ad agli uffici dell Agenzia delle Entrate siti su Via Amendola. La zona è ampiamente urbanizzata ed è interessata da un progetto di realizzazione della stazione Bari-Catullo della metropolitana di superficie delle Ferrovie Sud Est, proprio nell immediata vicinanza del pregevole complesso di edifici denominato Lo scorfano. La superficie commerciale interna è pari a 112,3 mq ad essa si aggiunge una superficie commerciale dei balconi pari a 5 3

4 mq. Peraltro è ricorrente un rapporto mercantile nella città di Bari pari a 0.3 fra la superficie esterna e quella interna. Conseguentemente la superficie esterna concorre alla determinazione della superficie commerciale interna per un 30%. Da quanto detto si evince che la superficie commerciale interna al lordo del 100% murature interne e del 50% delle murature condominiali è pari a: S = 112, ,30 = 113,8 CTotale Una prima valutazione è stata effettuata attraverso una stima monoparametrica considerando i dati della Borsa Immobiliare di Bari (all.3). Dalla tabella allegata si evince come la valutazione per immobili che presentano 30 anni circa di obsolescenza fisica abbiano una valutazione pari a 1.497,73 /mq. Ne consegue che il valore dell immobile de quo è pari a: V = 1.497, 73 / mq 113,8mq= , 70 La stima monoparametrica è stata completata da un confronto diretto con dati reali di compravendita forniti dall Osservatorio sul Mercato Immobiliare del Dipartimento di Architettura e Urbanistica della I a Facoltà di Ingegneria del Politecnico di Bari. Al riguardo sono state rilevate due compravendite in zona. I dati sono riportati nella tabella che segue ed evidenziano una sostanziale analogia in termini superficie. di rapporto fra prezzo e Ubicazione Data Rapporto Prezzo Superficie Via Gandalf,21 Novembre ,33 Via Hobbit,33 Marzo ,75 Si è proceduto, inoltre ad effettuare il calcolo di un più probabile valore di mercato attraverso la metodologia per capitalizzazione dei redditi che considerasse esclusivamente l effettiva redditività erogata dal bene immobile cercando di prescindere da bolle 4

5 speculative. A tal fine si è proceduto ad effettuare indagini presso agenzie immobiliari ed a verificarle con i dati relativi agli accordi locali ed alla conseguente fascia di determinazione del canone di locazione ex legge 431/98. A tal proposito, per quanto riguarda la zona Tremestieri si sono rilevati i seguenti dati: Elementi per la determinazione della fascia del Canone di Locazione Città di Celenza Valfortore Tremestieri SUB FASCIA A Minimo- L/mq/mese Minimo /mq/m ese Massimo- L/mq/mese SUB FASCIA B SUB FASCIA C SUB FASCIA D Massimo /mq/mese SUB FASCIA E Fonte : Accordo fra le Associazioni di Categoria depositato presso il Le dotazioni dell immobile ne consentono l inserimento nelle fascie più alte e prudenzialmente la possibilità di essere considerato nella sub fascia A. Il contratto di locazione concordato è ordinariamente più diffuso in zona. A questo proposito per motivi cautelari sarà considerato un reddito intermedio fra la fascia più alta e la fasciapiù bassa pari a Esso determina un reddito lordo pari a : R = 4, 67 / mq 113,8mq 12m= 6.377,35 l Da cui si perviene ad un reddito netto pari a 4.974,33 /anno considerando una incidenza della spese pari ad un 22% del predetto reddito lordo. Conseguentemente, considerando un saggio di capitalizzazione che per i centri medi può variare fra il 5

6 0.015 ed il 0,055 1, si arriva considerando un saggio del 0,03 trattandosi di una zona di pregio semicentrale. Ne consegue che il valore immobiliare del bene de quo può essere determinato attraverso il rapporto che segue: 4.974,33 V = = , 20 0,03 Si tiene a precisare che la valutazione è prudenziale in quanto le risultanze delle indagini presso le Agenzie Immobiliari hanno evidenziato un oscillazione dei canoni di locazione del libero mercato fra i 5 ed i 6 euro/metro quadrato mese. Una stima prudenziale in linea con la richiesta di un canone cauzionale che non considerasse la ciclicità del mercato immobiliare. 3. Conclusioni Peritali e Riconciliazione dei Valori I valori precedentemente indicati devono essere riconciliati al fine di pervenire ad una stima dell immobile oggetto di valutazione. Considerando i valori ottenuti con due distinte metodologie di valutazione equiprobabili, anche se si ribadisce il carattere prudenziale della stima per capitalizzazione dei redditi in armonia con il punto del Codice di Valutazione Immobiliare Banca della Frescona Ne consegue che il valore dell immobile è pari a : , ,70 V = = ,40 (centosessantottomilacent 2 oventisei/40 euro) Il presente rapporto peritale è redatto in conformità al Codice di Valutazione Immobiliare predisposto dalla Banca della Frescona M.Simonotti (1997) La Stima Immobiliare Utetlibreria,p.376 6

7 Allegati 1- Fotografie dell Unità Immobiliare 2- Pianta dell Immobile 3- Listino Borsa Immobiliare FOTO 1 - Prospetto su Via Ciripi FOTO 2 - Prospetto su Stradella Cutrone 7