TRIBUNALE DI LANUSEI

Transcript

1 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 1 di 48 studiozicca@tiscali.it, P.Iva , C.F. ZCCRDY68B09D395Y, Albo Geometri della Provincia di Nuoro n 855. TRIBUNALE DI LANUSEI Fallimento n. 01/09 Giudice Delegato: Dott. Sebastiano Napolitano Curatore: Dott.ssa. Nicoletta Careddu Stimatore: Geom. Roddy Zicca Introduzione Con decreto in data 19/03/2010, il Giudice Delegato al Fallimento Dott. Sebastiano Napolitano nominava Consulente Tecnico d Ufficio il sottoscritto Geom. Roddy Zicca con studio in Elini, Via Grazia Deledda n. 13/b, regolarmente iscritto all Albo dei geometri e dei geometri laureati della Provincia di Nuoro al n. 855, e all Albo dei consulenti tecnici del Giudice di codesto Tribunale, invitandolo a comparire nella giornata del 2 Aprile 2010 alle ore 9.00, per la prestazione del giuramento ed il conferimento dell incarico. Alla data e ora stabilita, il sottoscritto presentatosi puntualmente avanti all Ill.mo Sig. Giudice, accettava l incarico nella procedura in epigrafe, prestando nel contempo il giuramento secondo la formula di rito, impegnandosi a rispondere ai quesiti di seguito elencati. - QUESITI DEL GIUDICE DELEGATO- premessa Dalle verifiche effettuate in relazione al patrimonio immobiliare della società fallita è emerso che la

2 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 2 di 48 stessa risulta essere proprietaria di: - immobili in comune di Ilbono località Corte e Malis con vincolo alberghiero, di cui alla documentazione ipocatastale agli atti. Elenco quesiti 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ipocatastale (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile effettuate nel ventennio, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al curatore i documenti mancanti o inidonei; 2) predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non presenti in atti, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, dando prova in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione competente, dalla relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale ( ove non risultante dalla documentazione in atti), segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 3) descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, dimensioni, superficie (calpestabile) in mq., confini e datti catastali attuali. eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria riscaldamento ecc.); 4) proceda ove necessario, ad eseguire le variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate:

3 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 3 di 48 5) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6) indichi la conformità o meno delle costruzioni alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47 e successive modificazioni, quantificando altresì i costi di sanatoria; fornisca le notizie di cui agli artt. 40 della L. 47/85, ed al art. 46 del D.Lvo 378/01, indichi in particolare gli estremi della concessione edilizia/licenza ad edificare o del permesso di costruire e delle eventuali concessioni/permessi in sanatoria, ovvero dica se la costruzione e iniziata prima del 1 settembre ) se l immobile e di proprietà della società fallita solo pro quota, indichi i nominativi dei comproprietari e la misura delle quote ai medesimi spettante; dica se esso sia divisibile in natura e, proceda in questo caso,alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art.577 c.p.c.. dall art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078; 8) accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca (se il bene è occupato da terzi) il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla sentenza dichiarativa del fallimento; verifichi se risultano registrati presso I'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultano comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art, 12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191;

4 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 4 di 48 qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura fallimentare indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 9) ove I'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge fallito acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 10) indichi l'esistenza sui beni pignorati della società fallita di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale ( segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); 11) rilevi I'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12) determini il valore dell'immobile, con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile. Dispone che l'esperto: a. restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; b. depositi, nel termine sotto stabilito il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word; c. alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell'intero compendio estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); d. alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia del permesso

5 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 5 di 48 di costruire, della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d'accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall'occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; e. segnali tempestivamente al curatore ogni ostacolo all'accesso; f. formuli tempestiva istanza di proroga del termine per il deposito della relazione in caso di impossibilità di rispettare il termine concesso. AUTORIZZA Il C.T.U. ad estrarre copia su supporto informatico, degli atti della procedura e ad accedere e ad acquisire direttamente presso uffici pubblici e privati i documenti che risultino necessari o utili per I'espletamento dell'incarico (anche in copia semplice, con particolare riferimento all atto di provenienza ed ai contratti di locazione od affitto registrati). DISPONE che gli uffici pubblici interessati al rilascio della necessaria documentazione forniscano sollecitamente al C.T.U. ogni opportuna assistenza ai fini del migliore espletamento dell'incarico. - RISPOSTA AI QUESITI DEL GIUDICE DELEGATO - QUESITO n. 1 Verifica della completezza della documentazione ipocatastale ---SONO OGGETTO DI STIMA - La quota del 100% di un immobile (fabbricato e terreno di pertinenza), ad uso albergo posto in Comune di Ilbono, Provincia dell Ogliastra, località Corte Malis. L immobile oggetto del fallimento è costituito da: Un fabbricato principale che ospita la struttura alberghiera quasi ultimata, con una superficie coperta di mq circa, e si sviluppa su tre livelli di cui uno seminterrato e due totalmente fuori terra.

6 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 6 di 48 Al piano seminterrato di superficie di mq circa, trova posto un vano interrato per l alloggiamento delle pompe antincendio, con annesso un serbatoio di compensazione, con una capienza utile di mc circa. Un vano adiacente, predisposto per l alloggiamento di un gruppo di continuità. Un vano destinato a centrale termica. Un vano per il posizionamento dell autoclave e del serbatoio di compensazione dell acqua di uso sanitario. Due depositi ed un ampia autorimessa per auto. Locali grezzi destinati ad un centro benessere, della superficie complessiva di mq Al piano terra, di superficie pari a mq , trovano posto: Una Hall con annesso ufficio e relativo servizio igienico, un salotto, ed i suoi servizi igienici. Una cucina con annessi due vani per deposito derrate, quattro celle frigo, locale lavaggio stoviglie, un deposito detersivi, i bagni per il personale, tre vani alloggio personale. Un ristorante comprendente due sale, di cui una per ristorante alla carta ed uno per la colazione con annessi servizi igienici. Due sale pluriuso con annessi servizi igienici, e una saletta riservata. Un vano ufficio annesso al ristorante, e un ufficio di direzione. Un ampio cortile interno con porticato della superficie di mq circa. Al piano primo, della superficie di mq , trovano posto: N. 40 camere a due letti con annesso servizio igienico, di cui quattro utilizzabili da disabili. N. 7 camere con un letto e annesso servizio igienico. N. 2 locali per deposito, i corridoi di piano, e due zone filtro per le scale laterali. La struttura e posta in un bosco naturale di lecci centenari, possiede un ampia zona esterna a parcheggio ( di circa 48 posti auto). Un lago artificiale con capacità utile di circa mc 650, con relativo corpo di diga, e relative vasche di contenimento.

7 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 7 di 48 Locali pompe di riciclo acqua e locali per la prevenzione incendi. Terreno di pertinenza, di ha , in gran parte a bosco ed in una piccola porzione a orto irriguo. ---PREGIUDIZIEVOLI - Dall ispezioni ipotecarie, eseguita dal curatore Dott.ssa Nicoletta Careddu, in data , presso Agenzia del Territorio, Ufficio provinciale di Nuoro, Servizio di Pubblicità Immobiliare, e successivamente ulteriormente ri-verificate dal sottoscritto in data , il risultato sintetico delle formalità, in ordine cronologico, in cui è presente il soggetto richiesto nell ispezione risulta il seguente: Agenzia del Territorio ufficio Provinciale di NUORO Servizio di Pubblicità Immobiliare Ispezione ipotecaria Data 17/07/2009 Ora10:58:44 Ispezione ordinaria per denominazione Protocollo di richiesta NU del 2009 Ricevuta di cassa n.9382 Ispezione n. NU 30647/Z del 2009 Dati della richiesta Codice fiscale: Situazione aggiornamento Ricerca effettuata sugli archivi informatizzati dal 1979 al 16/07/2009 ATTENZIONE, presenza nel periodo richiesto di trascrizioni e/o iscrizioni ( inferiori al ventennio) non validate dall' ufficio Elenco omonimi 1. PARCO HOTEL GENNARGENTU SRL Con sede in LANUSEI (NU) Codice fiscale Volumi repertori Per il soggetto \i richiesto \i non sono stati acquisiti volumi repertori Elenco sintetico delle formalità, in ordine cronologico, in cui è presente il soggetto richiesto 1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 18/08/1998 Registro Particolare 4746 Registro Generale 6324 Pubblico ufficiale CASTIGLIA GIUSEPPE Repertorio del 0 7/08/1998 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Immobili siti in ILBONO (NU), LANUSEI (NU),

8 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 8 di 48 Nota disponibile in formato elettronico 2. TRASCRIZIONE CONTRO del 28/02/2003 Registro Particolare 1619 Registro Generale 2037 Pubblico ufficiale CASTIGLIA GIUSEPPE Repertorio del 17/02/2003 ATTO TRA VIVI - CESSIONE DEI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO Immobili siti in ILBONO(NU) Nota disponibile in formato elettronico 3. TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 28/02/2003 Registro Particolare1620 Registro Generale 2038 Pubblico ufficiale CASTIGLIA GIUSEPPE Repertorio 69607del 17/02/2003 ATTO TRA VIVI - CONVENZIONE EDILIZIA Immobili siti in ILBONO(NU) Nota disponibile in formato elettronico 4. ISCRIZIONE CONTRO del 04/03/2003 Registro Particolare 234 Registro Generale 2791 Pubblico ufficiale GOVEANI ROBERTO Repertorio del 25/02/2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO Immobili siti in ILBONO (NU), LANUSEI (NU) Nota disponibile in formato elettronico 5. TRASCRIZIONE CONTRO del 04/03/2003 Registro Particolare 1732 Registro Generale 2792 Pubblico ufficiale GOVEANI ROBERTO Repertorio del 25/02/2003 ATTO TRA VIVI COSTITUZIONE DI VINCOLO DI DESTINAZIONE Immobili siti in ILBONO (NU), LANUSEI (NU) Nota disponibile in formato elettronico 6. ISCRIZIONE CONTRO del 13/10/2008 Registro Particolare1888 Registro Generale Pubblico ufficiale GIUDICE UNICO TRIBUNALE Repertorio 490/2008 del 15/09/2008 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO Immobili siti in ILBONO(NU), LANUSEI (NU) Nota disponibile in formato elettronico **Allego al termine della presente relazione copia completa delle risultanze delle visure dei registri immobiliari, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli, nonché l atto di provenienza ultraventennale, ed il certificato di destinazione urbanistica del terreno. QUESITO n. 2 Acquisizione documenti per la corretta identificazione del bene, mappe censuarie, elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli, etc. - Dall ispezioni catastale, eseguita in data , presso Agenzia del Territorio, Ufficio provinciale di Nuoro, con visura n. T del 01/07/2010, per soggetto limitata ad un comune, situazione degli atti informatizzati al 01/07/2010, in cui e presente il soggetto richiesto risulta la seguente: ---DALLE VISURE

9 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 9 di 48 Denominazione: PARCO HOTEL GENNARGENTU SRL Terreni siti nel comune di ILBONO (Codice: E283) Provincia di NUORO Soggetto individuato PARCO HOTEL GENNARGENTU SRL con sede in LANUSEI C.F.: Immobili siti nel Comune di ILBONO(Codice E283) - Catasto dei Terreni N. 1 DATI IDENTIFICATIVI: Foglio 20, Particella 166, Sub / Porz / DATI DI CLASSAMENTO: Qualità ORTO IRRIG., Classe 3, Superficie ha are ca , Reddito Dominicale 3,07, Agrario 1,36 ALTRE INFORMAZIONI: Dati derivanti da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/06/1998 n /1998 in atti dal 12/11/1998 Immobile 1: Annotazione: passaggi intermedi da esaminare N. 2 DATI IDENTIFICATIVI: Foglio 20, Particella 175, Sub / Porz / DATI DI CLASSAMENTO: Qualità BOSCO ALTO, Classe U, Superficie ha are ca , Reddito Dominicale 0,40, Agrario 0,20 ALTRE INFORMAZIONI: Dati derivanti da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/06/1998 n /1998 in atti dal 12/11/1998 Immobile 2: Annotazione: passaggi intermedi da esaminare N. 3 DATI IDENTIFICATIVI: Foglio 20, Particella 176, Sub / Porz / DATI DI CLASSAMENTO: Qualità ORTO IRRIG., Classe 3, Superficie ha are ca , Reddito Dominicale 6,517, Agrario 2,89 ALTRE INFORMAZIONI: Dati derivanti da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 01/06/1998 n /1998 in atti dal 12/11/1998 Immobile 3: Annotazione: passaggi intermedi da esaminare Intestazione degli immobili indicati al n. 1 DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI PARCO HOTEL GENNARGENTU SRL con sede in LANUSEI * (1) Proprieta` per 1000/1000DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 07/08/1998 Voltura n /1998 in atti dal 12/11/1998 Repertorio n.: Rogante: CASTIGLIA GIUSEPPE Sede: TORTOLI`. 2. Immobili siti nel Comune di ILBONO(Codice E283) - Catasto dei Terreni N. 1 DATI IDENTIFICATIVI: Foglio 20, Particella 292, Sub / Porz / DATI DI CLASSAMENTO: Qualità ORTO IRRIG., Classe 3, Superficie ha are ca , Reddito Dominicale 9,28, Agrario 4,12 ALTRE INFORMAZIONI: Dati derivanti da FRAZIONAMENTO del 15/10/2002 n /2002 in atti dal 15/10/2002 (prot. n ) N. 2 DATI IDENTIFICATIVI: Foglio 20, Particella 293*, Sub / Porz / DATI DI CLASSAMENTO: Qualità ORTO IRRIG., Classe 3, Superficie ha are ca , Reddito Dominicale 4,62, Agrario 2,05 ALTRE INFORMAZIONI: Dati derivanti da FRAZIONAMENTO del 15/10/2002 n /2002 in atti dal 15/10/2002 (prot. n ). *(particella oggetto dell aggiornamento al Catasto Fabbricati, vedi paragrafo successivo) Intestazione degli immobili indicati al n. 2 DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI PARCO HOTEL GENNARGENTU SRL con sede in LANUSEI * (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA del 15/10/2002 Frazionamento n /2002 in atti dal 15/10/2002 (protocollo n )

10 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 10 di Immobili siti nel Comune di ILBONO(Codice E283) - Catasto dei Terreni N. 1 DATI IDENTIFICATIVI: Foglio 20, Particella 294, Sub / Porz / DATI DI CLASSAMENTO: Qualità BOSCO ALTO, Classe U, Superficie ha are ca , Reddito Dominicale 4,53, Agrario 2,26 ALTRE INFORMAZIONI: Dati derivanti da FRAZIONAMENTO del 15/10/2002 n /2002 in atti dal 15/10/2002 (prot. n ) N. 2 DATI IDENTIFICATIVI: Foglio 20, Particella 296*, Sub / Porz / DATI DI CLASSAMENTO: Qualità BOSCO ALTO, Classe U, Superficie ha are ca , Reddito Dominicale 0,65, Agrario 0,32 ALTRE INFORMAZIONI: Dati derivanti da FRAZIONAMENTO del 15/10/2002 n /2002 in atti dal 15/10/2002 (prot. n ) *(particella oggetto dell aggiornamento al Catasto Fabbricati, vedi paragrafo successivo) Intestazione degli immobili indicati al n. 3 DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI PARCO HOTEL GENNARGENTU SRL con sede in LANUSEI * (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA del 15/10/2002 Frazionamento n /2002 in atti dal 15/10/2002 (protocollo n ) 4. Immobili siti nel Comune di ILBONO(Codice E283) - Catasto dei Terreni N. 1 DATI IDENTIFICATIVI: Foglio 20, Particella 297, Sub / Porz / DATI DI CLASSAMENTO: Qualità ORTO IRRIG., Classe 3, Superficie ha are ca , Reddito Dominicale 3,58, Agrario 1,59 ALTRE INFORMAZIONI: Dati derivanti da FRAZIONAMENTO del 15/10/2002 n /2002 in atti dal 15/10/2002 (prot. n ) Intestazione degli immobili indicati al n. 4 DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI PARCO HOTEL GENNARGENTU SRL con sede in LANUSEI * (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA del 15/10/2002 Frazionamento n /2002 in atti dal 15/10/2002 (protocollo n ) 5. Immobili siti nel Comune di ILBONO(Codice E283) - Catasto dei Terreni N. 1 DATI IDENTIFICATIVI: Foglio 20, Particella 300, Sub / Porz / DATI DI CLASSAMENTO: Qualità BOSCO ALTO, Classe U, Superficie ha are ca , Reddito Dominicale 0,61, Agrario 0,30 ALTRE INFORMAZIONI: Dati derivanti da FRAZIONAMENTO del 15/10/2002 n /2002 in atti dal 15/10/2002 (prot. n ) Intestazione degli immobili indicati al n. 5 DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI PARCO HOTEL GENNARGENTU SRL con sede in LANUSEI * (1) Proprieta` per 1000/1000 DATI DERIVANTI DA del 15/10/2002 Frazionamento n /2002 in atti dal 15/10/2002 (protocollo n ) Totale Generale Superficie (RD 33,25 RA 15,09) *Allego al termine della presente relazione copia completa delle risultanze delle visure catastali nonché i relativi estratti di mappa ed aggiornamenti.

11 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 11 di 48 - Lo scrivente, viste le iscrizioni e trascrizioni nel ventennio, ed eseguiti ulteriori accertamenti, precisa che i riferimenti catastali sono coerenti con lo stato dei luoghi e con i riferimenti dell immobile riportati nel verbale di incarico. ---OSSERVAZIONI PRELIMINARI - Dall esame di tutta la documentazione relativa alla procedura si segnala quanto segue: a) Risulta essere necessario procedere all esatto posizionamento in mappa dei corpi di fabbrica realizzati ed esistenti, nonché il loro accatastamento. Pertanto con il presente incarico provvedo ad eseguire all aggiornamento catastale. Gli esatti identificativi catastali aggiornati dell intero immobile sono i seguenti: Catasto Terreni: COMUNE DI ILBONO (Codice E283), Catasto Terreni, foglio 20, Particella 393, sub: / Qualità Classe ENTE URBANO, Superficie (m²) ha are ca , DATI DERIVANTI DA: Tipo mappale del 17/09/2010 n /2010 in atti dal 17/09/2010 (protocollo n. NU ) presentato il 14/08/2010 **Visura n.: T97409 Allegata Catasto Fabbricati: COMUNE DI ILBONO (Codice E283), Catasto Fabbricati, foglio 20, Particella 393, sub: / Categoria IN CORSO DI COSTRUZIONE, Classe /, Consistenza /, Rendita / Indirizzo: Località Corte Malis, piano 1S - T - 1; DATI DERIVANTI DA: COSTITUZIONE del 20/09/2010 n /2010 in atti dal 20/09/2010 (protocollo n. NU ) INTESTATO PARCO HOTEL GENNARGENTU SRL, con sede in LANUSEI CODICE FISCALE , DIRITTI E ONERI REALI Proprieta` per 1000/1000. **Visura n.: T97914 Allegata

12 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 12 di 48 Si precisa che l atto di aggiornamento catastale ha interessato esclusivamente le particelle al Catasto Terreni 296 e 293, le quali sono state accorpate in un'unica nuova particella 396, nella quale sussiste il corpo di fabbrica (albergo), di cui all avvenuta dichiarazione al Catasto Fabbricati. Nella verifica della documentazione di cui all art. 567, 2 comma, c.p.c., non risultano altri documenti mancanti o inidonei. allegati: - Estratto di mappa originale prima dell aggiornamento, Ilbono, Foglio 20, particelle ex 296, ex 293, 292, 294, 166, 297, 175, 176, 300, scala originale 1:2000; - Estratto di mappa originale dopo dell aggiornamento, Ilbono, Foglio 20, particelle 396, 292, 294, 166, 297, 175, 176, 300, scala originale 1:2000; - Visure e mappa aggiornata; - Copia completa originale della documentazione di AVENUTA DICHIARAZIONE DI FABBRICATO URBANO della proprietà immobiliare urbana, di cui al protocollo n. NU , completa degli elaborati planimetrici, il tipo mappale ATTO DI AGGIORNAMENTO (protocollo n. 2010/ del 14/08/2010). QUESITO n. 3 Descrizione dell intero comparto e dell immobile pignorato ---DESCRIZIONE GENERALE - L area oggetto della presente stima è posta al confine meridionale del territorio di Ilbono, in prossimità della confluenza della S.S. 389 sulla S.S. 198, Bivio Carmine, ai margini del bosco di Selene del comune di Lanusei. Ha forma triangolare ed è limitata a N della S.S. 198 progressive Km 86-87, a N-O dal confine fra i territori di Ilbono e Lanusei e a S-E da confini di proprietà. Ricade ai sensi del vigente P.R.G. in zona F1, di cui costituisce un comparto unico (comprese le cessioni già effettuate al comune di Ilbono), della superficie complessiva di mq ; come già detto nei paragrafi precedenti sono consentite attrezzature alberghiere, paralberghiere e insediamenti residenziali con i seguenti standard urbanistici:

13 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 13 di 48 Indice territoriale 0.30 mc/mq Superficie edificabile 40% Verde privato 20% Verde pubblico più servizi 30% Viabilità e sosta 10% Dista dal centro abitato di Ilbono in Km 2.50, in linea d aria e Km 9.00 percorrendo la SS.198. La zona è percorsa da una serie di strade con fondo in Macdam, realizzate in origine per lo sfruttamento del bosco, con larghezza media di ml 4.00, risultano agevolmente percorribili con autovetture e mezzi leggeri. La proprietà è attraversata in direzione Sud-Ovest Nord-Est da un torrentello, con portata trascurabile, solo esclusivamente nella stagione invernale. Vi si accede direttamente dalla SS 198 e/o dalla vecchia strada vicinale Lanusei-Arzana. L area interessata ha andamento degradante NO-SE, con pendenze inferiori al 3%, salvo che in prossimità dell alveo del citato torrente, ove si hanno pendenze del 50%. Non sono presenti nell area particolari processi geomorfologici, quali erosione e dissesti, che possano comprometterne l utilizzo. L intera zona è ricoperta da un rigoglioso bosco di lecci, del diametro variabile fra 10 e 70 centimetri, oggetto di tagli autorizzati e guidati per la produzione di lagna da ardere. Gli ultimi tagli sono stati effettuati una decina di anni or sono. Nella valletta creata dal torrentello si hanno piante di agrifoglio, tasso, noccioli e ontani, che creano un sito di pregevole bellezza e di incontaminata natura. Le piante di leccio più rigogliose e di maggiori dimensioni si hanno, quasi, in una naturale delimitazione del bosco, nella fascia prospiciente la strada statale. L area è costituita da un basamento granitico fortemente arenizzato, anche a notevole profondità, con l ammasso interessato da giunti di diversa origine. I parametri di riferimento, desunti dalla letteratura, possono essere assunti come segue:

14 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 14 di 48 densità γ = 1900 Kg/mc angolo attrito interno = coesione > 0.50 Kg/cmq pertanto la realizzazione dei manufatti non ha determinano fenomeni di instabilità. La Società Parco Hotel Gennargentu, dispone ed è proprietaria di un intera area della superficie pari a mq La lottizzazione è sorta in attuazione a quanto disposto dall art. 18 delle Norme di attuazione del P.R.G., e dell art. 18 del Regolamento Edilizio Comunale vigente. La proprietà ha realizzato esclusivamente una struttura alberghiera, rinunciando alla possibile costruzione di insediamenti di tipo residenziale. La scelta urbanistica è stata sicuramente condizionate dall opportunità di far sopravvivere il bosco nella sua integrità. Ciò ha portato innanzitutto alla conservazione della viabilità e degli accessi esistenti, al fine di evitare tagli non strettamente necessari, di alberi di pregio e di notevoli dimensioni. L edificio principale (albergo) è individuato un unico blocco, posto sui mappali 296 e 293, è localizzato in prossimità della Strada Statale, su una parte di comparto a minore pendenza. Nella valletta limitrofa, ove sono localizzate, lungo il torrentello, specie arboree rare, quali agrifoglio, tasso, ontano e felci particolari, si è localizzato ed ubicato il verde privato di superficie pari a mq circa. L area servizi e verde pubblico già ceduta al comune è individuata nella parte orientale del comparto, al confine con il rimanente territorio amministrato dal comune di Ilbono. In quest area sono localizzati dei fabbricati pubblici (proprietà del Comune di Ilbono), destinati a Servizi e Ostello. I parcheggi sono localizzati all ingresso del comparto e lungo la S.S Le pavimentazioni delle strade esistenti e delle aree adibite a parcheggio, risulta in fondo naturale. ---FABBRICATO PARCO HOTEL GENNARGENTU

15 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 15 di 48 Il fabbricato principale ospita la struttura alberghiera. Il fabbricato ha una superficie coperta di mq circa. Si sviluppa su tre livelli, di cui uno seminterrato e due totalmente fuori terra. ---PIANO INTERRATO Il piano seminterrato ha una superficie di mq circa, ed un perimetro di ml 287 circa, con altezza interna pari a ml 3.50, è comprende: - Un vano interrato per l alloggiamento delle pompe antincendio, con annesso anche un serbatoio di compensazione. Detto vano ha dimensioni interne pari a mq 5.60, con altezza media interna pari a ml 2.40, tutto realizzato in c.a. con calcestruzzo reso impermeabile con opportuni additivi. Il serbatoio di compensazione (per l impianto antincendio), ha una capienza utile di mc circa, anch esso totalmente interrato, è realizzato in c.a.. - Un vano adiacente, sempre interrato, predisposto all utilizzo dell alloggiamento di un gruppo di continuità, quest ultimo alimentato a gasolio. Anche questo vano risulta parzialmente interrato, realizzato in c.a., e predisposto per essere ricoperto da uno strato di terra dello spessore non inferiore a cm 80. La divisione interna dei locali interrati è stata autorizzati con la variante n 2 al progetto origina le. La zona interrata è suddivisa in modo da ottenere: - Un vano destinato a centrale termica (ove verrà posta la caldaia e la pompa di calore), della superficie di mq 46,80. Al vano vi si accede da porta esterna posta sotto il livello di campagna. Tutte le pareti risultano del tipo REI 120, in modo da tenere il vano completamente isolato (in caso di incendio), dal resto dell edificio. - Un vano predisposto per il posizionamento dell autoclave e del serbatoio di compensazione dell acqua di uso sanitario, con superficie di mq 31.80, al quale si accede tramite il corridoio interno dell interrato (anche qui le pareti risultano del tipo REI 120).

16 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 16 di 48 - Due depositi della superficie complessiva di mq 75.00, con accesso da corridoio interno. - Un ampia autorimessa per autovetture, con superficie complessiva di mq , e due ingressi a senso unico, l uno per l entrata, l altro per l uscita delle autovetture. Anche l autorimessa è tutta realizzata con pareti e solaio di copertura del tipo REI 120, risulta anche predisposta per aereazione meccanica (con di camini di aspirazione) è predisposta per tutti i sistemi di prevenzione antincendio previsti dalla legge. L area autorimessa risulta comunque da ultimare, è necessità di diverse opere sia di finitura, che di impianti, nonché necessità della pavimentazione e degli infissi. - Area interrata grezza destinata alla futura realizzazione di un centro benessere, della superficie complessiva di mq L area risulta realizzata solo per la struttura grezza, mancano sia tutte le opere di finitura, ché tutti gli impianti e arredi. Alla zona si accede o direttamente dall esterno o da corridoi interni al fabbricato. ---PIANO TERRA Il piano terra, ha una superficie complessiva di mq , con annesso porticato esterno della superficie di mq circa. L altezza interna e pari a ml 3.50, ed il piano comprende: - hall con annesso ufficio e relativo servizio igienico, un salotto, e i servizi igienici; - cucina con annessi due vani per deposito derrate, quattro vani celle frigo, un locale lavaggio stoviglie, un deposito detersivi, i bagni per il personale, e tre vani alloggio personale; - ristorante comprendente due sale, di cui una per ristorante alla carta ed uno per la colazione con annessi servizi igienici; - due sale pluriuso con annessi servizi igienici, e una saletta riservata. - Ampio cortile interno con porticato. Con la variante n. 2 di progetto, si e optato per una variazione della disposizione interna del area cucina, con eliminazione di un originario vano deposito, e la realizzazione di un nuovo vano office

17 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 17 di 48 annesso al ristorante, e la realizzazione di un ufficio direzione. Nel cortile interno al fabbricato e stato realizzato di un piccolo laghetto, attraversato da un caratteristico ponticello in legno. Il piano terra risulta parzialmente finito, manca il completamento degli impianti, e l ultimazione di diverse opere di finitura. ---PIANO PRIMO Il piano primo, ha una superficie complessiva di mq , ed altezza interna pari a ml Comprende: - quaranta camere a due letti con annesso servizio igienico, di cui quattro utilizzabili da disabili; - sette camere con un letto e annesso servizio igienico; - due locali per deposito; - i corridoi di piano della larghezza di m Il piano e predisposto per la messa in opera di un montacarichi, ubicato su un lato del vano ascensore, quest ultimo risultante già presente. Il pavimento del piano primo (sia nelle camere che negli anditi di piano), risulta tutto realizzato in listelli di legno, così come il contro soffitto che è realizzato in doghe quadre di legno. Il solaio di copertura, ha un carico di esercizio di 200 Kg/mq, ed è stato completato con la realizzazione di una doppia copertura di pannelli termoisolanti, impermeabili e coibentati, con superiormente a vista un manto di tegole tipo coppi. Il piano terra risulta parzialmente finito, manca il completamento di alcuni impianti, e l ultimazione di diverse opere di finitura. ---STRUTTURA Le condizioni statiche dell edificio risultano ottime. Il fabbricato ha una struttura portante in c.a.. I muri di contenimento, limitatamente alle due pareti interrate al primo livello, sono del tipo a mensola verticale in c.a..

18 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 18 di 48 Le fondazioni in c.a. del tipo a plinti singoli, fra loro collegati da cordoli. I solai sono del tipo in travetti prefabbricati, pignatte e sovrastante caldana. Le tamponatura è in doppio accoltellato di mattoni 8x15x30 legati da malta cementizia con, interposto pannello di materiale coibente. I tramezzi sono in accoltellato di mattoni da cm 8. I pilastri del porticato del cortile interno, sono realizzati in monoliti di pietra Trachite, le travi del porticato sono lignee, così come la struttura di copertura. Le scale di collegamento dei vari livelli in c.a. rivestite in lastre di Trachite. La gabbia ascensore risulta tutta in c.a. Il tetto risulta privo di gronda, con le tegole che sporgono tramite una pensilina in legno, secondo la tradizione sarda, con gocciolamento diretto. Le pareti esterne, sono finite ad intonaco civile, pre-colorato con ossidi naturali, mentre quelle interne finite ad intonaco civile e quasi tutte tinteggiate. I pavimenti sono: Al primo livello, seminterrato, in cemento liscio ed in alcune zone parzialmente da realizzare. Al piano terra, in cucina in grès ceramico antiscivolo, nel ristorante in piastrelle di ceramica, cosi come nell ingresso e nell area bar. Le sale e le zone servizi multiuso risultano tutte pavimentate in piastrelle di ceramica. Il porticato del cortile interno, è in piastrelle di cotto e in piastrelle di ceramica. I rivestimenti delle scale sono in lastre di Trachite. La cucina, i servizi igienici, i vani deposito derrate alimentari, hanno le pareti interne rivestite in piastrelle di ceramica fino all altezza di m 2.20 circa; Gli infissi esterni sono in legno. Alcuni infissi del piano terra risultano da ultimare sia per le cornici che per gli accessori. Gli infissi interni sono in legno, le porte delle camere sono di classe REI 60. Mancano quasi tutti gli infissi interni dei diversi locali nonché dei bagni del piano terra.

19 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 19 di ISOLAMENTO EDIFICIO - Il calcestruzzo utilizzato per le opere in fondazione, o comunque a contatto con il terreno,risulta additivato con sostante impermeabilizzanti onde evitare risalita di umidità per capillarità. Le pareti contro-terra del primo livello, sono impermeabilizzate mediante guaina, protetta da telo Geo-tessile. Le pareti esterne del piano terra e primo risultano parzialmente coibentate con pannelli di poliuretano, posti nell intercapedine della muratura esterna. ---IMPIANTI GENERALI - Tutti gli impianti sono realizzati con l utilizzo di materiali a norma, e montati o parzialmente montati a regola d arte. L impianto idrico è alimentato da serbatoio di compensazione del comparto, con tubi in rame rivestito, la rete di distribuzione interna e stata isolata dal serbatoio mediante valvola di ritenzione. La rete di distribuzione dell acqua calda risulta da ultimare, è sarà alimentata da centrale, esterna al fabbricato, alimentata probabilmente con GPL. La rete idrica del piano terra consta di tubi posti sotto il pavimento. L alimentazione dei servizi al piano primo, risulta assicurata da una colonna montante ogni due camere. Tutti i bagni, risultano pressoché completi di rubinetteria e di accessori. ---IMPIANTO DI RISCALDAMENTO - Risulta solo parzialmente ultimato. E necessario prima di un nuovo inizio dei lavori di completamento del deposito in Comune del progetto dettagliato dell impianto di riscaldamento. Questo si presume venga ultimato con un impianto del tipo centralizzato, con caldaia alimentata a gpl, con serbatoio e vano caldaia posti a distanza regolamentare dal fabbricato principale. ---IMPIANTO SANITARIO Piano primo:

20 Relazione del C.T.U. TRIBUNALE DI LANUSEI - Fallimento n. 01/09 - Pagina 20 di 48 Tutte le camere hanno servizio igienico dotato di water, bidet, lavabo e doccia. Le colonne di scarico, risultano accorpate ogni due camere è confluiscono in un pozzetto, ispezionabile, dotato di sifone aerato. Tutti gli apparecchi sono dotati di sifone, collegato a rete ausiliaria di ventilazione con duomo sopra la copertura. I locali servizi senza luce diretta, sono dotati di aeratore meccanico in grado di assicurare un ricambio totale d aria in 15, con accensione comune all illuminazione e spegnimento ritardato di 15. Piano terra: Come al piano primo gli apparecchi sanitari sono collegati a rete di ventilazione, i tubi confluiscono in pozzetti ispezionabili con sifone aerato. ---IMPIANTO ELETTRICO Risulta parzialmente ultimato. E necessario prima di un nuovo inizio dei lavori di completamento del deposito in Comune del progetto dell impianto dettagliato. L impianto è del tipo sottotraccia, con linnee prese ed illuminazione separate, è scatole incassate, i conduttori ed utilizzatori risultano a norma. Ogni reparto ed ogni piano è dotato di autonomo quadro di comando con interruttori generale e magnetotermici di adeguata sensibilità. Tutti gli ambienti sono risultano dotati di luci di emergenza. L ambiente della cucina e quelli dove sono previste le lavorazioni, sono dotati di prese inter-bloccanti. Risulta solo parzialmente realizzato l impianto telefonico e di servizio centralizzato. ---FRUIBILITA DISABILI - L edificio è utilizzabile dalle persone diversamente abili in quanto e predisposto nel seguente modo: