I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO Novembre 2014

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1 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO 2014 Novembre 2014 Si tratta di un Rapporto riservato. Nessuna parte di esso può essere riprodotta, memorizzata in un sistema di ricerca automatica, inserita all interno di un sito Internet, trasmessa in qualsiasi forma o tramite qualsiasi supporto (meccanico, fotocopiatura o altro), escluse le citazioni giornalistiche, senza autorizzazione scritta di SCENARI IMMOBILIARI.

2 Questo Rapporto è stato realizzato da: Paola Gianasso (prima parte) e Studio Casadei: Gottardo Casadei, Gianluca Maccari, Roberta Gabucci (seconda parte) Coordinamento redazionale di Simona De Santis SCENARI IMMOBILIARI è un marchio registrato. Tutti i diritti riservati. VIALE LIEGI, ROMA TEL. 06/ FAX 06/ VIA BERTINI, 3/A MILANO - TEL. 02/ FAX 02/ GALLERIA PASSARELLA, MILANO TEL. 02/ FAX 02/ WEB: roma@scenari-immobiliari.it - milano@scenari-immobiliari.it Rapporto edito nel mese di novembre 2014.

3 Rapporto realizzato con il contributo e la collaborazione delle seguenti Sgr: Aedes Bpm Real Estate Amundi Real Estate Italia Axa Reim Beni Stabili Gestioni Bnp Paribas Reim Italy Castello Cdp Investimenti Fabrica Immobiliare Generali Immobiliare Italia IDeA Fimit Investire Immobiliare Mediolanum Gestione Fondi Polis Fondi Immobiliari Prelios Ream Sorgente Torre UnipolSai Investimenti

4 INDICE Prima parte FONDI IMMOBILIARI E REIT IN EUROPA E NEL RESTO DEL MONDO 1 1. Introduzione 1 2. I fondi immobiliari in Europa 4 3. I Reit nel mondo Europa Nord America Asia Australia e Nuova Zelanda 14 Seconda parte I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA I fondi aderenti al Gruppo di lavoro di Scenari Immobiliari 17 - Amundi Re Europa Amundi Re Italia 18 - Amundi Re Italia Amundi Re Italia 20 - Armilla Prelios 23 - Atlantic 1 IDeA Fimit 25 - Atlantic 2 Berenice IDeA Fimit 27 - Bnl Portfolio Immobiliare Bnp Paribas Reim 29 - Clarice Light Industrial Prelios 32 - Clesio - Castello 34 - Cloe Fondo Uffici Prelios 36 - Cosimo I - Castello 38 - Dolomit - Castello 40 - Estense Grande Distribuzione Bnp Paribas Reim 41 - Fedora Prelios 44 - Fiepp Fondo Immobiliare Enti di previdenza dei Professionisti Investire Immobiliare 46 - Fip Fondo Immobili Pubblici Investire Immobiliare 48 - Fiprs Fondo Immobiliare Pubblico Regione Siciliana Prelios 50 - Fondo Alpha IDeA Fimit 52 - Fondo Beta IDeA Fimit 54 - Fondo Delta IDeA Fimit 56 - Hs Italia Centrale Investire Immobiliare 58 - Immobiliare Dinamico Bnp Paribas Reim 60 - Immobilium 2001 Beni Stabili Gestioni 63 - Invest Real Security Beni Stabili Gestioni 65 - Investietico Aedes Bpm Real Estate 67 - Mediolanum Real Estate Mediolanum Gestione Fondi 69 - Obelisco Investire Immobiliare 71 - Olinda Fondo Shops Prelios 73 - Opportunità Italia - Torre 75 - Patrimonio Uno Bnp Paribas Reim 76

5 - Polis Polis Fondi Immobiliari 78 - Securfondo Beni Stabili Gestioni 81 - Socrate Fabrica Immobiliare 83 - Tecla Fondo Uffici Prelios 86 - UniCredito Immobiliare Uno Torre 88 - Valore Immobiliare Globale Castello Gli altri fondi aderenti 93 - Aida - Sorgente 94 - Aries Axa Reim 95 - Athens Re Fund UnipolSai Investimenti 96 - Caesar Axa Reim 97 - Caravaggio - Sorgente 98 - Cimarosa Generali Immobiliare Italia 99 - Core Italian Properties Axa Reim Dante Retail Aedes Bpm Real Estate Donatello - Comparto David - Sorgente Donatello - Comparto Giacinto - Sorgente Donatello - Comparto Margherita Sorgente Donatello - Comparto Michelangelo Due - Sorgente Donatello - Comparto Puglia Uno Sorgente Donatello - Comparto Puglia Due Sorgente Donatello - Comparto Tulipano - Sorgente Eracle Generali Immobiliare Italia Fia - Fondo Investimenti per l Abitare Cdp Investimenti Finurbe I Polis Fondi Immobiliari Fiv Fondo Investimenti per la Valorizzazione - Cdp Investimenti Fondo Aristotele Fabrica Immobiliare Fondo Augusto Castello Fondo Core Multiutilities - Ream Fondo Core Nord Ovest Ream Fondo Energheia - Castello Fondo Etrusco Distribuzione Fabrica Immobiliare Fondo Giotto Castello Fondo Green Star - Comparto Bioenergie - Ream Fondo Picasso Castello Fondo Piemonte C.A.S.E. - Ream Fondo Priula - Castello Fondo Social & Human Purpose - Comparto A Ream Fondo Social & Human Purpose - Comparto C Ream Fondo Sympleo Ream Fondo Titania Ream Mascagni Generali Immobiliare Italia Mediolanum Property Mediolanum Gestione Fondi Norma - Sorgente Petrarca Aedes Bpm Real Estate Quas - Sorgente Scarlatti Generali Immobiliare Italia Soreo I (già Tergeste) Polis Fondi Immobiliari Tikal Re Fund UnipolSai Investimenti Tintoretto - Comparto Akroterion - Sorgente Tintoretto - Comparto Dafne - Sorgente 148

6 - Tiziano - Comparto San Nicola - Sorgente Tiziano - Comparto Venere - Sorgente Toscanini Generali Immobiliare Italia L industria dei fondi immobiliari in Italia Il settore nel suo complesso L'evoluzione del sistema L'industria dei fondi immobiliari retail L'industria dei fondi immobiliari riservati L'industria delle Siiq L'industria delle Società immobiliari quotate 174 Appendici Appendice 1 - Glossario 178 Appendice 2 - Recapiti Scenari Immobiliari e Studio Casadei 181

7 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo I PARTE Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 1. INTRODUZIONE La ripresa economica mondiale continua a essere fragile e disomogenea tra aree e Paesi. La dinamica dell economia globale e del commercio internazionale nel corso del 2014 è stata inferiore alle attese, con un trend positivo negli Stati Uniti e nel Regno Unito, a fronte di un indebolimento in Giappone e nelle economie emergenti. Tuttavia la crescita del prodotto interno lordo mondiale dovrebbe acquistare vigore nell ultima parte dell anno. Le economie avanzate dovrebbero trarre vantaggio dalle politiche monetarie espansive in atto o previste. Questi fattori dovrebbero sostenere la domanda estera nei mercati emergenti, dove la crescita è ancora limitata da ostacoli strutturali e dall incertezza geopolitica. Nonostante i segnali positivi, sono in aumento i rischi di un ulteriore rallentamento. Sebbene gli effetti su scala internazionale della crisi in Ucraina siano stati finora modesti, un inasprimento del conflitto o un aggravamento delle sanzioni alla Russia potrebbero avere implicazioni più estese sul commercio, sui mercati finanziari e sul clima di fiducia globale. Nell area euro la ripresa ha perso slancio. In Germania l attività economica ha subito un rallentamento perché il calo della domanda estera non è ancora stato compensato da un sufficiente recupero di quella interna. Le prospettive di crescita per gli ultimi mesi dell anno sono state riviste al ribasso, sia per l area euro nel suo complesso che per le principali economie. L inflazione ha raggiunto livelli estremamente bassi e le previsioni sono di ulteriori flessioni. Il mercato del lavoro è in fase di miglioramento in alcuni Paesi, come il Regno Unito, mentre il tasso di disoccupazione è ancora in crescita in altre nazioni, soprattutto nell Europa del sud. In generale, il trend dei mercati immobiliari è migliore rispetto a quello dell economia in generale, sebbene sia ancora forte il divario tra Paesi e aree di mercato. Negli Stati Uniti il mercato immobiliare è in decisa ripresa, sia in termini di fatturato che di prezzi, e le previsioni sono di un rafforzamento nel prossimo anno. Il mercato residenziale ha visto crescere tutti i parametri: domanda, sia locale che internazionale, assorbimento, attività edilizia e quotazioni. Nonostante la ripresa del mercato residenziale sia stata innescata dal miglioramento dello scenario economico, le prospettive per il prossimo biennio sono nettamente più positive rispetto a quelle dell economia in generale. Sebbene il trend dell occupazione sia ancora debole rispetto alle punte del periodo pre-crisi, il processo di razionalizzazione delle società comporta un aumento della domanda di uffici rispetto al ciclo precedente. L assorbimento è in forte aumento, guidato dalle società operative nei settori tecnologico ed energetico. Nonostante l impatto della recessione economica, negli ultimi anni i mercati immobiliari asiatici hanno mostrato un trend in crescita grazie alla politica monetaria favorevole, che ha mantenuto i tassi di interesse su livelli estremamente bassi per un lungo periodo di tempo. Questo, unito alla volatilità dei mercati finanziari, ha comportato un forte afflusso di capitali sul mercato residenziale, con conseguente aumento delle quotazioni nonostante i tentativi governativi di calmierare il mercato. Le prospettive per il 2015 sono legate all inevitabile inasprimento della politica monetaria, che comporterà un aumento dei tassi di interesse, con effetti importanti sui mercati residenziali. Il peggio sembra passato anche nella maggior parte dei mercati europei, con i primi segnali di miglioramento, seppure lento e graduale, anche nell Europa del sud. La liquidità è in aumento tra gli investitori e l accesso al credito comincia a essere più agevole, anche se limitatamente ad alcune aree e per alcune tipologie di prodotto. Molti investitori sono disposti ad alzare il profilo di rischio, allocando risorse in mercati che fino a poco tempo fa erano tagliati fuori dai circuiti di investimento, come Spagna e Italia. SCENARI IMMOBILIARI 1 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

8 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Il crescente peso del settore immobiliare nel contesto economico è confermato dal ruolo sempre più importante degli strumenti di risparmio gestito che, nel complesso, sembrano rispondere meglio di altri all esigenza da parte di investitori privati e istituzionali di trovare prodotti in grado di offrire un elevato livello di sicurezza e rendimenti competitivi. I principali ostacoli allo sviluppo dei fondi e dei Reit sono rappresentati da carenze legislative, soprattutto sul piano fiscale, a cui la maggior parte dei governi cerca di porre rimedio con l approvazione di frequenti interventi normativi. Il Nav delle diverse forme di strumenti a contenuto immobiliare (fondi quotati, non quotati, Reit) continua a crescere ed entro la fine del 2014 dovrebbe sfondare il muro dei duemila miliardi di euro. A livello mondiale la composizione tipologica è stabile, con oltre tre quarti del patrimonio detenuti dai Reit e il venti per cento in mano ai fondi immobiliari non quotati. I fondi quotati rappresentano ormai una quota modesta, a causa della forte volatilità dei mercati finanziari negli ultimi anni e della crescente competitività dei Reit. Il Nav in Europa ha registrato un notevole aumento in termini assoluti, passando da 710 a 750 miliardi di euro, che in termini percentuali rappresentano il 37,5 per cento del totale mondiale, in aumento rispetto all anno scorso. Negli ultimi anni il peso dei Reit è aumentato anche in Europa, grazie al rafforzamento dello strumento nelle nazioni più importanti e al lancio dei primi veicoli in nuovi Paesi. Nel vecchio continente, tuttavia, la quota più consistente continua a essere rappresentata dai fondi immobiliari non quotati, mentre i fondi quotati sono in costante calo. Nel primo semestre 2014 i fondi e i Reit sono stati tra i protagonisti più dinamici dei mercati, sia come compratori che come venditori, anche perché si tratta di strumenti in grado di anticipare le tendenze del mercato. Ai primi segnali di ripresa, hanno consolidato la propria attività, grazie anche alla disponibilità di una maggiore liquidità rispetto al passato, ottenuta attraverso importanti processi di fusione e razionalizzazione patrimoniale e una diffusa riduzione della leva finanziaria. Gli investimenti hanno registrato un progresso consistente, sia dal punto di vista quantitativo che qualitativo. Il volume è cresciuto di circa il venticinque per cento rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, ma soprattutto si assiste a un notevole aumento della propensione al rischio, grazie anche all incremento dell attività da parte dei fondi opportunistici. La forte concorrenza sui trophy asset e sugli immobili primari nelle città più importanti, oltre al calo dei rendimenti per queste tipologie di prodotto, spinge una parte della domanda a rivolgere l attenzione verso immobili secondari, caratterizzati da rendimenti più elevati e da una maggiore forza contrattuale dei compratori. In crescita anche l interesse per i progetti di sviluppo, con riduzione delle pretese sulla quota di prevendite, e la disponibilità ad accettare contratti di affitto di durata più breve. Gli ostacoli principali sono rappresentati da una perdurante disparità delle aspettative sulle quotazioni tra venditori e acquirenti, mentre stanno diminuendo le difficoltà legate all accesso al credito, fatta eccezione per alcuni mercati. In aumento l offerta, in quanto il blocco dell attività edilizia negli ultimi anni comincia a essere compensato dall immissione sul mercato dei patrimoni dei fondi in scadenza o dei veicoli in fase di riorganizzazione. Sebbene l ipotesi di un rialzo dei tassi di interesse non sia probabile a breve termine, i fondi considerano prioritaria una gestione prudenziale del rischio. I veicoli extra-europei sono concentrati soprattutto sul settore degli uffici, che rappresentano ormai i due terzi degli investimenti complessivi, anche se gli strumenti asiatici e medio-orientali mostrano un interesse crescente per il settore residenziale, soprattutto specializzato. Ovunque è in aumento l attenzione verso gli investimenti legati al miglioramento dell efficienza degli immobili per quanto riguarda i consumi, le emissioni nocive e il risparmio energetico. Il retail ha perso il ruolo dominante che aveva in passato, pur continuando a rappresentare l asset class privilegiata di un buon numero di fondi, con un attenzione crescente verso i format innovativi e l e-commerce. In aumento la logistica, per quanto riguarda gli immobili altamente strategici, mentre sono in progressivo declino gli immobili produttivi. Il comparto alberghiero è ritenuto interessante solo dagli investitori specializzati, mentre è in forte aumento il coinvolgimento nel settore sanitario, nelle infrastrutture e negli spazi legati ai servizi di pubblica utilità. SCENARI IMMOBILIARI 2 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

9 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo La maggiore predisposizione al rischio è evidente anche nella scelta geografica degli investimenti. Anche se una buona percentuale di fondi continua a portare avanti una politica conservativa, concentrando gli investimenti nelle piazze più sicure, per la prima volta dopo parecchi anni è in forte crescita l interesse per le aree geografiche caratterizzate da un ciclo economico ancora negativo. Madrid è tra le città che concentrano il volume di investimenti più elevato, mentre fino a poco tempo fa l Europa del sud era esclusa dalle scelte degli investitori. Anche se i fondi continuano a concentrare la quota maggiore di investimenti sui mercati domestici, gli acquisti cross-border sono nuovamente in aumento, almeno in ambito continentale. Quelli extracontinentali sono ancora modesti, in quanto si tende a privilegiare la vicinanza geografica e culturale. Solo i fondi opportunistici e le società tradizionalmente orientate a una forte diversificazione, come quelle lussemburghesi e americane, selezionano gli investimenti in un orizzonte geografico più ampio, alla ricerca di una redditività elevata. I rendimenti sono ancora disomogenei per i fondi mentre tendono verso una maggiore omogeneità per i Reit. Nel complesso prosegue la tendenza verso il basso rispetto al passato. Tavola 1 ASSET ALLOCATION TOTALE DI FONDI IMMOBILIARI E REIT NEL MONDO Dati al 30 giugno 2014 Patrimonio totale: miliardi di euro Tavola 2 ASSET ALLOCATION TOTALE DI FONDI IMMOBILIARI E REIT IN EUROPA Dati al 30 giugno 2014 Patrimonio totale: 750 miliardi di euro Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 3 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

10 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 2. I FONDI IMMOBILIARI IN EUROPA Negli ultimi mesi l attività economica europea è stata stagnante, con una crescita vicino alle zero per domanda interna, consumi e investimenti. Il prodotto interno lordo non ha visto variazioni significative, sebbene qualche miglioramento sia atteso nell ultima parte dell anno. Le previsioni sono di una crescita economica dello 0,8 per cento nel 2014, 1,2 per cento nel 2015 e 1,8 per cento nel L inflazione ha continuato a diminuire e sono in aumento i rischi di ulteriori ribassi. In settembre il Consiglio direttivo della Banca centrale europea ha reso ancora più accomodante la politica monetaria, riducendo i tassi ufficiali e adottando nuove misure non convenzionali indirizzate a favorire l afflusso di credito all economia e ad ampliare il bilancio dell Eurosistema. Come nel resto del mondo, il settore immobiliare ha mostrato una migliore capacità di reazione. Il comparto residenziale guida la ripresa nella maggior parte dei mercati europei. Le politiche monetarie e i tassi di interesse bassi sostengono il recupero e la stabilizzazione dei valori, soprattutto nei Paesi favoriti da uno scenario economico più positivo. Tuttavia, i primi segnali di recupero sono visibili anche nei Paesi in cui la stretta creditizia e il debito delle famiglie sono più elevati. Si assiste a un generalizzato aumento delle compravendite, grazie anche alla ripresa del mercato dei mutui, mentre i prezzi si sono stabilizzati e torneranno a crescere ovunque nel biennio , anche se in modo modesto. Gli ultimi mesi hanno evidenziato un miglioramento del mercato degli uffici, favorito anche da un buon livello di liquidità degli investitori. Tuttavia, l elevata disoccupazione e il forte debito pubblico esercitano una notevole pressione sul mercato, dominato da un atteggiamento di prudenza da parte degli affittuari e dalla rinegoziazione dei contratti esistenti. Le vacancy rate sono in calo, per l effetto combinato dell aumento della domanda e dalla scarsa attività edilizia degli ultimi anni, solo in parte compensata dall immissione sul mercato degli spazi di seconda mano. I canoni di locazione hanno visto un trend fortemente differenziato. Londra, le principali città tedesche e Dublino hanno registrato aumenti significativi, mentre a Parigi, nella maggior parte delle città dell Europa del sud e in alcune orientali il trend è ancora in discesa. Per i prossimi mesi si prevede che l aumento della domanda eserciterà una maggiore pressione nella maggior parte delle piazze. Nel complesso si prevede una crescita moderata in tutti i mercati nei prossimi cinque anni. Il comparto industriale ha evidenziato notevoli segnali di miglioramento negli ultimi mesi, con una crescente disomogeneità tra aree geografiche e segmenti di mercato. La logistica continua a essere caratterizzata da una divisione nord-sud, con vacancy rate in calo e forte attività locativa nei mercati del nord a fronte di eccesso di offerta e assorbimento in calo nell Europa del sud. Estremamente positivo il trend nelle principali città dell Europa orientale. Si assiste alla concentrazione della domanda da un lato sugli spazi di grandi dimensioni, superiori a 50mila mq, che rispondono alle esigenze delle società intenzionate a centralizzare le operazioni. Dall altro, è in aumento la richiesta di spazi di piccole dimensioni, situati nei pressi dei centri urbani. Si tratta di una tendenza destinata a consolidarsi nel prossimo futuro, con una crescente attenzione verso gli immobili dotati di elevata flessibilità e alto contenuto tecnologico. I valori sono in fase di stabilizzazione. Il mercato commerciale registra qualche modesto segnale di ripresa. L incremento della domanda da parte degli investitori internazionali ha comportato un aumento dei canoni nelle top location delle città più dinamiche. Le previsioni per i prossimi mesi sono di un diffuso miglioramento, con riferimento sia ai volumi che alle quotazioni. La crescita maggiore è attesa nelle città più importanti dell Europa dell est, seguite da Regno Unito, Germania, Svizzera e Austria. In crescita anche la Francia, in controtendenza rispetto agli altri settori. Nell Europa del sud sono previsti i primi segnali di ripresa in Spagna e Portogallo, mentre in Italia il mercato sarà ancora stagnante a causa della debolezza dei consumi, fatta eccezione per le top location e per i centri commerciali primari innovativi. Le quotazioni sono destinate ad aumentare lievemente, con un ampliamento del divario tra immobili primari e secondari. La costruzione di nuovi centri commerciali è concentrata nei mercati emergenti, soprattutto Russia e Turchia. Nell Europa occidentale l attività edilizia è dominata dai processi di ristrutturazione dei complessi esistenti. Il mercato dei fondi conferma la sua competitività rispetto alle altre forme di investimento, anche se ha risentito della perdurante fragilità del sistema economico. SCENARI IMMOBILIARI 4 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

11 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Negli otto Paesi europei considerati il 2014 si dovrebbe chiudere con un patrimonio di quasi 388 miliardi di euro, che significa un aumento di circa il 2,4 per cento rispetto all anno precedente e la cifra più elevata mai raggiunta. La crescita più modesta rispetto all anno scorso è imputabile alla flessione del valore del patrimonio nel Regno Unito e in Germania. Nonostante uno scenario immobiliare positivo, i fondi immobiliari inglesi hanno visto un ridimensionamento in quanto i processi di fusione e ristrutturazioni societarie hanno comportato un calo del numero di società operative e, di conseguenza, del valore del patrimonio. Il rendimento è in aumento e si conferma la tendenza verso una maggiore omogeneità, visto che nessuna società registra rendimenti particolarmente elevati, ma non sono presenti neppure performance negative. Prosegue il trend brillante dei fondi svizzeri, che dovrebbero chiudere l anno con un aumento del valore patrimoniale superiore al 16 per cento. Crédit Suisse continua a dominare il mercato, con il lancio di un nuovo prodotto nell estate 2014: si tratta del primo fondo immobiliare svizzero specializzato nel comparto logistico. Sebbene nessun fondo mostri rendimenti particolarmente brillanti, la performance complessiva è in lieve aumento rispetto al semestre precedente e tra le più elevate in Europa. I fondi immobiliari francesi non quotati rappresentano un modello virtuoso, visto che prosegue da molti anni il trend ascendente, nonostante il peggioramento dello scenario economico e del mercato immobiliare nazionale. Il patrimonio gestito dalle Scpi ha superato 31 miliardi di euro, in aumento di quasi il cinque per cento rispetto all anno precedente, con l ingresso sul mercato di nuove società ogni anno. Oltre venti gruppi hanno portato avanti un aumento di capitale e la raccolta ha segnato una crescita vicina al 15 per cento rispetto al 2013 e superiore del quaranta per cento rispetto al biennio Prosegue il boom delle Opci che in sette anni hanno visto la creazione di 230 società e un aumento del valore del patrimonio medio annuo del cinquanta per cento. Nel 2014 il Nav complessivo ha raggiunto 35 miliardi di euro, superando per la prima volta quello delle Scpi. In aumento anche la raccolta, dopo il ridimensionamento del Nel primo semestre 2014 Scpi e Opci hanno concentrato oltre il 35 per cento del volume totale di investimenti effettuati in Francia dagli investitori istituzionali, dieci punti percentuali in più rispetto allo stesso periodo dell anno scorso. La quota maggiore degli acquisti riguarda gli uffici di alto livello a Parigi, mentre gli investimenti nel retail, in lieve calo, sono concentrati nelle città di medie dimensioni, soprattutto Marsiglia, Lione e Bordeaux. I fondi aperti tedeschi continuano ad avere un andamento disomogeneo. Il valore del patrimonio ha registrato una flessione marginale, intorno all uno per cento, in quanto la progressiva dismissione dei patrimoni dei fondi in liquidazione è compensata dall attività di investimento portata avanti dai venti fondi regolarmente operativi. Nella primo semestre 2014 sono stati venduti beni per un valore di due miliardi di euro, suddivisi in modo piuttosto omogeneo tra i Paesi europei più importanti e le localizzazioni secondarie. Il problema principale è rappresentato dal calo dei prezzi, che ha obbligato i fondi aperti ad affrontare perdite sempre più consistenti. Nel primo semestre 2014 si calcola uno sconto medio del 21 per cento, contro il tre per cento dei beni venduti nel 2012 e il 15 per cento nel In costante crescita il settore dei fondi riservati, che rispondono meglio alle esigenze degli investitori istituzionali. Nella prima parte del 2014 sono entrate sul mercato alcune nuove società e il patrimonio gestito ha registrato una crescita del 13,5 per cento. Prosegue la liquidazione dei fondi spagnoli, sebbene il processo sia lungo e complesso e il fondo Santander, gestito dalla Banca Sabadell, detenga ancora un patrimonio di dimensioni significative. Permane l incertezza sul futuro dei fondi spagnoli, i cui problemi principali sono rappresentati dalle commissioni di gestione troppo elevate e da una scarsa liquidità. Fino a poco tempo fa prevaleva l idea di abolire lo strumento, una volta portato a termine il processo di liquidazione, mentre recentemente il governo sta pensando di mantenerlo, apportando alcune modifiche legislative, quali un abbassamento della percentuale di patrimonio da destinare a immobili, attualmente pari al 70 per cento, o l abolizione dell obbligo di investire la metà del patrimonio immobiliare in residenze. Tutte le proposte sono finalizzate a garantire maggiore flessibilità ai fondi. I fondi olandesi continuano a risentire dello scenario immobiliare ancora incerto e della concorrenza da parte dei Reit. Il 2014 si dovrebbe chiudere con un aumento marginale del valore del patrimonio, intorno all 1,2 per cento, a fronte di un crollo del trenta per cento rispetto alle punte del Anche per il 2015 le attese sono di una crescita modesta e non si prevede uno sviluppo consistente a medio termine. Si tratta di un settore stagnante e, nonostante i fondi olandesi siano ancora al secondo posto in Europa per quanto riguarda il valore del patrimonio grazie alle dimensioni elevate delle società operative, perdono SCENARI IMMOBILIARI 5 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

12 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo gradualmente terreno dal punto di vista del dinamismo e delle potenzialità nel panorama competitivo europeo. Dopo una battuta d arresto nel biennio , i fondi lussemburghesi hanno ricominciato a crescere, sia per numero che per patrimonio gestito. Entro la fine del 2014 dovrebbe essere raggiunto l obiettivo di trenta miliardi, in larga parte detenuti dai fondi istituzionali, con un ritmo di crescita nettamente superiore alla media europea. Il rendimento medio dei fondi europei è in lieve crescita rispetto all anno precedente, per la diminuzione del numero di veicoli con performance negative. Il rendimento più alto continua a caratterizzare le Scpi francesi, seguite dai fondi svizzeri. Per quanto riguarda l asset allocation, è in aumento la percentuale del residenziale, che per un buon numero di società rappresenta l asset class più interessante, soprattutto nell Europa centrale e orientale. Il valore del patrimonio abitativo è destinato a crescere nel prossimo futuro, non solo per i nuovi investimenti ma anche per la probabile rivalutazione degli asset in portafoglio grazie alla ripresa del mercato nella maggior parte dei Paesi. E in aumento anche l attività di ristrutturazione e valorizzazione dei patrimoni. L alienazione dei patrimoni da parte dei fondi in liquidazione ha comportato un calo della percentuale di uffici. Sarà il settore di investimento trainante nel prossimo biennio, dal momento che i fondi tedeschi immetteranno sul mercato immobili per un valore di circa quattordici miliardi di euro nel prossimo triennio, rappresentati in larga maggioranza da uffici situati in Germania, Francia, Belgio e Olanda, che verranno venduti con percentuali di sconto comprese tra zero e venti per cento. Nel retail i nuovi investimenti sono concentrati sugli spazi innovativi e su quelli legati all e-commerce, mentre sono considerati scarsamente strategici gli immobili commerciali tradizionali, soprattutto nelle zone secondarie, che subiscono gli effetti del peso crescente del commercio on line, in particolare in alcuni Paesi come Belgio, Germania e Austria. In lieve aumento l industriale, in quanto il processo di alienazione degli immobili distributivi e produttivi tradizionali ha subito un rallentamento ed è ampiamente compensato dall acquisto di immobili logistici di alto livello. Alcune società ricominciano a investire nei progetti speculativi, soprattutto in mercati come Regno Unito, Russia, Lussemburgo e Germania, dove l offerta di prodotti core in grado di garantire ritorni interessanti è scarsa. Fa eccezione la logistica, dove l interesse continua a essere limitato a prodotti altamente strategici e situati nelle aree di maggior pregio. Sono in aumento gli investimenti cross-border, perlopiù in Europa. Londra continua a concentrare la quota maggiore, ma è in aumento l interesse per Dublino, che ha registrato una forte ripresa in tutti i segmenti di mercato. Prosegue il flusso di investimenti nelle città tedesche, soprattutto Berlino e Monaco, mentre Francoforte è in calo a causa della carenza di offerta di immobili primari nell area centrale e al calo di competitività rispetto ad altre città tedesche ed europee. In calo l attenzione per i Paesi dell Europa centrale, fatta eccezione per Varsavia, la cui attrattività è in aumento, soprattutto nel settore del commercio grande distribuzione. In crisi Mosca, ritenuta interessante da un ristretto numero di operatori, a causa dei timori legati allo scenario politico. Tra i Paesi dell Europa del sud sono aumentati gli acquisti in Spagna e Italia, grazie ai prezzi ribassati e alle prospettive di ripresa nel medio periodo. Circa un quarto del patrimonio dei fondi è situato al di fuori dell Europa, soprattutto Stati Uniti e Canada. Gli acquisti in Asia continuano a essere limitati a causa della carenza di trasparenza del mercato e della mancanza di know how da parte degli operatori europei. SCENARI IMMOBILIARI 6 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

13 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Tavola 3 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Nav al 31 dicembre di ogni anno, mln di euro Area * 2015 Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Francia (Opci) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia Totale Nav *Stima *Previsione Fonte: SCENARI IMMOBILIARI Tavola 4 IL PATRIMONIO DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI Base 2000=100 Area * 2015 Gran Bretagna Germania (fondi aperti) Germania (fondi riservati) Francia (Scpi) Spagna Svizzera Olanda Lussemburgo Italia *Stima *Previsione Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 7 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

14 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Tavola 5 ASSET ALLOCATION MEDIA DEI FONDI IMMOBILIARI EUROPEI % della superficie - Dati al 30 giugno 2014 Fonte: SCENARI IMMOBILIARI SCENARI IMMOBILIARI 8 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

15 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo 3. I REIT NEL MONDO Prosegue lo sviluppo dei Reit, che rappresentano uno strumento sempre più attrattivo per gli investitori e concentrano quote crescenti dei patrimoni immobiliari nazionali in un ampio numero di aree geografiche. E in aumento anche il ruolo dei Reit nell ambito dello sviluppo immobiliare e infrastrutturale, con un peso crescente sullo sviluppo economico in generale. Tra le problematiche maggiori, che in qualche caso ne ostacolano la crescita, ci sono gli aspetti di natura fiscale, in fase di modifica o revisione in molte nazioni. Nella prima parte del 2014 ha fatto ingresso sul mercato un buon numero di nuove società, che hanno ampiamente compensato l uscita delle società più deboli, in rallentamento rispetto agli ultimi anni. In forte aumento la capitalizzazione, che ha superato mille miliardi di euro, oltre il venti per cento in più rispetto all anno precedente. Tutti i continenti hanno registrato un trend ascendente, particolarmente vistoso negli Stati Uniti e in Asia. Le prospettive sono di un aumento intorno al 13 per cento nel In crescita anche la capitalizzazione media, passata da milioni di euro nel 2013 agli attuali milioni, grazie ai processi di fusione e acquisizione che hanno comportato un progressivo consolidamento delle società più importanti. Si tratta di una tendenza destinata a proseguire anche nei prossimi anni, nonostante il miglioramento dello scenario economico, con sinergie sempre più ampie tra Reit, ma anche tra Reit e fondi immobiliari, fondi pensione e assicurazioni. Per alcune società il fenomeno delle alleanze rappresenta solo una misura difensiva nelle fasi critiche, ma per altre è anche un modo per aumentare gli investimenti, per facilitare le operazioni internazionali o per accedere in mercati e aree geografiche in cui possiedono scarse competenze. Il valore del patrimonio gestito è in aumento e ha raggiunto miliardi di euro. Infatti la maggiore liquidità, accompagnata da una diffusa riduzione del livello di indebitamento, ha permesso alla maggior parte dei Reit di incrementare i propri investimenti. Il 2014, a livello globale, si dovrebbe chiudere con acquisti nei settori diversi dal residenziale da parte dei Reit intorno a 160 miliardi di dollari, pari al 23 per cento delle transazioni totali nel mondo, rispetto al 14 per cento di due anni fa. Continua a calare il peso della capitalizzazione dei Reit europei, di poco superiore al tredici per cento, a causa della congiuntura economica più fragile nell area euro e dell andamento più brillante del comparto nelle nazioni concorrenti. Il peso del patrimonio, invece, è in aumento e le prospettive di sviluppo sono positive, grazie alla partenza dello strumento in diversi nuovi Paesi. Oltre a Irlanda e Finlandia, dove i primi Reit sono già operativi, è stata lanciata la prima Socimi spagnola e la legislazione è in fase di studio in Lituania. Inoltre, in Italia sono in corso importanti modifiche legislative che dovrebbero rendere le Siiq competitive con le strutture operative negli altri Paesi. In aumento il peso dell Asia, che vede migliorare la propria posizione competitiva rispetto agli Stati Uniti che, comunque continuano a dominare il mercato, concentrando quasi il 60 per cento della capitalizzazione mondiale. L Australia ha un peso modesto, nonostante i rendimenti competitivi e le ottime prospettive di crescita. Il limite principale degli Lpt australiani è rappresentato dallo scarso interesse da parte degli investitori privati. Tra gli altri Paesi è in crescita il settore in Messico, nonostante la situazione economica complessa e le preoccupazioni relative al calo degli investimenti privati, in quanto sono stati lanciati altri due Reit, di cui uno specializzato nel settore alberghiero. Fibra Uno, il primo Reit messicano, ha una capitalizzazione di quasi otto miliardi di euro, e si colloca al quattordicesimo posto al mondo. Anche il Sud Africa ha visto una crescita consistente del settore, con una capitalizzazione cresciuta del 37 per cento nell ultimo semestre. Si tratta di un mercato concentrato nelle mani di un ristretto numero di società, visto che le prime dieci detengono l 80 per cento della capitalizzazione. L interesse per i Reit sudafricani è sostenuto da rendimenti nettamente superiori alla media mondiale, grazie anche a un basso livello di indebitamento, compreso tra il venti e il trenta per cento. Le potenzialità dei Reit sono elevate, poiché attualmente solo il 25 per cento delle società quotate hanno assunto lo status di Reit e nell arco di pochi anni le dimensioni del settore potrebbero quadruplicare. SCENARI IMMOBILIARI 9 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

16 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Il rendimento globale è rimasto pressoché invariato, intorno al cinque per cento, con alcuni continenti in crescita e altri in lieve calo. Si conferma la tendenza verso una maggiore omogeneità tra le performance nelle diverse aree geografiche Europa Dopo un 2013 estremamente brillante, nel 2014 i Reit europei hanno vissuto una fase di stabilità. L anno si dovrebbe chiudere con una capitalizzazione vicina a 146 miliardi di euro, che rappresentano un incremento del 6,3 per cento rispetto al 2013 e dell 11,7 per cento rispetto alle punte raggiunte nel Il trend è più omogeneo rispetto agli ultimi anni, visto che quasi tutti i Paesi importanti hanno registrato un lieve aumento della capitalizzazione, compresa tra il tre e l otto per cento. Nel complesso lo sviluppo dei Reit europei segue un ritmo più lento rispetto agli altri continenti, rappresentando circa il 13,5 per cento della capitalizzazione mondiale. La percentuale è in linea con quella degli ultimi anni, fatta eccezione per il 2013, quando gli strumenti europei avevano registrato un trend particolarmente brillante, acquistando un peso maggiore nel contesto globale. Il Nav è in aumento rispetto all anno scorso, grazie ai numerosi investimenti portati avanti nel La percentuale detenuta dai Reit continentali sul Nav complessivo dei fondi, nelle diverse forme in Europa, è stabile, intorno al 37 per cento. Nel 2014 è stata lanciata la prima Socimi in Spagna. Si tratta di Lar Socimi, con una capitalizzazione di 360 milioni di euro. L intenzione è di approfittare delle occasioni di investimento a prezzo di sconto presenti in Spagna per creare un patrimonio immobiliare diversificato. Diverse altre società stanno studiando la possibilità di chiedere la conversione in Socimi. Entro la fine dell anno chiederà la quotazione Promorent Socimi, gestita dal gruppo familiare Pavón Olid, con un capitale sociale di oltre otto milioni di euro e un patrimonio a destinazione residenziale e commerciale, in gran parte situato a Madrid, del valore di quasi dieci milioni. Si tratta di un modello che potrebbe essere seguito da diversi gruppi familiari che in Spagna detengono patrimoni importanti. In Italia le Siiq sono ancora poco sviluppate, ma lo scenario potrebbe cambiare se verranno realizzate in modo efficace le modifiche presentate qualche mese fa e contenute nel pacchetto Sblocca Italia. La nuova normativa potrebbe aumentare notevolmente l attrattività del settore immobiliare quotato nei confronti degli investitori istituzionali e consentire alle Siiq di competere sullo stesso piano degli strumenti esteri equivalenti, soprattutto francesi e inglesi. La modifica, tra l altro, dovrebbe alzare dal 51 al 60 per cento la quota massima di azioni detenibili e abbassare la distribuzione dei dividendi da locazioni dall 85 al 70 per cento. Un avvicinamento del trattamento fiscale di fondi e Siiq, inoltre, potrebbe garantire la complementarietà tra i due strumenti. Ad esempio, i fondi in scadenza potrebbero rivolgersi alle Siiq per apportare i propri portafogli immobiliari, potendo poi liquidare il patrimonio ai quotisti con azioni di una Siiq quotata, molto più liquide delle quote dei fondi. I Reit inglesi si sono stabilizzati dopo aver registrato una crescita particolarmente vistosa nel 2013, in seguito alla modifica legislativa che aveva stabilito condizioni di accesso agevolate per gli investitori istituzionali. La capitalizzazione è in aumento di circa il 3,4 per cento con quattro società operative in più. Una crescita più consistente, intorno al dieci per cento, riguarda il valore del patrimonio, grazie ai nuovi investimenti e all aumento dei valori a Londra, dove è concentrata una quota importante del portafoglio. L indebitamento, che ha sempre rappresentato una delle maggiori problematiche di un buon numero di società, è in fase di riduzione, in quanto molti Reit hanno incrementato la propria liquidità attraverso la vendita di una parte del portafoglio negli ultimi anni. Le previsioni per il 2015 sono positive. Le Sicafi belghe hanno registrato un buon andamento, con un aumento della capitalizzazione superiore all otto per cento. Il panorama dei Reit belgi sta subendo un importante rinnovamento, visto che il 30 giugno 2014 è stata approvata l introduzione di un nuovo strumento, le Sir, società immobiliari regolamentate. La nuova legislazione, che non è ancora entrata in vigore, ha l obiettivo di colmare le lacune delle Sicafi e introdurre uno strumento che risponda meglio all evoluzione del settore. La differenza principale rispetto alle Sicafi consiste nel fatto che l attività delle Sir si basa sullo sviluppo e la gestione diretta da parte della società, senza possibilità di delega a un property manager. Inoltre la Sir SCENARI IMMOBILIARI 10 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

17 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo potrà, con determinati limiti, offrire servizi di gestione immobiliare a terzi. Si prevede che la maggior parte delle Sicafi chiederà la conversione in Sir. In Germania il settore dei Reit continua a essere stagnante con quattro società operative e una capitalizzazione complessiva intorno a 1,5 miliardi di euro, pari all uno per cento del totale europeo. L ostacolo principale, al quale non è ancora stato posto rimedio, è l impossibilità dei Reit di possedere immobili residenziali, che costituiscono una quota significativa del portafoglio delle società quotate che potrebbero essere interessate a chiedere la conversione. Le potenzialità dei Reit sono enormi, visto che in Germania la percentuale di società che hanno immobili nel proprio patrimonio è pari al 73 per cento, contro il 25 per cento degli Stati Uniti e il 54 per cento della Gran Bretagna. Inoltre, le 65 società quotate tedesche più importanti posseggono un patrimonio immobiliare del valore di 80 miliardi di euro. Dopo alcuni anni di difficoltà, le Siic francesi hanno raggiunto una fase di stabilità, con un calo della capitalizzazione marginale nel primo semestre Gli ultimi anni hanno visto una riduzione del numero di società operative, a causa sia della crisi economica globale che della concorrenza esercitata dai fondi non quotati, in particolare dalle recenti Opci. Le prospettive per i prossimi anni sono positive, anche perché la riorganizzazione portata avanti da numerose società, anche attraverso processi di fusione e acquisizione, ha ridotto i problemi di liquidità. Inoltre alla fine del 2013 sono state approvate alcune modifiche legislative che hanno rafforzato il settore e garantito maggiore sicurezza alle società internazionali che hanno adottato il regime di Siic in Francia e che rappresentano una quota significativa della capitalizzazione complessiva. In particolare, la nuova normativa ha alzato dall 85 al 95 per cento la percentuale di utili da locazione da distribuire e dal cinquanta al sessanta per cento il plusvalore da cessioni. Inoltre è stata approvata l esenzione definitiva dal contributo del tre per cento sugli utili distribuiti, previsto per le società quotate. I principali parametri del comparto delle Fbi olandesi sono tornati moderatamente positivi dopo vari anni di difficoltà. La capitalizzazione è aumentata di circa il 4,4 per cento, il patrimonio si è stabilizzato dopo un lungo processo di razionalizzazione e il rendimento è in aumento. Tuttavia il settore ha ormai dimensioni modeste, con cinque società operative e un peso della capitalizzazione sul totale europeo in costante flessione. Non si prevedono variazioni significative per il E sempre più rapido lo sviluppo dei Reit turchi che negli due anni hanno visto triplicare la capitalizzazione, grazie anche all ingresso di un numero sempre più ampio di società. Attualmente in Turchia operano 31 Reit con una capitalizzazione complessiva di oltre quindici miliardi di euro, circa il doppio delle Sicafi belghe e delle Fbi olandesi. I Reit turchi concentrano il 10,7 per cento della capitalizzazione totale europea e si collocano al terzo posto, dopo quelli francesi e inglesi. Tra i mercati minori hanno un peso marginale i Reit bulgari, mentre Russia e Grecia sono in fase di stabilità, con una capitalizzazione di circa due miliardi di euro. Mentre le difficoltà dello sviluppo dei Reit russi sono legate alle dimensioni modeste delle società e alla presenza di alcune lacune legislative, i Reit greci sono ostacolati soprattutto dal contesto economico critico. Ciò nonostante la società più importante, Panagaea Reic, sta portando avanti un piano di espansione e intende investire circa un miliardo di euro in immobili commerciali in Grecia e Italia. Il rendimento è stabile, intorno al quattro per cento, con una tendenza verso una maggiore omogeneità tra i diversi Paesi. Permangono invece differenze consistenti tra le diverse società, in quanto la performance è influenzata più dalla gestione patrimoniale delle singole società che dal trend del mercato immobiliare locale. Le differenze sono imputabili anche alle diverse fasi di vita dei fondi. Anche i Reit europei hanno incrementato gli investimenti nel primo semestre 2014, con una forte concentrazione sui comparti commerciale e uffici. Il residenziale rappresenta una quota marginale, nonostante il crescente interesse da parte di un buon numero di società. In realtà il dato è influenzato dal fatto che i Reit inglesi, che concentrano una quota elevata del patrimonio complessivo, non possono investire in immobili abitativi. In calo l alberghiero, a vantaggio della logistica e delle infrastrutture. Gli investimenti cross-border sono in aumento, con spostamento di una parte dell interesse dai Paesi più sicuri, come Gran Bretagna e Germania, a quelli caratterizzati da un forte ribasso dei prezzi, soprattutto Spagna. Nel commerciale il focus continua a essere rappresentato dall Europa dell est, mentre le capitali del nord sono ritenute interessanti in particolare nei comparti logistica e uffici. Stabili gli investimenti nei Paesi extra-europei. SCENARI IMMOBILIARI 11 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

18 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo In assenza di eventi particolarmente significativi, il 2015 dovrebbe registrare un potenziamento del comparto dei Reit, con riferimento sia alla capitalizzazione che al patrimonio gestito, grazie all aumento degli investimenti, ad un graduale recupero delle quotazioni in molte zone e all andamento meno discontinuo dei mercati finanziari Nord America Dopo una contrazione nel primo trimestre dell'anno, negli ultimi mesi il prodotto interno lordo statunitense ha ricominciato a crescere, sostenuto dall aumento della domanda interna e dal calo dell occupazione, attualmente al di sotto del sei per cento. Il 2014 si dovrebbe chiudere con una crescita economica intorno al 2,2 per cento, che dovrebbe salire al 3,1 per cento nel Dopo aver registrato aumenti consistenti nel 2013, i prezzi delle abitazioni hanno rallentato. Il 2014 si dovrebbe chiudere con una crescita del quattro per cento per le abitazioni nuove e del sette per cento per quelle di seconda mano. Il rallentamento delle quotazioni ha evitato la sopravvalutazione del mercato e permesso un aumento più consistente dei volumi scambiati. Il numero di compravendite, infatti, è cresciuto di circa il venti per cento nel 2014 e dovrebbe registrare un incremento analogo l anno prossimo. In ripresa anche l attività edilizia. I Reit statunitensi continuano a rappresentare uno strumento in grado di convogliare enormi risorse nel sistema economico e di svolgere un ruolo fondamentale nel contesto immobiliare ed edilizio nazionale. Dopo una fase critica nel triennio , in seguito alla crisi delle Borse e delle quotazioni immobiliari, il comparto ha ripreso vigore e gli ultimi anni sono stati caratterizzati da una crescita consistente della capitalizzazione e delle dimensioni del patrimonio gestito, grazie anche alla capacità del governo di attuare una costante revisione legislativa finalizzata ad attirare nuovi investitori e ad adeguare lo strumento alle esigenze del mercato in costante evoluzione. Il 2014 è stato un anno molto positivo e si dovrebbe chiudere con un aumento della capitalizzazione superiore al 25 per cento rispetto all anno precedente, sfiorando 800 miliardi di dollari, con sei società in più. Anche il valore del patrimonio è cresciuto in modo consistente, vicino ai miliardi di dollari, grazie anche al trend positivo della raccolta che ha permesso un espansione del volume di investimenti da parte di un ampio numero di società. Per quanto riguarda le tipologie, il mercato è sempre più dominato dagli Equity Reit, visto che qualche anno fa sono usciti dal mercato gli Hybrid e il peso dei Mortgage Reit continua a diminuire, rappresentando circa l 8,5 per cento della capitalizzazione complessiva. Il rafforzamento del settore è confermato dalla continua crescita della capitalizzazione media, passata da 3,7 a 4,3 miliardi di dollari in pochi mesi e dalla stabilità del rendimento composto nel corso degli anni. Il 2014 dovrebbe terminare con un lieve calo della performance, intorno al quattro per cento, derivante dal 3,5 per cento degli Equity e dal 9,7 per cento dei Mortagage. Nei prossimi anni i Reit potrebbero registrare cambiamenti significativi per quanto riguarda l asset allocation. Si prevede un coinvolgimento crescente nella logistica, soprattutto per gli spazi legati all elaborazione dati, per i quali è atteso un aumento medio della domanda intorno al sette per cento annuo per il prossimo triennio, con conseguente prospettive di crescita delle quotazioni. I Reit statunitensi hanno anche un ruolo importante nello sviluppo di immobili industriali, destinato ad intensificarsi nei prossimi anni. In crescita l interesse per il settore alberghiero e per le case di cura, in quanto in uno scenario a bassa inflazione e con bassi tassi di interesse, i Reit specializzati nelle case di cura offrono rendimenti interessanti. Al contrario sono destinati a diminuire le società specializzate in centri commerciali, visto che si prevede che negli Stati Uniti il numero dei centri commerciali si dimezzerà nell arco di vent anni in seguito alla progressiva diffusione del commercio on line, che già oggi concentra il 6,5 per cento del fatturato del commercio. E probabile che i Reit investiranno cifre crescenti nel commercio on line, ma le previsioni sono ancora incerte. SCENARI IMMOBILIARI 12 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

19 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Sono destinati a diminuire anche gli uffici, come conseguenza degli importanti cambiamenti in corso nel mercato del lavoro. La domanda di uffici è destinata a diminuire in modo consistente in seguito al calo dello spazio medio per lavoratore, sceso da 23 a 18 mq in pochi anni, e al forte aumento del telelavoro, che attualmente coinvolge il dieci per cento della forza lavoro ed è destinato ad un rapido sviluppo nei prossimi anni. I Reit si stanno organizzando per affrontare questa fase di transizione, spostando una parte delle risorse dagli uffici ad altri comparti o trasformando gli uffici tradizionali in spazi ad alto contenuto tecnologico. E in aumento anche la conversione di uffici in immobili residenziali. I Reit canadesi sono in una fase di stabilità, dopo aver superato il rischio di un rialzo dei tassi di interesse che avrebbe destabilizzato il settore. Le previsioni sono positive per il 2015, con aumento dei rendimenti medi, grazie al miglioramento dei principali parametri, come domanda, tasso di occupazione degli immobili e quotazioni. Qualche difficoltà potrebbe caratterizzare l attività dei Reit specializzati negli uffici, in quanto in alcune zone è previsto un eccesso di offerta nei prossimi mesi Asia Le recenti riforme hanno dato buoni risultati e lo scenario economico asiatico è in fase di miglioramento, sebbene permangano i rischi di una eccessiva volatilità dei mercati. Il prodotto interno lordo dovrebbe aumentare del 5,4 per cento nel 2014 e 5,5 per cento nel 2015, sostenuto dal previsto aumento della domanda sia estera che interna. In Giappone, l attività economica ha registrato una brusca contrazione dopo l introduzione dell aumento dell Iva in aprile. In termini reali il Pil è in calo, anche a causa del nuovo rallentamento della domanda interna e degli investimenti privati. In lieve calo anche importazioni ed esportazioni. Nonostante un lieve miglioramento dei principali parametri economici a partire dall estate, la revisione al ribasso delle previsioni di crescita ha comportato un deterioramento del clima di fiducia tra consumatori e imprese. Il ritmo di crescita in Cina è diminuito sulla scia di un indebolimento del mercato residenziale. Sono calate le compravendite in quanto i potenziali acquirenti hanno rimandato le decisioni di acquisto in attesa di nuovi cali delle quotazioni, innescati dai tentativi delle imprese di costruzione di ridurre gli elevati livelli delle scorte di alloggi. Tuttavia le esportazioni sono in netto aumento e le prospettive di crescita economica sono positive. Anche per Singapore le previsioni di crescita economica sono state riviste al ribasso (+3,3 per cento nel 2014) in quanto il calo del flusso turistico, soprattutto proveniente dalla Cina, ha avuto un impatto pesante sul Pil. Nel secondo semestre, tuttavia, il turismo ha ripreso vigore e i parametri economici sono nuovamente in crescita. Buone prospettive per il Nonostante le incertezze economiche, i Reit mostrano un andamento brillante e il governo li considera strumenti importanti per la crescita economica complessiva. Tra i mercati dove i Reit non sono ancora operativi, le maggiori potenzialità provengono dalla Cina, dove però la partenza è ostacolata da problemi strutturali e legali, come la carenza di un offerta di elevata qualità e la mancanza di trasparenza fiscale. Tra l altro è in fase di studio una normativa che eviti la doppia tassazione sugli immobili che vengono conferiti ai Reit. Nel 2014 Citic Securities, broker di Hong Kong con un patrimonio immobiliare del valore di 800 milioni di dollari, ha ottenuto l approvazione per la creazione del primo Reit in valuta cinese, che sarà quotato nei prossimi mesi sulla Borsa di Shenzhen. La normativa è stata recentemente approvata in Pakistan, dove due società hanno ottenuto l autorizzazione alla conversione in Reit ma non si è ancora assistito all ingresso sul mercato di nessun veicolo. Gli ostacoli principali sono rappresentati dalla richiesta di maggiori benefici fiscali da parte delle società e da una barriera psicologica, visto che gli investitori pakistani prediligono gli investimenti diretti nel settore immobiliare. Tra gli altri Paesi che hanno visto approvare recentemente la legislazione sui Reit provengono buone potenzialità dalle Filippine, dove si stima che i Reit potrebbero generare almeno 2,5 miliardi di dollari di nuovi investimenti da parte del settore privato. Tuttavia fino ad ora nessun Reit ha fatto ingresso sul mercato, anche in questo caso in attesa di modifiche alla normativa fiscale. SCENARI IMMOBILIARI 13 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014

20 PRIMA PARTE - Fondi immobiliari e Reit in Europa e nel resto del mondo Il numero di Reit ha subito variazioni marginali nei singoli Paesi asiatici e complessivamente nel 2014 si contano otto società in più rispetto all anno scorso. La capitalizzazione ha segnato un aumento vicino al 24 per cento, grazie alla forte crescita dei Paesi più importanti, mentre i mercati secondari hanno registrato incrementi marginali. Il peso dei Reit asiatici sulla capitalizzazione mondiale è in costante aumento e attualmente rappresenta il 13 per cento, con prospettive di ulteriore sviluppo per il futuro. Il patrimonio è in crescita, con un valore di quasi 300 miliardi di dollari, anche perché i Reit sono gli investitori più attivi in Asia. Nonostante un rallentamento rispetto al boom degli ultimi anni, i Reit di Singapore registrano un costante sviluppo, con una crescita del 25 per cento rispetto al Le società di Singapore hanno concentrato circa un terzo degli investimenti complessivamente realizzati dai Reit asiatici, ottenendo rendimenti competitivi nel contesto sia nazionale che globale. Sostenuti da una normativa favorevole, tutti i Reit di Singapore non si limitano all attività di investimento ma portano avanti importanti operazioni di sviluppo. Le maggiori preoccupazioni derivano dal calo del flusso turistico, che potrebbe comportare una flessione del tasso di occupazione alberghiera e della domanda di immobili commerciali. I Reit giapponesi, nonostante le perduranti difficoltà dell economia, continuano ad avere la capitalizzazione più elevata in Asia, con un ampio divario rispetto agli altri mercati. La crescita rispetto al 2013 dovrebbe superare il quaranta per cento, grazie al consolidamento dei gruppi esistenti e all ingresso sul mercato di tre nuove società, che portano a 46 il numero di veicoli operativi. Anche in Giappone il mercato è dominato dai gruppi leader, visto che i dieci Reit più importanti concentrano quasi la metà della capitalizzazione e del patrimonio complessivi. Le prospettive di sviluppo sono positive anche per il 2015 visto che numerose società stanno programmando la propria conversione, di cui tre saranno operative entro la fine dell anno. Dopo vari anni di stabilità, anche a Hong Kong nel 2014 hanno fatto ingresso sul mercato due nuovi Reit, mentre la capitalizzazione è aumentata di oltre il venti per cento. Comunque il mercato ha dimensioni ancora ridotte rispetto ai due Paesi leader, visto che la capitalizzazione è meno della metà rispetto a Singapore e un terzo di quella giapponese. Lievemente superiore, invece, la capitalizzazione media delle società operative. E in fase di studio una normativa finalizzata a modernizzare il settore, con la proposta di due modifiche principali, rappresentate dalla facoltà dei Reit di partecipare a operazioni di sviluppo e di investire in strumenti finanziari, con l obiettivo di facilitare la gestione del patrimonio e migliorare il cash flow. Le operazioni di sviluppo, tuttavia, non potranno rappresentare più del dieci per cento del valore del patrimonio e i progetti sviluppati dovranno essere detenuti per almeno due anni. Gli investimenti in strumenti finanziari, invece, dovranno rappresentare non più del 25 per cento degli attivi. I mercati più piccoli continuano a rappresentare una realtà marginale, con scarse variazioni rispetto al passato e scarso sostegno governativo. La capitalizzazione complessiva dei tre Paesi minori, Malesia, Corea e Taiwan, rappresenta meno del sei per cento del totale asiatico e anche il peso degli investimenti è modesto. La crescente maturità del mercato asiatico ha comportato un progressivo allineamento dei rendimenti medi con gli altri Paesi, sebbene il primo semestre 2014 abbia segnato un lieve aumento rispetto all anno precedente. Si calcola una media del 5,8 per cento, variabile dal 3,3 per cento del Giappone al 6,5 per cento di Hong Kong. Dal punto di vista tipologico, si conferma la crescita degli investimenti in uffici, che rappresentano oltre un terzo del patrimonio, e del residenziale, che offre enormi potenzialità grazie al trend demografico. In crescita i settori alternativi, quali sanità, e-commerce e tempo libero, in considerazione dell ampliamento della classe media. In tutti i Paesi è in aumento il coinvolgimento delle società più importanti nello sviluppo, sia nell ambito infrastrutturale che nella realizzazione di progetti innovativi Australia e Nuova Zelanda L Australia è l unico tra i Paesi avanzati a non essere entrato in recessione durante la crisi finanziaria globale, limitandosi a un rallentamento del ritmo di crescita imputabile soprattutto al calo delle esportazioni verso la Cina. La solidità economica australiana è attribuibile al debito pubblico molto basso, SCENARI IMMOBILIARI 14 I FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA E ALL'ESTERO AGGIORNAMENTO RAPPORTO 2014