AFFITTO D AZIENDA Profili economico- aziendali e giuridici

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1 Profili economico- aziendali e giuridici DOTT. GIUSEPPE RIELLI 1

2 ASPETTI ECONOMICO-AZIENDALI La circolazione dell azienda può avvenire tramite negozi che ne trasferiscono la titolarità, come la cessione e il conferimento o per mezzo di contratti finalizzati al godimento della stessa, come l affitto o l usufrutto. L usufrutto e l affitto d azienda implicano il trasferimento, limitato nel tempo, del complesso aziendale, con una momentanea dissociazione tra il proprietario dell azienda e chi dell azienda altrui si avvale per l esercizio dell impresa. 2 2

3 ASPETTI ECONOMICO-AZIENDALI Somiglianza con il contratto di locazione di fondi rustici e fabbricati. La lacunosa disciplina civilistica lo rende un istituto molto versatile. Distinzione dal contratto di gestione, talvolta usato da piccoli imprenditori. Nel contratto di gestione: - il CONCEDENTE resta il dominus dell'azienda e continua ad essere titolare di tutti i rapporti giuridici che nascono dalla attività - consegue gli utili e sopporta le perdite - al GESTORE: compenso per l'attività svolta 3 3

4 ASPETTI ECONOMICO-AZIENDALI LE MOTIVAZIONI Volontà dell affittante di sospendere temporaneamente l esercizio dell impresa per ritornare ad esercitarla in un successivo momento; Passaggio generazionale (verifica capacità possibili eredi); Focalizzazione sul core business mediante affitto di alcuni rami d azienda ritenuti non strategici; Necessità di porre parte del patrimonio al riparo dal rischio d impresa; 4 4

5 ASPETTI ECONOMICO-AZIENDALI LE MOTIVAZIONI (SEGUE) Operazione ponte (per successivo perfezionamento di altre operazioni straordinarie) Esempi: Cessione azienda Conferimento Fusione Scissione Viene testata l'azienda Fedeltà clientela Affidabilità fornitori Attaccamento dipendenti Più in generale l'avviamento Consente di ovviare a costose e, spesso, poco efficaci, due diligences 5 5

6 ASPETTI ECONOMICO-AZIENDALI LE MOTIVAZIONI (SEGUE) Conservazione dell impresa in difficoltà finanziarie; Esempio: Affitto azienda + Opzione di acquisto all'affittuario (call option) + Concordato preventivo (operazione subordinata alla approvazione degli organi della procedura) 6 6

7 ASPETTI ECONOMICO-AZIENDALI LE MOTIVAZIONI (SEGUE) Aggregazioni di imprese. - aumento dimensionale - integrazioni orizzontali - integrazioni verticali Operazione temporanea, o quale transizione verso operazioni definitive. 7 7

8 USUFRUTTO E AFFITTO D AZIENDA ANALOGIE E DIFFERENZE Principali riferimenti normativi: USUFRUTTO D AZIENDA Art del C.C. AFFITTO D AZIENDA Art del C.C. L affitto trae di norma la sua origine da un contratto, mentre l usufrutto può derivare oltre che da un atto inter Vivos (contratto o donazione), da una successione mortis causa. 8 8

9 DETERMINAZIONE DEL CANONE Importanza: Principale obbligo dell affittuario Remunerazione per l affittante Quindi Aspetto fondamentale della trattativa complessiva (è quest ultima, in ogni caso, che definisce il canone) Assenza di vincoli o indicazioni normative Base di partenza 1 variabile fondamentale: STIMA V.E. AZIENDA/RAMO (soggettività) 2 variabile fondamentale: RENDIMENTO NETTO ATTESO (soggett.) A seconda dei metodi di valutazione: influenza reciproca 9 9

10 DETERMINAZIONE DEL CANONE Affittante: rinuncia al rendimento della azienda / ramo Affittuario: aspettativa di rendimento della azienda / ramo > canone Viene solitamente tenuto conto di: Rendimento della azienda / ramo e Rendimento del capitale ricavabile dalla vendita in investimenti alternativi Rendimento «netto» Incidenza fiscale Aziende in bonis e aziende «decotte» (risparmio sulle perdite) Garanzie 10 10

11 USUFRUTTO E AFFITTO D AZIENDA ANALOGIE E DIFFERENZE Art del C.C. L' usufruttuario dell' azienda deve esercitarla sotto la ditta [*] che la contraddistingue. Egli deve gestire l' azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Se non adempie tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell' azienda, si applica l'art [cessazione dell usufrutto]. La differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell' usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell' usufrutto. Art del C.C. Le disposizioni dell'articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto dell' azienda. [*] l obbligo deve intendersi esteso anche al marchio e all insegna

12 CONTRATTO DI AFFITTO D AZIENDA L affitto d azienda è un contratto: Consensuale; Sinallagmatico; A esecuzione continuata e periodica; Il contratto di affitto ha ad oggetto: l azienda, un ramo, ovvero un complesso di beni organizzati per l esercizio dell impresa. Disposizioni normative di riferimento: - Art C.C. (il 2562 fa integrale rinvio al 2561) in materia di usufrutto d azienda; - Artt e seguenti C.C. in materia di locazione in generale (esigenza di colmare le lacunose disposizioni in materia di affitto d'azienda)

13 CONTRATTO DI AFFITTO D AZIENDA Definizione E quel contratto con il quale il proprietario (affittante), dietro corrispettivo, si obbliga a far godere l azienda ad altro soggetto (affittuario), il quale deve gestirla, senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l efficienza dell organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni delle scorte. Il contratto deve essere redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata e depositato, per l iscrizione nel registro delle Imprese, a cura del notaio rogante, o autenticante, nei 30 giorni successivi alla stipula (art c.c. come modificato dall art. 6 legge 12 agosto 1993, n. 310 c.d. Legge Mancino Ministro Interni dell epoca contrasto al riciclaggio dei proventi da reato)

14 CONTRATTO DI AFFITTO D AZIENDA Con l'affitto d'azienda: Non si trasferisce la proprietà dell'azienda Nemmeno si costituisce un diritto reale sulla stessa Bensì Si consente il temporaneo godimento della stessa o di un suo ramo 14 14

15 Azienda CONTRATTO DI AFFITTO D AZIENDA Complesso di beni organizzato per l'esercizio dell'impresa Quindi anche: - per azienda inattiva - anche prima dell'inizio della attività - anche per azienda temporaneamente cessata E' sufficiente che il complesso dei beni (organizzato) abbia l'attitudine a realizzare la finalità economica cui è destinato 15 15

16 OBBLIGHI DELL AFFITTANTE Obbligo di consegna dell azienda L affittante è obbligato a consegnare l azienda in normale stato di organizzazione e produttività (Art C.C.). Diritti (connessi all'obbligo di cui sopra) dell affittante: - Può chiedere la risoluzione del contratto se l affittuario non destina all azienda i mezzi necessari per una buona gestione della stessa o quando ne cambi la sua destinazione (Art C.C.); - Ha diritto a controllare in ogni tempo, anche con accesso in loco, che l affittuario osservi gli obblighi che gli incombono (Art C.C.). Tale diritto è però esercitabile nei limiti dell attività strettamente necessaria per la corretta gestione dell azienda

17 OBBLIGHI DELL AFFITTANTE Divieto di concorrenza L art C.C. che vieta al cedente, per il periodo di cinque anni, di iniziare una nuova impresa che per l oggetto, l ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela, si applica anche all affitto d azienda. I contraenti possono prevedere limitazioni al divieto o escluderlo del tutto oppure Possono ampliarne la portata, ma senza allungarne la durata (max 5 anni), o arrivare ad impedire ogni attività professionale dell'affittante La disposizione nulla dice per la concorrenza dell'affittuario (al termine dell'affitto) opportunità di adeguata regolamentazione contrattuale 17 17

18 OBBLIGHI DELL AFFITTANTE Riparazioni - Salvo patto contrario, sono a carico dell affittante le spese per riparazioni straordinarie e a carico dell affittuario quelle ordinarie. - Non è sempre facile la distinzione, pertanto è opportuna una dettagliata indicazione contrattuale di ciò che si debba intendere per spese ordinarie e straordinarie. Cooperazione L affittante ha un generale dovere di cooperazione con l affittuario (ad es. per facilitare le pratiche necessarie per l ottenimento o la voltura delle autorizzazioni amministrative)

19 OBBLIGHI DELL AFFITTUARIO Sono a carico dell affittuario i seguenti obblighi: esercitare l attività sotto la ditta (+ insegna e marchio) che la contraddistingue, se il concedente vi ha acconsentito; non modificare la destinazione economica dell azienda; provvedere alla conservazione dell efficienza dell organizzazione degli impianti e le normali dotazioni di scorte; corrispondere il canone dovuto, nei tempi e con le modalità stabilite contrattualmente; non lasciare inattiva l azienda. Durante la sua gestione l affittuario può, salvo diversi limiti stabiliti contrattualmente, vendere beni che, nella normale operatività dell azienda, sono destinati a tale scopo; può modificare o sostituire impianti, macchinari e attrezzature varie

20 OBBLIGHI DELL AFFITTUARIO L affittuario (ma anche l affittante) durante tutta la durata del contratto avrà interesse ad incrementare la produttività dell azienda presa in affitto. Tale facoltà è soggetta a delle limitazioni (Art C.C.): - non imporre obblighi all affittante; - non arrecargli danni tali da intaccare la sua sfera patrimoniale; - le iniziative intraprese devono essere conformi all interesse della produttività stessa. Divieto di subaffitto e cessione dell affitto senza il consenso dell affittante (Art C.C.). La violazione di tale divieto è causa di risoluzione del contratto d affitto d azienda

21 OBBLIGHI E DIRITTI AFFITTANTE - AFFITTUARIO Nel contratto d affitto d azienda le parti possono liberamente regolare i loro diritti e obblighi, anche derogando alle disposizioni di legge, o integrandone con altre. La facoltà di libera personalizzazione del contratto è però soggetta a dei limiti: Elementi obbligatori del contratto: -Pagamento del canone; -Mantenimento della destinazione dell azienda; -Consegna dell azienda da parte del concedente in condizioni idonee allo svolgimento dell attività. 21 Elementi facoltativi del contratto: -Regolamentazione degli obblighi di manutenzione; -Momento di cessazione del contratto; -Ampiezza del divieto di concorrenza e la sua deroga. 21

22 SUCCESSIONE NEI CONTRATTI Salvo diversa pattuizione, l affittuario subentra in tutti i contratti stipulati per l esercizio dell impresa, che non abbiano carattere personale (terzo comma, Art. 2558, C.C.); Il terzo contraente può recedere dal contratto entro 3 mesi dalla notizia del trasferimento, qualora sussista giusta causa; I contratti originari (posti in essere dall affittante) eventualmente ancora in essere al termine del rapporto tornano in capo all affittante come quelli stipulati dall affittuario ancora esistenti al termine dell affitto; Non si trasferiscono all affittante i contratti ex novo stipulati dall affittuario che abbiano carattere strettamente personale. Tali regole si applicano esclusivamente a quei contratti a prestazioni corrispettive non ancora eseguite

23 TRASFERIMENTO DEL MAGAZZINO Le parti possono prevedere vari metodi per regolamentare il trasferimento del magazzino: Pattuire che le giacenze siano affittate unitamente all impresa e ne formino componente imprescindibile. In tal caso dovrà essere redatto un inventario analitico da allegare al contratto, al termine del quale, le stesse devono essere restituite nella stessa quantità e pari valore, conguagliando l eventuale differenza in denaro (assieme alle altre differenze inventariali); Pattuire la vendita dell intero magazzino esistente all affittuario, con ri-trasferimento dello stesso al proprietario al momento della conclusione del contratto; Stipulare un contratto estimatorio avente ad oggetto le rimanenze di magazzino

24 TRASFERIMENTO DEL MAGAZZINO Contratto estimatorio (artt e seguenti c.c.) Con il contratto estimatorio il proprietario di beni mobili li consegna ad un altro soggetto concedendogli la facoltà di pagare il prezzo predeterminato oppure di restituirli entro un certo periodo di tempo E un contratto tipico Talvolta (impropriamente) definito come c/vendita Consta di un elenco dei beni consegnati e valorizzati Riconsegna dei beni al proprietario se non venduti entro un predefinito periodo di tempo Passaggio della proprietà e fatturazione al momento della vendita a terzi Conti d ordine 24 24

25 TRASFERIMENTO DEI RAPPORTI DI LAVORO I rapporti di lavoro proseguono al momento del passaggio dell azienda dal proprietario all affittuario e al momento del ri-trasferimento dell azienda dall affittuario all affittante. La Corte di Cassazione (sent. 20/4/1985 n. 2644) ha chiarito che il trasferimento implica per l affittante la responsabilità solidale per tutti i debiti dell affittuario verso i dipendenti e relativi a rapporti di lavoro, inclusi quelli di natura assicurativa e previdenziale. - Si tratta di una responsabilità non derogabile dalle parti (nullità di ogni patto contrario). - L eventuale patto di accollo intervenuto tra locatore e affittuario non esclude la responsabilità del primo nei confronti dei lavoratori, i quali potranno liberare l ex datore di lavoro solo con le procedure conciliative ex artt. 410 e 411 del C.P.C. - Applicazione dell art c. c. (+ informativa e consultazione rappresentanze sindacali: art. 47 L. 29/12/1990, n. 428 e s.m.) 25 25

26 TRASFERIMENTO DEI RAPPORTI DI LAVORO L art 47 L. 29 dicembre 1990, n. 428 prevede l'obbligo di comunicazione preventiva alle rappresentanze sindacali in caso di trasferimento di azienda. Nel caso di trasferimento di un'azienda nella quale sono occupati più di 15 lavoratori (anche nel caso in cui il trasferimento riguardi una parte dell'azienda), le parti devono darne comunicazione per iscritto, almeno 25 giorni prima che sia perfezionato l'atto, alle rispettive rappresentanze sindacali. La comunicazione deve riguardare (per entrambe le parti): la data di trasferimento; i motivi del programmato trasferimento di azienda; le sue conseguenze giuridiche, economiche e sociali per i lavoratori; le eventuali misure previste nei confronti di questi ultimi. Il mancato rispetto dell'obbligo di comunicazione costituisce condotta antisindacale ai sensi dell'art. 28 dello Statuto dei lavoratori

27 Trasferimento del trattamento di fine rapporto In vigenza di affitto di azienda il debito per T.F.R. si estende al soggetto affittuario e l art comma 2, c.c. espressamente prevede che le parti, per i debiti verso i dipendenti antecedenti il trasferimento di azienda, siano responsabili in solido. La variazione del debito per T.F.R. che intervenga in vigenza di contratto, salvo diverse pattuizioni contrattuali, forma oggetto delle "differenze di inventario". In altri termini, se al termine del contratto di affitto di azienda il debito per T.F.R. si fosse incrementato (come è normale che avvenga), nei calcoli delle differenze di inventario questo debito dell'affittuario deve essere evidenziato. Se, al contrario, il debito per T.F.R. dovesse ridursi a causa di esodo di personale dipendente con conseguente esborso di somme da parte dell'affittuario, si potrà operare come segue

28 Trasferimento del trattamento di fine rapporto All'atto del trasferimento di azienda, l'affittuario dovrà rilevare un debito verso i dipendenti per il T.F.R. maturato sino a quella data in capo all'affittante, e un corrispondente credito verso quest'ultimo. Alla chiusura di ciascun esercizio, in vigenza di contratto, l'affittuario dovrà rilevare la quota di accantonamento per T.F.R. ed integrare così il fondo preesistente acquisito dall'affittante. Al verificarsi di una risoluzione di rapporto di lavoro in capo ad un dipendente in vigenza di contratto, l'affittuario dovrà corrispondere l'intero T.F.R. maturato e pertanto anche per la parte acquisita dall'affittante. Poiché questa quota parte di debito era stata rilevata in contropartita di un corrispondente credito verso l'affittante, all'atto del pagamento del T.F.R. il debito viene ad estinguersi / ridursi mentre rimane intatto il correlativo credito, che concorrerà al calcolo delle differenze di inventario alla cessazione del contratto

29 CREDITI E DEBITI RELATIVI ALL AZIENDA AFFITTATA Art Crediti relativi all azienda ceduta La cessione dei crediti relativi all' azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell'iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese. Tuttavia il debitore ceduto è liberato se paga in buona fede all'alienante. Le stesse disposizioni si applicano anche nel caso di usufrutto dell' azienda, se esso si estende ai crediti relativi alla medesima. Art Debiti relativi all azienda ceduta L'alienante non è liberato dai debiti, inerenti all'esercizio dell' azienda ceduta, anteriori al trasferimento, se non risulta che i creditori vi hanno consentito. Nel trasferimento di un' azienda commerciale risponde dei debiti suddetti anche l'acquirente dell' azienda, se essi risultano dai libri contabili obbligatori. All affitto d azienda non si applicano gli artt e 2560 del C.C. relativi ai debiti e crediti dell azienda affittata 29 29

30 CREDITI E DEBITI RELATIVI ALL AZIENDA AFFITTATA Le parti sono libere di inserire nel contratto disposizioni volte a realizzare comunque la cessione dei crediti relativi all azienda affittata, o l accollo dell affittuario dei debiti inerenti all esercizio dell azienda anteriori al trasferimento; Non essendo applicabile l art del C.C., la cessione dei crediti non è opponibile ai terzi se non per effetto della notifica o dell accettazione ai sensi dell art C.C. Opportunità di specificare in contratto le regole che le parti si sono date per la cessione di eventuali/ tutti crediti/debiti, all inizio e alla fine del rapporto

31 SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO DI AFFITTO D AZIENDA ESTINZIONE La causa principale di estinzione del rapporto è la scadenza, qualora nel contratto sia stabilito un termine finale. Se è prevista una durata le parti non possono recedere in pendenza del contratto. Se il contratto non prevede un termine, può essere estinto, ai sensi dell art C.C., con adeguato preavviso. Nell ipotesi di rinnovo del contratto originariamente a tempo determinato, il contratto si rinnova non per la stessa durata originariamente pattuita dalle parti, ma a tempo indeterminato, con facoltà di ciascuna parte di recedere con congruo preavviso

32 SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO DI AFFITTO D AZIENDA Si ha estinzione anticipata del contratto anche nei seguenti casi: - Interdizione, inabilitazione e insolvenza dell affittuario (art. 79 L.F.), salvo che all affittante non sia data idonea garanzia (art C.C.); - Alienazione dell azienda (art C.C.). (Le parti possono concordare un opzione o una prelazione per l acquisto dell azienda a favore dell affittuario); in questo caso - Confusione (art C.C.); - Scioglimento consensuale (art. 1372, comma 1, C.C.)

33 SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO DI AFFITTO D AZIENDA RISOLUZIONE Si ha la risoluzione del contratto di affitto d azienda al verificarsi di una delle seguenti cause: Condizione risolutiva: se contrattualmente prevista, al verificarsi della stessa, si ha la risoluzione del contratto (può non dipendere dal comportamento delle parti); Inadempimento: se l affittuario non destina all impresa i mezzi necessari al suo funzionamento (art C.C.) o ne modifica la destinazione; Clausola risolutiva espressa: se le parti prevedono che il mancato rispetto di determinate clausole contrattuali causino la risoluzione del contratto (dipende dal comportamento delle parti); Vizi dell azienda affittata o degli elementi che la compongono, non conosciuti o non facilmente conoscibili all affittuario, purché tali da diminuire in modo significativo l idoneità dell azienda all uso convenuto; Impossibilità (art C.C.) ed eccessiva onerosità sopravvenuta (art C.C.) nel caso di modifica del rapporto contrattuale a danno dell affittante

34 SCIOGLIMENTO DEL CONTRATTO DI AFFITTO D AZIENDA RECESSO Se non è stata fissata la durata dell affitto, ciascuna parte contraente può recedere dal contratto dando all altra un congruo preavviso (art. 1616, comma 1, C.C.). In caso di morte dell affittuario (art. 1627, comma 1, C.C.) gli eredi dello stesso e l affittante possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte, previa disdetta comunicata dall altra parte con preavviso di sei mesi. Tale disciplina è derogabile contrattualmente. Affittante e affittuario possono stabilire contrattualmente il recesso in presenza di giusta causa o gravi motivi, sia il recesso in assenza di gravi motivi o giusta causa

35 IL CONGUAGLIO DI FINE CONTRATTO L affittuario assume il dovere di gestire l azienda e contestualmente il potere di disporre dei beni aziendali, pertanto, al termine del contratto d affitto, l azienda risulta composta in tutto o in parte da beni diversi rispetto a quelli originari. Allo scopo di identificare e misurare tali differenze fra la consistenza iniziale e finale del complesso aziendale è prevista la redazione di un inventario all inizio e al termine del rapporto. La differenza tra le consistenze dell inventario all inizio e al termine dell affitto viene regolata in denaro, sulla base dei valori correnti a tale ultima data (Art. 2561, quarto comma, del C.C.)

36 IL CONGUAGLIO DI FINE CONTRATTO Le differenze di consistenza vanno misurate sia nell aspetto quantitativo, che in quello qualitativo. Qualora non si siano verificate variazioni nella composizione del patrimonio trasferito, non dovrà essere corrisposto al locatore alcun conguaglio in denaro. Durante l esecuzione del contratto potranno essere apportare all azienda variazioni di tipo: - Sostitutivo (non influenzano il valore dell azienda); - Aggiuntivo (indennizzo a favore dell affittuario); - Diminutivo (indennizzo a favore dell affittante). Quindi il conguaglio in denaro scaturisce dal raffronto tra i valori di inventario dei beni costituenti l azienda all inizio dell affitto e quello di fine periodo, entrambi determinati a valori correnti di fine affittanza

37 IL RICONOSCIMENTO DELL AVVIAMENTO ALL AFFITTUARIO Dottrina e giurisprudenza sono divise sul diritto dell affittuario al compenso per l incremento eventualmente apportato all avviamento dell azienda da lui condotta. La giurisprudenza maggioritaria ritiene che l avviamento, essendo una qualità intrinseca all azienda, non possa essere apprezzato disgiuntamente da essa, e, conseguentemente, tornerebbe, al termine del contratto, in capo all affittante, unitamente all azienda e non si realizzerebbe il presupposto per la remunerazione dell incremento apportato dall affittuario. La dottrina maggioritaria ritiene che la facoltà di apportare miglioramenti all azienda sia compresa nell autonomia operativa e gestionale dell affittuario, conseguendone il suo diritto alla remunerazione per il maggior valore apportato all avviamento

38 IL RICONOSCIMENTO DELL AVVIAMENTO ALL AFFITTUARIO E autorevolmente sostenuto che sia indennizzabile soltanto il maggior avviamento ricollegabile all opera o alle spese dell affittuario, con esclusione di quello derivante da circostanze esterne. Il diritto all indennità discenderebbe dall art del C.C. (in materia di locazione di immobili), da interpretarsi nel senso che l affittuario ha diritto a ricevere, per quel miglioramento apportato all azienda che è l incremento di avviamento, un indennità nei limiti della minor somma tra aumento del valore dell azienda e spese sostenute per tale incremento e non confluite nella determinazione del valore di singoli componenti. Analogamente la diminuzione della consistenza dell avviamento non dà luogo ad un debito dell affittuario, se essa non è imputata a (mancata o) negligente attività di gestione. La soluzione più opportuna resta comunque quella che, per evitare controversie, le parti disciplinino al momento della stipula del contratto d affitto, l eventuale remunerazione spettante all affittuario per il maggior valore apportato all avviamento e il criterio per la sua determinazione

39 L AFFITTO D AZIENDA E IL FALLIMENTO Affitto d azienda stipulato prima del fallimento Prima dei recenti interventi sulla legge fallimentare : nessuna specifica disposizione. Ora: Art. 79 L.F. : Il fallimento non è causa di scioglimento del contratto d affitto d azienda, ma entrambe le parti possono recedere entro 60 giorni, corrispondendo alla controparte equo indennizzo, che, nel dissenso delle parti, è determinato dal giudice delegato, sentiti gli interessati. L equo indennizzo dovuto dal curatore è qualificato come credito prededucibile

40 L AFFITTO D AZIENDA E IL FALLIMENTO Obiettivo della disposizione: Consentire ad entrambe le parti la libertà di decidere in caso di fallimento di una delle due Sia il fallito (a ½ del Curatore), che la parte in bonis, possono scegliere la soluzione, per ciascuno, ottimale

41 L AFFITTO D AZIENDA E IL FALLIMENTO Per mezzo dell affitto d azienda è possibile consentire la prosecuzione temporanea dell attività in caso di fallimento, anche allo scopo di salvaguardare l integrità dei beni aziendali e dell avviamento. L art. 104 bis L. Fall. offre in dettaglio la disciplina dell istituto, stabilendo che l affitto di azienda o di suoi rami deve essere disposto quando appaia utile al fine della più proficua vendita dell azienda o di parti della stessa. La scelta dell affittuario è rimessa al curatore per il tramite di una procedura competitiva (es. asta, gara) e viene regolata dall art. 107 L. Fall. va adeguatamente pubblicizzata (ai fini della corretta partecipazione dei possibili interessati) è compiuta sulla base di una stima che tenga conto, non solo dell ammontare del canone offerto, ma anche delle garanzie prestate, dell attendibilità del piano di prosecuzione delle attività imprenditoriali e della conservazione dei livelli occupazionali

42 L AFFITTO D AZIENDA E IL FALLIMENTO Per l affitto dell azienda durante il fallimento: autorizzazione del giudice delegato parere favorevole del comitato dei creditori. (L affitto di azienda può essere comunque autorizzato anche prima della predisposizione del programma di liquidazione da parte del curatore). La durata del contratto deve essere compatibile con le esigenze della liquidazione dei beni. Il contratto deve prevedere per legge: Il diritto del curatore di procedere all ispezione dell azienda; La prestazione di idonee garanzie per tutte le obbligazioni dell affittuario derivanti del contratto; Il diritto di recesso del curatore in pendenza del contratto di affitto di azienda. Tale ultimo diritto potrà essere esercitato, sentito il comitato dei creditori, senza motivazione e comporterà solo un equo indennizzo da corrispondere all affittuario in via di prededuzione

43 L AFFITTO D AZIENDA E IL FALLIMENTO In caso di vendita dell azienda, il diritto di prelazione a favore dell affittuario può essere convenzionalmente previsto all interno del contratto; ma solo previa autorizzazione del giudice delegato e previo parere favorevole del comitato dei creditori. Se viene previsto il diritto di prelazione a favore dell affittuario, una volta esaurito il procedimento di determinazione del prezzo di vendita dell azienda o del singolo ramo, il curatore, entro dieci giorni, lo comunica all affittuario il quale può esercitare il predetto diritto entro cinque giorni dal ricevimento della comunicazione

44 L AFFITTO D AZIENDA E IL FALLIMENTO Ai sensi dell art. 104 bis, la retrocessione al fallimento dell azienda o di rami della stessa non comporta la responsabilità della procedura per i debiti maturati sino alla retrocessione, in deroga a quanto previsto dagli artt e 2560 del codice civile. Inoltre ai rapporti pendenti al momento della retrocessione si applicano le disposizioni di cui alla Sezione IV del Capo III del titolo II (effetti del fallimento sui rapporti giuridici preesistenti artt. da 72 a 83-bis L.F.) La retrocessione dell azienda comporta dunque il ritorno al concedente del complesso di beni mobili e immobili dell azienda affittata. Tale circostanza si verifica: Per scadenza del termine pattuito nel contratto di affitto, qualora non sia previsto il rinnovo automatico, ovvero una delle parti non abbia inteso rinnovare il contratto; Per recesso a qualsiasi titolo del curatore; Per recesso conseguente all intervenuto fallimento dell affittuario, qualora una delle parti non intenda proseguire il rapporto contrattuale. Per quanto riguarda, invece, il destino dei rapporti giuridici instaurati dall affittuario (contratti e rapporti di lavoro) che si trovino pendenti al momento della retrocessione dell azienda si segnala che la procedura è ora indenne da eventuali debiti generati nel corso dello svolgimento del relativo rapporto di affitto che abbia avuto luogo con l autorizzazione del giudice delegato