RAPPORTO DI VALUTAZIONE

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1 RAPPORTO DI VALUTAZIONE In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione (IVS), al Codice delle Valutazioni Immobiliari edito da Tecnoborsa ed alle Linee guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA FALLIMENTO NR. 324/2014 MARELLA COSTRUZIONI SRL UFFICIO IN ARESE (MI) VIA VOLTA NR. 9 Di cui al Foglio 6, mappale 1337/145 e 1337/131 GIUDICE DELEGATO: Dr. Raffaele Del Porto COMMISSARIO GIUDIZIALE Dr.ssa Michela Cecilia Andrigo Dottore Commercialista Revisore Contabile Con studio in Palazzolo sull Oglio (BS) P.zza Roma, 35 Tel Fax CF ESPERTO INCARICATO Geom. Germano Signoroni Valutatore immobiliare indipendente Con studio in Palazzolo sull Oglio (BS) Via Trieste nr. 08 Tel Iscrizione Albo dei Geometri di Brescia 3713 F.to Timbro e firma Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 1

2 SINTESI DELLA VALUTAZIONE Lotto : UNICO Descrizione sintetica Trattasi di ufficio PT (arredato come abitazione) con cantina interrata e posto auto esterno esclusivo, il tutto inserito all interno del complesso residenziale denominato Residenza dei Tigli. Ubicazione immobile : Comune di Arese (MI)- via Alessandro Volta nr. 34 Identificativi catastali _ propr. esclusiva : Foglio 6, mappale 1337 Subalterno nr. 145 : ufficio Subalterno nr. 131 : posto auto Più probabile valore in libero mercato : /00 diconsi centosessantamila Più probabile valore di mercato in condizioni di vendita forzata : /00 diconsi centoventottomila Proprietà : Marella Costruzioni SRL Quota di proprietà ufficio e posto auto : 1/1 Incidenza millesimi parti comuni proprietà generale 6,77/1000 ufficio 0,16/1000 posto auto Incidenza millesimi scale 26,90/1000 ASSUNZIONI E CONDIZIONI LIMITANTI Conformità edilizia Si No se No vedi pagina Conformità catastale Si No se No vedi pagina Conformità titolarità Si No se No vedi pagina "Giudizio" sintetico sulla commerciabilità: dalle informazioni assunte dagli addetti del settore si rileva (alla data della stima) una grave situazione di recessione del ciclo immobiliare che ne limita l immediata commerciabilità, sia nel breve sia nel lungo periodo. PRESENZA FORMALITÀ E VINCOLI RILEVANTI, OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE Servitù, vincoli, oneri, pesi, gravami No Si se Si vedi pagina Vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici No Si se Si vedi pagina Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 2

3 Sommario 1. Descrizione sommaria dell immobile Descrizione unità immobiliare oggetto di stima - art c.c Due Diligence Legittimità edilizia urbanistica Situazione catastale Titolarità Stato di possesso del bene Formalità, vincoli, oneri a carico dell acquirente Formalità, vincoli, oneri non opponibili all'acquirente Analisi estimativa Valori di stima Dichiarazione di rispondenza Documentazione allegata Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 3

4 1. Descrizione sommaria dell immobile ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO 1 Localizzazione 2 Provincia : Milano Comune : Arese Via/Piazza : Alessandro Volta Civico n. : 34 (già numero civico 9) Edificio : A Scala : A Zona Centro storico Urbana Extraurbana Centrale Semicentrale Periferica Mappa geografica : fonte Bing Maps ( Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 4

5 Particolare aerofotogrammetrico del complesso immobiliare Residenza i Tigli Edificio A Edificio B Edificio A Collocazione unità oggetto di valutazione Destinazione urbanistica dell immobile 3 Tipologia immobiliare 6 Residenziale Direzionale 4 Commerciale Turistico ricettivo Industriale Artigianale Terziario 5 Sportiva Agricolo Terreno Fabbricato Indicare lo stato di conservazione: nuovo 7 ristrutturato 8 seminuovo 9 (anno ultimazione lavori 2008) usato 10 rudere 11 Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 5

6 Indicare se l immobile è indipendente in condominio Tipologia edilizia dei fabbricati 12 fabbricato storico fabbricato singolo fabbricato in linea fabbricato rurale fabbricato a schiera fabbricato bifamigliare fabbricato tipico fabbricato pluriplano Tipologia edilizia unità immobiliari 13 ufficio studio professionale centro direzionale istituto di credito biblioteca scuola centro archiviazione centro congressi centro elaborazione dati altro Accessori di pertinenza esclusivi autorimessa (garage/box) posto auto coperto (fabbricato) posto auto coperto (tettoia) posto auto scoperto cantina (locale di sgombero) Aree esterne esclusive si : giardino pertinenziale no Parti comuni importanti vani scala, vani ascensori, locali tecnici, locale Immondezzaio, camminamenti, corselli, posti auto per disabili e rampe box, il tutto contraddistinto in mappa al fg 6, mapp. 1337/1 Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 6

7 Caratteristiche generali dell immobile Premessa Le unità immobiliare in esame sono inserite all interno di un complesso a prevalente destinazione residenziale in Arese (MI) e più precisamente in via Alessandro Volta nr. 34. Il comparto immobiliare denominato Residenza i Tigli è di fatto composto da cento abitazioni ed un unico ufficio (oggetto di stima), suddivise in due palazzine di recente edificazione, identificate nel progetto architettonico rispettivamente con le lettere A e B. L intero comparto sorge su un lotto avente una superficie fondiaria di circa 8.543,67 m 2. L intervento è stato realizzato a seguito dell attuazione di un Piano Integrato di Intervento d iniziativa privata (approvato con delibera C.C. 53 del 27/09/2004), reso attuativo con la Convenzione tra il Comune di Arese e la società proponente Immobiliare Galassia Srl, con atto a rogito Dr. Pasquale Matarrese, Notaio in Milano, in data 25 gennaio 2005, Rep. n /18954, registrato presso l Agenzia delle Entrate di Milano 3 in data 10 febbraio al 1151 Serie 1 e trascritto a Milano 2 il 14 febbraio 2005 ai nr /9727. L intervento è stato completato nell anno Caratteristiche generali dell opera Struttura in elevazione Solai Copertura Murature perimetrali Infissi esterni Infissi interni Finiture facciate Pavimenti Rivestimenti Impianto riscaldamento Impianto sanitario Impianto gas Impianto elettrico Altri impianti rilevanti Fonti rinnovabili Finiture esterne Finiture interne N. totale piani fuori terra N. totale piani interrati : struttura portante in cemento armato per fondazioni, plinti, pilastri, muri contro terra, travi,scale/vani ascensori, balconi, gronde : primo solaio prefabbricato tipo lastral e restanti in latero cemento : latero cemento e manto copertura in tegole a canale : cassa-vuota con pannello isolante intercluso : serramenti in legno vetro camera ed ante oscuranti : porte in legno cieche tamburate lisce : parte intonacata e parte con rivestimento in mattoni faccia vista : gres porcellanato : rivestimenti bagni e cucina in gres porcellanato : riscaldamento autonomo: radiatori in alluminio e generatore esterno alimentato a gas : sanitari in ceramica _ marca Ideal Standard : presente (zona cottura) : tipo sottotraccia : ascensore comune : assenti : tipo economico : tipo economico : terra, primo, secondo, terzo e sottotetto : uno Dimensione 14 Piccola : fino a 60 m 2 Media : da a 60 m 2 a 120 m 2 Grande : oltre i 120 m 2 Caratteri domanda e offerta 15 Ipotetico lato acquirente Privato Società Cooperativa Ente Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 7

8 Ipotetico lato venditore Privato Società Cooperativa Fallimento Forma di mercato 16 Concorrenza monopolistica 17 Concorrenza monopolistica ristretta 18 Oligopolio 19 Monopolio 20 Monopolio bilaterale 21 Filtering 22 Assente Up Down Fase del mercato immobiliare 23 Recupero 24 Espansione 25 Contrazione 26 Piena Recessione 27 : livello della domanda scarso Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 8

9 2. Descrizione unità immobiliare oggetto di stima - art c.c. DATO IMMOBILIARE 28 Descrizione sintetica 29 Trattasi di UFFICIO al piano terra, certificato in classe D (Cened Regione Lombardia), inserito all interno dell edificio A del complesso residenziale denominato Residenza il Tiglio e contraddistinto al nr. A1 nel progetto architettonico allegato ai titoli autorizzativi. Si precisa che all atto del sopralluogo l unità in esame è di fatto attrezzata ed ammobiliata a monolocale di civile abitazione (vedasi documentazione fotografica allegata). L unità direzionale (h utile 2.70) è costituita da un primo ampio ufficio (di fatto utilizzato come zona soggiorno_ letto), un secondo ufficio (di fatto utilizzato come cucina abitabile), un disimpegno e bagno, oltre ad un portico e giardino esclusivo e una cantina al piano interrato. Completa la proprietà un posto auto esterno scoperto inserito all interno di un parcheggio privato non direttamente collegato al complesso immobiliare. Per una migliore definizione del distributivo interno si riporta una planimetria di massima, indicativa e non probatoria, in scala adattata alla pagina, con evidenziato in stampatello le destinazioni autorizzate e tra parentesi le destinazioni rilevate. PIANO TERRA Nord Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 9

10 Identificazione catastale 30 Comune Censuario Tipologia Catasto Arese _ codice catastale A389 Provincia di Milano Terreni Fabbricati Identificativo Foglio 6 Sezione --- Particella 1337 Subalterni 145 : ufficio 131 : posto auto Parti comuni Dall atto di provenienza e dall elaborato planimetrico di subalternazione prot. MI del 05/12/2013, si desume che nella proprietà è ricompresa anche l incidenza dei seguenti beni comuni: Mappale 1337/1 _ piano T, 1,2,3,4, S1 definito come bene comune non censibile: vani scala, vani ascensore, locali tecnici, locale immondezzaio, camminamenti, corselli, posti handy e rampe box. Aree urbane identificate al mappale 1321 e 1322 del foglio 6 _ assoggettate ad uso pubblico Confini Ufficio di cui al mappale 1337/145 Indicare i confini catastali (rispetto ingresso piano primo) Riferimento EP prot. MI del 05/12/2013 Piano terra Nord Sud Est Ovest : bene comune di cui al mappale 1337/1 _ vialetto pedonale : altra proprietà di cui al mappale 1337/146 _ appartamento : bene comune di cui al mappale 1337/1 _ camminamento : bene comune di cui al mappale 1337/1 _ vano scala e pianerottolo Piano interrato (cantina pertinenziale) Nord : altra proprietà di cui al mappale 1337/165 _ cantina Sud : bene comune di cui al mappale 1337/1 _ corridoio Est : altra proprietà di cui al mappale 1337/34 _ autorimessa Ovest : altra proprietà di cui al mappale 1337/196 _ cantina Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 10

11 Posto auto di cui al mappale 1337/131 Indicare i confini catastali (rispetto ingresso piano interrato) Riferimento EP prot. MI del 05/12/2013 Nord Sud Est Ovest : bene comune di cui al mappale 1337/1 _ spazio manovra : via A. Volta : altra proprietà di cui al mappale 1337/132 _ posto auto : altra proprietà di cui al mappale 1337/130 _ posto auto Consistenza: rilievo delle superfici Diretto in loco Desunto graficamente da: Eseguito da : Geom. Signoroni e collaboratore Planimetria catastale Elaborato grafico (atto autorizzativo) Elaborato grafico (generico) Data del sopralluogo 16 Dicembre 2014 Criterio di misurazione SEL 31 - Superficie Esterna Lorda Calcolo superfici di proprietà esclusiva Superficie principale Ufficio PT m 2 55 Superficie secondarie Indice mercantile 32 Balcone m 2 % Terrazza m 2 % Soffitta /sottotetto 33 (h media ml) m 2 % Mansarda 34 m 2 % Soppalco m 2 % Taverna 35 m 2 % Cantina 36 m % Sgombero 37 m 2 % Portico m % Autorimessa (box) m 2 % Posto auto coperto (fabbricato) m 2 % Posto auto coperto (tettoia) m 2 % Posto auto scoperto m % Superficie commerciale del fabbricato 38 m 2 62,65 Completa la proprietà il giardino esclusivo di m 2 38 Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 11

12 Caratteristiche qualitative Anno di costruzione inizio lavori 2005 _ fine lavori 2008 Anno di ristrutturazione Livello di piano 39 Ascensore 40 Terra Presente Assente N. ascensori asserviti alla stessa u.i. Vetustà dell ascensore (anni) 6 circa N. servizi 41 nr. 01 servizi così composti W.c. Lavabo Bidet Doccia Vetustà dei bagni (anni) : 6 circa Impianti in dotazione Riscaldamento Presente : Vetustà (anni) : 6 circa Assente Se presente indicare la tipologia Centralizzato Autonomo Alimentazione: metano gas propano liquido olio combustibile elettrico pompa di calore biocombustibili Elementi radianti radiatori in ghisa radiatori in alluminio pavimento soffitto e/o parete Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 12

13 Raffrescamento Presente : Vetustà (anni) 6 circa Assente Condizionamento completo Presente Assente Solare termico (acqua calda) Presente Assente Elettrico Presente : Vetustà (anni) : 6 circa Assente Idraulico Presente : Vetustà (anni) : 6 circa Assente Antifurto Presente Assente Fotovoltaico Presente Assente Impianto geotermico Presente Assente Manutenzione fabbricato 42 Minimo 43 Medio 44 Massimo 45 Manutenzione unità immobiliare 46 Minimo 47 Medio 48 Massimo 49 Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 13

14 Classe energetica Classificazione desunta dall ACE A+ A B C D Ep Kwh/m³a (scadenza ACE 12/06/2018) E F G Non desumibile: rilevati in comune AQE Immobile privo di generatore Inquinamento Atmosferico Assente Presente Acustico Elettromagnetico Assente Presente Assente Presente Esposizione prevalente dell immobile 50 Minimo 51 Medio 52 Massimo 53 Luminosità dell immobile 54 Minimo 55 Medio 56 Massimo 57 Panoramicità dell immobile 58 Minimo 59 Medio 60 Massimo 61 Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 14

15 Funzionalità dell immobile 62 Minimo 63 Medio 64 Massimo 65 Finiture dell immobile 66 Minimo 67 Medio 68 Massimo 69 Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 15

16 Due Diligence Legittimità edilizia urbanistica 71 Anno di costruzione Fabbricato successivo 01/09/1967 Fine lavori del 17/09/2008 Fabbricato anteriore 01/09/1967 : Titoli autorizzativi esaminati Permesso Costruire Permesso di Costruire nr. 12 del 03/06/2005 _ protocollo 15656/05 di cui alla pratica edilizia nr. 294/2004, per la Realizzazione di due edifici residenziali nell ambito del PII approvato con delibera C.C. 57/2004 Denuncie Inizio Attività DIA prot del 26/06/2006 per modifica copertura dei due edifici residenziali Denuncie Inizio Attività DIA prot del 28/02/2008 per variante in corso d opera per modifiche interne agli alloggi Denuncie Inizio Attività DIA prot del 18/06/2008 per modifiche interne Appartamenti E palazzina A e 14 e F palazzina B Certificato Abitabilità Presente : Certificato rilasciato in data 06/03/2009 di cui al Prot. 5975/2008 _ Reg. 04/2009, Pratica Edilizia 294/2004 Assente Motivo assenza Fonte documentazione reperita Ufficio Tecnico Comune di Arese (sportello Unico) Data verifica urbanistica 16 Dicembre 2014 Situazione urbanistica Strumento urbanistico PGT Approvato Adottato Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 16

17 L immobile insiste su un area con convenzione urbanistica in essere No Si se Si quale: Dr. Pasquale Matarrese, Notaio in Milano, del 25 gennaio 2005, Rep. n /18954, registrata presso l Agenzia delle Entrate di Milano 3 in data 10 febbraio al 1151 Serie 1 e trascritta a Milano 2 il 14 febbraio 2005 ai nr /9727. Cessioni diritti edificatori No Si se Si quale Altro Limitazioni urbanistiche di forte rilevanza Vincoli urbanistici No Si se Si quale Vincoli ambientali No Si se Si quale Vincoli paesaggistici No Si se Si quale Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 17

18 DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA URBANISTICA Il sottoscritto valutatore Geometra Germano Signoroni, iscritto all Albo dei Geometri e Geometri Laureati di Brescia al nr. 3713, in funzione alla documentazione prodotta dall Ufficio Tecnico Comunale di Arese ed in base a quanto rilevato in loco, con la presente DICHIARA la regolarità edilizio - urbanistica della costruzione e la conformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati. la non regolarità edilizio - urbanistica della costruzione e le difformità della stessa ai titoli abilitativi edilizi citati, per le seguenti motivazioni: / Osservazione Nel caso in cui l unità immobiliare oggetto di valutazione, attualmente a destinazione direzionale (ufficio), dovesse essere utilizzata come unità residenziale (abitazione), si necessita la presentazione di titolo autorizzativo per cambio di destinazione d uso. Dalle informazioni desunte dal Responsabile del Sportello Unico per l Edilizia del Comune di Arese l autorizzazione è rilasciata a titolo gratuito, purché il cambio di destinazione non sia in palese contrasto con i requisiti igienico sanitari e le NTA del PDR dello strumento urbanistico vigente/adottato alla data della futura presentazione del cambio d uso. Note La verifica urbanistica del bene oggetto di stima si limita esclusivamente ad un controllo sommario ed indicativo dei titoli autorizzativi rispetto allo stato dei luoghi e non comprende il riscontro e l accertamento delle opere realizzate secondo la buona norma tecnica di costruzione e rispetto a quanto previsto negli elaborati tecnici o nei computi metrici allegati ai titoli autorizzativi. La due diligence urbanistica è stata espletata in base alla documentazione fornita dal Comune; ne deriva che l attendibilità del risultato finale del processo di verifica è strettamente legata alla veridicità ed alla completezza degli elementi forniti e messi a disposizione al perito. Il valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o incompleta o non aggiornata. Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 18

19 4. Situazione catastale 72 Ai fini catastali si rileva quanto segue: gli immobili oggetto della presente relazione peritale sono ubicati nel comune di Arese (MI) e sono attualmente identificati in mappa al foglio 6 (sei), come segue UFFICIO: mappale 1337, Sub. 145, Via Alessandro Volta n. 9, P.T-S1, scala A, edificio A, categoria A/10, cl. 1, vani 3,5, R.C. Euro 1.120,71 - proprietà 1/1 POSTO AUTO: mappale 1337, Sub. 131, Via Alessandro Volta n. 9, P.T, categoria C/6, cl. 3, m² 12, R.C. Euro 25,41 - proprietà 1/1 Alle unità immobiliari sopra descritte compete quota di comproprietà sugli enti e spazi comuni del complesso immobiliare, in ragione di 6,77 (sei virgola settantasette) millesimi di proprietà generale per l ufficio e 0,16 (zero virgola sedici) millesimi per il posto auto e 26,90 ( ventisei virgola novanta) millesimi per la scala. Trattasi di unità immobiliari così costituite in forza di den. di nuova costruzione n del , come unità afferenti edificate su area urbana al mappale 1320 di m² 8671, quest'ultimo derivante, in forza di den. di variazione n del , per fusione e frazionamento degli originari mappali 873/1, 874/3, 874/4, 874/5, 874/6 e 874/701, quest'ultimo derivante, in forza di den. di variazione n del dalla fusione degli originari mappali 874/1 e 874/2. Documentazione visionata Direttamente presso Agenzia Territorio Da siti web Elenco documentazione visionata Visura terreni Visura immobile Schede catastali Elaborato planimetrico di subalternazione Elenco immobili Estratto mappa Altro Data verifica catastale (gg/mm/aa) 14/11/2014 Richiesta planimetrie catastali 01/12/2014 visure catastali Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 19

20 DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA CATASTALE Il sottoscritto valutatore Geometra Germano Signoroni, iscritto all Albo dei Geometri e Geometri Laureati di Brescia al nr. 3713, in funzione alla documentazione pervenuta presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Brescia Territorio Servizi Catastali, con la presente DICHIARA Lo stato attuale dell immobile corrisponde esattamente alle planimetrie catastali in atti. Lo stato attuale dell immobile non corrisponde alla planimetria catastale in atti per le seguenti motivazioni: / Note La due diligence catastale è stata espletata in base alla documentazione recuperata presso Agenzia del Territorio della Provincia di Milano ; ne deriva che l attendibilità del risultato finale del processo di verifica è strettamente legata alla veridicità degli elementi forniti e messi a disposizione al perito. Il valutatore non si assume alcuna responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o incompleta o non aggiornata. Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 20

21 5. Titolarità 73 Atto di provenienza Tipo di atto Notaio : Compravendita soggetta ad I.V.A. : Dr. Pasquale Matarrese Data atto : 19/06/2009 Repertorio : Raccolta : Estremi registrazione Estremi trascrizione : Milano 3 il 23/06/2009 al nr serie 1 T : Milano 2 il 24/06/2009 al nr Gen. e Part. Quota di proprietà : Intera [1/1 ] : Fg. 06, mappale 1337/145 e 1337/131 Parte: Se trattasi di quota indicare i nominativi dei comproprietari Usufrutto Nuda proprietà No Si se Si indicare il nominativo No Si se Si indicare il nominativo Condizioni limitanti particolari desunte dall atto di provenienza Servitù Non sono presenti servitù, se non quelle citate nell atto di provenienza Sono presenti servitù da titolo : apparenti: Oneri No Si se Si quali Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 21

22 Pesi / gravami No Si se Si quali Patti e condizioni Dall atto di provenienza si desumo alcune precisazioni che, se pur di non eccessiva importanza, vengono individuate da alcuni articoli dello stesso e più precisamente: art. 7.1) dalla data odierna si trasferisce, a corpo e non a misura, la proprietà degli immobili oggetto del presente contratto, nello stato di fatto, di diritto e di possesso ben noto art. 7.2) si fa espresso riferimento agli atti di provenienze per ogni altra condizione, perso, vincolo, riserva, onere e servitù in essi riportati per cui le clausole di detti atti si intendono qui integralmente trascritte, riportate e pienamente accettate. art. 7.3) la vendita degli immobili in oggetto viene effettuata con tutte le accessioni, dipendenze, diritti, ragioni, vincoli anche di Piano Regolatore azioni, eventuali servitù attive e passive art. 8) la parte acquirente dichiara di conoscere il Regolamento di Condominio del complesso condominiale Residenza dei Tigli e si obbliga ad osservarlo con le unite tabelle millesimali Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 22

23 6. Stato di possesso del bene Libero All atto del sopralluogo l unità direzionale oggetto di stima (seppur arredata come civile abitazione) risulta libera da persone, come dimostrato nella documentazione fotografica allegata Occupato Indicare i soggetti occupanti Indicare a che titolo è occupato il bene per soggetti diversi dall esecutato, specificando gli estremi di registrazione Contratto comodato Contatto affitto /anno Rata Durata in anni Scadenza contratto Canone di locazione in essere è allineato con canone di mercato Si No se No perché Comodato d uso Altro Indicare se i contratti di cui sopra sono: Registrati in data antecedente al pignoramento dell immobile Registrati in data successiva al pignoramento dell immobile Data verifica presso Agenzia Entrate (gg/mm/aa) 09 / 01 / 2015 Note Da indagini tecniche effettuate presso l Agenzia delle Entrate di Chiari, di cui al prot. 256/2015 del 05/01/2015, non risultano contratti di locazione sugli immobili in esame (risposta Ag. Entrate di cui al prot. 1507/15 del 09/01/2015). Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 23

24 7. Formalità, vincoli, oneri a carico dell acquirente Alla data della stima non si rileva l eventuale esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria delle stesso o i vincoli concessi con il suo carattere storicoartistico. Note: 1_ Si puntualizza che le eventuali spese condominiali non corrisposte fino alla data di stima rientrano nel passivo del Fallimento. 2_ Sarà onere del futuro acquirente attenersi ai vincoli ed alle disposizioni citate nella convenzione urbanistica (atto del n /18954 rep. Notaio Pasquale Matarrese di Milano) e nel regolamento condominiale menzionato nell atto di provenienza. Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 24

25 8. Formalità, vincoli, oneri non opponibili all'acquirente. Gli immobili oggetto di relazione risultano intestati alla Società Marella Costruzioni S.R.L. con sede in Urago d'oglio (BS), codice fiscale n , liberi da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per le seguenti formalità: -ipoteca volontaria iscritta, a Milano 2, in data ai nn /16079 (atto del n /19399 repertorio Notaio Pasquale Matarrese di Milano) a favore: Banco Di Brescia San Paolo Cab S.P.A. con sede in Brescia - Corso Martiri della Libertà n. 13; contro: Immobiliare Galassia S.R.L. suddetta; somma iscritta: Euro ,00; somma capitale: Euro ,00; scadenza: ; si rilevano: *annotamento di restrizione beni in data ai nn /15871 con il quale viene svincolato il mappale 1337/131 del foglio 6 del NCEU di Arese; *annotamento di frazionamento in quota in data ai nn /16860 con il quale il mappale 1337/145 del foglio 6 del NCEU di Arese viene indicato nel Lotto n. 1 con somma iscritta pari ad Euro ,00 e somma capitale pari ad Euro ,00; -ipoteca giudiziale iscritta, a Milano 2, in data ai nn /12110 (decreto ingiuntivo del n rep. del Tribunale di Milano) a favore: Spaberg Spa con sede in Rescaldina - Via Kennedy 81/83; contro: Marella Costruzioni Srl suddetta; somma iscritta: Euro ,00; somma capitale: Euro ,04; grava in capo ai mappali 1337/131 e 1337/145 del foglio 6 del NCEU di Arese (con la precisazione che il mappale 1337/145 viene indicato come mappale 1337/14); non si rilevano annotamenti di riduzione di ipoteca; -ipoteca giudiziale iscritta, a Milano 2, in data a nn /16464 (decreto ingiuntivo dell' n rep. del Tribunale di Brescia) a favore: Foresti Distribuzione Laterizi Srl con sede in Pralboino - Via per Ostiano n. 11; contro: Marella Costruzioni Srl suddetta; somma iscritta: Euro 8.751,14; somma capitale: Euro 5.331,19; grava in capo ai mappali 1337/131 e 1337/145 del foglio 6 del NCEU di Arese, più altri beni non oggetto di relazione; non si rilevano annotamenti di riduzione di ipoteca; -ipoteca giudiziale iscritta, a Milano 2, in data a nn /5432 (decreto ingiuntivo del n rep. del Tribunale di Brescia) a favore: Banca Valsabbina S.C.P.A. con sede in Vestone; contro: Marella Costruzioni Srl suddetta; somma iscritta: Euro ,00; somma capitale: Euro ,62; grava in capo ai mappali 1337/131 e 1337/145 del foglio 6 del NCEU di Arese, più altri beni non oggetto di relazione; non si rilevano annotamenti di riduzione di ipoteca; -sentenza dichiarativa di fallimento trascritta, a Milano 2, in data a nn /72703 (atto giudiziario del n. 324 rep. del Tribunale di Brescia) a favore: Massa dei Creditori del Fallimento della Societa' Marella Costruzioni S.R.L.; contro: Marella Costruzioni S.R.L. suddetta; grava in capo ai mappali 1337/131 e 1337/145 del foglio 6 del NCEU di Arese, più altri beni non oggetto di relazione. Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 25

26 9. Analisi estimativa UTILIZZO DELLA VALUTAZIONE. L utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce che il valore di stima dipende, o se si vuole è in funzione, dello scopo per il quale è richiesta la valutazione, avendo ogni valutazione un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto oggetto di valutazione. Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del valore di mercato e del valore di realizzo in condizioni di vendita forzata, legato ad un provvedimento giudiziale nell ambito delle procedure esecutive e fallimentari. L adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dall utilizzo della stima e quindi dal mandato assunto in fase di incarico. CRITERIO DI STIMA Il criterio di stima è il valore in condizioni di vendita forzata che, secondo gli standard internazionali (IVS 2007 IVS 2, nota 6.11) ed il Codice di Tecnoborsa (IV edizione, capitolo 4, 2.12) viene definito come segue: "Il termine di vendita forzata è usato spesso in circostanze nelle quali un venditore è costretto a vendere e/o non è possibile lo svolgimento di un appropriato periodo di marketing. Il prezzo ottenibile in queste circostanze non soddisfa la definizione di valore di mercato. Il prezzo che potrebbe essere ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura della pressione operata sul venditore o dalle ragioni per le quali non può essere intrapreso un marketing appropriato." Secondo le Linee guida ABI per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (edizione 05/ Appendice A.1.5.1) il valore in condizioni di vendita forzata viene così definito: Il valore di vendita forzata è l importo che si può ragionevolmente ricavare dalla vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione richiesti dalla definizione del valore di mercato. EVENTUALI ASSUNZIONI LIMITATIVE Premesso che 1) la destinazione prevalente del complesso immobiliare Residenza i Tigli è ad uso abitativo, di cui cento unità adibite a residenza ed una sola ad ufficio (subject), 2) è consentito il cambio di destinazione d uso da ufficio ad abitazione si prevede che il valore atteso dell immobile oggetto di stima sia assimilabile a quello di un appartamento. EVENTUALI CONDIZIONI LIMITATIVE Non si rilevano condizioni limitative Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 26

27 SCELTA DEL CRITERIO DI VALUTAZIONE Elencare i procedimenti di stima utilizzati Metodo del confronto Applicato per la determinazione del valore di vendita forzata Monoparametrica 74 MCA 75 con nr. TRE comparabili Sistema di Stima 76 MCA + Sistema di Stima con nr. comparabili Analisi di regressione 77 semplice con nr. dati campione Analisi di regressione multipla con nr. dati campione Altro Finanziario 78 Applicato per la determinazione del valore di mercato Capitalizzazione diretta 79 Capitalizzazione finanziaria 80 Analisi del flusso di cassa scontato 81 Dei costi 82 NOTE ED OSSERVAZIONI FINALI Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 27

28 10. Valori di stima Per quanto concerne l ufficio al PT - INT, con relativa cantina e posto auto esterno al PT, identificati rispettivamente in mappa al foglio 6, mappale 1337/145, categoria A/10, cl. 1, vani 3,5, R.C. Euro 1.120,71 e mappale 1337/131, categoria C/6, cl. 3, m² 12, R.C. Euro 25,41, come da allegato I del presente rapporto di valutazione, considerate le assunzioni limitative di cui a pag. 26, si identificano i seguenti valori di stima: 1- Più probabile valore di mercato dell unità immobiliare compresa di arredo /00 2- Più probabile valore di realizzo in condizioni di vendita forzata /00 Alle unità immobiliari sopra descritte compete anche la quota di comproprietà sugli enti e spazi comuni del complesso immobiliare, in ragione di millesimi di proprietà generale 6,77 (sei virgola settantasette) per l ufficio millesimi 0,16 (zero virgola sedici) per il posto auto millesimi 26,90 ( ventisei virgola novanta) per la scala Per una migliore definizione delle parti comuni, si fa esplicito riferimento all atto di provenienza, alle tabelle millesimali e quanto riportato negli elaborati planimetrici di subalternazione. Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 28

29 11. Dichiarazione di rispondenza Il sottoscritto valutatore Geometra Germano Signoroni, iscritto all Albo dei Geometri e Geometri Laureati di Brescia al nr In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS) ed in conformità al Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, con la presente DICHIARA Di non aver agito in modo ingannevole e fraudolento. Di non aver utilizzato ne fatto affidamento su conclusioni non fondate. Di aver svolto il proprio incarico nella più rigorosa obiettività. La versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze dello stesso. Le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni riportate. Che non ha alcun interesse verso il bene in questione. Che han agito in accordo agli standard etici e professionali. E in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione. Possiede l esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato e collocato l immobile. Ha ispezionato di persona la proprietà. Nessun altro soggetto, salvo quelli specificati nel rapporto, ha fornito assistenza professionale nella stesura del rapporto Il Valutatore incaricato Geometra Signoroni Germano Timbro e firma Data rapporto valutazione: 02 / 01 / 2015 Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 29

30 Documentazione allegata Elenco 1. Sviluppo analitico dell analisi estimativa del più probabile valore di mercato e di realizzo in condizioni di vendita forzata 2. Elaborato fotografico degli esterni 3. Elaborato fotografico degli interni 4. Copia atto di provenienza e regolamento condominiale e tabelle millesimali 5. Copia titoli autorizzativi 6. Copia certificato di agibilità 7. Copia estratti elaborati tecnici di progetto (piante) 8. Estratto mappa catastale 9. Estratto Elaborato Planimetrico di subalternazione ed elenco immobili 10. Schede catastali 11. Visure catastali 12. Visura ipotecaria ventennale 13. Copia attestato di certificazione energetica (ACE) Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 30

31 ALLEGATO 01 : SVILUPPO ANALITICO DELLE METODICHE DI STIMA PRIMA VALUTAZIONE: Determinazione del più probabile valore di mercato con la metodica del confronto Il metodo del confronto rientra nelle stime pluriparametriche; è un procedimento di stima che permette di determinare il valore degli immobili attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e altri beni simili 1 per caratteristiche tecniche. Il metodo del confronto si fonda sul principio elementare per il quale il mercato stabilirà il prezzo dell immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già fissati per gli immobili simili. Il valutatore seleziona una o più unità di confronto nello stesso segmento di mercato dell immobile da valutare. Per svolgere il confronto diretto tra l immobile oggetto di valutazione e un immobile comparabile, il perito deve determinare gli aggiustamenti basati sulle differenze tra le caratteristiche immobiliari (ammontari). Gli aggiustamenti sono determinati per ogni singola caratteristica immobiliare, presa in esame mediante la differenza negli ammontari della caratteristica dell immobile da valutare e dell immobile di confronto, moltiplicata per il prezzo marginale 2 della caratteristica preso con il proprio segno. Il valore di stima deriva dal prezzo dell immobile di confronto corretto per gli aggiustamenti delle singole caratteristiche prese in esame. Le principali fasi di cui si compone il metodo del confronto sono le seguenti: - analisi di mercato per la rilevazione dei comparabili appartenenti al medesimo segmento di mercato; - scelta delle caratteristiche immobiliari da considerare nel procedimento estimativo; - calcolo e compilazione della tabella dei dati; - calcolo e compilazione della tabella dei prezzi marginali; - calcolo e compilazione della tabella di valutazione; - sintesi conclusiva. Osservazione del mercato immobiliare Il Lotto in esame ed i comparabili di riferimento appartengono tutti al medesimo segmento di mercato. Le recenti compravendite degli immobili simili fanno tutte riferimento al comparto immobiliare denominato residenza i Tigli. Sostanzialmente le caratteristiche prese in esame cui differiscono gli immobili sono le caratteristiche superficiarie, la data ed infine il livello di piano. Note Preso atto che la destinazione prevalente del complesso immobiliare è residenziale (100 unità su una), si prevede che il valore atteso dell immobile oggetto di valutazione sia assimilabile a quello di un appartamento. 1 Gli immobili vengono definiti simili quanto appartenenti al medesimo segmento di mercato. 2 Il prezzo marginale esprime la variazione del prezzo totale al variare della caratteristica Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 31

32 ANALISI ESTIMATIVA _ MCA Analisi del mercato: tabella rapporti mercantili e relative caratteristiche superficiarie Superfici e rapporti mercantili superficiari Superfici Comparabile Subject Unità A Unità B Unità C S Sup. principale 1,00 65,00 65,00 68,00 55,00 Sup. balcone 0,30 0,00 6,50 22,00 0,00 Sup. portico 0,40 5,00 0,00 0,00 6,00 Sup. cantina 0,50 3,50 5,00 5,00 3,00 Sup. autorimessa 0,50 20,00 0,00 20,00 0,00 Sup posto auto esterno 0,30 0,00 0,00 0,00 12,50 Determinazione della superficie commerciale in funzione ai rapporti mercantili superficiali (al netto dell area esterna) Superficie commerciale m 2 78,75 69,45 87,10 62,65 Superficie esterna esclusiva (Valutata come area edificata) 140,00 0,00 0,00 38,00 Analisi del mercato: tabella indici mercantili Saggio annuo di variazione dei prezzi 0,050 Saggio livello di piano 0,015 Prezzo medio area edificata 150,00 1.Tabella dati Rif. nota L.G ABI N Comparabile Subject Prezzo e caratteristiche (unità di misura) Unità A Unità B Unità C S Prezzo totale , , ,00 incognita Data Sup. principale 65,00 65,00 68,00 55,00 Sup. balcone 0,00 6,50 22,00 0,00 Sup. portico 5,00 0,00 0,00 6,00 Sup. cantina 3,50 5,00 5,00 3,00 Sup. autorimessa 20,00 0,00 20,00 0,00 Sup posto auto esterno 0,00 0,00 0,00 12,50 Superficie esterna esclusiva 140,00 0,00 0,00 38,00 Livello del piano Analisi dei prezzi marginali Rif. nota L.G ABI N Prezzo marginale Unità A Unità B Unità C Data 958,33 833,33 958,33 Sup. principale 2.640, , ,64 Sup. balcone 792,19 792,19 792,19 Sup. portico 1.056, , ,26 Sup. cantina 1.320, , ,32 Sup. autorimessa 1.320, , ,32 Sup posto auto esterno 792,19 792,19 792,19 Superficie esterna esclusiva 150,00 150,00 150,00 Livello del piano 3.450, , ,01 Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 32

33 3. Tabella di valutazione Rif. nota L.G ABI N Prezzo e caratteristica (euro) Unità A Unità B Unità C Prezzo totale , , ,00 Data , , ,67 Sup. principale , , ,36 Sup. balcone 0, , ,24 Sup. portico 1.056, , ,54 Sup. cantina - 660, , ,64 Sup. autorimessa ,43 0, ,43 Sup posto auto esterno 9.902, , ,41 Superficie esterna esclusiva , , ,00 Livello del piano 0, , ,06 PREZZI CORRETTI , , ,55 4. Sintesi conclusiva Determinazione variazione % assoluta 7,64% Prezzo corretto medio /m² ,17 Calcolo del valore atteso Ponderazione Unità A Unità B Unità C Attribuzione pesi % 33% 33% 33% Verifica ponderazione dei pesi attribuiti = 100% 100% Prezzo corretto medio ponderato ,17 Valore di mercato arrotondato ,00 Incidenza /m ,06 Valore mobilio interno (vetustà 5 anni circa) arrotondato 5.000,00 Valore di mercato dell unità arredata arrotondato ,00 Legenda Dati da inserire a cura del Perito Risultati finali del rapporto di valutazione Scelta del teorema a cura del Perito Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 33

34 SECONDA VALUTAZIONE Determinazione del più probabile valore di realizzo in condizioni di vendita forzata Tenuto conto: 1) della grave situazione di recessione economica del ciclo immobiliare (Falling Market); 2) della forma del mercato immobiliare in cui si colloca il bene in esame e quindi delle possibili condizioni di formazione del prezzo; 3) del deprezzamento dovuto al deterioramento fisico (physical deterioration) derivato dal logorio delle parti dell immobile con il trascorrere del tempo, essendo il fabbricato in stato di completo abbandono; 4) del normale lungo periodo che intercorre fra la data della valutazione e la data di aggiudicazione in fase d asta; 5) del periodo che intercorre fra l aggiudicazione ed il Decreto di Trasferimento; 6) del periodo che intercorre fra il Decreto di Trasferimento e la disponibilità dell immobile; 7) del livello di rischio assunto dall acquirente per l assenza di garanzie postume e l assoluta momentanea incertezza del mercato immobiliare; 8) dalla differenza tra il Valore di mercato alla data della stima e il più probabile prezzo di Base d asta 9) dell attuale complessa situazione per l assegnazione degli immobili legati alle procedure esecutive e fallimentari in fase d asta; tutto ciò premesso, si ritiene congruo stabilire per le motivazioni sopra espresse, che il più probabile valore di realizzo in condizioni di vendita forzata, sia pari al più probabile valore di mercato ridotto del 20%, pertanto: /00 - ( /00 x 20%) = /00 a riportare /00 RIASSUNTO VALORI DI STIMA 1- Più probabile valore di mercato dell unità immobiliare arredata /00 2- Più probabile valore di realizzo in condizioni di vendita forzata /00 Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 34

35 ALLEGATO 02 : ELABORATO FOTOGRAFICO DEGLI ESTERNI Particolare edificio A _ vano scala A Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 35

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37 ALLEGATO 03 : ELABORATO FOTOGRAFICO DEGLI INTERNI Ufficio 2 (cucina) Ufficio 1 (sala / camera ) Bagno Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 37

38 PARTICOLARI FINITURE INTERNE Videocitofono Termoarredo Portoncino di ingresso Serramenti legno (vetrocamera) Impianto condizionamento (split) Corpi scaldanti (radiatori alluminio) Pavimentazioni uffici disimpegno Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 38

39 ALLEGATO 04 : COPIA ATTO DI PROVENIENZA Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 39

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69 Regolamento condominiale (allegato atto di provenienza) Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 69

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84 ALLEGATO 05 : COPIA TITOLI AUTORIZZATIVI Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 84

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88 ALLEGATO 06 : COPIA CERTIFICATO AGIBILITA Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 88

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90 ALLEGATO 07 : ESTRATTO PROGETTO ARCHITETTONICO Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 90

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92 Allegato alla tavola : superfici utili Piano Terra Piano Interrato Geometra Germano Signoroni - Tel Pagina 92