TRIBUNALE DI AVEZZANO - SEZIONE FALLIMENTARE- CONCORDATO PREVENTIVO CON CESSIONE DI BENI : N. Giudice Delegato dott. Emanuele De Gregorio

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1 TRIBUNALE DI AVEZZANO - SEZIONE FALLIMENTARE- CONCORDATO PREVENTIVO CON CESSIONE DI BENI : N. 03/ 04 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Giudice Delegato dott. Emanuele De Gregorio Nell udienza del 23/01/07, L Ill.mo Sig. Giudice dott. Emanuele De Gregorio, nominava la sottoscritta arch. Anna Maria Colizza (iscritta all Ordine degli Architetti di L Aquila n. 175) C.T.U. nel XXXXX in oggetto. Il giorno 17 febbraio 07 presso lo studio del Commissario Liquidatore Dott.ssa Isabella Salciccia, la sottoscritta assumeva l incarico con termine per il deposito della relazione di giorni 120, per rispondere ai seguenti quesiti: il perito estimatore provvederà ad aggiornare agli attuali valori di mercato i beni immobili oggetto di cessione; verificherà se la perizia redatta risponda ai quesiti previsti dal nuovo art. 173 bis norme att. c.p.c. e, in caso contrario, integrerà la perizia esistente con tutti i dati mancanti e necessari per la vendita dei beni. BENI OGGETTO DI CESSIONE DESCRIZIONE DEI LUOGHI Per rispondere ai quesiti del Giudice la sottoscritta ha esaminato le relazioni del CTU arch. Meta (1998 e 2000) ed effettuato vari sopralluoghi e rilievi integrativi sulla base della documentazione esistente in fascicolo sui luoghi oggetto di stima (vedi verbali allegati). Rispetto alla documentazione in fascicolo sono state riscontrate alcune variazioni planimetriche che di seguito si descrivono. 1

2 Gli immobili oggetto di stima sono ubicati nel comune di Massa d Albe lungo la Strada Provinciale 24 su un lotto esteso circa mq Consistono in un edificio a tre piani con corte annessa, un magazzino ed alcuni locali esterni ad esso adiacenti. L edificio principale è costituito da un piano terra adibito a ristorante, primo piano: un appartamento e due locali al rustico; secondo piano: un appartamento ed un locale al rustico., PIANO TERRA ADIBITO A RISTORANTE Il vasto locale adibito a ristorante è stato ampliato successivamente alla stesura della perizia del CTU arch. Meta chiudendo il portico esterno. La superficie del locale è stata aumentata di circa 110 mq. lordi, rifiniti come il resto del locale, con copertura inclinata ad una falda, altezza interna pari a m lungo la linea di congiunzione con il resto del locale, e di m lungo la parete esterna. In tale zona è ubicata una pedana rialzata di circa cm. 70, con gradini e pilastri. La superficie totale del piano ristorante risulta essere di mq di cui mq preesistenti e mq di ampliamento zona discoteca - all. 2 Rilievo. Sono stati inoltre eseguiti lavori relativi all impianto elettrico e termico ma non è stata rinvenuta la dichiarazione di conformità degli impianti: - impianto elettrico: adeguamento alle norme CEI e L. 46/90 (all. 9 Progetto e Relazione Tecnica per agibilità locale intrattenimento e pubblico spettacolo non è mai stata presentata all Ufficio Tecnico Comune di Massa d Albe); - impianto d immissione ed estrazione aria con due ventilatori di tipo centrifugo; 2

3 - l impianto di riscaldamento prima a GPL ora è a metano con allaccio alla rete urbana. Anche gli appartamenti posti ai piani superiori sono stati dotati di caldaia a metano (una per appartamento). Si precisa che le finiture sono del locale sono accurate: i pavimenti sono in clinker ceramico cm.30x30, tutto il locale è controsoffittato e decorato con gusci di stucco. L illuminazione è costituita da faretti incassati nel cartongesso. Gli infissi sono in alluminio di colore verde brillante, i pilastri sono rivestiti a specchio (foto da 7 a 10). All esterno, adiacente l ampliamento di cui sopra, è stata realizzata un ampia zona porticata con struttura metallica su piastrini e copertura due falde in lamiera grecata e zincata (foto n.16-17). La superficie occupata è di mq L altezza interna del porticato al colmo è di m. 3.18, all imposta m DESCRIZIONE PIANO PRIMO Mediante una rampa di scale posta lateralmente al prospetto principale si raggiunge il primo piano: da un ambiente indicato come ingresso comune (foto 18) si accede ad un appartamento (foto 19), ad un locale lasciato al rustico, al corpo scala e ad un secondo locale lasciato al rustico più grande del precedente. PIANO PRIMO ( pianta all. 3) - Appartamento composto da cucina, tre camere, due bagni, per una superficie di mq , altezza interna m. 2.80, con un balcone di mq. 24 (al 25%). Totale superficie mq Locale al rustico con una finestra, si estende lungo il lato nord ed ovest dell edificio. Ha una superficie di mq

4 - Locale al rustico con due terrazzi: si estende lungo il lato nord e sud dell edificio. Ha una superficie di mq e due balconi per totali mq. 35 (al 25%). Totale superficie mq DESCRIZIONE PIANO SECONDO Al secondo piano si trova un appartamento più grande ed un locale lasciato al rustico ( pianta all. 4): - Appartamento composto da 5 camere, una cameretta, due bagni, un w.c., adibito a pensionato, superficie di mq , con tre balconi per totali mq (al 25%). Altezza interna m Totale superficie mq (foto ). - Locale al rustico con una finestra, si estende lungo il lato nord ed ovest dell edificio. Ha una superficie di mq E riconoscibile perché privo di intonaco anche esternamente. Nel corso dei rilevi del primo e del secondo piano, si è riscontrata qualche modesta variazione planimetrica dovuta a interventi successivi alla stesura degli elaborati in fascicolo: pertanto si allegano alla presente relazione le planimetrie aggiornate. Per quanto concerne la parte residenziale del fabbricato occorre precisare che gli appartamenti presentano finiture medie con pavimenti in ceramica (cm. 30x30/ cm. 40x40), pareti intonacate, infissi esterni in legno con persiane. Il corpo scala ed il pianerottolo non sono pavimentati, i gradini sono rivestiti provvisoriamente da moquette (foto 21). Alcune parti del fabbricato sono lasciate al rustico sia internamente che esternamente. Soprattutto sul prospetto posteriore si evidenziano i vari interventi succedutisi negli anni (foto 3-4). 4

5 Ai fini della stima per il calcolo delle superfici si adotteranno i seguenti parametri: superfici calpestabili 100% - balconi portici 25%. MAGAZZINO ESTERNO Si tratta di un locale al rustico, in muratura di blocchetti di calcestruzzo, con solaio in travetti e putrelle in laterizio, pavimento in battuto di cemento (foto 6). Superficie lorda di mq (pianta all.5) Adiacenti al suddetto magazzino, lungo il confine nord del lotto, si trovano quattro locali di forma rettangolare, altezza interna m. 2.20, costruiti con blocchetti di calcestruzzo lasciati al rustico, privi di infissi. Tali strutture occupano una superficie di mq (foto 5). Si sono rilevate lievi difformità sulle superfici dei singoli locali censiti al Catasto e non è delimitata sul posto l area di pertinenza ad ognuno di essi. REGOLARITA URBANISTICA Resta valido quanto accertato nelle precedenti CTU, ma, dalle ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Massa d Albe, è risultato che in data 28/06/2002 è stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria N prot relativa al completamento di una pensione attrezzata autorizzata e sanatoria di un cambio d uso ed ampliamento in difformità della stessa, perfezionata con il pagamento dell oblazione. Come risulta dagli elaborati che si allegano e che costituivano parte integrante della concessione (all. 7) veniva concesso l ampliamento del piano ristorante e del 2 piano del fabbricato (locale attualmente al rustico). Pertanto la situazione dei luoghi è conforme a quanto autorizzato. Non è stata rilasciata l agibilità e non risulta aggiornata la situazione catastale dopo l ampliamento del piano ristorante. 5

6 STIMA DEGLI IMMOBILI Per la valutazione degli immobili si utilizza il criterio di stima sintetico o comparativo, basato sul raffronto con altre unità consimili, ubicate nella stessa zona, sulla base del parametro tecnico /mq. di superficie commerciale, tenuto conto altresì delle quotazioni fornite dall Osservatorio dei Valori Immobiliari dell Agenzia del Territorio. Ai fini della valutazione, considerata la tipologia e le condizioni dell immobile, l ubicazione, il livello dei piani, la destinazione d uso, il livello delle finiture, considerato che l immobile non è mai stato ultimato né internamente né esternamente, si ritiene equo attribuire ai beni in esame i seguenti valori unitari e conseguenti valori totali, comprendendo nel valore individuato anche la quota di comproprietà sulle parti comuni (nella stima dei beni si tiene conto della presenza di una corte comune - superficie residua del lotto- di circa mq. 3280). locale ristorante p. terra 950,00/mq x 490 mq. = ,00 porticato esterno 250/mq x 218 mq. = ,00 Valore totale piano ristorante ,00 locale al rustico 1 piano 400/mq x 57 mq = ,00 appartamento 1 piano 800/mq x mq = ,00 Locale al rustico 1 piano 400/mq x 154 mq = ,00 Locale al rustico 2 piano 400/mq mq = ,00 6

7 Appartamento 2 piano 850/mq x mq 145 = ,00 Magazzino esterno 200/mq x mq = 9.800,00 Strutture esterne in muratura 100/mq x mq. 75 = 7.500,00 TOTALE ,00 STIMA DEI BENI MOBILI Su richiesta della convenuta XXXXXXXXXX è stato inserito nella stima anche tutto l arredamento della cucina del ristorante. Si tratta di contenitori, piani di lavoro ed elettrodomestici professionali tutti in acciaio inox, di buona marca (Alpeninos), in buone condizioni di manutenzione, acquistati negli anni 92/93 (all.6- elenco completo, foto da 11 a 15). Per la stima mi sono avvalsa della consulenza di una società della zona operante nel settore. Valore stimato a corpo , 00 FORMALITA Ricerche presso l Agenzia del Territorio,Uff. Prov. di L Aquila. Essendo allegata alla precedente C.T.U. la ricerca fino all aprile 1996, è stata completata la ricerca delle formalità fino alla data odierna (vedere all. 8). DATI CATASTALI E FORMAZIONE DEI LOTTI Si riporta di seguito la suddivisione in lotti dell intero immobile ubicato sulla Strada Provinciale 24 Comune di Massa d Albe, 7

8 LOTTO N.1 Intero piano terra destinato a ristorante pizzeria, ubicato lungo la Strada Provinciale per Massa d Albe, di mq. 490, con zona porticata esterna di mq Censito al NCEU di Massa d Albe foglio 43 n. 95, sub 16 cat. C1, classe 1, Rendita 3.890,47 confinante su tutti i lati con corte comune della stessa proprietà Prezzo base d asta ,00 LOTTO N.2 Locale allo stato di rustico, senza suddivisioni interne, posto al piano primo dell edificio sopradetto, di superficie pari a mq , confinante su tutti i lati con la stessa proprietà. Censito al NCEU di Massa d Albe foglio 43 n. 95, sub 20 in corso di costruzione, compresa quota su corte comune Prezzo base d asta ,00 LOTTO N.3 Appartamento posto al piano primo dell edificio, di superficie pari a mq , composto da tre camere, cucina, due bagni, un balcone, confinante su tutti i lati con la stessa proprietà. Censito al NCEU di Massa d Albe foglio 43 n. 95, sub 18 cat. A2, classe 1 di vani 4.5 per (mq ) Rendita , confinante su tutti i lati con stessa proprietà, compresa quota su corte comune Prezzo base d asta ,00 8

9 LOTTO N.4 Locale allo stato di rustico, senza suddivisioni interne, posto al primo piano dell edificio, di superficie pari a mq. 154, confinante su tutti i lati con la stessa proprietà. Censito al NCEU di Massa d Albe foglio 43 n. 95, sub 19 in corso di costruzione, compresa quota su corte comune Prezzo base d asta ,00 LOTTO N.5 Locale allo stato di rustico, senza suddivisioni interne, posto al piano secondo dell edificio, di superficie pari a mq. 90, confinante su tutti i lati con la stessa proprietà. Censito al NCEU di Massa d Albe foglio 43 n. 95, sub 21 in corso di costruzione, compresa quota su corte comune. Prezzo base d asta ,00 LOTTO N.6 Appartamento posto al piano secondo dell edificio, di superficie pari a mq. 145, composto da cinque camere, una cameretta, due bagni, un w.c., tre balconi, confinante su tutti i lati con la stessa proprietà. Censito al NCEU di Massa d Albe foglio 43 n. 95, sub 8 cat. A2, classe 2 di vani 5.5 rendita , compresa quota su corte comune. Prezzo base d asta ,00 LOTTO N.7 Locale esterno in muratura adibito a magazzino di superficie lorda pari a mq. 49, confinante con f. 43 n. 92 e 93 e sui rimanenti lati con la stessa proprietà. Censito al NCEU di Massa d Albe foglio 43 n. 95, sub 11, compresa quota su corte comune. Prezzo base d asta 9.800,00 9

10 LOTTO N.8 Locali esterni in muratura allo stato rustico, privi di infissi, confinanti con f. 43 n. 93 ditta Chianella, con f. 43 n. 92 e sui rimanenti lati con la stessa proprietà. Censiti al NCEU di Massa d Albe foglio 43 n. 95, sub 12,13,14,15, compresa quota su corte comune. Prezzo base d asta 7.500,00 LOTTO N.9 Arredamento completo cucina ristorante: contenitori, pensili ed elettrodomestici professionali, come da elenco dettagliato allegato, inseriti in strutture rivestite in acciaio inox. Prezzo base d asta ,00 Il C.T.U. Arch. Anna Maria Colizza Avezzano 10 / 05 / 2007 ALLEGATI 1. fotografie dell esterno e degli interni da 1 a Rilievo 1:100 pianta p. terra - ristorante 3. pianta p. primo 4. pianta p. secondo 5. pianta magazzini esterni 6. Elenco degli arredi della cucina ristorante 7. Concessione Edilizia in sanatoria n del Visure catastali 10

11 9. Conservatoria RR.II.- integrazione ad oggi delle formalità 10. Progetto impianto elettrico 11. verbali di sopralluogo 12. parcella spese e competenze 11