TRIBUNALE DI TREVISO ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 776/2008 * * *

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1 TRIBUNALE DI TREVISO ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 776/2008 * * * 04 DESCRIZIONE SINTETICA DEGLI IMMOBILI Trattasi di beni consistenti in appartamento al piano primo e autorimessa al piano interrato, inglobati in più ampio fabbricato di tipo condominiale denominato Residence Marta. Gli immobili sono siti in Comune di Vedelago (TV), frazione di Fanzolo, in via Unione, n Le unità immobiliari oggetto di stima, iscritti in due subalterni distinti, devono essere considerati come un unico bene indivisibile. Appartamento al piano primo e superficie calpestabile L accesso pedonale avviene da via Unione, tramite vano scala condominiale, risalendo il quale si arriva a un corridoio condominiale, ove sono posizionate le entrate alle unità immobiliari. L alloggio al piano primo è diviso in stanze consistenti in: cucina/soggiorno (mq 26,10), corridoio (mq 2,34), bagno (mq 5,25), camera matrimoniale (mq 18,20), ripostilgio (mq 13,80), loggia singola (mq 7,80). L altezza dei locali risulta pari a circa m 2,73. Autorimessa al piano interrato e superficie calpestabile vi si accede o tramite vano scala e/o area di manovra condominiale o da rampa scivolo comune esterna; il locale ha destinazione d uso di autorimessa (mq 26,50). L altezza del locale risulta pari a circa m 2,95. Destinazione d uso delle unità immobiliari: Con l ultimo progetto approvato dal Comune di Vedelago i locali censiti al 1

2 fabbricato principale hanno destinazioni urbanistiche di tipo residenziale. Caratteristiche strutturali L edificio presenta strutture tradizionali di tipo misto, con fondazioni continue e/o a plinto da cui dipartono pilastri in ca con tamponature perimetrali realizzate in blocchi in laterizio intonacati e tinteggiati a civile; i solai risultano tipo bausta per i piani fuori terra e a lastre per il piano interrato, con cappa collaborante, gettati in opera congiuntamente alle travi in c.a.; la copertura risulta inclinata a falde. L isolamento delle murature è costituito da pannello in polistirene e/o similare interno, rivestito da muro in tramezza intonacato e tinteggiato Caratteristiche delle finiture e degli impianti Le finiture risultano a civile, ed in particolare - Nell appartamento le pareti e i soffitti sono intonacati e tinteggiati a tempera lavabile; nell autorimessa sono realizzati muri divisori in blocchi tipo Leca, solo tinteggiati. - pavimenti in pistrelle di ceramica nella zona giorno, nel corridoio e nel bagno, in legno nella zona notte; i battiscopa sono in legno; Il pavimento dell autorimessa risulta in cemento lisciato al quarzo. - rivestimenti dei bagni eseguiti in piastrelle di ceramica; - davanzali e soglie in marmo tipo trani o similare; - serramenti esterni in legno verniciato con vetrocamera, dotati di balconi in legno; porte interne in legno tamburato; l autorimessa è dotata di basculante in ferro zincato; all ingresso risulta installato portoncino blindato. Impianti installati - riscaldamento alimentato da caldaia a gas autonoma, con radiatori a muro; - impianto idrico-sanitario con linee distribuzione acqua calda-fredda nelle 2

3 cucine e nei bagni; - impianto elettrico completo costituito da cavi in rame sottotraccia e comandi modulari da incasso in plastica, completo di punti luce, punti prese, linee per telefono (predisposto), videocitofono e tv; - risulta predisposto l impianto di condizionamento. Stato d uso degli immobili - i beni esecutati risultano in stato d uso buono; necessitano di opere di manutenzione ordinaria quali ritinteggiatura e collaudo caldaia a norma di legge. 05 CONFORMITÀ DEI DATI CONTENUTI NEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE I dati riscontrati in fase di sopraluogo (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali ) corrispondono a quelli contenuti nel pignoramento immobiliare, e consentono di conseguenza l esatta individuazione dei beni. Si precisa che il civico dell appartamento risulta il 17 int. 4 (come risulta da certificato di agibilità) e non il 15 come indicato nell atto di pignoramento. 06 CONFORMITÀ URBANISTICA DEI BENI Dall esame del P.R.G. del comune di Vedelago, il fabbricato risulta edificato all interno di Z.T.O. omogenea tipo A. In tale zona possono essere edificati fabbricati ad uso residenziale, commerciale o direzionale; sono altresì ammesse costruzioni con destinazione mista alle tre precedenti, purché nel rispetto degli standard urbanistici. In data è stato richiesto al Comune di Vedelago accesso agli atti amministrativi, per ricercare i titoli legittimanti i beni oggetto di pignoramento; 3

4 dalla relativa ricerca è emerso quanto segue: - In data 21 maggio 2001 è stata rilasciata dal Comune di Vedelago, Concessione Edilizia n. 40/2001 per ristrutturazione di edificio commerciale per il ricavo di 13 alloggi e 3 negozi. - In data 01 marzo 2002 è stata rilasciata Voltura di Concessione Edilizia per cambio della proprietà. - In data 10 gennaio 2003 è stata rilasciata dal Comune di Vedelago, Concessione Edilizia Gratuita n. 11/2003 per variante alla Concessione Edilizia n. 40/2001 per ristrutturazione di edificio commerciale per il ricavo di 14 alloggi e 2 negozi. - in data 21 marzo 2003 prot. 6141, è stata depositata D.I.A. per variante allo spessore delle pareti dei vari piani. - In data 30 maggio 2003 al n. 805 è stata rilasciata Autorizzazione allo scarico di acque reflue domestiche e assimilate. - In data 30 maggio 2003 è stato rilasciato dal Comune di Vedelago, Permesso di Abitabilità n. 048/2003. Da un attento esame delle tavole di progetto allegate alla D.I.A. prot del 21/03/2003 (ultimo progetto autorizzato) risulta che: - l appartamento al piano primo non risulta conforme all ultimo stato di progetto e alle relative planimetrie catastali; si segnala la presenza di una esigua paretina in muratura a tamponamento dei mobili della cucina, con funzione di divisorio dal locale soggiorno; a parere dello scrivente, visto l esiguità di tale manufatto, lo stesso costituisce elemento di arredo e non opera edile necessaria di autorizzazione comunale. Da segnalare inoltre l errata indicazione nella planimetria catastale del locale ad uso camera 4

5 singola, in quanto nell ultimo progetto approvato (D.I.A. prot. 6141/2003) lo stesso locale è descritto con destinazione d uso ripostilgio. Non essendo possibile la trasformazione della stanza dal punto di vista urbanistico da locale accessorio (ripostilgio) a locale principale (camera) in quanto sprovvisto dei requisiti minimi dal punto di vista igienicosanitario (assenza di aerazione diretta dall esterno in quanto la finestra presente si affaccia su locale corridoio condominiale), si ritiene necessario aggiornare la planimetria catastale. Per tale operazione si preventiva un costo minimo stimato pari a 1000,00. - l autorimessa al piano interrato risulta conforme all ultimo stato di progetto e alle relative planimetrie catastali. 07 DIVISIBILITÀ DEI BENI IN LOTTI I beni oggetto di pignoramento non risultano divisibili in lotti. 08 QUOTE PIGNORATE Le quote pignorate risultano pari all intera proprietà. 09 STATO DI POSSESSO E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI In data 13 febbraio 2013 il CTU ha provveduto a richiedere alla competente Agenzia delle Entrate di Treviso, Ufficio Territoriale di Castelfranco Veneto, rilascio di attestazione sull esistenza di contratti di locazione e/o cessioni a vario titolo compiute dagli esecutati sull immobile; in data 22 febbraio 2013 veniva rilasciato apposito certificato, attestante la libertà degli immobili da contratti di locazione e/o similari. In fase di sopraluogo si è appurato che l alloggio viene ora utilizzato come propria abitazione dall esecutato, con il suo nucleo familiare composto da figli minori e dalla convivente. 5

6 10 VINCOLI IN GENERALE SUI BENI PIGNORATI Sugli immobili pignorati non si rileva l esistenza di alcun vincolo storico, artistico, alberghiero, di inalienabilità o di indivisibilità; non vi sono vincoli di natura condominiale (ad eccezione di quelli impiantistici derivanti dalla vendita frazionata delle unità immobiliari urbane facenti parti del condominio e non rimovibili); non si rileva esistenza di vincoli demaniali. 11 ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA Dall analisi complessiva dell immobile risulta che la costruzione risulta eretta all inizio degli anni 2000, e successivamente a tale data non sono state eseguite opere atte a una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione deposita presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Vedelago non sono stati rinvenuti né l Attestato di Qualificazione Energetica, né l Attestato di Certificazione Energetica. Considerati quindi la consistenza dell immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e le qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone quindi, che il bene appartenga ad una delle classi peggiori sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. 12 METODO DI STIMA DEGLI IMMOBILI Alla valutazione di seguito esposta si giunge utilizzando il criterio di stima comparativo dove, concettualmente, si afferma che l immobile da valutare con riferimento ai prezzi praticati allo stesso momento della stima, avrebbe la medesima quotazione dell immobile di cui è noto il prezzo, qualora entrambi fossero simili per consistenza, caratteristiche costruttive, opere di finitura, stato d uso, ubicazione ed ogni altra condizione che incide sul valore. 6

7 In realtà ciò raramente accade in quanto difficilmente esistono immobili uguali; si dovranno perciò apportare tutte le eventuali aggiunte e/o detrazioni in funzione delle differenze analizzate e comparate, e ciò al fine di riportare il bene oggetto di valutazione nelle sue reali condizioni al momento della stima. Per la stima dei fabbricati si terrà principalmente conto di ubicazione nel territorio, comodità di accesso carraio e pedonale, stato manutentivo dell immobile, presenza di impianti tecnologici a norma, finiture, vetustà, libertà da vincoli di locazione, comodato ecc In relazione a questo aspetto economico si dovrà accertarne la sua concreta appetibilità immobiliare, nonché l attuale condizione in cui realmente si trova il mercato inerente a beni similari esistenti nella zona. 13 CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI Si procede al calcolo delle superfici commerciali degli immobili, secondo gli attuali canoni estimativi, che prevedono la valutazione delle superfici secondo percentuali pari al 100% del valore per i vani principali, 30% per i terrazzi e/o logge Calcolo della superficie commerciale a uso residenziale Sup. locali principali (H=2,70) Sup. netta accessori (loggia) Totale superficie commerciale abitazione = 74,50 x 100% = 74,56 mq = 8,70 x 30% = 2,61 mq = 77,17 mq Calcolo della superficie commerciale autorimessa di pertinenza Sup. locali pertinenza Totale superficie commerciale autorimessa = 29,04 x 100% = 29,04 mq = 29,04 mq 14 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI I valori attributi ai beni immobili oggetto della presente consulenza sono stati 7

8 determinati sulla scorta delle considerazioni svolte al capitolo precedente, usando come parametro tecnico di misura la superficie commerciale espressa in metri quadrati (al lordo delle murature). Tenuto conto di quanto riscontrato nel corso dei sopraluoghi e dei rilevamenti eseguiti, delle caratteristiche costruttive, dello stato d uso e della vetustà dell immobile, della sua ubicazione nel territorio e delle condizioni dell attuale mercato immobiliare locale, lo scrivente CTU attribuisce i seguenti valori: LOTTO UNICO: Comune di Vedelago Catasto Fabbricati Sez A Fg 11 particella 236 Appartamento mq 77,17 x /mq 900,00 = ,00 Autorimessa mq 29,04 x /mq 350,00 = ,00 TOTALE VALORE = ,00 ARROTONDATO A ,00 (euro ottantamila/00) ************************************** 8