POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 1 settembre quesiti. Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto,

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1 POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 1 settembre quesiti Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (senza accludere allegati: le mail con allegati vengono cestinate automaticamente). In futuro sarà data risposta, fra quelli pervenuti, solo ai quesiti di maggior interesse generale e non più lunghi di 5 righe. Il lettore potrà trovare le risposte dell'avvocato Palmieri solo su questa pagina internet nel successivo aggiornamento di questa rubrica: non si forniscono in alcun caso risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. I nuovi quesiti sono indicati in corsivo nel sommario. Sommario: CANCELLI E IMMISSIONI - REVISIONE MILLESIMI - APPROPRIAZIONE DI SUOLO PUBBLICO - PARCHEGGIO - IMMISSIONI E REGOLAMENTO - CONTATORE - LOCAZIONE E RIPARAZIONI - IMPIANTO IDRICO E DANNI - PULIZIA CANNA FUMARIA - SUPERCONDOMINIO E APERTURA FINESTRA - CANCELLETTO BALLATOIO - RIMOZIONE TETTOIA - GARAGE E TUBATURA - AMPLIAMENTO UNITA IMMOBILIARE E SPESE - MANCATO PAGAMENTO SPESE CONDOMINIALI - SOSTITUZIONE PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - USO VIETATO DELLA STRADA PRIVATA - BOX CHIUSO - FACCIATA E DECORI DEI BALCONI - PIANO TERRA E UMIDITA - ISPEZIONE CONTATORE - RIMOZIONE AMIANTO - CONTO CORRENTE CONDOMINIALE - LOCAZIONE E CONTENITORI

2 RIFIUTI - BALCONE PERICOLANTE - ACCREDITO AFFITTO - RIPARTIZIONE SPESE PISCINA - SUPERCONDOMINIO E REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE - PARCHEGGIO SELVAGGIO - ILLUMINAZIONE ESTERNA - LOCAZIONE E FEDINA PENALE - PRIVACY - CONDENSA CONDIZIONATORE - DANNI E VICINO INDISPONIBILE - MANUTENZIONE LASTRICO SOLARE - SPESA SMALTIMENTO SERBATOIO - BARACCHE PERICOLANTI - LOCAZIONE E RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - LESIONE PERSONALE - SPESA RIPARAZIONE TETTO - PARCHEGGIO PROLUNGATO - TABELLE MILLESIMALI E LASTRICO SOLARE - LAVORI E UTENZE - ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI DI UMIDITA - NUOVO REGOLAMENTO - LOCAZIONE E OCCUPAZIONE SPAZIO COMUNE - RIPARAZIONE CITOFONO - TAMPONATURA PIANO IN PILOTIS - CHIUSURA RADIATORI - USO IMPROPRIO DEL GARAGE CONDOMINIALE - GATTI E PLUVIALI - RIFACIMENTO TUBATURA E DISAGI - RACCOLTA DIFFERENZIATA - MANUTENZIONE GIARDINO - RIMBORSO SPESE - INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI - RILASCIO APPARTAMENTO LOCATO - SPESE RIFACIMENTO FACCIATA - CAMBIO DI SERRATURA - ALCUNI ASPETTI DELLA RIFORMA - PASSEGGINO E INCENDIO - INSTALLAZIONE RETI ANTI VOLATILI - POZZETTO MALEODORANTE - RISTRUTTURAZIONE BALCONE - SPESA RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE - BOX E RISCALDAMENTO - SPESE DI CORRISPONDENZA - CANNA FUMARIA E SCALA - MILLESIMI ERRATI - PARCHEGGIO ESTRANEI - CAVI PERICOLOSI - SPOSTAMENTO CONTATORE - RITIRO E SOTTRAZIONE DI CORRISPONDENZA - LOCAZIONE E SPESE DI CONDOMINIO - PAVIMENTAZIONE GIARDINO - QUADRIFAMILIARE E DECORO ARCHITETTONICO - MODIFICA A SCALE E ASCENSORE - INSTALLAZIONE

3 IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PASSAGGIO COATTIVO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO (2) - LAVORI URGENTI - RIPRISTINO SOLAIO - SPESE RIFACIMENTO TETTO - COSTRUTTORE E REGOLAMENTO - PROBLEMI MOLTEPLICI - SERVITU - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - SPESE SCALE - SPESE COMUNI - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - IMMISSIONI DA STRUMENTO MUSICALE - UTILIZZO CANNA FUMARIA DISMESSA - CAPPOTTO TERMICO - DIFETTO DI COSTRUZIONE - LOCAZIONE E CONTRIBUTI CONDOMINIALI - PIZZERIA E SCALA CONDOMINIALE - ACCETTAZIONE INDENNITA PROVVISORIA DI ESPROPRIO - LOCAZIONE E SPESE GIARDINO - INSTALLAZIONE CISTERNA - INSTALLAZIONE GIOCHI PER BAMBINI - ASCENSORE E LOCAZIONE - CHIUSURA SARACINESCA ACQUA - PROLUNGAMENTO TETTO - DISSOCIARSI DALLA LITE - DANNI DA STILLICIDIO - INNESTO CANNA FUMARIA - PROLUNGAMENTO TETTO - SPESE ASCENSORE E LOCALE ESTERNO - USO LUCE CONDOMINIALE - IMMISSIONI RUMOROSE DA LAVATRICE - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PARCHEGGIO - INSTALLAZIONE SBARRA - SPESE ASCENSORE E PIANO TERRA - SPESA CONTO CORRENTE - SOSTITUZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - ASSEMBLEA CONDOMINIO PARZIALE - CONDUTTORE INVADENTE - SPESA RIFACIMENTO BALCONI - CADUTA E ASSICURAZIONE - STILLICIDIO CONDIZIONATORE - AMMINISTRATORE INADEMPIENTE - SPESE STRAORDINARIE PER RIFACIMENTO TETTO - IMMISSIONI RUMOROSE - LASTRICO SOLARE E RENDITA CATASTALE - CUSTODIA BENI PIGNORATI - LAVORI MALE ESEGUITI - REVOCA AMMINISTRATORE - RIFACIMENTO MANTO STRADALE - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA -

4 ASSEMBLEA E DELEGHE - SPESA RIFACIMENTO TETTO - RIPARTIZIONE SPESE SUPERCONDOMINIO - APPROVAZIONE RENDICONTO - REGOLAMENTAZIONE PARCHEGGIO - LAVORI STRAORDINARI - CONTATORE INACCESSIBILE - SOSTITUZIONE CASSETTA BAGNO - MODALITA PAGAMENTO CONTRIBUTI CONDOMINIALI - DOCUMENTAZIONE SPESE CONDOMINIALI - SOFFITTA TRASFORMATA IN ABITAZIONE - LAVORI E MANCANZA DI DENARO - LOCAZIONE E SPESE STRAORDINARIE - SPESA FOSSA BIOLOGICA - LOCAZIONE E ORARIO LAVORI - INSTALLAZIONE CASSETTE POSTALI - SPESE E MILLESIMI - LAVORI DELIBERATI MA NON ESEGUITI - ANIMALE INVADENTE APERTURA CANCELLO - AMPLIAMENTO BALCONE - RIPARAZIONE TETTO - INSTALLAZIONE INFERRIATA - SPESA CONTATORE - SPESE PULIZIA ANDRONE - INSTALLAZIONE CONTATORE CONDOMINIALE - COSTRUZIONE GRADINO - INADEMPIMENTO CONTRATTUALE - LAVORI STRADALI - DIVISIONE CORTILE - SPESE NOMINA AMMINISTRATORE GIUDIZIARIO - RISCALDAMENTO SPENTO - RAMPA AUTORIMESSA E DANNI - RIPARTIZIONE SPESE LEGALI - PROTEZIONE CONTATORI - DISTANZA LEGALE FRA COSTRUZIONI - COOPERATIVA E CONTRIBUTI CONDOMINIALI - RIPRISTINO LUOGHI - REVISIONE MILLESIMI - PORTIERE E SMISTAMENTO CORRISPONDENZA - CONDIZIONATORE RUMOROSO - CONTATORE ACQUA E DISTANZA LEGALE - LE SPESE PER LA CONSERVAZIONE DELLA SERVITU - SERRANDA DEL GARAGE PERENNEMENTE APERTA - RIPARAZIONE MURO ALTRUI - LOCAZIONE E ADDIZIONI

5 Segnaliamo, di Germano Palmieri, il Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. CANCELLI E IMMISSIONI Per uscire sulla strada dal mio cortile devo attraversare il cortile dei miei vicini di casa e nel frattempo tra un cortile e l'altro devo chiudere il mio cancello ed aprire il loro...il mio dubbio è: nel frattempo della chiusura del mio cancello e l'apertura del loro devo spegnere l'auto?

6 H. M. Sia per evitare immissioni che per non disturbare i vicini, è opportuno spegnere il motore; operazione, questa, che i coinquilini potrebbero pretendere qualora le immissioni di fumo e rumore dovessero superare la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c. REVISIONE MILLESIMI Vorrei sapere come si deve comportare un condomino che ha acquistato un appartamento con millesimi di tipo contrattuale, consegnati dal notaio al momento del rogito, che ad un'attenta analisi risultano sbagliati per tutti gli appartamenti in modo macroscopico. F. F. Se i millesimi sono frutto di errore possono essere rettificati dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (primo comma art. 59 disp. att. c.c.). APPROPRIAZIONE DI SUOLO PUBBLICO

7 In caso di esposizione di un cartello " Parcheggio riservato al Condominio" benché il piazzale, pur essendo circoscritto, su cui affaccia solo il nostro condominio, è un piazzale pubblico, visto che il comune ha posto le strisce bianche e l'illuminazione, a quali rischi ci esponiamo. Il piazzale è ubicato in prossimità dell'imbarco per una nota destinazione turistica: molti, per evitare il costo di parcheggio, lasciano i propri automezzi nel nostro piazzale. C. D.S. Se il suolo è adibito a parcheggio pubblico i condomini non possono appropriarsene se non vogliono incorrere nel reato previsto dall art. 633 c.p. PARCHEGGIO Abito in una corte con un piccolo cortile in comune; un altra parte è di proprietà mia e di un'altra proprietaria la suddetta proprietà è adibita a posto auto. Un altro vicino posteggia la sua autovettura nel cortile che è in comune: può farlo? A. G.

8 Se il vicino non è comproprietario dello spazio non può parcheggiarvi l auto. IMMISSIONI E REGOLAMENTO C è un disagio che si è creato nel mio condominio. In esso c'è una tintoria che svolge attività di tipo industriale anche per conto di terzi. Questo negozio ha l'ingresso sul marciapiede e dispone di un'uscita (solo di passaggio) all'interno dell'atrio del condominio stesso (vicino all'ascensore). Inoltre, il negozio non ha finestre sul retro. Mi chiedo se, nei giorni in cui il lavoro è più intenso, la titolare debba tenere la porta interna spalancata, facendo così fuoriuscire il vapore e il rumore assordante dell'impianto stireria. Inoltre, è legale che la titolare della tintoria, con la porta interna aperta, abbia la possibilità di controllare i movimenti di entrata e di uscita dei condomini dall'ascensore, ledendo così la privacy degli stessi? Come si può far rispettare i diritti alla privacy e alla tranquillità, considerando anche che esiste un regolamento condominiale sulle modalità delle parti comuni e dei divieti da rispettare? Esiste una legge nazionale cui far riferimento, dato che sembra il nostro amministratore indifferente o impreparato su tale problematica? A.E. Se il regolamento prevede disposizioni a riguardo, si può sollecitare l amministratore ad attivarsi affinché il proprietario della tintoria lo rispetti (art. 1130, n. 1), c.c.), se del caso ricorrendo al giudice. Indipendentemente da una previsione del genere, se le immissioni

9 prodotte dall impianto superano la normale tollerabilità di cui all art. 844 c.c. (ed è presumibile che ciò avvenga, considerato che il titolare lascia la porta del laboratorio aperta), si può pretendere che vengano ricondotte nella norma, anche in questo caso ricorrendo al Giudice di pace. Senza contare che, per ragioni igieniche, si potrebbe sollecitare l intervento della ASL. CONTATORE Abitiamo nella casa intestata ai miei suoceri, loro sopra e noi sotto. Il contatore della corrente del nostro appartamento è all'interno del garage e mia suocera per rabbia e dispetto chiude la porta del garage a chiave, ogni tanto salta la corrente e noi non abbiamo accesso ai contatori e lei non apre la porta. Cosa dobbiamo fare? Dobbiamo chiamare i CC o i Vigili? E.R. Se la suocera si ostina a non aprire il garage per ripristinare la corrente si possono far intervenire i carabinieri, salvo chiedere al giudice il risarcimento dell eventuale danno sofferto. LOCAZIONE E RIPARAZIONI

10 Possiedo un appartamento in un condominio, di recente costruzione (3 anni) tuttora affittato; mi ha contattato l amministratore per eseguire dei lavori di impermeabilizzazione per infiltrazioni nel tunnel (parte comune) dei garage. Per eseguire questi lavori devono agire sul giardino del mio appartamento; è un lavoro che durerà 15 giorni e creerà disagio ai miei inquilini. Mi rendo conto che questo è un lavoro da fare per il bene del condominio, ma la mia domanda è: ho diritto a un risarcimento? Anche perché i miei inquilini mi hanno chiesto di saltare un mese di affitto per il disagio. M. M. Se l accesso al fondo cagiona un danno il proprietario ha diritto a un adeguata indennità ai sensi del secondo comma dell art. 843 c.c. Per quanto attiene ai rapporti fra locatore e conduttore, questi ha diritto a una riduzione del canone se le riparazioni si protraggono per oltre venti giorni (primo comma art c.c.). IMPIANTO IDRICO E DANNI in seguito al rifacimento dell impianto idrico condominiale all interno del mio bagno si sono verificate delle trasudazioni con conseguente comparsa di muffa sulle pareti e in corrispondenza della cassetta murata dell acqua del wc. L idraulico mi ha detto che è la conseguenza dell allacciamento diretto all acquedotto ( prima avevamo le vasche di raccolta) in quanto l acqua diretta è più fredda e crea questo problema. Per eliminare la

11 muffa devo cambiare il mio tubo e la vaschetta quindi anche le mattonelle. Preciso che in assemblea nessuno aveva prospettato questa eventualità. Posso chiedere i danni? Devo lo stesso pagare le rate dei lavori dell impianto idrico? C. Se il danno non dipende dall impianto condominiale ma dalla temperatura dell acqua proveniente dalla concotta pubblica, il condomino è esente da responsabilità. Anche fosse responsabile, il condomino non potrebbe sospendere il pagamento dei contributi ma dovrebbe intraprendere un azione legale per ottenere il risarcimento del danno. PULIZIA CANNA FUMARIA Sono proprietaria di un appartamento con camino a legna; dovrei effettuare la pulizia della canna fumaria, tuttavia i condomini residenti all ultimo piano, che dovrebbero acconsentirmi l accesso al tetto dalla altana o dalle terrazze, non mi permettono di transitare dalle loro proprietà, senza giustificato motivo. Cosa posso fare? Eventualmente il posizionamento di ponteggi nella corte interna sarebbe a spese comuni? G.

12 Il condomino non può essere obbligato a consentire il passaggio attraverso la propria unità immobiliare se il vicino può accedere altrimenti all impianto di sua esclusiva proprietà. La spesa richiesta dall utilizzo del ponteggio fa carico al condomino o ai condomini cui serve. SUPERCONDOMINIO E APERTURA FINESTRA Abito in un Super Condominio di 5 mini condomini, l'inquilino di un mini condominio vuole aprire una finestra sulla rampa di accesso dei garage (il suo appartamento è al piano terra) e ha richiesto un'assemblea straordinaria per avere l'autorizzazione ai lavori solo al mini condominio: è giusto? O deve chiedere autorizzazione a tutto il Super Condominio? Per essere autorizzato, necessita della maggioranza o basta un solo voto contrario per non autorizzarlo? M. Se la rampa immette nell autorimessa comune ai cinque edifici, l autorizzazione dev essere accordata dall assemblea del supercondominio. Trattandosi di costituire una servitù di veduta l autorizzazione richiede il consenso di tutti i condomini. CANCELLETTO BALLATOIO

13 Sono proprietario di un bilocale in un condominio a fine ringhiera. In seguito a dei lavori di ristrutturazione dei ballatoi e facciata interna, sono stati rimossi i cancelletti ( esistenti da oltre quarant''anni) sui ballatoi degli ultimi appartamenti di ringhiera. La decisione di ripristinarli viene rimandata all'assemblea, perchè a dire di qualcuno erano abusivi. Come faccio a sapere se veramente erano abusivi? E se sì, dopo quanto tempo la cosa va in prescrizione? F.F. Se i cancelletti sul ballatoio comune sono stati installati da più di venti anni il condomino può pretendere che vengano ripristinati, avendo acquistato per usucapione il diritto di mantenerli. RIMOZIONE TETTOIA Sono proprietaria da 11 anni al primo piano di un condominio e al piano rialzato sottostante c è una tettoia e un mese fa mi hanno detto che è abusiva e di eternit ed è in pessimo stato. Avendo il balcone della cucina, finestra bagno e finestra stanza da letto proprio su questa tettoia ho inviato r.r. all amministratore (cugino del proprietario) di parlare con il proprietario x far controllare se la tettoia se era di eternit e in tal caso farla rimuovere. Visto che la stanno prendendo alla lunga cosa posso fare io? Inoltre se rimuovendo questa tettoia (che è sempre sporca) posso oppormi a farne mettere un altra?

14 N. M. Se la tettoia è di Eternit se ne può pretendere la rimozione, trattandosi di materiale tossico, ma il proprietario ha il diritto di sostituirla con altra di materiale adeguato se era coeva alla costruzione dell edificio o installata da più di venti anni. GARAGE E TUBATURA Abito al primo piano di un piccolo condominio; quando ho comprato nel 2005 nel mio garage c erano e ci sono tutt oggi una parte di tubi del riscaldamento del condomino del piano sopra posso pretendere che li tolga? R. C. Se i tubi esistevano al momento dell acquisto il compratore non può pretenderne la rimozione, trattandosi di diritto reale apparente (art c.c.). AMPLIAMENTO UNITA IMMOBILIARE E SPESE

15 Abito al quarto piano. Lo scorso anno ho acquistato l appartamento accanto al mio e, aprendo un varco dal mio interno, ho creato un unico corpo, congiungendolo con quello acquistato. Ho creato un unico appartamento anche per il catasto. Praticamente ora sono proprietaria di un unico interno abbastanza grade con due ingressi sullo stesso pianerottolo di cui uno chiuso dall interno con foglio di cartongesso. Volevo sapere come le spese comuni del condominio (tipo luce scala, ascensore, pulizie, ecc) debbano essere ripartite. Abito in casa da solo. E. R. L acquirente è tenuto a contribuire alle spese condominiali in proporzione ai millesimi di proprietà attribuiti ad entrambi gli appartamenti. MANCATO PAGAMENTO SPESE CONDOMINIALI Il condòmino di un appartamento in condominio con riscaldamento centralizzato si rifiuta di pagare le spese; gli sono stati inviati avvisi anche per raccomandata, ma l'invio delle convocazioni alle assemblee ordinarie e straordinarie tornavano indietro. Questo condòmino - avendo i locali (appartamento) vuoti - non intende pagare ed adesso per mancanza di fondi devono staccare il servizio di riscaldamento/acqua calda. La responsabilità di chi è?

16 A.B. Se il destinatario respinge la raccomandata contenente l'avviso di convocazione, pervenutagli nel termine di legge, non può eccepire la mancata conoscenza della data dell'assemblea e l'avviso si ha quindi per ricevuto (Cass. 29/1/1970, n. 196). L amministratore può, sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall assemblea, chiedere al giudice competente per valore l emanazione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino in mora con i pagamenti. Se il mancato pagamento dei contributi condominiali da parte di un condomino ha comportato un danno agli altri condomini egli è tenuto a risarcirlo. SOSTITUZIONE PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE Ho un lastrico ad uso esclusivo con dei vetrocemento che danno luce alle cantine sottostanti di nove condomini. Ora bisogna rifare tale pavimentazione e l'amministratore sta ripartendo le quote ai sensi dell'art.1126 cc (1/3-2/3) e fino a qua bene. Poichè nei preventivi presentati ci sono notevoli differenze tra sostituire i vetrocemento con vetro blindato e rifare un normale calpestio (quindi in questo caso senza la possibilità di avere la luce per le cantine sottostanti) io sono convinto che a me spetti la parte di un terzo relativa al solo calpestio di una normale pavimentazione (e non col vetrocemento o peggio con il vetro blindato - così hanno deciso) in quanto c'è al servitù di un bene (il mio) a favore di un altro (le nove cantine) che quindi devono

17 pagare per intero la cifra della maggiorazione dovuta per il piano di calpestio più costoso che garantisce loro la luce. Come stanno le cose? S.M. La pavimentazione in vetrocemento dava luogo a una servitù di ricevere luce in favore delle sottostanti cantine, per cui i proprietari di queste hanno il diritto a che, in occasione del rifacimento del lastrico, venga ripristinata. Se preferiscono sostituirla con una pavimentazione in vetro blindato devono acquisire il consenso dell utilizzatore esclusivo del lastrico e farsi carico dalla maggiore spesa. USO VIETATO DELLA STRADA PRIVATA A seguito di perizia di un ingegnere, l'amministratore dispone di sospendere per motivi di sicurezza la prova di transitare a doppio senso di marcia su strada privata (larg. mt. 3,30), prova deliberata recentemente dall'assemblea. Trattasi di strada privata progettata ed approvata con D.I.A. comunale come senso unico e così finora regolamentata (anche con segnali stradali) e usata, salvo che da parte di soliti trasgressori. Alcuni condomini ignorando la disposizione dell'amministratore, continuano a percorrere contromano la strada, pregiudicando la sicurezza sulla strada. A prescindere da come vorrà provvedere l'amministratore, possono ipotizzarsi danni esistenziali a me cagionati? Vorrei agire legalmente verso i condomini trasgressori e chiedere appunto risarcimento per danni

18 esistenziali. Può bastare la mia prova di testimone oculare o servono prove più concrete (altri testimoni, foto, video)? P.C. Il danno consistente in meri disagi o fastidi non è risarcibile (Cass. Sezioni Unite 11/11/2008, n ). BOX CHIUSO Dovendo sostituire la mia auto con altra dello stesso tipo ma più lunga di 20 cm mi sono accorto che non potrei parcheggiarla nel mio attuale posto auto sito nel garage condominiale dove pago un affitto con regolare contratto registrato. Ciò sarebbe dovuto al fatto che il condomino proprietario del posto auto adiacente anni fa ha chiuso abusivamente lo spazio del suo posto auto (utilizzando anche una parte comune condominiale) realizzando un box chiuso con una bascula che sollevandosi occupa peraltro lo spazio antistante. Posso chiedere al condomino di sostituire la bascula con un altra tipo di chiusura non invadente, come una normale serranda. In questo caso vorrei sapere se come locatario posso intentare eventuale causa in presenza di un rifiuto o debba far intervenire in ogni caso il proprietario del mio posto auto.

19 P.T. Se il box è stato chiuso da meno di venti anni, con occupazione di uno spazio condominiale, il proprietario del posto auto adiacente può chiederne la demolizione. Se la chiusura del box è anteriore alla stipulazione del contratto di locazione, il conduttore non può pretendere la sostituzione della porta. Se invece è successiva può agire direttamente contro il proprietario eccependo la molestia di fatto. FACCIATA E DECORI DEI BALCONI Tra le nuove norme approvate inerente al condominio l'art del c.c. prevede tra le cose comune a tutti i condomini la facciata. Poichè è molto importante nel caso di ristrutturazione della stessa stabilire se le spese inerenti ai balconi sono a carico dei singoli proprietari o di tutti i condomini, cosa comprende la facciata? Se per facciata s'intende tutte le parti a vista del fabbricato, anche i frontalini e i succieli dei balconi fanno parte della facciata? Se così è, il legislatore non poteva chiarire anche cosa s'intende per facciata evitando false interpretazioni della stessa? M. C.

20 La Cassazione (sentenza n del 30/1/2008) pone la spesa dei frontalini dei balconi a carico del condominio. Quanto alla spesa occorrente al mantenimento e al rifacimento della soletta del balcone, essa grava sui proprietari dei due piani l uno all altro sovrastante se si tratta di balcone incassato, sul proprietario esclusivo del balcone se questo è aggettante. PIANO TERRA E UMIDITA Nel 2010 abbiamo acquistato un appartamento al piano terra con giardino di nuova costruzione che anno dopo anno tira sempre fuori più muffa ora addirittura i pannelli degli armadi e cassetti sono diventati verdi e sono costretta a mettere i vestiti imbustati (che puzzano lo stesso) il mio materasso con la rete che sta a 30 cm da terra muffito e i muri sembra che abbia dei graffiti. Ogni anno abbiamo rimbiancato(a nostre spese naturalmente) ma la situazione è ormai insostenibile anche perchè mi chiedo se è nocivo avendo 2 bimbe piccolissime. L amministratore non ne vuole sapere niente e la ditta costruttrice dice che è tutto normale e che sono io che non apro le finestre e devo tenere il deumidifatore acceso 24 ore (a mie spese naturalmente). Cosa mi consiglia di fare e chiedere a questo punto se ne ho diritto? Se si a chi mi devo rivolgere? A.M.

21 Occorre preliminarmente accertare, preferibilmente attraverso un accertamento tecnico preventivo (ossia con l intervento di un consulente nominato dal Tribunale), l origine delle macchie di umidità. Se queste derivano da un vizio di costruzione dell unità immobiliare e non è scaduta la garanzia decennale si può chiamare in causa il costruttore ai sensi dell art c.c., mentre se derivano da una parte comune dell edificio si può convenire in giudizio il condominio in persona dell amministratore, per responsabilità da cose in custodia ai sensi dell art c.c. Se l inconveniente non è riconducibile ad alcuna delle suddette ipotesi sta al proprietario esclusivo dell appartamento rimuoverla a propria cura e spese. ISPEZIONE CONTATORE Ho acquistato un immobile all'asta giudiziaria, il quale precedentemente erastato oggetto di una suddivisione giudiziale fra eredi. La colonna montante della fognatura ed il contatore dell'acqua che servono l'immobile di mia proprietà sono siti nel locale attribuito alla sorella del vecchio proprietario del mio immobile. La persona in questione risiede in una citta diversa dalla mia. Ho il diritto di chiedere la chiave del suo locale per verificare il numero del contatore o se ci sono guasti alle mie servitù? D. I. Il diritto di accedere al locale in cui è installato il contatore è conseguenza del diritto di servitù ai sensi del primo comma dell art c.c.

22 RIMOZIONE AMIANTO L assemblea condominiale ha deliberato il rifacimento del tetto entro fine anno per non perdere gli incentivi statali; il tetto ha una copertura in amianto quindi necessita di un particolare trattamento per lo smaltimento. Siamo un condominio di 20 famiglie: è stato preventivata una spesa di circa 50 mila euro approvata da poco piu del 50% dei millesimi necessari alla maggioranza, tuttavia è emerso che almeno il 40% dei condomini avrebbe serie difficolta a sostenere la spesa. Avendo tempo fino al 2016 termini entro il quale dobbiamo per legge eseguire i lavori, possiamo impedire questa spesa immediata pur essendo in minoranza, non essendoci una necessita cosi assoluta di tali lavori? S. P. Se la delibera è stata adottata dopo il 18 giugno 2013 può essere impugnata nel termine di 30 giorni (per gli assenti il termine decorre dalla comunicazione del relativo verbale), eccependo l impossibilità, per mancanza di denaro, di costituire il fondo speciale obbligatorio, d importo pari a quello dei lavori, stabilito dal primo comma, n. 4), dell art c.c. CONTO CORRENTE CONDOMINIALE

23 La riforma del condominio impone agli amministratori la tenuta del c/c condominiale. Essendo io condomino e amministratore dello stabile dove risiedo e per tale opera non ricevo alcun compenso (non attività professionale); i condomini sono otto in totale e tutti sono concordi nel ritenere una spesa inutile e superflua la tenuta del c/c condominiale, visti gli importi che transitano relativi alle pulizie, alla manutenzione ascensore e all'energia elettrica (totale circa 2000 euro annui); Le chiedo se è possibile non aprire il c/c condominiale, considerando anche il fatto che comunque le somme per i pagamenti transitano attraverso il c/c personale per mezzo di rid (utenze) e bonifici (pulizie e manutenzione ascensore? A.F. La riforma del condominio non prevede sanzioni per la mancata apertura del conto corrente condominiale. La circostanza rileva solo ai fini dell eventuale revoca dell amministratore, trattandosi di grave irregolarità ai sensi del dodicesimo comma, n. 3), dell art c.c. Pertanto, se i condomini sono e saranno sempre d accordo, non sorgono problemi. LOCAZIONE E CONTENITORI RIFIUTI

24 Sottopongo un quesito da Conduttore di immobile ubicato in un condominio interamente locato da un unico proprietario. In base alla delibera comunale l immobile è soggetto allo smaltimento rifiuti porta a porta così come tutto il quartiere circostante. Il proprietario del Condomino non ha ancora realizzato l area per il conferimento dei vari tipi di rifiuti. Siamo costretti a percorrere chilometri con i vari contenitori di rifiuti a bordo per raggiungere (fuori quartiere) cassonetti adeguati. Esistono normative di legge che obbligano il proprietario a realizzare l area di smaltimento differenziato dei rifiuti all interno del Condominio che ci eviti la scomodità? M. C. L installazione e la sostituzione dei contenitori di rifiuti, stando agli accordi intervenuti dalle organizzazioni di rppresentanza dei proprietari d immobili e dei conduttori, fa carico al locatore, mentre la manutenzione degli stessi e l acquisto dei sacchetti per la preraccolta grava sul conduttore. BALCONE PERICOLANTE Dal balcone sopra di me è caduta parte di soletta e l'altra e pericolante. Vorrei sapere a chi spetta provvedere alla sua messa in sicurezza e quali articoli regolano la materia. Io ho avvertito l'amministratore e gli ho inviato la relazione dei vigili del fuoco che ci vietavano l'accesso al balcone poiché si prevedono ulteriori cedimenti. Ma l'amministratore non si è

25 interessato, ne e venuto sul posto per verificare la situazione. Vorrei sapere a chi mi devo rivolgere per salvaguardare l'incolumità della mia famiglia e quella dei condomini sottostanti. La situazione è grave. A.S. Il condomino può esperire attraverso un avvocato un azione giudiziaria di denuncia di danno temuto ai sensi dell art c.c. ACCREDITO AFFITTO Sono proprietario di un negozio dato in affitto; la rendita condominiale derivante dall'alloggio del portiere affittato a chi deve essere accreditata al mio affittuario o a me come proprietario condomino, dal momento che lo devo far risultare sulla denuncia dei redditi? R.T. La quota di canone derivante dalla locazione a terzi di un locale condominiale va accreditata al condomino e non al conduttore cui egli abbia affittato il proprio negozio.

26 RIPARTIZIONE SPESE PISCINA Nel condominio dove risiedo, composto da circa 45 condomini, è presente una piscina condominiale che, nella stagione estiva (giugno-settembre) costa migliaia e migliaia di euro per il suo regolare funzionamento, gestione, energia elettrica e ovviamente consumi d acqua, così come anche le spese dell impianto più in generale.queste spese sono ripartite in base alle tabelle millesimali condominiali in vigore, così che, il mio appartamento con c.ca 45,00 mill. in tabella, paga alla voce oneri e spese piscina quote tre volte superiori alla media dei millesimi assegnati alle abitazioni presenti nel condominio (c.ca 15,00 mill). Cosa fare per ripartire le spese dell impianto acquatico in modo più equo tra i condomini considerato che tutti godono del bene in eguale misura?, A.T. La regola è che le spese comuni vengano ripartite fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo (primo comma art c.c.). La tabella millesimale può essere rettificata, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, se risulta che è conseguenza di un errore (primo comma, n. 1), art. 69 c.c. SUPERCONDOMINIO E REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE

27 Il registro anagrafe condominiale deve essere tenuto anche dall Amministratore di un supercondominio? Nel caso specifico si tratta di un parco con 9 fabbricati, ciascuno con un proprio amministratore, che hanno in comune i viali di circolazione, la portineria all accesso del Parco, l illuminazione dei viali, le aree di parcheggio, la rete di distribuzione acqua, etc,. In totale 144 unità immobiliari, G. P. L Art bis c.c. estende al supercondominio, in quanto compatibili, le norme sul condominio, per cui anche l amministratore del supercondominio deve tenere il registro di anagrafe condominiale; potrebbe infatti accadere che l amministratore di uno degli uffici non rediga il proprio, per cui un fabbricato ne risulterebbe privo. Il legislatore, per evitare un duplicato, avrebbe potuto obbligare gli amministratori dei vari edifici a trasmettere entro un certo termine all amministratore del supercondominio copia dei rispettivi registri, autorizzando quest ultimo, in difetto, a redigerlo autonomamente. PARCHEGGIO SELVAGGIO Scrivo per sapere come posso agire nei confronti degli altri condomini che parcheggiano l'auto davanti all'entrata della mia unità immobile, sita al mio terra e il cui ingresso è nell'atrio condominiale dove ogni condomino parcheggia la propria auto. Mi chiedo solo se

28 ho il diritto di chiedere uno spazio da lasciare libero per l'ingresso. Più volte ne ho fatto richiesta ma puntualmente ritrovo qualche automobile davanti al mio varco d'ingresso. C. V. Il condomino può chiedere all amministratore di mettere all ordine del giorno della prossima assemblea la delimitazione a mezzo strisce degli spazi di parcheggio, spazi ricavati in zone tali da non ostruire l ingresso delle autorimesse e dell edificio. ILLUMINAZIONE ESTERNA Abito in una villetta il cui proprietario non ha provveduto all'illuminazione esterna (di notevole entità). L'abitazione e' totalmente al buio. Considerando che mancano i lampioni anche sulla strada comunale, posso richiedergli di provvedere all'illuminazione esterna di sua proprietà? B.

29 In sede di trattative il conduttore era in grado di rendersi conto se l immobile era o meno dotato d impianto d illuminazione esterna, per cui non può pretendere che il locatore si accolli ora l onere della sua installazione. LOCAZIONE E FEDINA PENALE Mi chiedevo se ci fosse una tutela nei riguardi dei proprietari. Il problema sta in una immobiliare che sta affittando a personaggi discutibili. Temo, volendo vendere, che i futuri acquirenti non vogliano comprare per via del vicinato. È possibile richiedere un risarcimento all'immobiliare che ci ha venduto la casa? via mail Non si può pretendere che il vicino conceda in locazione le proprie unità immobiliari soltanto a persone di specchiata onestà e moralità. Naturalmente se sorgono problemi di comportamento si possono adire le competenti Autorità. PRIVACY

30 Vorrei porle una domanda; il mio vicino di casa possiede un Bed & Breakfast nell'appartamento di fianco al mio con i balconi allo stesso livello e mentre mi accingo a mangiare i suoi clienti escono per fumare e si fanno gli affari miei fissandomi praticamente per tutta la durata del pasto. La mia domanda è: posso far mettere al mio vicino una tenda/separè a spese loro o siccome è un mio ''capriccio'' mi devo arrangiare? K. Il lettore può accordarsi con il vicino per l installazione, a spese comuni, di idoneo riparo. Se il vicino non è disponibile il lettore può provvedere a propria cura e spese. CONDENSA CONDIZIONATORE Sono un condomino che abita al 3 piano; il condomino che abita all'8 ha fatto installare il condizionatore lasciando che la condensa che produce l'unità interna goccioli sulle finestre sottostanti. Dopo molti solleciti a dirgli di spostarlo ancora si trova li; l'amministratore dice che non è sua competenza, a chi mi devo rivolgere? C.

31 Il lettore può rivolgersi al giudice per far cessare lo stillicidio proveniente dal condizionatore. DANNI E VICINO INDISPONIBILE Nel mio appartamento si è rotto il tubo che collega la rete con la lavatrice. Il fatto ha provocato infiltrazione all'appartamento sottostante. Poiché l'assicurazione dalla data del danno a quella della denuncia è cambiata ho chiesto di mandare un tecnico per una verifica del danno. La vicina sostiene di non voler far entrare nessuno in casa sua, non rispondendo nemmeno a raccomandate di contatto, e chiede, adducendo il preventivo di una ditta, l'unica gradita, un risarcimento stimato da me esoso. Che fare? L'amministratore possiede le foto...possono bastare? Siccome pago io non ho per davvero voce in capitolo sulla scelta della ditta? G. N. Se la vicina rifiuta l accesso al perito incaricato di accertare il danno non può pretenderne il risarcimento. Per quantificare il danno il lettore può promuovere un accertamento tecnico preventivo davanti al giudice. MANUTENZIONE LASTRICO SOLARE

32 Abito in un condominio dove ci sono 39 unita' tutte con entrata singola e privata; io sono al piano rialzato, sopra di me altre 2 unita'e cosi via alla mia destra e sinistra. Vorrei sapere: poiché il proprietario del piano superiore che ha il terrazzo di proprieta' deve fare dei lavori al terrazzo, dobbiamo partecipare alle spese solo noi dei piani sottostanti oppure tutti i condomini dello stabile? Se esegue i lavori senza un accertamento tecnico, siamo tenuti a pagare? F. Alla spesa devono contribuire, ai sensi dell art c.c., il proprietario del lastrico solare in ragione di un terzo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico serve da copertura, da ripartire fra questi in proporzione ai millesimi di proprietà. I lavori devono essere preventivamente deliberati dall assemblea. SPESA SMALTIMENTO SERBATOIO Nel caso di bonifica a norma di legge di serbatoio di gasolio condominiale e dello smaltimento del rifiuto ferroso (serbatoio) per passaggio a fornitura gas la spesa è imputabile interamente ai locatori o parte della spesa dovrebbe essere imputata ai conduttori?

33 B. Trattandosi di spesa straordinaria, il relativo importo fa carico al locatore, ai sensi dell art c.c. BARACCHE PERICOLANTI Abito in una casa e condivido il cortile con una mia parente (metà cortile suo metà cortile mio) e a pochi metri dalla mia casa nel pezzo del cortile della vicina ci sono delle vecchie baracche pericolanti con materiali come mattoni sgretolarsi,legni,e lamiere..ho chiesto loro di sistemarlo ma mi hanno riferito che sono antiche e non si può. Ho paura che con un po di vento in più crollino. Ho bambini che giocano sempre in cortile. che devo fare come primo passo? A chi mi rivolgo? G. Il lettore può intraprendere un azione giudiziaria di danno temuto ai sensi dell art c.c. LOCAZIONE E RIFACIMENTO LASTRICO SOLARE

34 Abito in un palazzo all'ultimo piano, ed ho un terrazzo di 70 metri quadri che ricopre in buona parte l'appartamento dell'inquilino del piano sottostante. Per problemi di infiltrazione d'acqua si sono realizzati dei lavori che hanno previsto il rifacimento del manto impermeabilizzante e della sovrastante pavimentazione. L'amministratore afferma che della quota condominiale, che spetta pagare al proprietario dell'appartamento che occupo, il sottoscritto debba versare per legge, il 10 per cento: é corretto? G. N. Le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore, ai sensi dell art c.c., a meno che il contratto di locazione o gli usi locali non stabiliscano che debba contribuirvi anche il conduttore. LESIONE PERSONALE Vivo con la mia famiglia in un condominio militare composto da 12 palazzine da nove appartamenti ciascuna. Nel novembre del 2011 un cornicione (soglia) di un balcone del primo piano di un'altra palazzina lungo 1,5 mt largo 25 cm 3 spesso 2 cm si è staccato ed è caduto in testa a mio figlio, che subito soccorso riportava trauma cranico e gli venivano messi sette punti di sutura al pronto soccorso. A parte una relazione dell' affittuario dell'appartamento al servizio impianti dell'aeroporto, che si è attivato alla chiusura

35 dell'altro lato dei balconi già segnalati per ripararli o comunque farli cadere e togliere il pericolo, io non ho dato seguito a denunce. Visto che mio figlio da allora sembra a volte avere atteggiamenti di vuoti di memoria e accusa spesso mal di testa, posso denunciare ora anche se sono passati un'anno e 9 mesi dall'accaduto? M. F. Un eventuale querela andava presentata entro tre mesi (art. 124 c.p.). Il diritto al risarcimento del danno, invece, si prescrive in cinque anni (art c.c.). SPESA RIPARAZIONE TETTO Le scrivo per sapere di chi sono le competenze per la riparazione del tetto dell'ex locale cassoni venduto dal condominio ad un condomino la ripartizione avviene secondo la tabella millesimale? È lecito inviare il preventivo di spesa via mail e provvedere alla riparazione inserendo la spesa direttamente nel bilancio consuntivo senza chiedere l'approvazione in assemblea condominiale? P. C. V.

36 La spesa richiesta dalla riparazione del tetto dev essere deliberata dall assemblea dei condomini e va ripartita fra questi in proporzione ai millesimi di proprietà. Non ci sono controindicazioni a che il preventivo venga trasmesso per ma l approvazione deve avvenire in assemblea. PARCHEGGIO PROLUNGATO Abito in un condominio di quattro appartamenti del 2000 non abbiamo nè amministratore nè regolamento perché non obbligatorio; in linea di massima ognuno fa un po quello che vuole. Abbiamo i garage privati sotto il livello stradale con una corsia a senso unico di non più di 5 metri di larghezza, il condomino proprietario dell'ultimo box parcheggia almeno 20 ore su 24 la sua auto davanti al suo box nelle parti comuni affermando che sia solo un suo diritto perché ovviamente se qualcuno parcheggiasse li gli farebbe spostare il mezzo che impedisce l'accesso al suo box (che non usa perché ci conserva le moto da pista); aggiungo che il condomino a fianco fa fatica ad entrare ed uscire dal suo box ma non dice niente, e che se il mio bimbo gioca davanti ai garage vengo puntualmente richiamato con un "attenzione che se mi riga la macchina!" Questo condomino può parcheggiare sempre li perché non vuole faticare ad aprirsi il box e ha paura di rovinare le moto e contando che sono parti comuni di cui solo lui usa perché' davanti al suo box? Non tutti godono uniformemente della cosa comune sono passati giorni e giorni senza che l auto venisse spostata soprattutto nel periodo che va in ferie! Legalmente cosa posso fare o dirgli?

37 E. F. Un condomino non può lasciare per mesi l auto parcheggiata nella corsia di accesso ai box, perché così facendo altera la normale destinazione di questo spazio comune, ledendo il pari diritto degli altri condomini al suo uso (Cass. 24/2/2004, n. 3640). Non essendoci amministratore il lettore può adire direttamente il Giudice di pace. TABELLE MILLESIMALI E LASTRICO SOLARE Chiedo una informazione in merito alla redazione tabelle millesimali, in un condominio sono presenti terrazzi ad uso esclusivo in parte coperti con pergolato in lego o tettoie, mi domando: è necessario distinguere la diversa godibilità del terrazzo tra coperto e scoperto introducendo un diverso coefficiente di destinazione? G. B. Il fatto che il lastrico solare sia o meno munito di pergolato o tettoia è ininfluente ai fini del coefficiente da applicare in sede di messa a punto delle tabelle millesimali. LAVORI E UTENZE

38 Nel mio condominio c'è una impresa che sta facendo dei lavori naturalmente per il nostro condominio; la corrente e anche l'acqua la prendono da noi. Possono prenderla senza pagare? O devono pagare? P. S. Il condomino ha il diritto di farsi rimborsare dal condominio sia il consumo di acqua che quello di corrente elettrica occorsi all esecuzione dei lavori sulle parti comuni dell edificio. ELIMINAZIONE INFILTRAZIONI DI UMIDITA Desidero sapere se in un locale di un condominio a livello stradale a circa 300 mt dal mare interessato da forti umidità da risalite, le spese di rifacimento e ripristino possono essere addebitate al condominio. G. C.

39 Se una perizia accerta che le infiltrazioni provengono da una parte comune dell edificio il condominio è tenuto a farsi carico della spesa occorrente alla loro eliminazione, ai sensi dell art c.c. NUOVO REGOLAMENTO Nel mese di gennaio del corrente anno è stata indotta un assemblea condominiale, nel quale si è discusso principalmente del regolamento interno da apporre nel vano scale del condominio, con tutte le variazioni con le nuove disposizioni in vigore. Alla data odierna risulta apposto ancora il vecchio regolamento. Posso sapere i termini di tempo per vedere nel vano il nuovo regolamento, dal giorno dell assemblea? L. F. Se il regolamento è stato approvato all unanimità può essere affisso anche subito. Se invece è stato approvato a maggioranza si può attendere che maturi il termine utile per l impugnazione della relativa delibera (trenta giorni, che per gli assenti decorrono dalla data della comunicazione). LOCAZIONE E OCCUPAZIONE SPAZIO COMUNE

40 Un locatore occupa uno spazio comune condominiale con la sua attività. Il condominio protesta, ma lui fa finta di niente. L'amministratore visto che non viene ascoltato vuole rivalersi anche sul proprietario. In che modo il proprietario è responsabile se la parte è comune? In più il proprietario ha più volte detto al conduttore di rispettare quelle parti comuni prima ancora di firmare il contratto. G. T. Se il conduttore usa le cose comuni in modo non conforme alla legge o al regolamento, il condominio può convenire in giudizio, indifferentemente, il locatore o il conduttore (Cass. 6/4/1991, n. 3600). RIPARAZIONE CITOFONO Mi è stato comunicato dall'amministratore che la quota dell'aggiustamento del citofono deve essere imputata solo al mio interno e addebitata esclusivamente a me, in quanto a detta del tecnico io sarei la colpevole del malfunzionamento dell'impianto. Preciso che al momento della riparazione non sono stata avvertita e non è mai venuto nessuno a verifica nel mio appartamento qualcosa, inoltre io stessa non avrei mai toccato nessun filo dal momento che sono all'oscuro di tutto.

41 C. G. Prima di effettuare la riparazione l amministratore avrebbe dovuto, una volta che il tecnico gli aveva riferito che la responsabilità del guasto era da attribuirsi esclusivamente a fatto e colpa del condomino, contattare quest ultimo e provare la circostanza. In difetto di prova il condomino è tenuto al pagamento della sola quota corrispondente ai millesimi della propria unità immobiliare. TAMPONATURA PIANO IN PILOTIS Vorrei sapere se è possibile chiudere un piano pilotis in una villa bifamiliare il piano pilotis è di 90 mq. Compresa rampa di scale per piano superiore. C. Dal punto di vista amministrativo la tamponatura del piano in pilotis richiede il rilascio del permesso di costruire, trattandosi d intervento di ristrutturazione edilizia che determina la realizzazione di nuovi volumi, nuove unità immobiliari e la modifica della sagoma e delle superfici (Cass. 21/9/2011, n ). Se l intervento coinvolge la scala dell altro proprietario occorre il consenso di questi.

42 CHIUSURA RADIATORI Sono proprietario di un appartamento in un piccolo condominio di otto appartamenti. Due anni or sono gli appartamenti furono resi autonomi per riscaldamento, in quanto ad ogni radiatore di tutti gli appartamenti fu posta una valvola contacalorie. Il mio inquilino, tenendo conto delle sue possibilità economiche tiene sempre chiuse le valvole, soffrendo il freddo per risparmiare. Comunque faccio notare che pur chiudendo le valvole, esse sono tarate a cinque gradi per permettere il passaggio dell'acqua. Il condomino proprietario dell'appartamento sovrastante, avendo constatato che ora che ci sono i contacaloria, per avere lo stesso caldo di una volta, spende una maggiore somma e pretende che il mio inquilino tenga aperto le valvole e di riscaldare l'appartamento. Per questo, minaccia di andare da un avvocato. Esiste qualche legge che impone ad un inquilino di scaldare il suo appartamento, anche alla luce delle nuove norme sul condominio? M. C. Il quarto comma dell art c.c., come modificato dalla legge di riforma, stabilisce che il condomino può rinunciare all utilizzo dell impianto centralizzato di riscaldamento se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini (questa possibilità è comunque da tempo ammessa dalla giurisprudenza). Non ri entrano fra gli squilibri termici idonei a questo fine ha precisato la Cassazione con sentenza n del 27/5/2011 le riduzioni di temperatura assimi labili a quelle che

43 potrebbero verificarsi nelle unità immobiliari prossime all appartamento distaccato a causa del non uso dell impianto da parte del proprietario; pronuncia, questa, dalla quale si desume che un condomino può scegliere di tenere chiusi i radiatori della propria unità immobiliare. USO IMPROPRIO DEL GARAGE CONDOMINIALE E' possibile tenere nei garage condominiale motocicli in stato di abbandono per cui senza revisione, senza targa e senza assicurazione? Premetto che il garage è al coperto; vi sono cantine e box per cui è sottoposto a pubblico passaggio. A. B. Se lo spazio non è stato assegnato in uso esclusivo al condomino, questi non può utilizzarlo nel senso indicato dal lettore. La Cassazione, infatti (sentenza n del 24/2/2004), ha stabilito, con riferimento al cortile, che la sosta in modo continuativo di autoveicoli(per es. per mesi senza spostarli) ne altera la normale destinazione e lede il pari diritto degli altri condomini al suo uso. GATTI E PLUVIALI

44 Le presento un quesito riguardo la manutenzione periodica delle gronde sul tetto condominiale. L'ultimo intervento è stato particolarmente oneroso causa la presenza abnorme di escrementi di gatto che otturavano gli scarichi pluviali. L'assemblea condominiale ha deciso di far pagare la parte di spesa oltre la norma ai proprietari delle tre mansarde, tutti e tre possessori di un gatto. I tre proprietari li chiamerò "A", "B" e "C". Però il mio gatto ("A") e quello di un'altra persona ("B") da anni non vanno sul tetto, mentre quello della terza persona ("C"), arrivata nel 2011, ci va regolarmente, anzi ci abita data l'incompatibilità in casa con un altro gatto, sempre della persona "C". Tutto questo chiaramente non è dimostrabile, però è dimostrabile che fino al 2010 la manutenzione gronde non ha mai comportato problemi particolari nè spese particolari, a fronte della spesa 2012 particolarmente elevata, 5 o 6 volte la spesa precedente, causata appunto dalla rimozione di escrementi felini, come è stato dichiarato dagli operai che hanno eseguito il lavoro di pulizia. Le chiedo: è giusta la ripartizione decisa dall' assemblea e, nel caso non lo fosse, come può essere impugnata? A. G. Se non si prova che l ostruzione dei pluviali è stata provocata dal gatto di proprietà di un condomino, le spese di manutenzione vanno ripartite fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, ai sensi del primo comma dell art c.c. La delibera va impugnata davanti al giudice entro trenta giorni, non essendo sufficiente una raccomandata indirizzata all amministratore.