TRIBUNALE DI MILANO. Sezione fallimentare. Giudice Delegato : Dott.ssa Francesca Maria Mammone RELAZIONE DI STIMA

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1 TRIBUNALE DI MILANO Sezione fallimentare Giudice Delegato : Dott.ssa Francesca Maria Mammone RELAZIONE DI STIMA del valore del compendio immobiliare sito in Cornaredo (MI) via Cascina Croce, 115 FALLIMENTO GRUPPO EDILE R.C.A. s.r.l. R.G. Fallimenti 795/11 Curatore del Fallimento: Dott. Cristiano del Torre premesso che Il sottoscritto architetto Sergio Biliotti, nato a Firenze il 15/10/1950 iscritto all Albo degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Milano con il n 4498, e Consule nte Tecnico del Tribunale di Milano n 6794, con studio a Mil ano in via Melzi D Eril n 20, codice fiscale BLTSRG50R15D612M, n. pa rtita IVA , tel , fax , e.mail sergiobiliotti@tiscali.it, veniva nominato Perito estimatore nel fallimento indicato in epigrafe dal Curatore, Dott. Cristiano del Torre per la valutazione del compendio immobiliare sito a Cornaredo (MI) via Cascina Croce, 115, 1 di proprietà della GRUPPO EDILE R.C.A. s.r.l. ; che il Perito accettava l incarico in data ; ciò premesso 1

2 il Perito esaminati atti e documenti forniti dal Curatore, avendo eseguito un sopralluogo e una opportuna documentazione fotografica (foto 1/21) in data , accompagnato dal Curatore e dal Presidente della, GRUPPO EDILE R.C.A. s.r.l., geom. Antonio ADAMO, eseguite le opportune indagini presso l ufficio tecnico del Comune di Cornaredo e presso gli uffici dell Agenzia del Territorio, per acquisire la documentazione di tipo, catastale ed urbanistica, redige la propria RELAZIONE DI STIMA Il compendio immobiliare è ubicato nel Comune di Cornaredo (MI), in via Cascina Croce n.115 e con ingresso carraio dalla via Asilo n.80 (foto 1-2). Trattasi di un complesso di vecchi capannoni caratterizzato da diversi corpi di fabbrica (foto ). L attività era quella di deposito di materiali vari e tutto il complesso, allo stato attuale, è dismesso (foto 6/21). Durante il sopralluogo il Perito ha riscontrato la presenza di lastre di eternit (cemento amianto) a copertura dei fabbricati che dovranno essere smaltiti in apposite discariche (foto ). DATI CATASTALI e COERTENZE Descrizione dei beni secondo le attuali risultanze dei vigenti registri catastali: Il suddetto complesso immobiliare composto da area cortilizia e fabbricati è censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Cornaredo (MI), via Cascina Croce n. 115, in ditta al GRUPPO EDILE R.C.A. s.r.l. 2

3 con sede in Trezzano sul Naviglio (MI), via Leonardo da Vinci n. 154 come segue: Foglio 2 mappali : 604/701, via Cascina Croce n.115, piano T, cat. C/3, classe 3 mq. 295 R.C. euro 624,65; 601/3, via Cascina Croce n.115, piano T, cat. C/3, classe 2 mq. 209 R.C. euro 377,79; 601/4, via Cascina Croce n.115, piano T, cat. C/3, classe 2 mq R.C. euro 377,79; 603/701, via Cascina Croce n.115, piano T, cat. C/2, classe 3 mq. 176 R.C. euro 272,69; 603/702, via Cascina Croce n.115, piano T, cat. C/2, classe 3 mq. 70 R.C. 108,46; Coerenze Da nord in senso orario ed in unico corpo: proprietà Maria Aspesi o aventi causa, mappali 658 e 754, proprietà Antonio Adamo, area comune e proprietà di terzi. ATTI di PROVENIENZA e QUOTE di PROPRIETA A tutto giugno 2012 il complesso immobiliare in oggetto risultava essere di proprietà della GRUPPO EDILE R.C.A. S.r.l. con sede in Trezzano sul Naviglio (MI), via Leonardo da Vinci n.154, iscritta nel Registro delle Imprese di Milano, codice fiscale e partita IVA n , come si evince dalla seguente cronistoria: a- Con atto di compravendita autenticato dal Dott. Giovan Giuseppe Cortese, Notaio in Milano, in data n /14009 di 3

4 repertorio, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 il ai n.n /55194, i beni in oggetto venivano acquistati a favore della GRUPPO EDILE R.C.A. S.r.l. con sede in Trezzano sul Naviglio (MI), via Leonardo da Vinci n.154, iscritta nel Registro delle Imprese di Milano, codice fiscale e partita IVA n , rappresentata dal sig. Adamo Antonio, nato a Catanzaro il , nella sua qualità di Presidente del Consiglio d Amministrazione e Legale Rappresentante, contro la sig.ra BRIGUGLIO Concetta, nata a Belpasso (CT) il e residente a Bareggio (MI) in via Perosi n. ¾, codice fiscale BRGCCT48B65A766C, per il diritto di piena proprietà. UBICAZIONE Cornaredo è un comune di circa abitanti dell hinterland milanese a circa 10 km ad ovest dal centro di Milano, tra la S.S.11 e l autostrada A/4 - MI/TO Ben collegato a Milano da un servizio di autobus che fanno capolinea a due stazioni della metropolitana M1. La via Asilo, da cui si accede al complesso immobiliare, è una strada semi-centrale nella zona residenziale non lontana dal centro, caratterizzata quasi esclusivamente da fabbricati destinati alla residenza. DESCRIZIONE e CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE Il compendio immobiliare oggetto di stima è caratterizzato da un area di circa 2.260,00 mq. su cui gravitano edifici con tipologia similare: capannoni misti in muratura e calcestruzzo, con all interno spogliatoi e 4

5 servizi, caratterizzati da serramenti in metallo e coperture a falde, il tutto di vecchia costruzione (foto 5/21). Si accede al compendio attraverso un ingresso pedonale e carraio dalla via Asilo (foto 1-2), dopo aver attraversato un cortile interno su cui gravita un capannone, di proprietà di terzi, di più recente costruzione con servitù di accesso a quest ultimo dall area stessa (foto 2-3). Essendo tutto il complesso dismesso da diversi anni, tutti gli edifici si trovano in uno stato di abbandono. Inoltre si rileva che tutti gli edifici hanno la copertura in lastre di eternit (cemento-amianto) (foto ). CONSISTENZA Superficie catastale : mq ,55 Superficie coperta esistente: mq. 987,15 Area cortilizia esistente: mq ,40 CONDIZIONI Il compendio immobiliare è in cattivo stato di manutenzione. STATO OCCUPATIVO Il compendio immobiliare al momento del sopralluogo risultava libero. REGOLARITA EDILIZIA I fabbricati facenti parte il compendio immobiliare sono stati costruiti prima del 01 settembre1967 e sono stati interessati da successive opere di ristrutturazione realizzate in base ai seguenti provvedimenti rilasciati dal Comune di Cornaredo: 5

6 - concessione edilizia in sanatoria n. 118/86, prot. 3065/86 del ; - autorizzazione edilizia in sanatoria n. 82/94, prot. n del ; - comunicazione di fine lavori pratica edilizia n. 82/94, prot. n del ; - concessione edilizia in sanatoria n. 231/95, prot del ; - concessione edilizia n. 31/98, prot del DESTINAZIONE URBANISTICA L area su cui gravita il compendio immobiliare (di cui ai mappali nn. 604/ /3/4 603/701/702) ha la seguente destinazione urbanistica secondo il PGT del Comune di Cornaredo (MI): - ZONE DI RIDEFINIZIONE FUNZIONALE Definizione: Trattasi di zone di ridefinizione funzionale previste in particolare in relazione alla riscontrata esigenza di promuovere il trasferimento di attività produttive insediate nelle aree residenziali ed una diversa utilizzazione delle aree di risulta o degli edifici nei quali dette attività sono od erano in esercizio. Destinazioni d uso: Le zone in considerazione risultano destinate a residenza e funzioni compatibili. Scelte più approfondite relative alle funzioni da insediare verranno fatte con i piani attuativi che per gli ambiti ricadenti nelle zone stesse 6

7 risultano prescritti; è esclusa la possibilità di insediare le seguenti funzioni: - Produttivo - Commerciale - Commerciale d3, grandi strutture di vendita, centro commerciale - Deposito di materiali - Logistica - Agricola - Servizi tecnologici. Degli edifici già destinati ad attività produttive non insalubri di prima classe sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria finalizzati all adempimento igienico o tecnologico. In questa Zona non è ammessa l installazione di impianti e di Stazioni radio base per la telefonia mobile e cellulare, ponti radio e antenne per la trasmissione di segnali radiotelevisivi che in qualsiasi forma producano campi elettromagnetici equiparabili a quelli emessi dalle apparecchiature sopra elencate. L edificazione avviene secondo le disposizioni dell art. 16 delle Norme tecniche del PdR del PGT approvato e precisamente: Indice di edificabilità : It = 1,5 mc/mq Prescrizioni tipo morfologiche : Hmax 11,50m Rc = 35 % Ro = 50 % Vp = 20 % Modalità di attuazione: 7

8 Le previsioni del presente piano troveranno attuazione mediante Piani attuativi. I Piani attuativi dovranno di norma garantire la cessione gratuita di aree per urbanizzazioni primarie e secondarie nella misura di 30 mq/150 mc. Qualora non risulti in concreto possibile od opportuno il perseguimento di detto obiettivo dovrà essere prevista la monetizzazione determinata in /mq. 150,00, cifra che il Comune dovrà aggiornare negli stessi tempi di aggiornamenti degli oneri di urbanizzazione. Per le opere e le costruzioni non ammissibili, ma esistenti al momento dell adozione della presente Variante, sono consentiti unicamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. E consentita la prosecuzione delle attività già presenti, anche se non compatibili con la destinazione di zona. Alla cessazione di dette attività, gli edifici possono essere utilizzati solo per attività connesse con la destinazione principale della zona. DEFINIZIONE ONERI PER SMALTIMENTO AMIANTO Come è stato rilevato durante il sopralluogo tutti gli edifici del compendio immobiliare hanno una copertura in lastre di eternit (cemento-amianto) che andranno smaltiti in apposite discariche con i seguenti costi: superfici stimate di copertura da smaltire = mq. 987,00 circa costo smaltimento dell amianto compreso trasporto in apposite discariche = 12,00 /mq. Da cui: 8

9 987,00 x 12,00 /mq. = ,00 Totale smaltimento amianto = ,00 DEFINIZIONI URBANISTICHE Si riporta di seguito la definizione dei parametri urbanistici ed edilizi adottati nella seguente stima: Se (mq.) = superficie catastale esistente Sc (mq.) = superficie coperta (superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale delle parti edificate fuori terra) Rc (%) = rapporto di copertura (percentuale fra superficie coperta e superficie fondiaria) Vt = valore totale (valore della superficie coperta realizzabile) Vp = valore dell area in percentuale (30%) rispetto al valore totale (Vt) STIMA Al fine della valutazione, il sottoscritto si è avvalso della Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia edito dalla C.C.I.A.A. di Milano, dall osservatorio immobiliare dell Agenzia delle Entrate, dalle fonti in loco e da indagini di mercato. Considerando quindi, tutti i suddetti aspetti e viste le attuali cattive condizioni del compendio immobiliare che ne sconsigliano la ristrutturazione si è proceduto al calcolo della seguente stima comparativa in base al valore di mercato riferito a giugno 2012 considerando la demolizione totale del bene ed una ricostruzione in base alla destinazione urbanistica attuale dell area. 9

10 Per individuare al meglio il più probabile valore di mercato si adottano i due seguenti criteri di stima, facendone poi una media fra i valori stimati: Vm - STIMA CON IL VALORE DI MERCATO In base alla volumetria massima realizzabile prendendo come parametri i seguenti dati riferiti alla destinazione urbanistica del Comune di Cornaredo e alle quotazioni di mercato: It - Indice di edificabilità : 1,5 mc/mq Pcv- Prezzo medio di compravendita dei terreni residenziali in zona centrale nel Comune di Cornaredo: /mc. 250,00 Vx - STIMA CON IL VALORE DI TRASFORMAZI ONE In base alla differenza tra il più probabile valore di mercato del bene trasformato ed i prevedibili costi di trasformazione prendendo come parametri i seguenti dati riferiti alla provincia di Milano: Pv- prezzo di vendita media di un fabbricato residenziale nuovo in zona centrale nel Comune di Cornaredo: /mq ,00 Cc- costo di costruzione medio nella provincia di MI: /mq ,00 Cd- costo di demolizione medio: /mc. 7,00 1 ) Vm = STIMA CON IL VALORE DI MERCATO Volumetria prevista: 2.260,00 mq. X 1,5 mc/mq = 3.390,00 mc Vm = Vp x Pcv Vm = 3.390,00 mc x 250,00 /mc = ,00 2) Vx = STIMA CON IL VALORE DI TRASFORMAZIONE 2a- determinazione della superficie lorda di pavimento massima realizzabile: 3.390,00 mc / 3 m = 1.130,00 mq 10

11 2b-Ricavi: 1.130,00 mq x 2.650,00 /mq = ,00 2c- Costi: Ctd - Costo totale di demolizione del compendio immobiliare: Ctd = mc totali da demolire x Cd Ctd = 3.953,00 mc. X 7,00 /mc. = ,00 Ctc - Costo di costruzione totale del compendio immobiliare: Cc = costo medio di costruzione ( /mq ,00) Sc = superficie coperta massima realizzabile (1.130,00 mq) Ctc = Cc x Sc Ctc = /mq ,00 x 1.130,00 mq = ,00 Monetizzazione a favore del Comune di Cornaredo come previsto nelle N.T.A. quali oneri di urbanizzazione: 1.130,00 mq x 150,00 /mq. = ,00 Progetto, dir.lavori,contabilità, ecc.: ,00 x 10% = ,00 n.b. il profitto dell imprenditore immobiliare viene assunto nella percentuale del 25% dei costi totali: Profitto d impresa: ,00 x 25% = ,00 Totale costi = ,00 Vx = (Ricavi Costi) Vx = , ,00 = ,00 Riepilogo: Stima con il valore di mercato Vm = ,00 11

12 Stima con il valore di trasformazione Vx = ,00 Valore medio stimato del compendio immobiliare (Vm + Vx) / 2 ( , ,00) / ,00 / 2 = ,50 Valore medio arrotondato = ,00 VALORE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE AL NETTO DEI COSTI DI SMALTIMENTO DELL AMIANTO: valore medio arrotondato = ,00 - costo totale smaltimento dell amianto = ,00 - totale = ,00 - totale arrotondato ,00 (ottocentoquindicimilaeuro). CONCLUSIONI Il compendio immobiliare sito nel comune di Cornaredo (MI) in via Cascina Croce, 115 di proprietà del: Fallimento GRUPPO EDILE R.C.A. s.r.l. con sede in Trezzano su Naviglio (MI), via Leonardo da Vinci n. 154 ha un valore di mercato riferito a giugno 2012 di: ,00 (ottocentoventiseimilaseicentosettantacinqueeuro). Se consideriamo i costi di smaltimento del cemento-amianto da bonificare, il valore del compendio immobiliare si stima in: ,00 (ottocentoquindicimilaeuro) al netto dei costi di smaltimento. 12

13 Il Perito ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 13 pagine e n. 3 allegati, di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Curatore e del Giudice Delegato per qualsiasi chiarimento. La presente relazione viene depositata al Curatore. In fede Dott. Arch. Sergio Biliotti Milano, 02 luglio 2012 ALLEGATI: Allegato A Documentazione fotografica Allegato B Certificato di destinazione urbanistica, Allegato C Planimetrie catastali e visure storiche per immobile 13

14 TRIBUNALE di MILANO Sezione fallimentare - Giudice Delegato: Dott.ssa Francesca Maria Mammone Curatore: Dott. Cristiano del Torre ALLEGATI alla Relazione di stima del compendio immobiliare sito a Cornaredo (MI) Via Cascina Croce, 115 Fallimento GRUPPO EDILE R.C.A. s.r.l. R.G. n. 795/2011 Allegati: Allegato A Documentazione fotografica Allegato B Certificato di destinazione urbanistica Allegato C Planimetrie catastali e visure storiche per immobile giugno 2012 Il Perito Arch. Sergio Biliotti Dott. Arch. Sergio Biliotti

15 VIA ASILO, 80 CORNAREDO (MI)

16 VIA ASILO, 80 CORNAREDO (MI)

17 VIA ASILO, 80 CORNAREDO (MI)

18 VIA ASILO, 80 CORNAREDO (MI)

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