I Fondi Immobiliari come vero strumento di sviluppo per la rigenerazione urbana

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1 I Fondi Immobiliari come vero strumento di sviluppo per la rigenerazione urbana Dr. Luca Giacomelli - Amministratore Delegato Venerdì 16 maggio 2014, Teatro Fondazione Collegio San Carlo, Modena

2 La Società di Gestione del Risparmio Sezione I Il capitale sociale della SGR, pari a , è suddiviso tra i soci come illustrato nel grafico: Azionisti della Centrale Finanziaria Generale 67,04 % Altri ( 44 Azionisti) 18,68 % Assicurazioni Generali 7,75 % Allianz 6,54 % Banca Popolare dell Emilia (*) Società Unipersonale facente capo all Amministratore Delegato Dott. Luca Giacomelli I nostri principali investitori

3 GROSS ASSET VALUE GAV giu dic mar-14

4 STRUTTURA ED ORGANIZZAZIONE DELLE SGR Le SGR sono intermediari vigilati sottoposti alla vigilanza di Banca d Italia e CONSOB e hanno al loro interno una serie di controlli e di assetti organizzativi idonei a farle operare istituzionalmente nel mercato della gestione dei fondi comuni di investimento immobiliare di tipo chiuso. Le SGR per loro natura si compongono di una pluralità di competenze atte a garantire agli investitori l idonea remunerazione sul capitale investito anche in con riferimento a progetti complessi quali quelli di trasformazione urbana o valorizzazione immobiliare. * Solo per i Fondi quotati

5 PERCHE IL FONDO IMMOBILIARE PUO ESSERE UNO STRUMENTO DI SVILUPPO PER LA RIGENERAZIONE URBANA? In generale si può affermare che la rigenerazione urbana passa attraverso la riqualificazione di ampie strutture urbane caratterizzate molto spesso da: una pluralità di soggetti proprietari (soggetti privati, soggetti pubblici, o mix); una diverse tipologia di asset spesso in degrado; una pluralità di portatori di interessi (Enti di Governo del territorio, privati interessati all uso del territorio, etc.) Tali aspetti possono essere armonizzati nell ambito di: UN UNICO INTERLOCUTORE ISTITUZIONALE AL DI SOPRA DELLE PARTI, IN GRADO DI GESTIRE I DIVERSI INTERESSI IN CAMPO, GARANTENDO AGLI INVESTITORI MASSIMA SERIETA E UNA ADEGUATA REDDITIVITÀ SUL CAPITALE INVESTITO A nostro parere un fondo immobiliare può garantire tutto questo.

6 PERCHE IL FONDO IMMOBILIARE PUO ESSERE UNO STRUMENTO DI SVILUPPO PER LA RIGENERAZIONE URBANA? Inoltre un fondo immobiliare ha i seguenti vantaggi: L arco temporale (durata del fondo) entro cui operare è generalmente medio lungo: dai 10 ai 15 anni. Tale circostanza ben si sposa con i tempi, purtroppo, non celeri delle trasformazioni urbane in Italia La tassazione dei fondi immobiliari, nei casi riferiti a sottoscrittori di quota tipo Enti Pubblici, Banche, Fondazioni, Assicurazioni, e Società Finanziarie e soggetti che non detengono una partecipazione qualificata (5%), non si applica «per esercizio» ma alla «distribuzione dei proventi» nella misura del 20% a titolo di acconto Nel caso di un apporto a fondo la plusvalenza eventualmente generata viene tassata al 20% rateizzata in 5 anni, questa circostanza è molto importante in quanto parecchi cespiti immobiliari sono in carico a chi li cede, a valori storici non rivalutati Ma al di là di queste caratteristiche, qual è il vero plus dei fondi immobiliari?

7 PERCHE IL FONDO IMMOBILIARE PUO ESSERE UNO STRUMENTO DI SVILUPPO PER LA RIGENERAZIONE URBANA? I fondi immobiliari facilitano l afflusso di capitali esteri in Italia perché sono sempre più considerati uno «strumento sicuro» per investitori istituzionali stranieri I fondi immobiliari garantiscono una gestione «in monte» di operazioni di trasformazione su larga scala «spersonalizzando» il rapporto con la pubblica amministrazione non è più l imprenditore che dialoga con la pubblica amministrazione ma un soggetto istituzionale e vigilato dotato della c.d. «morbidezza istituzionale» Anche la recente costituzione, da parte dello Stato, di SGR per l istituzione di Fondi Nazionali, Fondi di Fondi, Fondi Territoriali e diverse altre forme per incrementare il valore economico e sociale anche dei patrimoni immobiliari pubblici, dimostra la crescente attenzione di questo strumento da parte delle istituzioni

8 PERCHE IL FONDO IMMOBILIARE PUO ESSERE UNO STRUMENTO DI SVILUPPO PER LA RIGENERAZIONE URBANA? Ma chi mette i soldi (equity necessaria) e per quale motivo? Investitori Istituzionali attenti al loro territorio (Fondazioni, Assicurazioni, Banche, Fondazioni Private, etc.) Operatori stranieri che vogliono acquisire un «pezzo» di Italia che abbia caratteristiche di attrattività finanziaria e reputazionali (club deal su trophy assets) Privati che da soli non potrebbero affrontare operazioni di investimento massive quale di solito sono le trasformazioni urbane e che possono investire ugualmente in questi progetti per il tramite di un fondo immobiliare Tutto questo però presuppone però l attrattività del cespite immobiliare Qual è la vera attrattività del mercato immobiliare oggi? La crisi di cui tutti abbiamo parlato ha cambiato le regole del gioco e il valore degli immobili è oggi tornato sul vecchio binomio di sempre, ossia gli immobili valgono 1 - per le «3 L» 2 - per i «PAF»

9 VALORIZZAZIONE REALE DEI «PAGATORI DI AFFITTO» Focalizzazione spasmodica su chi «vive» il contenitore immobiliare attraverso una profonda analisi ex ante delle esigenze dei vari utilizzatori (built to suit). Fiducia a chi può valorizzare veramente il contenitore/territorio e non solo a chi offre il maggior canone iniziale. Incrementare la redditività dell immobile collegando il livello affitti alla performance reale dell attività dell inquilino, agevolandolo anche nei suoi piani di sviluppo (es. sviluppare la capacità di valutare appieno l attività del «pagatore di affitto» e non solo il suo merito di credito).

10 AMMINISTRAZIONE PUBBLICA E FONDI L amministrazione pubblica deve agevolare la sostenibilità urbanistica, concessoria e tributaria, in particolare per le aree di riqualificazione territoriale che, senza contribuzioni o con tempistiche troppo lunghe, non potrebbero mai essere convertite causa non sostenibilità dell equilibrio costi ricavi (attualizzazione dei flussi di cassa ) Ad esempio si pensi ai progetti di social housing caratterizzati da una redditività bassa e valori di uscita Euro/mq limitati, che possono essere effettuati solo laddove l amministrazione comunale conceda sconti su oneri, velocizzi le tempistiche e la flessibilità dei progetti.

11 CONCLUSIONI Nella rigenerazione del territorio Italiano all interno del nuovo Mondo Immobiliare, i fondi si presentano come veicoli altamente professionali che permettono di: Individuare la miglior valorizzazione dei cespiti immobiliari in rapporto agli utilizzatori (PAF) nazionali ed internazionali. Gestire al meglio le attività e i pagatori di affitto per aumentare la redditività degli immobili; partire dagli immobili per creare nuove attività o favorire il cross border delle catene commerciali o dei nuovi concetti di intrattenimento; individuare Nuovi investitori da conoscere e fidelizzare; Garantire un approccio istituzionale e «morbido» seppur nella rigidità dei parametri di rendimento.

12 CONTATTI SERENISSIMA SGR S.P.A. Via Enrico Fermi, Verona Tel.: Fax: info@serenissimasgr.it LUCA GIACOMELLI Amministratore Delegato luca.giacomelli@serenissimasgr.it