STRADA DI SANTA COLOMBA COMPLESSO MONTEBUONO N.5A MONTERIGGIONI (SI)

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1 COSTRUZIONI DEL CHIANTI SRL IN LIQUIDAZIONE F A L L I M E N T O N. 1 8 / PERIZIA ESTIMATIVA E RELAZIONE TECNICA DI REGOLARITA EDILIZIA - URBANISTICA CATASTALE [ LOTTO 13 F598_F ] INERENTE L IMMOBILE POSTO IN: STRADA DI SANTA COLOMBA COMPLESSO MONTEBUONO N.5A MONTERIGGIONI (SI) E COSÌ CENSITO: CATASTO FABBR. COM. MONTERIGGIONI FOGLIO 110 PARTICELLA 36 SUBALT. 32 E 33 GRAFFATI [ NUMERAZ. DA NOTA DI TRASCRIZIONE 4264 DEL 10/06/15 REG. PART. N.2959: UNIT. NEGOZ. N.1 IMM. N.13] Siena, 26/04/2016. Il Tecnico: Ing. Cesare Gazzei

2 1 - PREMESSE SULLA PROCEDURA e SULLA GENERALITA DEI BENI PROCEDURA N.18/ COSTRUZIONI DEL CHIANTI SRL IN LIQUIDAZIONE Dettaglio Procedura Ragione sociale: Costruzioni Del Chianti Srl In Liquidazione Indirizzo: Via Toscana n.25 Loc. La Macchia Sovicille (SI) Codice fiscale: Partita Iva: Tipo di procedura: Fallimento Dichiarata il: 20/03/2015 Numero: 18/2015 PEC della procedura: f siena@pecfallimenti.it Giudice Delegato: Dr. Bernardini Paolo Curatore: Dr. Tanini Marco La Costruzioni Del Chianti Srl In Liquidazione è una società a responsabilità limitata costituita in data 19/01/2001, iscritta alla C.C.I.A.A. di Siena in data 09/02/2001, che annovera ad oggi una procedura in corso di scioglimento e liquidazione (iscritta in data 07/10/2013) ed una procedura in corso di fallimento (iscritta in data 24/03/2013). Il soggetto Liquidatore risulta essere il Sig. Spinuzza Michele Mario, quale Rappresentante dell Impresa il cui Capitale sociale ammonta ad euro ,00. Il sottoscritto Dott. Ing. Cesare Gazzei con studio in Siena, Strada del Tinaio n.7, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Siena al n.766, è stato nominato tecnico ausiliario (coadiutore) del Curatore Fallimentare, in data 28/12/2015 dal Giudice Dr. Paolo Bernardini. L elenco complessivo dei beni che fanno parte del fallimento e che pertanto sono oggetto di perizia, sono elencati nella NOTA DI TRASCRIZIONE 4264 DEL 10/06/15 REG. PART. N.2959 e risultano essere rappresentati da 29 (ventinove) abitazioni, 16 (sedici) autorimesse, 4 (quattro) magazzini, 3 (tre) capannoni industriali, 1 (uno) negozio, 1 (uno) ufficio, 1 (uno) unità collabente e 37 (trentasette) terreni. PAG. 2 di 13

3 Ogni PERIZIA ESTIMATIVA / RELAZIONE TECNICA DI REGOLARITA EDILIZIA - URBANISTICA CATASTALE proposta dal sottoscritto, tratta Lotti omogenei formati da uno o più immobili facenti parte dell elenco suddetto, scelti sulla base delle caratteristiche intrinseche e del contesto nel quale gli stessi sono inseriti. 2 - DESCRIZIONE DEL BENE DATI CATASTALI L unità immobiliare è censita al N.C.E.U. Comune di Monteriggioni (SI): Foglio Particella 36 - Subalterni 32 e 33 graffati Categoria A/2 Classe 2 Consistenza 4,5 vani e Rendita Cat. 476,43 euro. Viene di seguito riportato un estratto di planimetria catastale del bene (non in scala): UBICAZIONE E DESCRIZIONE SOMMARIA L immobile è situato in una zona extraurbana del comune di Monteriggioni, posta lungo Strada di Santa Colomba nel Complesso di Montebuono, vocata a destinazione prevalentemente agricola e distante circa 15 km dal centro della città di Siena. L'appartamento è collocato all interno di un edificio recentemente ristrutturato, sviluppato su tre piani fuori terra, che ospita altri appartamenti ed è a sua volta posto all interno di un antico complesso immobiliare più ampio, denominato appunto Complesso di Montebuono. All appartamento si ha accesso direttamente dall area circostante lo stesso, individuata dalla stessa particella 36, che è in parte un bene comune non censibile. Tale area è provvista di un minimo di dotazioni impiantistiche (illuminazione e regimazione acque) e presenta una finitura PAG. 3 di 13

4 PERIZIA ESTIMATIVA E DI CONFORMITA IMMOBILIARE COSTRUZIONI DEL CHIANTI SRL IN FALLIMENTO FALL. N.18/2015 TRIBUNALE DI SIENA superficiale in parte a breccia ed in parte pavimentata e pertanto in alcune sue zone è possibile anche il transito carrabile con mezzi leggeri. Viene inserito di seguito un inquadramento di dettaglio per rendere più immediata la localizzazione del bene: Figura 1 cartografia con indicazione della località Montebuono (rispetto a Siena) Figura 2 C.T.R. con indicazione della particella nella quale è ubicato il bene PAG. 4 di 13

5 COMPOSIZIONE E RAPPRESENTANZA L'unità immobiliare oggetto di stima è rappresentata da un appartamento per abitazione, posto al piano terra di un edificio più ampio, che ospita altre unità immobiliari analoghe, terminato di ristrutturare nell anno Figura 3 foto dell edificio che ospita l appartamento oggetto di stima Tale appartamento di pianta rettangolare, che si sviluppa su un solo livello, ha accesso indipendente attraverso il resede di proprietà esclusiva antistante all ingresso dello stesso ed è composto da un ingresso-soggiorno con angolo cottura, un disimpegno, due camere, due bagni e due ripostigli al piano terra oltre al resede esterno di proprietà esclusiva posto anch esso al piano terreno. Il fabbricato si erige sul lotto di terreno individuato dalla stessa particella 36 che circonda l intero nucleo edificato che come detto è parzialmente un bene comune non censibile e presenta una finitura superficiale in parte a breccia ed in parte a pavimento e pertanto in alcune sue zone è possibile anche il transito carrabile con mezzi leggeri. La facciata esterna dell intero edificio è in pietra a facciavista le finestre sono in legno e vetro mentre i portoni di ingresso hanno anche un paramento in legno massello. Come detto in precedenza l'ingresso avviene attraverso il resede esterno esclusivo che si trova in posizione adiacente ad una delle murature esterne dell appartamento e che misura una superficie di circa 110 mq. PAG. 5 di 13

6 Varcato il portone di ingresso si entra subito nel locale soggiorno-pranzo, di circa 30 mq, che rappresenta anche la zona d ingresso stessa; da qui si può accedere ad un disimpegno, di circa 5 mq, dal quale si accede ad uno dei ripostigli, di circa 1 mq, ad un bagno, di circa 3 mq ed alle due camere, rispettivamente di circa 14 e 18 mq; da quest ultima camera si accede poi al secondo bagno, di circa 4 mq, ed al secondo ripostiglio sottoscala, di circa 5 mq. L appartamento presenta quindi nel suo complesso una superficie calpestabile complessiva di circa 80 mq oltre il resede esterno esclusivo. L appartamento, che non è mai stato abitato dopo la sua costruzione, presenta delle finiture civili di buon livello, uno stato di conservazione accettabile anche se su alcuni degli infissi esterni vi sono alcuni segni di degrado. Per quanto riguarda l impianto elettrico questo è privo di quasi tutti i terminali per l illuminazione (portalampade, lampade e lampadari/plafoniere) e di gran parte delle placche murali con interruttori e prese. Per quanto riguarda l impianto termo-idraulico questo risulta completo dei terminali di erogazione calore, che non sono però tutti istallati, e del generatore di calore. Per lo stesso impianto termo-idraulico, dato il lungo periodo di inattività, potrebbe essere necessaria una revisione prima del suo utilizzo. Per il resto l unità immobiliare versa sostanzialmente in buone condizioni e l immobile è libero da persone e cose CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE Struttura portante: l edificio è costituito presumibilmente da struttura in muratura portante in pietra e laterizio. Tamponamenti esterni e interni: le pareti esterne sono in muratura di pietra e laterizio facciavista, le tramezze interne sono realizzate in blocchi forati, intonacate e tinteggiate. Serramenti: le finestre hanno telaio in legno e vetro camera mentre l elemento oscurante è rappresentato da scuretti interni in legno; lo stesso dicasi per le porte finestre e per i portoni che presentano ante oscuranti esterne in legno massello. Finiture: pavimenti prevalentemente in cotto ed in parte in piastrelle di gres-porcellanato e/o travertino; rivestimenti di gres-porcellanato e/o travertino nei bagni ed assenti totalmente nella zona cottura/cucina. PAG. 6 di 13

7 Impianti: per l impianto elettrico si hanno tubazioni sotto traccia ed i terminali di illuminazione degli ambienti, così come le placche interne, non sono stati completamente installati; per l impianto di riscaldamento, che risulta autonomo, si hanno tubazioni sotto traccia, distribuzione calore tramite radiatori in alluminio, non completamente installati e produzione calore tramite caldaia a combustibile fossile. 3 - REGOLARITA URBANISTICA ED EDILIZIA REGOLARITA URBANISTICA L immobile in oggetto, secondo il vigente RU del Comune di Monteriggioni ha la seguente classificazione: zona di tipo Aree agricole della struttura appenninica a maglia fitta, a coltura tradizionale. Tale classificazione è gestita dall articolo 53 delle N.T.A del RU vigente; zona di tipo Nuclei storici ed emergenze architettoniche puntuali. Tale classificazione è gestita dall articolo 28 delle N.T.A del RU vigente; zona di tipo UP1 - Aree di pertinenza paesistica dei nuclei storici tipo 1 e 2 e delle emergenze architettoniche puntuali. Tale classificazione è gestita dall articolo 44 delle N.T.A del RU vigente. Secondo quanto sopra detto il bene risulta compatibile con la destinazione d uso attribuita alla zona dallo strumento urbanistico vigente REGOLARITA EDILIZIA e CATASTALE Dalle ricerche effettuate dallo scrivente sull immobile risulta: che i lavori di costruzione di quanto sopra descritto sono stati iniziati in data anteriore al primo settembre 1967 (millenovecentosessantasette); ovvero che quanto sopra descritto è stato costruito in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:... PAG. 7 di 13

8 Sulla base di quanto sopra detto e sulla base dei sopralluoghi effettuati, si fa rilevare: che non risultano, successivamente alla originaria conclusione dei lavori, apportate modifiche per le quali fosse necessario richiedere ulteriori provvedimenti autorizzativi; ovvero che successivamente alla originaria conclusione dei lavori sono stati rilasciati/presentati i seguenti provvedimenti autorizzativi: Permesso di Costruire n.10 del 17/02/2007 (p.e. 250 prot.n del 12/07/2006) rilasciato dal Comune di Monteriggioni; successiva Variante Permesso di Costruire n.51 del 06/07/2009 (p.e. 250/C prot.n del 09/07/2008). e che sulla base degli stessi NON sussiste la piena conformità edilizia dell immobile a causa del fatto che ci sono delle piccole differenze sul posizionamento di alcune aperture interne. ovvero che risulta presente l Abitabilità dello stesso presentata in data 07/08/2009 con prot. n.10609; che non risulta presente l Abitabilità dello stesso in quanto...; che (a norma dell'art. 29 co.1bis della Legge 27/02/85 n. 52) sussiste la Conformità Catastale rispetto allo stato di fatto dell immobile; ovvero che non sussiste la Conformità Catastale in quanto ci sono delle piccole differenze sul posizionamento di alcune aperture interne ; Il sottoscritto tecnico, in base a quanto sopra esposto, considerando che la non conformità rilevata è considerabile come NON sostanziale ai fini della vendita, può quindi dichiarare che l'immobile oggetto della presente relazione, posto in Strada di Santa Colomba Complesso di Montebuono n.5a Monteriggioni (SI) e contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Monteriggioni, Foglio 110 P.lla: 36 Sub.: 32 e 33 graffati, risulta commerciabile. PAG. 8 di 13

9 4 - VALUTAZIONE DEL BENE Va premesso che la valutazione di stima avviene sulla scorta del sopralluogo ricognitivo in loco, effettuato dal sottoscritto, alla presenza del Sig. Bruno Gazzei, in data 01/03/2016, ore Per il completamento e l integrazione dei documenti allegati alla presente il sottoscritto ha provveduto ad effettuare idonee visure di atti presso gli uffici del comune di Monteriggioni in data 25/02/2016 e presso gli uffici dell Agenzia del Territorio (Catasto) di Siena in data 08/02/2016 ; il tutto al fine di recepire notizie e dati necessari per poter eseguire compiutamente le valutazioni di cui al presente documento CRITERIO DI STIMA Per la determinazione del valore commerciale dei beni si è scelto il metodo di raffronto o di comparazione. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima. Al fine di raccogliere ampi ed attendibili elementi di confronto, sono state effettuate attente e meticolose indagini del mercato immobiliare presso operatori economici sia della zona, che di zone adiacenti a quella di interesse, in contesti urbanistici simili e con unità immobiliari affini, quanto a caratteristiche intrinseche ed estrinseche, avendo riguardo alla natura ed alla destinazione d uso dell unità immobiliare oggetto di stima, nonché individuando tutti gli elementi che possono influire sulla valutazione del bene. In particolare sono stati considerati alcuni elementi quali: ambiente economico sociale, collegamenti stradali, servizi sociali e commerciali, accessibilità, funzionalità generale e stato di manutenzione, grado di finitura, salubrità, efficienza energetica e parcheggio. Nel contempo si è fatto esplicito riferimento agli strumenti urbanistici vigenti nelle zone considerate, quali le PAG. 9 di 13

10 destinazioni ed i limiti previsti nello strumento urbanistico vigente, nonché le opere di urbanizzazione primarie e secondarie esistenti. Infine è stata esaminata la presente situazione di mercato, giungendo alla formulazione del giudizio di stima attraverso un procedimento sintetico comparativo basato sul confronto tra i prezzi dei beni immobili rilevati, determinando un valore unitario e quantificando il valore dell immobile moltiplicando la misura della consistenza (espressa in mq) per il valore unitario individuato (espresso in /mq). Per quanto concerne la determinazione della superficie lorda essa è stata determinata secondo le indicazioni del D.P.R. n.138 del 23/03/1998 (con particolare riferimento all allegato C) CARATTERISTICHE ESTRINSECHE ED INTRINSECHE FAVOREVOLI O SFAVOREVOLI Ambiente economico sociale: scarso. L immobile è sito nel Comune Monteriggioni, in una zona extraurbana a prevalente carattere agricolo, mediamente urbanizzata e non servita dai servizi di prima necessità. Collegamenti stradali: buoni. La viabilità per raggiungere la zona risulta abbastanza agevole in quanto, nonostante si debbano percorrere dei tratti stradali secondari, gli stessi risultano ben mantenuti e provvisti di asfalto e comunque va considerata la relativa vicinanza al centro della città di Siena e ad altre zone limitrofe (loc. La Tognazza) che offrono tutti i servizi di prima necessità. Accessibilità: buona. All edificio si accede direttamente dalle aree esterne lo stesso che sono di pertinenza dell intero complesso immobiliare. Funzionalità generale e stato di manutenzione: buona. Data la recente ristrutturazione dell immobile lo stesso risulta con uno stato di conservazione generale piuttosto buono e con una composizione costruttiva funzionale all uso. Grado di finitura: buono. L immobile è stato costruito con finiture di buon livello anche se alcune parti non sono state terminate. Salubrità: buono. Gli ambienti presentano un buono stato di salubrità anche se in alcune zone dei locali si presantano accumuli di sporcizia dovuti al mancato uso degli ambienti che non sono stati mai abitati dal momento della loro costruzione. PAG. 10 di 13

11 Parcheggio: buono. Nell area comune non censibile circostante al complesso immobiliare che ospita l appartmanto sono presenti varie zone adibite al parcheggio di autoveicoli. Impianti: medio. Gli impianti idraulico ed elettrico non sono mai stati utilizzati e, poiché costruiti nel 2009, risultano in possesso dei requisiti funzionali e normativi imposti dalle leggi in vigore a quella data, sono presenti le dichirazioni di conformità degli installatori ai sensi della ex L.46/90. Sia l impianto elettrico che quello idraulico sono però mancanti di alcune loro parti sostanziali (placche con interruttori e prese; terminali illuminazione; terminali radianti) e pertanto non sono completati in toto VALORE ATTRIBUITO AL BENE Lo scrivente, in base alla descrizione sopra riportata ed in base alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche che caratterizzano il bene e la sua specificità, ha proceduto alla comparazione con beni analoghi in vendita e venduti nella stessa zona tenendo conto: del valore a metro quadrato commerciale; dell esposizione geografica dell immobile; dello stato di conservazione dell immobile; delle finiture interne; della non conformità urbanistico edilizia, seppur non sostanziale; della tipologia di viabilità per raggiungere il bene; della posizione rispetto ai centri urbani più grandi della zona; dalla posizione a livello di collegamenti viari e ferroviari; che la situazione del mercato immobiliare negli ultimi anni è sostanzialmente in difficoltà; ed infine ricordando anche che l'estimo non è una scienza esatta bensì un giudizio, una proposizione logica che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una cifra [cit. Prof. G. Medici Principi di Estimo Ed. Calderai], considera che il più appropriato valore di stima per il bene oggetto della presente relazione e più dettagliatamente specificato nella tabella sottostante, sia il seguente: PAG. 11 di 13

12 APPARTAMENTO CON RESEDE ESTERNO ESCLUSIVO posto in Comune di Monteriggioni, Strada di Santa Colomba Complesso di Montebuono n.5a [Foglio 110, Particella 36, Subalterni 32 e 33 graffati] SUPERFICIE LORDA RAGGUAGLIATA (DPR 138/98) VALORE UNITARIO [ euro / mq. ] VALORE COMPLESSIVO [ euro ] [ mq. ] (circa) 2.000, ,00 Va considerato un abbattimento della cifra suddetta nella misura del 15%, a causa dell assenza di garanzie per vizi di costruzione dell immobile, per considerare le spese da sostenere per il completamento degli impianti, per considerare le difformità non sostanziali rilevate da sanare oltre che per la revisione ed il ripristino di alcune componenti intrinseche allo stesso e per la difficoltà attuale di collocamento sul mercato. 5 - VALUTAZIONE FINALE E CONCLUSIONI AI FINI DELLA VENDITA In riferimento a quanto sopra detto, si determina che l intera proprietà oggetto di vendita, denominata - LOTTO 13 F598_F -, è rappresentata da un appartamento per civile abitazione con resede esterno di pertinenza, posto nel Comune di Monteriggioni, Strada di Santa Colomba Complesso di Montebuono n.5a. Tale appartamento di pianta rettangolare, che si sviluppa su un solo livello, ha accesso indipendente attraverso il resede di proprietà esclusiva antistante all ingresso dello stesso ed è composto da un ingresso-soggiorno con angolo cottura, un disimpegno, due camere, due bagni e due ripostigli al piano terra oltre al resede esterno di proprietà esclusiva posto anch esso al piano terreno. L appartamento presenta quindi nel suo complesso una superficie calpestabile complessiva di circa 80 mq oltre il resede esterno esclusivo che misura una superficie di circa 110 mq. PAG. 12 di 13

13 Il Fabbricato è censito al al N.C.E.U. Comune di Monteriggioni (SI) - Foglio Particella 36 - Subalterni 32 e 33 graffati Categoria A/2 Classe 2 Consistenza 4,5 vani e Rendita Cat. 476,43 euro. PREZZO BASE ASTA ,00 (EURO CENTOSETTANTASEIMILAOTTOCENTO/00) 6 - ALLEGATI Visura catastale fabbricato; Planimetria catastale; Documentazione fotografica; Estratti documenti Comunali. Il Tecnico: Ing. Cesare Gazzei PAG. 13 di 13