Come riporta l analisi trimestrale

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1 inchiesta investimenti immobiliari di Marzio Molinari, Alberto Pattono ed Elena Steiger Il bello del mattone Da due anni a questa parte gli investimenti nel settore immobiliare in Svizzera sono in leggera ma costante diminuzione. La crisi della finanza di carta potrebbe riportare l attenzione verso gli investimenti di pietra? La risposta è complessa: diversi fattori - come per esempio costo e disponibilità del credito o un basso tasso di abitazioni vuote - fanno pensare di sì. Altri fattori invece militano contro. Vediamoli uno per uno. di Simo 36 Novembre 2008 Come riporta l analisi trimestrale dell economia svizzera pubblicata dall Economic Research del Credit Suisse a ottobre, nel secondo semestre 2008 gli investimenti reali nella costruzione in Svizzera hanno mostrato per la quinta volta consecutiva un calo, che praticamente ha portato gli investimenti in questo settore al livello al quale si trovavano all inizio del 2004 (vedi grafico). Per l insieme del 2008, l istituto bancario si attende una diminuzione in termini reali del 2% in media. Per quanto riguarda il Ticino, che ha fatto registrare tra il 2000 e il 2005 tassi di crescita ben superiori a quelli medi elvetici per quanto riguarda gli investimenti in costruzioni, lo studio svolto sul 2007 dall Ufficio di statistica del Cantone - e recentemente pubblicato sul trimestrale Dati - indica che per il secondo anno consecutivo il volume complessivo delle costruzioni realizzate è rimasto sostanzialmente sui livelli record raggiunti nel 2005, cioè poco sopra i 2,5 miliardi di franchi: se però in termini nominali (cioè ai prezzi correnti) la diminuzione rispetto al 2006 è stata solo dell 1,3%, in termini reali l arretramento è più consistente (-5,1%). Guardando l evoluzione sul medio periodo e considerando in particolare i valori reali, all autore dello studio Tarcisio Cima sembra quindi lecito concludere che il ciclo di crescita ben sostenuta avviatosi con il cambio di secolo si sia chiuso. Il rilevamento statistico condotto su scala nazionale, dal quale sono stati ricavati i dati commentati dall Ufficio di statistica del Cantone, oltre a indicare quanto si è costruito nel 2007 presenta anche i dati sugli investimenti progettati per il 2008, che a livello nazionale sono in crescita (+5,5%) rispetto a quelli che si prospettavano per il Il comportamento dei vari cantoni è molto diversificato e il Ticino (+2,6%) presenta una variazione positiva ma inferiore alla media nazionale. Secondo Cima questo significa che si possono azzardare due indicazioni - comunque generiche e sommarie - di prospettiva per il Per i lavori pubblici è probabile che il livello degli investimenti registrato nel 2007 (poco più di 1 miliardo di franchi) possa essere sostanzialmente mantenuto anche nel 2008, almeno in termini nominali. I dati statistici circa gli investimenti progettati - tutto sommato abbastanza attendibili nel caso dei lavori pubblici - danno l indicazione di una sostanziale stabilità. Anche per i lavori privati l ipotesi più probabile è quella del sostanziale mantenimento degli investimenti in termini nominali sul livello record raggiunto nel 2005 (cioè attorno a 1,5 miliardi di franchi) anche nel Vi sono però due segnali che potrebbero tradursi in una flessione: da una parte l inversione di tendenza tra il 2004 e il 2007 della curva che descrive l andamento delle nuove costruzioni, dall altra l analoga inversione di tendenza del valore delle costruzioni abitative. Tuttavia proprio dal settore dell abitazione arriva un diverso segnale, che parla invece a favore dell ipotesi della continuità anche per quanto riguarda le costruzioni private, e cioè l elevato numero di nuove abitazioni che risultavano essere in costruzione alla fine del Vi è poi un altro elemento importante da tenere in considerazione quando si fanno previsioni sul futuro nel settore, vale a dire il tasso di abitazioni vuote che, come ricorda Cima, è l unico indicatore sintetico disponibile per una diagnosi precoce di eventuali squilibri sul mercato dell alloggio. Dal censimento annuale delle abitazioni vuote svolto il 1 giugno 2008, il tasso in Ticino era dello 0,76%. Dopo alcuni anni di grande stabilità su valori comunque già assai contenuti, il tasso è sceso a un livello che indica una situazione di insufficienza dell offerta, e quindi di tendenziale penuria di abitazioni disponibili sul mercato. È infatti comunemente ammesso che per il buon funzionamento del mercato (possibilità di scelta e contenimento dei prezzi) sia più adeguato un tasso attorno al 2% e anche superiore. In altri canto-

2 ni il tasso è ancora più basso che in Ticino, come a Ginevra (0,20%), Zugo (0,27%), Vaud (0,46%) e Zurigo (0,61%). Tra l altro va ricordato, in questa sede, che a fornire ulteriori informazioni sullo sviluppo del mercato immobiliare ticinese contribuirà anche l Indice immobiliare che la Banca dello Stato del Cantone Ticino ha sviluppato in collaborazione con la società Cifi (Centro d informazione e di formazione immobiliare), e che verrà presentato il 18 novembre a Bellinzona. Bene il reddito, male la sostanza. Il responso delle statistiche è quindi in parte ambiguo come quello dell oracolo. Vediamo quindi di interpretare non il mercato, ma le sue componenti. In primo luogo la disponibilità economica delle famiglie ad acquistare piuttosto che a prendere in affitto una casa più grande o più bella o più centrale. Nello studio che ogni trimestre l Economic Research del Credit Suisse dedica in maniera specifica al mercato immobiliare, l ultimo dei quali è stato pubblicato a settembre, si indica che per l anno in corso la crescita dei redditi reali delle economie domestiche si attesterà attorno al 2-3%, dopo il 4-5% dell anno passato. D altra parte molte persone che avevano investito in titoli mobiliari, magari con la prospettiva di venderli al momento di acquistare casa, si trovano con valorizzazioni inferiori alle loro attese. Insomma, le notizie positive dal fronte dei redditi sono più che controbilanciate da quelle negative relative alla sostanza. Le prime sono poi a rischio: un analisi sul mercato immobiliare elvetico pubblicata a metà ottobre da Bak Basel Economics e Fahrländer Partner parte dal presupposto che nel 2009 la crescita del Pil svizzero sarà solo dello 0,7%, e che un sentimento di insicurezza tra le famiglie svizzere porterà a ridurre la domanda di spazi abitativi. Insomma, come accade per le auto una parte dei potenziali investitori saranno spinti a posticipare i loro piani di acquisto. Parliamo di posticipare e non di rinunciare, perché gli svizzeri, storicamente un popolo di inquilini, a partire dagli anni novanta hanno mostrato un crescente interesse per la proprietà immobiliare, grazie ai prezzi relativamente bassi degli immobili che si registravano allora, al basso livello dei tassi ipotecari e alla scoperta della proprietà per piani. Il tasso delle abitazioni di proprietà sfiora ormai il 40%, una percentuale ancora modesta soprattutto se confrontata con quella di altri paesi, ma molto superiore al passato. Fino agli anni ottanta il tasso di alloggi in proprietà cresceva dell 1% ogni dieci anni; dagli anni novanta invece la crescita è del 3%. Tassi ipotecari. Un aspetto che infonde ottimismo al settore è il costo particolarmente basso in Svizzera del finanziamento. A differenza di altri Paesi le banche non hanno stretto i cordoni del credito e i tassi reali sono di assoluto interesse. «Considerando da un lato il livello dei tassi ipotecari attuali, ancora relativamente bassi, e dall altro i prezzi dei canoni di locazione, oggi è sicuramente ancora conveniente dal punto di vista finanziario essere proprietari», ricorda Franco Trachsel, presidente della sezione ticinese della Svit, l Associazione svizzera dell economia immobiliare. Tra l altro un ulteriore elemento, questa volta sul piano fiscale, ha reso recentemente ancora più favorevole la condizione del proprietario immobiliare: «A livello federale si è infatti deciso di abolire la cosiddetta prassi Dumont, che prevedeva che chi acquistava uno stabile esistente poteva dedurre fiscalmente i costi per opere di miglioria soltanto dopo cinque anni dall acquisto. Oggi invece per il nuovo proprietario è possibile dedurre questi investimenti da subito», spiega Trachsel. Il barometro dei tassi non tende affatto al rialzo e questo riduce i costi di indebitamento. Secondo Credit Suisse la congiuntura si indebolirà, ma la generale solidità dell economia svizzera e l effetto positivo dell immigrazione dovrebbero contrastare il rischio di una recessione. La recente spinta inflazionistica continuerà a indebolirsi in seguito al raffreddamento congiunturale e alla diminuzione dei prezzi del greggio. Il calo dell inflazione apre quindi alla Banca nazionale svizzera, secondo il Credit Suisse, la possibilità di reagire al rallentamento della crescita economica con un ulteriore taglio dei tassi. Credit Suisse si attende quindi che, dopo l avvenuta diminuzione dei tassi in ottobre, entro la prima metà del 2009 la Banca nazionale interverrà tre volte, riducendo i tassi guida ogni volta di 25 punti base. L effetto di questi interventi sulle Ipoteche flex-rollover e sulle Ipoteche fix nei prossimi 12 mesi dovrebbe essere una diminuzione dei livelli dei tassi tra i 30 e i 135 punti base. Domanda di superfici abitative. Abbiamo accennato all immigrazione che oggi riguarda (come nota l ambasciatore Alexis P. Lautenberg nell intervista più avanti) persone e famiglie di ogni strato socio-economico. Nel 2007 la popolazione elvetica è cresciuta dell 1,1% e nel corso di quest anno ha superato la soglia di 7,6 milioni. L attuale crescita della popolazione dipende in misura significativa dall immigrazione, complice anche la soppressione, dal 1 giugno 2007, dei contingenti nell ambito della libera circolazione delle persone con i paesi dell Ue: nel 2007 il saldo migratorio positivo di persone è stato di cinque volte e mezzo superiore all eccedenza delle nascite di persone. E la tendenza all immigrazione si è confermata anche nell anno in corso, anzi: nell intero 2008 la spinta immigratoria si accentuerà addirittura Novembre

3 10% -10% Investimenti reali nelle costruzioni in Svizzera 5% 0% -5% 00 Variazione in % rispetto allo stesso trimestre dell anno precedente Media su quattro trimestre Fonte: Segretariato di Stato dell economia (seco) '500 11'000 10'500 10'000 9'500 milioni di Fr. leggermente rispetto al 2007: il Credit Suisse prevede un saldo migratorio della popolazione straniera residente permanente pari a 96mila persone. Vi è poi un fenomeno spesso sottovalutato ma che però incide fortemente sulla domanda di superfici abitative: il numero significativo di separazioni e divorzi, e quindi la frantumazione dei nuclei familiari che forzatamente si traduce nella ricerca di nuovi spazi. Da ultimo c è l esigenza di avere più spazio in casa. «Oggi si cercano appartamenti sempre più grandi, a partire diciamo dai due locali e mezzo in su, e per questo la richiesta di monolocali è in continuo calo» nota Trachsel, che opera nel settore immobiliare da quasi trent anni. In effetti la superficie abitabile per persona in Svizzera è cresciuta in media, dal 1990, da 39 metri quadrati a 44, complice la tendenza secondo la quale le economie domestiche comprendono meno persone: già nel 2000 meno di un terzo di tutte le economie domestiche svizzere erano costituite da tre o più persone, e la quota di quelle composte da una sola persona era salita al 36%, con una superficie abitabile media di 75 metri quadrati. Vi è poi un importante mutamento in atto relativamente alla localizzazione dell immobile. «Si cerca maggiormente la vicinanza ad alcuni tipi di servizi come per esempio trasporti pubblici, scuole, centri commerciali e quindi ci si allontana meno dalle città. Questo dipende da molti fattori, come per esempio l età media della popolazione o il costo del trasporto privato. Molti colleghi incontrano più difficoltà di un tempo a vendere oggetti lontano dalle città e invece trovano facilmente acquirenti per oggetti inseriti nel tessuto urbano», spiega Trachsel. Offerta di superfici abitative. Nel suo studio l Economic Research del Credit Suisse ricorda che il parametro centrale sul fronte dell offerta è rappresentato dall incremento netto di abitazioni, che determina la crescita del patrimonio abitativo. Lo scorso anno il patrimonio abitativo è cresciuto di circa unità, e per l anno in corso il CS si attende un incremento netto di poco superiore a 42mila abitazioni. La registrazione di domande e permessi di costruzione consente di valutare con relativa affidabilità l ulteriore andamento dell attività edilizia e quindi il previsto ampliamento del patrimonio abitativo. Dopo aver toccato un nuovo record a metà del 2006, da allora le domande di costruzione fanno registrare, almeno per le case plurifamiliari, un andamento più o meno laterale. Ma dall inizio del 2008 le licenze per questo genere di abitazioni sono addirittura tornate a segnare una lieve crescita, riducendo così il divario che si era aperto tra domande e permessi di costruzione. Secondo il CS l atteso ampliamento dell offerta di abitazioni dovrebbe mantenersi elevato nell anno in corso e nel 2009; solamente il perdurante calo delle domande e delle licenze per le case unifamiliari avrà l effetto di ridurre leggermente l offerta. Da ormai quasi tre anni è infatti la proprietà per piani a dominare chiaramente l attività di costruzione e vi è un consolidamento nella flessione delle licenze di costruzione per case unifamiliari. La quota di case unifamiliari sul patrimonio abitativo totale è ferma come nel trimestre precedente al 25,3%, il valore più basso da quando nel 2002 lo studio del CS ha cominciato a operare questa distinzione. L aumento dei prezzi del terreno, la crescita dei tassi ipotecari 38 Novembre 2008

4 Non c è nessuno in ufficio Per effetto di una sorta di euforia di investimento, nel biennio il numero di domande e permessi di costruzione per superfici a uso ufficio è cresciuto in Svizzera in maniera estremamente marcata. Altrettanto violenta è stata anche la correzione nella successiva fase di recessione. L aumento delle superfici sfitte che ne è derivato continua a far sentire i suoi effetti ancor oggi. Immediatamente dopo l espansione delle superfici sul mercato tra il 2003 e il 2004 si è assistito a una temporanea flessione dell attività di costruzione. Ma il calo è stato di breve durata. Negli ultimi anni il volume delle domande di costruzione ha segnato un andamento più o meno laterale su un livello comunque di tutto rispetto, che ha visto giungere ogni anno sul mercato circa 500mila metri quadrati di nuove superfici a uso ufficio. Alla luce della domanda ancora crescente, per quanto in fase di indebolimento, di superfici a uso ufficio, negli ultimi mesi il numero di domande ha fatto ancora una volta segnare un deciso incremento. Per il biennio l Economic Research del Credit Suisse prevede soprattutto nella regione del Lemano, nella Svizzera orientale e nei cantoni di Berna e Lucerna un deciso incremento dell offerta di superfici a uso ufficio. Specialmente per l area Ginevra-Losanna ciò comporterebbe una gradita distensione sul mercato delle superfici a uso ufficio. Per il resto della Svizzera non si deve invece dimenticare che questa offerta aggiuntiva incontrerà una domanda più debole per ragioni congiunturali e provocherà un aumento delle superfici sfitte. e il forte rincaro delle costruzioni rendono le case unifamiliari inaccessibili per molti. «Anche in Ticino negli ultimi anni si è verificata una costante crescita della proprietà per piani, anche se va detto che in Svizzera abbiamo un notevole ritardo da colmare - soprattutto culturale - in questo senso», nota Trachsel, «i Franco Trachsel, presidente della sezione ticinese della Svit, l Associazione svizzera dell economia immobiliare. vantaggi del condominio sono molteplici. Innanzitutto il condominio consente la suddivisione del costo del terreno fra i diversi proprietari, permettendo a questi ultimi non solo di abbattere tale onere, ma anche di risiedere in case proprie in zone di notevole pregio. Nella soluzione unifamiliare l acquisto del terreno può incidere - a seconda dell ubicazione, delle possibilità edificatorie e delle quotazioni di mercato - dal 15% fino al 45% sul totale dell operazione. Vi sono poi i vantaggi relativi ai costi di costruzione, la progettazione e lo studio approfondito dei dettagli consentono l elaborazione di una documentazione completa che eviterà sorprese al futuro proprietario, e i vantaggi relativi ai costi di manutenzione, che per le parti comuni sono suddivisi tra i proprietari». Per quanto riguarda l andamento delle domande di costruzione inoltrate in Ticino, nel 1 semestre di quest anno, come rilevato dall Ufficio cantonale di statistica, vi è stato un sensibile calo del loro valore complessivo rispetto allo stesso periodo dell anno scorso, sia a livello complessivo (-17,8%), sia nell edilizia abitativa (-18,4%), sia nell edilizia non abitativa (-16,5%). Va precisato che l evoluzione delle domande di costruzione rappresenta un indicatore assai precoce rispetto all andamento reale ed effettivo delle costruzioni: la diminuzione registrata nel primo semestre è in effetti destinata a ripercuotersi sul volume effettivo delle costruzioni non prima della seconda metà del Fino ad allora non c è da attendersi nessun crollo, ricorda l Ufficio di statistica, bensì un proseguimento, quasi per forza di inerzia, sui volumi attuali (relativamente elevati in assoluto), probabilmente con una decrescita solo leggera. Da notare che la diminuzione delle domande di costruzione riguarda solo le abitazioni in case plurifamiliari, dove colpisce duramente (-35,7%), mentre le domande per abitazioni in case monofamiliari sono addirittura in crescita (+6,4%). Cifre che sembrerebbero smentire quanto scritto qualche riga sopra. In realtà si tratta di un segnale della fase in cui si trova il mercato immobiliare nel suo complesso, poiché l esperienza del passato indica che le fasi di espansione o di regressione del mercato dell alloggio sono determinate proprio dall andamento delle costruzioni di edifici plurifamiliari, mentre le case monofamiliari rappresentano uno zoccolo duro la cui evoluzione nel tempo è sorprendentemente stabile. Prezzi delle abitazioni. L indice dei prezzi reali all offerta per alloggi in affitto, appartamenti in condominio e case unifamiliari mostra un impennata nei primi anni novanta, seguita dalla forte correzione sulla scia della crisi immobiliare, terminata solo verso la fine del secolo. Da allora è in atto una ripresa dei prezzi, che ha avuto un andamento burrascoso soprattutto nei primi anni successivi al passaggio al nuovo millennio. Dal 2003 l incontro con una domanda debole ha rallentato la crescita soprattutto nel segmento degli appartamenti in condominio. Da allora i prezzi di case unifamiliari e appartamenti in condominio si sono mossi praticamente di pari passo. Solo con un certo ritardo la più recente ri-

5 Prezzi degli appartamenti di proprietà, secondo trimestre 2008 Prezzi delle costruzioni alla produzione (valori semestrali, var. risp. all anno precedente in percentuale) 8% 6% 4% 2% 0% -2% > < Nota: media in Fr. di un appartamento di 4.5 locali Fonte: Geostat, Wüest & Partner, Credit Suisse Economic Research Nuove costruzioni di immobili a uso ufficio Ristrutturazione di case plurifamiliari presa congiunturale si è ripercossa dal 2006 in una nuova crescita dei prezzi. Ma mentre negli ultimi anni la crescita dei prezzi delle case unifamiliari è diventata sempre più debole, per gli appartamenti in condominio si osserva la tendenza opposta. L elevato ampliamento del patrimonio abitativo sulla scia del boom dell edilizia residenziale ha però impedito che, alla luce della robusta domanda alimentata dall immigrazione, la crescita reale dei prezzi salisse al di sopra della soglia del 2%. Anche nel secondo trimestre 2008 i prezzi delle case unifamiliari hanno accusato Nuove costruzioni di case plurifamiliari Genio civile -4% Apr. 00 Apr 01 Apr. 02 Apr. 03 Apr. 04 Apr. 05 Apr. 06 Apr. 07 Apr. 08 Fonte: Ufficio federale di statistica (UST) un ristagno, che può essere valutato come ulteriore segnale di debolezza della domanda di questo genere di abitazioni. Visto che nel 2009 l offerta di abitazioni non si ridurrà mentre la domanda diverrà più prudente, è facile attendersi una crescita più lenta o addirittura a una stagnazione dei prezzi, in particolare per gli appartamenti in condominio. Secondo uno studio di Wüest & Partner non ci sono segnali concreti di un crollo dei prezzi sul mercato svizzero dell abitazione: lo scenario più probabile per il 2009 è quindi quello di una stagnazione. Il già citato studio di Bak Basel Economics e Fahrländer Partner prevede invece che sino all estate del 2009 vi sarà una stagnazione dei prezzi e nel 2010 subentrerà addirittura una diminuzione, che colpirà soprattutto quelle regioni dove si sono registrati negli scorsi anni i maggiori aumenti di prezzo, e che quindi presentano i maggiori spazi di manovra per delle correzioni verso il basso, come i grandi centri e i loro agglomerati (soprattutto Zurigo e la regione del Lemano) e le più rinomate stazioni turistiche nelle Alpi. Oggi nelle località più frequentate, come in Engadina, si pagano anche prezzi superiori a 1,3 milioni per un appartamento di 4 locali e mezzo in condominio. Non molto distanti seguono Ginevra e Zurigo, con i vicini comuni di residenza. In circa 60 comuni della Svizzera i prezzi superano già la soglia del milione di franchi. I maggiori incrementi di prezzo negli ultimi cinque anni sono stati per l appunto osservati nei centri, nelle regioni turistiche e convenienti sul piano fiscale e nei comuni sul lago di Zurigo e sul Lemano. Tra il secondo trimestre 2003 e il secondo trimestre 2008, ad esempio, i prezzi per un appartamento standard in condominio sono cresciuti in termini nominali del 78% a Ginevra, del 41% a Zurigo e del 51% a Lugano. Ma, conclude lo studio dell Economic Research del Credit Suisse, sebbene in determinati segmenti e mercati parziali regionali siano innegabili alcuni eccessi in termini di prezzi, il livello di questi ultimi in Svizzera non è complessivamente eccessivo. Secondo i calcoli dell istituto infatti il rapporto 42 Novembre 2008

6 Nei negozi la location è sempre più importante Dopo un marcato aumento delle domande per superfici di vendita, negli ultimi anni queste si sono attestate su un livello elevato. Nel complesso per gli investimenti in superfici di vendita, sia come nuove costruzioni che come ristrutturazioni, non si evidenzia ancora, secondo l Economic Research del Credit Suisse, alcuna inversione di tendenza verso valori più contenuti. Anzi, se qualche mese fa si parlava ancora di consolidamento, attualmente si profila una nuova decisa accelerazione almeno per le domande. Per quanto riguarda la superficie di vendita pro capite, la Svizzera guida la classifica europea e probabilmente anche mondiale. Il mercato delle superfici di vendita nella Confederazione è quindi già ampiamente saturo e la crescita della domanda di conseguenza limitata. Il calo delle superfici sfitte in molti caso osservato non deve però distogliere l attenzione dai problemi di natura strutturale. Nel medio termine, infatti, la crescita dei fatturati non riesce a tener il passo con l espansione delle superfici. Solo le sedi situate nelle migliori ubicazioni possono resistere in questa gara a eliminazione che si gioca a spese dei margini. Di conseguenza si allargherà ulteriormente il divario tra le ubicazioni migliori e quelle periferiche. tra il livello di prezzo e quello di reddito è pressoché in linea con la media storica. L andamento reale dei prezzi delle case in determinate città evidenzia che questi sono cresciuti maggiormente in altre metropoli. La crescita cumulata dei prezzi di Zurigo, ad esempio, è nettamente inferiore a quella di altri grandi centri, anche dopo la flessione dei prezzi che con diversa intensità e in diversi momenti ha colpito parti degli Usa, della Gran Bretagna, della Spagna e di altri paesi. Costi delle costruzioni. Come ricorda l analisi dell Economic Research del Credit Suisse, nei sei mesi tra ottobre 2007 e aprile 2008 i prezzi delle costruzioni alla produzione sono tornati a salire: rispetto allo stesso semestre dell anno precedente il livello dei prezzi nell intero settore è cresciuto del 3,8%, superando il rincaro generale, e questo soprattutto per l impennata dei costi delle materie prime. In un ottica di medio termine va detto che l indice dei prezzi delle costruzioni sta salendo ininterrottamente dall aprile del 2003, anche se ovviamente la speranza è che l inversione di tendenza degli ultimi mesi per quanto riguarda il costo delle materie prime possa influenzare l andamento dei prezzi della costruzione. «Per evitare cattive sorprese è consigliabile fissare nel contratto aumenti massimi o addirittura valutare l ipotesi dei contratti chiavi in mano: in questo modo il rischio viene assunto dall impresa di costruzione», ricorda Trachsel.

7 Immmobili di lusso: il caso di Lugano «Come accade sempre per i prodotti di lusso, sono certa che anche il mercato degli immobili di fascia superiore, nel Luganese, non sarà assolutamente toccato dalla recessione annunciata per i prossimi mesi», sottolinea Isabel Glattfelder Plozza, fiduciario immobiliare, delegato della Svit (Associazione svizzera dell economia immobiliare) all interno della Federazione ticinese delle associazioni di fiduciari, e che da vent anni opera presso l agenzia immobiliare Vesa di Massagno. «D altra parte già negli ultimi due anni, durante i quali il settore immobiliare nel suo complesso ha conosciuto un certo rallentamento, il comparto del lusso a Lugano si è mosso secondo logiche proprie, con una richiesta sempre crescente e con i prezzi che di conseguenza sono schizzati verso l alto», aggiunge Marco Glattfelder, padre di Isabel e direttore della Vesa, attiva sul mercato ticinese dal 1974 e che si occupa esclusivamente della compravendita di ville, case e appartamenti di fascia medio-alta nel Luganese e nel Mendrisiotto. L aumento dei prezzi ha riguardato soprattutto gli appartamenti in condominio, situati in città o comunque nelle immediate vicinanze, e soprattutto quelli con vista lago, caratteristica molto richiesta, anzi quasi fondamentale per gli acquirenti stranieri. «Nessuno avrebbe pensato solo qualche anno fa che si sarebbe potuti vendere appartamenti di lusso con giardino, come per esempio quelli che stanno sorgendo nel palazzo Mantegazza di Paradiso, per una cifra superiore ai venti milioni di franchi», sottolinea Marco Glattfelder. Altro oggetto molto richiesto è l attico in centro città, ma a Lugano ve ne sono veramente pochi. Da notare un particolare riferito dagli esperti: se in genere l acquirente di questo tipo di oggetti è molto attento alla qualità della costruzione e delle finiture, mostra invece scarso interesse, per non dire nullo, a tutte le soluzioni finalizzate al risparmio energetico. «È ancora troppo presto per poter dire se gli investitori con molta disponibilità finanziaria, e il cui patrimonio è stato in parte colpito dalla crisi di questi mesi, stiano rapidamente riconvertendo le loro attenzioni all investimento nel mattone, alla ricerca di maggiori sicurezze», nota Isabel Glattfelder Plozza, «è certo comunque che per quanto riguarda la regione di Lugano abbiamo davanti a noi anni nei quali continuerà a registrarsi un certo dinamismo: non bisogna dimenticare tra l altro che molti di questi acquirenti potenziali lasceranno Londra, visto che le agevolazioni fiscali concesse negli scorsi anni dal governo britannico a chi giungeva dall estero decadranno, ed è quindi possibile, anzi probabile, che diversi di loro sceglieranno la Svizzera e quindi anche Lugano o il Ticino in generale». Negli ultimi anni il boom delle residenze di lusso nel Luganese è stato sostenuto dalla presenza sempre più marcata di italiani facoltosi - che tra l altro ora possono pienamente beneficiare dei vantaggi della libera circolazione delle persone tra Svizzera e Ue - ma anche dall arrivo di alcuni acquirenti dalle grandi disponibilità finanziarie provenienti dall Est, e in particolare dalla Russia. «All interno del segmento di lusso del mercato immobiliare luganese va comunque sempre tenuta presente una distinzione tra gli acquirenti indigeni e gli acquirenti stranieri. I primi da tempo preferiscono uscire dall agglomerato cittadino, e quindi la scelta si orienta sull immediata periferia e anche su Da sinistra, Eugenio Plozza, Isabel Glattfelder Plozza e Marco Glattfelder dell agenzia immobiliare Vesa di Massagno. zone come la Capriasca e alcune parti del Malcantone, a patto che non vi siano controindicazioni legate in particolare al traffico. Gli stranieri invece che scelgono il Luganese come luogo di residenza primaria - oltre ad essere attratti dalla presenza di una piazza finanziaria, dai collegamenti internazionali tramite l aeroporto, dall alto livello di sicurezza, dalla privacy, ma anche dalla possibilità di far studiare i figli nelle scuole internazionali che qui hanno sede - desiderano tutti lo stesso immobile, la villa o l appartamento con vista lago, e quindi la scelta si limita alla città e ai comuni confinanti», spiega Eugenio Plozza, marito di Isabel e anch egli attivo nell acquiszione e vendita presso la Vesa, «le possibilità di acquisto di residenze secondarie sono invece fortemente limitate dai contingenti fissati dalla Legge federale sull acquisto di fondi da parte di persone all estero (contingenti che saranno ancora in vigore a lungo perché l ipotesi di abolire la legge è stata respinta dal Parlamento, che l ha rinviata al Consiglio federale) che a mio parere ingessano eccessivamente il mercato, perché i limiti fissati sono troppo rigidi (basti pensare che il Ticino ha già quasi esaurito i contingenti per il 2009)». Il lavoro di un agenzia immobiliare consiste per metà nell acquisizione di oggetti, e per metà nella vendita. Su entrambi i versanti i servizi che bisogna essere in grado di offrire alla clientela, in particolare a quella facoltosa, sono sempre più complessi. «Purtroppo il livello di professionalità del nostro settore non è sufficientemente tutelato, perché pur essendoci una legge cantonale sui fiduciari che stabilisce chi tra gli operatori immobiliari può essere autorizzato a operare, mancano i mezzi necessari per effettuare tutti i controlli e quindi sono molti (circa il 30-35% del totale) quelli che operano senza aver i titoli e l autorizzazione per poterlo fare», spiega Isabel Glattfelder Plozza, «la speranza è che la prevista revisione delle legge cantonale sui fiduciari - che rafforzerebbe questi strumenti di controllo - possa andare in porto quanto prima». 44 Novembre 2008

8 Densità degli insediamenti nel Abitanti per km di superficie utile; superficie utile = superficie totale superficie improduttiva 2 Abitanti per km di superficie utile 1'400-6' ' Fonte: Credit Suisse Economic Research, Ufficio federale di statistica (UST), Geostat Variazione della densità degli insediamenti fino al 2015 Calo < -2% Crescita > 5% Diminuzione dello spazio edificabile. Non vanno dimenticate infine le opportunità di sfruttamento sempre più limitate che offre il territorio, specialmente a sud delle Alpi. Il Ticino raggiunge su una parte del suo territorio (Sottoceneri, Bellinzonese e Locarnese) livelli tra i più alti in Svizzera per quanto riguarda la densità degli insediamenti, come mostra la figura pubblicata sull edizione 2008 dello studio che ogni anno il Credit Suisse dedica al mercato immobiliare svizzero e che fornisce una panoramica della pressione demografica sulle superfici edificabili teoricamente disponibili in Svizzera. Lo studio sottolinea che se in linea di massima sono, come previsto, le zone attorno alle principali città a mostrare i valori più alti (oltre i 1400 abitanti per km2 di superficie utile), la densità degli insediamenti è sorprendentemente elevata in Ticino: a sud delle Alpi, a causa della situazione topografica, la superficie utile è in effetti estremamente limitata. Probabilmente una risposta alla diminuzione di spazi edificabili si vede già nella direzione che ha preso il mercato, nel quale, oltre che per le ragioni indicate in precedenza, è cresciuta la tipologia della casa plurifamiliare a discapito di quella unifamiliare. In futuro quindi bisognerà, per forza di cose, costruire sempre più verso l alto piuttosto che in maniera estensiva.