TRIBUNALE DI PALERMO Sezione Esecuzioni Immobiliari

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1 TRIBUNALE DI PALERMO Sezione Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva n.: 394/2012 Sig. Giudice Delegato : Dott. Vincenzo Liotta; Consulente Tecnico d Ufficio : Arch. Fabio Amico; 1. Premessa. Il Dott. Vincenzo Liotta, Giudice della Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Palermo, con Decreto del nominava quale Consulente Tecnico d Ufficio l Arch. Fabio Amico, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Palermo al n 3908, ed all Albo dei Consulenti D Ufficio del Tribunale, nella procedura esecutiva in oggetto. 2. Descrizione dell immobile oggetto dell esecuzione. L immobile oggetto dell esecuzione, ad uso civile abitazione è sito a Palermo in via Delle Pergole nn. 46,48, piano terra, piano primo, piano secondo, piano terzo, ed è identificato catastalmente al N.C.E.U. al Foglio 137, Particella 1279, Sub. 4,5,6,7. L appartamento, di proprietà A confina per due lati con la proprietà Vitrano e con la via Delle Pergole, fa parte di un fabbricato avente come destinazione d uso civile abitazione, ed è costituito da un corpo di fabbrica di numero quattro elevazioni fuori terra. Pagina 1 di 18

2 Per ciò che concerne la struttura portante dell edificio in oggetto essa è costituita da setti murari portanti secondo le tecniche costruttive del tempo. Il fabbricato in oggetto, ricade nel centro storico della città, ovvero in quella zona caratterizzata prevalentemente da edilizia residenziale in cui i piani terra hanno vocazione in prevalenza commerciale, in una area satura da costruzioni edilizie dove da diversi anni è in corso un processo di riqualificazione urbanistica. Alla luce dei rilievi eseguiti il C.T.U. ha potuto accertare che all appartamento in oggetto vi si accede direttamente dalla via Delle Pergole, attraverso un portone che introduce al corpo scala da cui è possibile raggiungere il piano primo e secondo mentre al box ubicato al piano terra si accede da un ampio cancello prospiciente la via Delle Pergole. Si è appurato, altresì, che l edificio in oggetto è stato in tempi recenti oggetto di un intervento di manutenzione straordinaria che ha interessato sia la distribuzione interna degli ambienti sia il consolidamento strutturale dell intero edificio. Gli ambienti, infatti, presentano ottime rifiniture quali pavimentazione e rivestimenti, sia nelle camere sia nei bagni viceversa non sono stati collocati gli infissi interni ed esterni e non è stata eseguita la tinteggiatura dell appartamento, in quanto i lavori di ristrutturazione dell edificio sono stati sospesi. Il C.T.U. ha constatato, appunto, che allo stato attuale risulta ancora collocato il ponteggio esterno realizzato in occasione dei lavori di ristrutturazione dell edificio. L appartamento distribuito su tre livelli è costituito da: - un piano terra comprendente un ampio vano di forma trapezoidale destinato a box auto (prospiciente la via delle Pergole), avente una superficie pari a mq. 21,80 ed un secondo vano arretrato avente una superficie pari a mq. 14,20 dove al suo interno sono state realizzate alcune cantine. (all. a Tav.n.1); Pagina 2 di 18

3 - un piano primo comprendente un ampio vano di forma trapezoidale (prospiciente la via delle Pergole), avente un altezza utile pari a m. 2,80 ed una superficie pari a mq. 21,88 ed un secondo vano arretrato avente un altezza utile pari a m. 2,80 ed una superficie pari a mq. 10,77 che introduce in un bagno avente una superficie pari a mq. 5,49 (all. a Tav.n.2); - un piano secondo comprendente un ampio vano di forma trapezoidale (prospiciente la via delle Pergole), avente un altezza utile pari a m. 2,80 ed una superficie pari a mq. 32,41 ed un bagno avente una superficie pari a mq. 6,48 (all. a Tav.n.3); - un piano terzo comprendente un disimpegno avente un altezza utile pari a m. 3,70 ed una superficie pari a mq.9,31 che introduce in una camera da letto avente una superficie pari a mq. 9,80 ed in una cameretta avente una superficie pari a mq. 4,78 (all. a Tav.n.4); L appartamento è dotato, inoltre, di tre balconi ubicati ai piani primo secondo e terzo. 2.1 Caratteristiche dell appartamento. a) Finiture: - una pavimentazione con mattoni in cotto cm. 40x40 con battiscopa dello stesso materiale; - le pareti provviste di intonaco; - i rivestimenti dei bagni con piastrelle di dimensioni cm. 20x20 di colore marrone chiaro; - l appartamento è sprovvisto di infissi sia interni che esterni; b) Impianti: - impianto di riscaldamento: l appartamento è dotato di impianto di riscaldamento autonomo; - impianto idrico: per ciò che concerne l impianto idrico il C.T.U. ha avuto modo di constatare che l appartamento è dotato di impianto idrico con tubazione separata per acqua calda e fredda; Pagina 3 di 18

4 - impianto elettrico: l appartamento presenta un impianto elettrico sottotraccia. 3. La regolarità urbanistica dell immobile in oggetto. Per ciò che concerne la verifica della regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e in caso di esistenza di opere abusive all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi vigenti e dei relativi costi, si è accertato che per l edificio in oggetto è stata rilasciata dal Settore Centro Storico del Comune di Palermo regolare Concessione Edilizia n. 21/CS del e successiva Variante rilasciata in data Tuttavia, poiché si è constatato che i lavori di manutenzione straordinaria eseguiti nell edificio in oggetto in seguito al rilascio della Concessione Edilizia sopra riportata, non si sono ancora conclusi, è necessario una volta ultimate le opere all interno dell edificio, consistenti nella collocazione degli infissi interni ed esterni, la posa in opera di tinteggiatura nelle pareti e lo smontaggio del ponteggio, comunicare al settore Centro Storico la fine lavori e richiedere una nuova Concessione Edilizia. I costi necessari per il rilascio della nuova Concessione Edilizia si quantificano in 7.500,00 ( 2.500,00 ONERI CONCESSORI ,00 SPESE TECNICHE). 4. L identificazione catastale dell immobile in oggetto. Per ciò che concerne l identificazione catastale dell immobile in oggetto, esso è identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di Palermo al Foglio n. 137, Particella n.1279, Sub. 4,5,6,7. Pagina 4 di 18

5 5. Lo stato di possesso del bene. In merito allo stato di possesso del bene oggetto dell esecuzione, il C.T.U. ha potuto accertare che lo stesso è in stato di abbandono e non risulta essere occupato dal debitore. 6. Metodi di stima. 6.1 Metodo sintetico-comparativo. In letteratura esistono vari metodi di stima per determinare il valore di un immobile, tutti ugualmente validi. Il metodo di stima delle abitazioni di gran lunga più usato nella realtà professionale è quello sintetico-comparativo, che consiste nell effettuare una indagine di mercato, volta ad individuare il valore unitario di beni con caratteristiche simili all immobile oggetto di stima e la successiva applicazione di coefficienti correttivi di differenziazione mediante procedimento a parametri fisici. Partendo dalla determinazione del valore di mercato medio al metro quadro di un immobile, situato in zona cittadina analoga a quella dell immobile oggetto di stima, si risale al valore di mercato del bene da stimare. Quindi, determinato il valore di mercato, vengono individuati dei parametri, dei veri e propri coefficienti di differenziazione, che consentono la caratterizzazione della stima, in funzione delle particolarità del bene da stimare. Il valore dei coefficienti di differenziazione per la caratterizzazione dell immobile viene desunto dalle pubblicazioni: Pagina 5 di 18

6 - Manuale del Consulente Tecnico di Graziano Castello, Dario Flaccovio editore, ed. marzo 2003; - Stima degli immobili, Fondamenti per la valutazione della proprietà immobiliare, di Graziano Castello, Dario Flaccovio editore, ed. aprile 2004 ; - Come si stima il valore degli immobili, contenente Quotazioni dei capoluoghi di provincia e di altri 1100 comuni di Marina Tamborrino, editore Il Sole 24 ore, quarta edizione, ed. giugno Il prodotto dei coefficienti di differenziazione consente di ricavare il Coefficiente di Differenziazione Globale, C.D.G., il quale, moltiplicato al valore di mercato, consente di ottenere il valore al metro quadro del bene oggetto di stima. Moltiplicando, poi, il risultato precedente per l estensione dell immobile si ottiene il valore di mercato del bene. Il calcolo della estensione dell immobile viene effettuato in base alla superficie commerciale, calcolata come la superficie che include, oltre a quella utile, anche l area sulla quale insistono i muri d ambito e la metà dell area sulla quale insistono le murature a confine con le parti condominiali, o a confine con altre unità immobiliari. 6.2 Metodo per capitalizzazione del reddito. Un altro metodo di stima è il metodo per capitalizzazione del reddito che consiste nell attualizzare finanziariamente la redditività costante e continuativa futura di un immobile. Per determinare il valore attuale dell immobile si applica la formula: C = a x Q dove : - C indica il capitale finale o valore attuale dell immobile; - a indica il reddito annuo; - Q indica il numero di annualità attuali necessarie a coprire l intero valore dell immobile. Pagina 6 di 18

7 Il valore Q ovvero il coefficiente da moltiplicare per la redditività annuale detto anche tasso di capitalizzazione varia tra il 2% ed il 6%. In presenza di un investimento sicuro, senza rischi, si opererà con un tasso piuttosto basso; in presenza di un investimento rischioso, si opererà con un tasso piuttosto sostenuto. 7. Calcolo del valore di mercato dell immobile oggetto di stima con il metodo comparativo per parametri fisici. Il metodo di stima sintetico-comparativo, come peraltro già descritto ai capitoli precedenti, consiste nell effettuare una indagine di mercato volta ad individuare il valore unitario di beni con caratteristiche simili all immobile oggetto di stima e la successiva applicazione di coefficienti correttivi di differenziazione mediante procedimento a parametri fisici. Moltiplicando l estensione dell immobile, in base alla superficie commerciale, per il suo valore al metro quadro, si ottiene il valore di mercato del bene. Per calcolare la superficie commerciale dell immobile si considera, oltre alla superficie utile anche quella occupata dalla muratura mentre per gli spazi accessori si applicano i coefficienti in relazione alla tabella 7/14 - elaborazione statistica Studio Castello - TAB. 5/2 - COEFFICIENTI SPAZI ACCESSORI : Pagina 7 di 18 Spazio accessorio: Casi particolari coefficiente Cantina sotto i mq. 5,00 sotto i mq. 10,00 oltre i mq. 10,00 0,20 0,25 0,30 Cantina collegata con U.I. 0,50 Soffitta 0,40 Soppalchi praticabili Posti auto scoperti parcheggi abbondanti parcheggi medi parcheggi scarsi 0,30 0,50 0,90

8 Posti auto coperti parcheggi abbondanti parcheggi medi parcheggi scarsi Box parcheggi abbondanti parcheggi medi parcheggi scarsi Balconi sotto i mq. 10,00 oltre i mq. 10,00 Terrazze sotto i mq. 10,00 sotto i mq. 20,00 sotto i mq. 30,00 oltre i mq. 30,00 0,50 0,80 1,10 0,75 0,95 1,25 0,25 0,35 0,50 0,40 0,35 0,30 Logge 0,40 Verande 0,90 Suppl. per panoramicità 1,35 Giardino sotto i mq. 100,00 0,10 oltre i mq. 100,00 0,05 Cortile o corte 0,10 Alla luce, quindi, della tabella sopra riportata si procede con il calcolo della superficie commerciale. (all. a Tav.n.1/a, 2/a, 3/a, 4/a); Superficie commerciale : PIANO TERRA: Box: mq. 33,21 x 1,25 = Cantine: mq. 23,61 x 0,50 = mq. 41,51 mq. 11,10 PIANO PRIMO: Appartamento: mq. 55,76 x 1,00 = Balcone: mq. 1,54 x 0,25 = mq. 55,76 mq. 0,38 PIANO SECONDO: Appartamento: mq. 56,29 x 1,00 = Balcone: mq. 1,54 x 0,25 = mq. 56,29 mq. 0,38 PIANO TERZO: Appartamento: mq. 37,33 x 1,00 = Balcone: mq. 1,54 x 0,25 = mq. 37,33 mq. 0,38 TOTALE SUP. COMMERCIALE mq. 203,13 Pagina 8 di 18

9 Individuazione dei coefficienti di differenziazione. Per effettuare la stima con il metodo a parametri fisici, è necessario individuare dei coefficienti di differenziazione, che in base alle caratteristiche peculiari dell immobile in oggetto, lo differenziano e lo identificano rispetto ad altri immobili. I valori dei coefficienti e le tabelle di seguito riportate sono state estrapolate da: - Manuale del Consulente Tecnico di Graziano Castello, Dario Flaccovio editore, ed. marzo 2003; - Stima degli immobili, Fondamenti per la valutazione della proprietà immobiliare, di Graziano Castello, Dario Flaccovio editore,ed. aprile 2004 ; - Come si stima il valore degli immobili, contenente Quotazioni dei capoluoghi di provincia e di altri 1100 comuni di Marina Tamborrino, editore Il Sole 24 ore, quarta edizione, giugno a) Coefficiente di livello del piano : Le stime delle unità immobiliari differiscono di valore a seconda del livello del piano; è necessario, quindi, tenere in considerazione il piano in cui esse si trovano ed attribuire il coefficiente come da tabella di seguito riportata : Marina Tamborrino - Come si stima il valore degli immobili - Il Sole 24 ore, quarta edizione piano con ascensore senza ascensore terra e rialzato 0,90 1,00 primo 0,94 1,00 secondo 0,96 0,90 terzo 0,98 0,80 piani superiori 1,00 0,55 ultimo 1,05 0,40 Poiché l appartamento in oggetto non è dotato di ascensore ed è ubicato al piano primo, secondo e terzo si applica il seguente coefficiente di livello: Valore del coefficiente 1,00 x 0,90 x 0,80 = 0,72 Pagina 9 di 18

10 b) Coefficiente di vetustà, qualità, e stato di manutenzione : Per operare l opportuna differenziazione tra un appartamento nuovo e l immobile oggetto di stima, caratterizzazione che nasce in base all età, alla qualità e allo stato di manutenzione del bene da stimare, si ha la seguente tabella : Marina Tamborrino - Come si stima il valore degli immobili - Il Sole 24 ore, quarta edizione età e qualità stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo anni lusso 0,90 0,85 0,80 - signorile 0,85 0,80 0,75 - medio 0,80 0,75 0,70 - popolare 0,75 0,70 0,65 - ultrapopolare anni lusso 0,85 0,80 0,75 0,65 signorile 0,80 0,75 0,70 0,60 medio 0,75 0,70 0,65 0,55 popolare 0,70 0,65 0,60 0,50 ultrapopolare anni lusso 0,80 0,75 0,70 0,60 signorile 0,75 0,70 0,65 0,55 medio 0,70 0,65 0,60 0,50 popolare 0,65 0,60 0,55 0,45 ultrapopolare Oltre 60 anni lusso 0,75 0,70 0,65 0,55 signorile 0,70 0,65 0,60 0,50 medio 0,65 0,60 0,55 0,45 popolare 0,60 0,55 0,50 0,40 ultrapopolare 0,55 0,50 0,45 0,35 Alla luce della tabella sopra indicata, quindi, l appartamento in oggetto è da considerarsi con coefficiente di vetustà oltre 60 anni con architettura di qualità media conservazione buono. Per quanto sopra detto, si ha il seguente valore del coefficiente: e stato di Valore del coefficiente.0,60 c) Coefficiente di distribuzione interna: La distribuzione interna degli spazi, l altezza utile dei vani e le dimensioni delle superfici illuminanti, danno luogo al seguente coefficiente: Marina Tamborrino - Come si stima il valore degli immobili - Il Sole 24 ore, quarta edizione funzionale 1,00 poco funzionale 0,95 non funzionale 0,90 Pagina 10 di 18

11 Come si evince dalla planimetria redatta dal C.T.U. l appartamento in oggetto presenta una funzionale distribuzione degli spazi interni che induce ad applicare il seguente valore : Valore del coefficiente... 1,00 d) Coefficiente di affaccio ed esposizione: L esposizione di una casa e la prevalenza di affaccio della zona giorno nel prospetto principale sono elementi che costituiscono una notevole importanza nella stima di un immobile. Come si evince dalla planimetria redatta dal C.T.U. l appartamento in oggetto presenta la zona giorno che si affaccia prevalentemente sul prospetto principale dell edificio che induce ad applicare il seguente valore : Valore del coefficiente... 1,30 Moltiplicando tra loro i precedenti coefficienti si ottiene il valore del Coefficiente di Differenziazione Globale, CDG, il quale, moltiplicato al valore per metro quadro di un immobile nuovo aventi le stesse caratteristiche, consente di trovare il valore al metro quadro del bene oggetto di stima. Esso, quindi, risulta essere pari a : a) Coefficiente relativo al piano 0,72 x b) Coefficiente relativo alla vetustà, qualità, e 0,60 x stato di manutenzione c) Coefficiente di distribuzione interna 1,00 x d) Coefficiente di affaccio ed esposizione 1,30 Coefficiente di Differenziazione Globale 0,56 Da accurate indagini di mercato, mediante anche la consultazione di numerose Agenzie Immobiliari, volte a stabilire il valore di mercato medio di un immobile nuovo con caratteristiche simili a quello in oggetto, considerando anche la zona in cui è ubicato l immobile è emerso che il valore unitario di un immobile nuovo con destinazione a civile abitazione, ubicato nella stessa zona in cui sorge l immobile in oggetto, varia tra 4.400,00 e 3.800,00 al mq. di superficie commerciale. Pagina 11 di 18

12 Effettuando, una media tra i due valori si applica un valore unitario pari a 4.100,00 per ogni metro quadro di superficie commerciale. Moltiplicando, quindi, 4.100,00 (che rappresenta il valore al metro quadro di un immobile nuovo avente le stesse caratteristiche di quello in oggetto ed ubicato nella stessa zona) per il Coefficiente di Differenziazione Globale, si avrà il valore di mercato per ogni metro quadro di superficie commerciale : 4.100,00 x 0,56 = 2.296,00 moltiplicando, infine, il suddetto valore per la superficie convenzionale totale dell immobile si avrà il valore di mercato attuale dell immobile : 2.296,00 x mq. 203,13 = ,48 Alla luce, quindi, dei calcoli sopra effettuati il valore attuale dell immobile oggetto di stima, calcolato con il metodo comparativo per parametri fisici, risulta essere pari ad ,48 8. Stima con metodo per Capitalizzazione del reddito. Per determinare la stima con il metodo per Capitalizzazione del reddito è necessario individuare il reddito prodotto dall immobile oggetto di stima e il tasso di capitalizzazione in base alle caratteristiche peculiari dello stesso. Da accurate indagini di mercato, mediante anche la consultazione di numerose Agenzie Immobiliari, volte a stabilire il reddito annuo lordo prodotto da un immobile con caratteristiche simili a quello in oggetto, è emerso che il canone di locazione mensile di un appartamento con destinazione a civile abitazione, ubicato nella stessa zona in cui sorge quello in oggetto, è variabile tra 1.200,00 ed 800,00 ; effettuando la media tra i due valori si ha 1.000,00. Il reddito annuo netto prodotto dall immobile si ottiene moltiplicando il reddito lordo mensile per dodici mensilità con la riduzione dello 0,70 : 1.000,00 x 12 mesi x 0,70 = 8.400,00 Il tasso di capitalizzazione da applicare, per l immobile in oggetto destinato a civile abitazione, poiché presenta una sicura fonte di investimento, è pari al 2%, per cui si ha C = a / 2% essendo : Pagina 12 di 18

13 C = capitale finale o valore attuale dell immobile; a = reddito annuo netto; 2% = tasso di capitalizzazione; Sostituendo i valori precedentemente trovati si ha : C = 8.400,00 = 8.400,00 x 100/2 = ,00 2/100 Alla luce, quindi, dei calcoli sopra effettuati il valore attuale dell immobile oggetto di stima, calcolato con il metodo per capitalizzazione del reddito, risulta essere pari ad , Determinazione del valore di mercato. Al fine, quindi, di determinare il valore di mercato attuale dell immobile oggetto di stima si opera una valutazione media tra i due valori precedentemente calcolati; sia con il metodo diretto comparativo per parametri fisici, sia con quello indiretto per capitalizzazione del reddito: Metodo Comparativo per parametri fisici : ,48 Metodo per Capitalizzazione del Reddito : ,00 ( , ,00) / 2 = ,24 Il valore attuale dell immobile oggetto di stima, risulta essere, quindi, ,24 ed in c.t ,00 pari ad Pagina 13 di 18

14 10. Conclusioni. descrizione dell immobile: L immobile oggetto dell esecuzione, ad uso civile abitazione è sito a Palermo in via Delle Pergole nn. 46,48, piano terra, piano primo, piano secondo, piano terzo, ed è identificato catastalmente al N.C.E.U. al Foglio 137, Particella 1279, Sub. 4,5,6,7. (all. e ) L appartamento, di proprietà A confina per due lati con la proprietà Vitrano e con la via Delle Pergole, fa parte di un fabbricato avente come destinazione d uso civile abitazione, ed è costituito da un corpo di fabbrica di numero quattro elevazioni fuori terra. Per ciò che concerne la struttura portante dell edificio in oggetto essa è costituita da setti murari portanti secondo le tecniche costruttive del tempo. Il fabbricato in oggetto, ricade nel centro storico della città, ovvero in quella zona caratterizzata prevalentemente da edilizia residenziale in cui i piani terra hanno vocazione in prevalenza commerciale, in una area satura da costruzioni edilizie dove da diversi anni è in corso un processo di riqualificazione urbanistica. Alla luce dei rilievi eseguiti il C.T.U. ha potuto accertare che all appartamento in oggetto vi si accede direttamente dalla via Delle Pergole, attraverso un portone che introduce al corpo scala da cui è possibile raggiungere il piano primo e secondo mentre al box ubicato al piano terra si accede da un ampio cancello prospiciente la via Delle Pergole. Si è appurato, altresì, che l edificio in oggetto è stato in tempi recenti oggetto di un intervento di manutenzione straordinaria che ha interessato sia la distribuzione interna degli ambienti sia il consolidamento strutturale dell intero edificio. Gli ambienti, infatti, presentano ottime rifiniture quali pavimentazione e rivestimenti, sia nelle camere sia nei bagni viceversa non sono stati collocati gli infissi interni ed esterni e non è stata eseguita la tinteggiatura dell appartamento, in quanto i lavori di ristrutturazione dell edificio sono stati sospesi. Pagina 14 di 18

15 Il C.T.U. ha constatato, infatti, che allo stato attuale risulta ancora collocato il ponteggio esterno realizzato in occasione dei lavori di ristrutturazione dell edificio. L appartamento distribuito su tre livelli è costituito da: - un piano terra comprendente un ampio vano di forma trapezoidale destinato a box auto (prospiciente la via delle Pergole), avente una superficie pari a mq. 21,80 ed un secondo vano arretrato avente una superficie pari a mq. 14,20 dove al suo interno sono state realizzate alcune cantine. (all. a Tav.n.1); - un piano primo comprendente un ampio vano di forma trapezoidale (prospiciente la via delle Pergole), avente un altezza utile pari a m. 2,80 ed una superficie pari a mq. 21,88 ed un secondo vano arretrato avente un altezza utile pari a m. 2,80 ed una superficie pari a mq. 10,77 che introduce in un bagno avente una superficie pari a mq. 5,49 (all. a Tav.n.2); - un piano secondo comprendente un ampio vano di forma trapezoidale (prospiciente la via delle Pergole), avente un altezza utile pari a m. 2,80 ed una superficie pari a mq. 32,41 ed un bagno avente una superficie pari a mq. 6,48 (all. a Tav.n.3); - un piano terzo comprendente un disimpegno avente un altezza utile pari a m. 3,70 ed una superficie pari a mq.9,31 che introduce in una camera da letto avente una superficie pari a mq. 9,80 ed in una cameretta avente una superficie pari a mq. 4,78 (all. a Tav.n.4); L appartamento è dotato, inoltre, di tre balconi ubicati ai piani primo secondo e terzo. la regolarità urbanistica: Per ciò che concerne la verifica della regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e in caso di esistenza di opere abusive all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi vigenti e dei relativi costi, si è accertato che per l edificio in oggetto è stata rilasciata dal Settore Centro Storico del Comune di Palermo regolare Concessione Edilizia n. 21/CS del e successiva Variante rilasciata in data (all. d ) Tuttavia, poiché si è constatato che i lavori di manutenzione straordinaria eseguiti nell edificio in oggetto in seguito al rilascio della Concessione Edilizia sopra riportata, non si sono ancora conclusi, è necessario una volta ultimate le opere all interno dell edificio, Pagina 15 di 18

16 consistenti nella collocazione degli infissi interni ed esterni, la posa in opera di tinteggiatura nelle pareti e lo smontaggio del ponteggio, comunicare al settore Centro Storico la fine lavori e richiedere una nuova Concessione Edilizia. I costi necessari per il rilascio della nuova Concessione Edilizia si quantificano in 7.500,00 ( 2.500,00 ONERI CONCESSORI ,00 SPESE TECNICHE). l identificazione catastale dell immobile: Per ciò che concerne l identificazione catastale dell immobile in oggetto, esso è identificato catastalmente al N.C.E.U. del Comune di Palermo al Foglio n. 137, Particella n.1279, Sub. 4,5,6,7. (all. e ) lo stato di possesso del bene: In merito allo stato di possesso del bene oggetto dell esecuzione, il C.T.U. ha potuto accertare che lo stesso è in stato di abbandono e non risulta essere occupato dal debitore. la stima dell immobile: Per determinare il valore di mercato attuale dell immobile oggetto di stima si è operata una valutazione media tra i due valori precedentemente calcolati; sia con il metodo diretto comparativo per parametri fisici, sia con quello indiretto per capitalizzazione del reddito: Metodo Comparativo per parametri fisici : ,48 Metodo per Capitalizzazione del Reddito : ,00 ( , ,00) / 2 = ,24 Il valore attuale dell immobile oggetto di stima, risulta essere, quindi, ,24 ed in c.t ,00 pari ad Pagina 16 di 18

17 Poiché al fine del rilascio da parte del Settore Centro Storico del Comune di Palermo della nuova Concessione Edilizia è necessario ottemperare al pagamento degli oneri concessori oltre che incaricare un tecnico abilitato per eseguire tutti gli adempimenti previsti, ed il C.T.U. ha quantificano questi costi in 7.500,00 ( 2.500,00 ONERI CONCESSORI ,00 SPESE TECNICHE) la stima dell immobile in oggetto risulta dunque essere pari a: , ,00 = ,24 ed in c.t ,00 Il C.T.U, ritenendo di avere esaurientemente risposto ai Quesiti formulati dal Sig. G.I. rimette alla Ill.ma S.V. il seguente elaborato peritale. Con Osservanza Palermo lì Il C.T.U. : Arch. Fabio Amico Indice : Numero capitolo Titolo capitolo Pag. 1 Premessa. 1 2 Descrizione dell immobile oggetto della consulenza 1 3 La regolarità urbanistica dell immobile in oggetto 4 4 Identificazione catastale 4 5 Lo stato di possesso del bene 5 6 Metodi di stima 5 7 Stima dell immobile con il metodo comparativo per parametri fisici 8 Stima dell immobile con il metodo per capitalizzazione del reddito 9 Valore di mercato dell immobile Conclusioni Pagina 17 di 18

18 Allegati : a) Elaborati grafici; b) Avvisi alle parti; c) Documentazione fotografica; d) Concessione Edilizia; e) Visure e planimetrie catastali; f) Avviso del deposito della relazione; g) Generalità del debitore (busta) e supporto informatico (cd); Pagina 18 di 18