TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA D UFFICIO REDAZIONE PERIZIA DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.517/2016 R.G.E.

Transcript

1 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA D UFFICIO REDAZIONE PERIZIA DI STIMA ESECUZIONE IMMOBILIARE N.517/2016 R.G.E. A CARICO DI: DUCA SALVATORE E ANANIA MARIA ROSARIA ******* ******* ******* - CRED. PROCEDENTE: UNICREDIT S.p.A. - AVVOCATO: MASSIMO BERTOLANI - GIUDICE E.: DOTT. MICHELE CIFARELLI - C.T.U.: DOTT. ING. GIANCARLO BOSCHETTI - DATA CONFERIMENTO INCARICO: 07/06/ TERMINE PER IL DEPOSITO DELLA RELAZIONE: 13/11/2017 ******* ******* ******* L'Ill.mo Sig. Giudice Delegato delle Esecuzioni Immobiliari, Dott. Michele Cifarelli, con provvedimento del 5 giugno 2017, nominava esperto nella succitata procedura lo scrivente Ing. Giancarlo Boschetti, libero professionista con studio in Modena, iscritto all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Modena. Lo scrivente compariva il giorno 07 giugno 2017, prestava il giuramento di rito e riceveva l'incarico di procedere alla redazione di perizia di stima, previa verifica se per tutti i beni pignorati la documentazione di cui all art.567, secondo comma, c.p.c. sia completa e idonea (in caso contrario, previa tempestiva segnalazione al G.E., procedendo con i successivi quesiti soltanto in relazione ai 1

2 beni per i quali detta documentazione sia invece completa e idonea), indicando in premessa il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e riportando quanto segue: 1. l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2. una sommaria descrizione del bene; 3. lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4. l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico; 5. l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 2

3 7. in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall articolo 40, comma sesto, della Legge 28 febbraio 1985, n.47 ovvero dall art.46, comma quinto, del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art.46, co.5, del citato T.U. e di cui all art.40 co.6, della citata Legge 47/85; 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello e uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore 3

4 pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9. l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. Sulla base di quanto accertato, l esperto determini il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Nella determinazione di tale valore, l esperto proceda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. 4

5 Con la precisazione che: - nell adeguamento della stima dovrà tenere conto non delle pregresse spese condominiali insolute, ma dei presumibili oneri relativi alla gestione ordinaria per un biennio; - nella formazione dei lotti di vendita, salvo che non risulti indispensabile, avrà cura di evitare suddivisioni che comportino la necessità di costituzione di servitù di qualunque genere a carico di immobili inseriti in altri lotti, ovvero estranei all esecuzione. - nella formazione dei lotti di vendita, avrà inoltre cura di identificare i singoli lotti con numerazione progressiva generale (lotto 1, 2, 3 etc.; ovvero A, B, C etc), e non con criteri alternativi o misti (quali ad esempio l appartenenza dei beni a diversi esecutati). Nessuna eccezione a tale regola è consentita. L esperto, terminata la relazione, proceda al deposito telematico della stessa almeno 30 giorni prima dell udienza fissata, allegando le relative planimetrie e la documentazione fotografica; il riepilogo o descrizione finale (All.A); la sintesi descrittiva per ciascun lotto per la pubblicità (All. G). Nello stesso termine, l esperto invierà copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, a mezzo posta elettronica certificata, telefax o posta ordinaria, avvertendo le parti della possibilità di depositare in 5

6 udienza note alla relazione, purché abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le medesime modalità. In tale caso l esperto interverrà all udienza per rendere i chiarimenti necessari. ******* ******* ******* ******* ******* ******* RELAZIONE Con Atto di Pignoramento Immobiliare trascritto a Modena in data 05/09/2016 al n venivano pignorati i beni di seguito descritti, ubicati in Comune di San Felice sul Panaro, Via Furlana n.245, consistenti in: appartamento al piano terra, in edificio condominiale, con area cortiliva esclusiva di pertinenza; locale autorimessa al piano interrato. DEBITORI_ESECUTATI: DUCA SALVATORE, C.F. DCUSVT68S26C342M E ANANIA MARIA ROSARIA, C.F. NNAMRS67B50G273V. IDENTIFICAZIONE CATASTALE: immobile sito in San Felice sul Panaro, censito al Catasto Fabbricati della Provincia di Modena al Foglio 43, Particella 319 sub. 36, Via Furlana n.245, P.T., Categoria A/2, Classe 2, Consistenza vani 5,5, rendita catastale 497,09, di Proprietà per 1/2 di ciascuno degli esecutati; immobile sito in San Felice sul Panaro, censito al Catasto Fabbricati della Provincia di Modena al Foglio 43, Particella 319 sub. 15, Via Furlana n.245, P.S1, Categoria 6

7 C/6, Classe 4, Consistenza mq 22, rendita catastale 64,76, di Proprietà per 1/2 di ciascuno degli esecutati. CONFINI: l appartamento a p.t. (mapp. 319 sub. 36), e la relativa area cortiliva esclusiva di pertinenza, confinano: - con ragioni mappale 267 sul lato nord, salvo altri; - con ragioni mappale 326 sul lato est, s.a.; - parte con vano scala comune (sub.3), parte con il sub.37 del mappale 319, sul lato sud, s.a.; - con la pubblica via sul lato ovest, s.a. l autorimessa al piano terra (mapp. 319 sub. 15) confina: - con il sub.14 del mappale 319 sul lato nord, salvo altri; - con corsia di manovra comune (sub.1) sul lato est, s.a.; - con il sub.16 del mappale 319 sul lato sud, s.a.; - con terrapieno comune sul lato ovest, s.a. PROVENIENZA: i beni risultano di piena proprietà, per la quota di un mezzo, di ciascuno degli esecutati, come da atto Notaio Francesco Natali del 27/11/2007 rep. n.44017, trascritto a Modena il 03/12/2007 al n.24615, a seguito di edificazione del terreno su cui sorgono. ANNO DI EDIFICAZIONE: DESCRIZIONE: - appartamento al p.t., con area cortiliva esclusiva di pertinenza, composto da soggiorno-pranzo con angolo cottura, disimpegno, due camere, bagno e ripostiglio (si 7

8 veda la descrizione dettagliata nella tabella che segue); - locale autorimessa al p. interrato, con portone basculante in lamiera, pavimento in cemento, pareti in blocchi di cemento / argilla espansa non intonacate, solaio in lastre preintonacate tipo Predalles non tinteggiate, punto luce e bocca di lupo. Si specificano di seguito le caratteristiche dell appartamento al piano terra. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE STRUTTURA PORTANTE VERTICALE X cemento armato acciaio X muratura prefabbricata altro: COPERTURA X laterocemento legno e tavelle piana - a terrazza praticabile piana - a terrazza non praticabile X tetto a falde inclinate con manto in tegole TAMPONATURE ESTERNE muratura intonacata X muratura intonacata e tinteggiata X muratura faccia a vista muratura con intercapedine isolante pannelli prefabbricati facciate continue in vetro e metallo altro: PARETI INTERNE muratura intonacata X muratura intonacata e tinteggiata altro: SERRAMENTI ESTERNI X legno metallo vetri semplici vetro camera X altro: zanzariere; scuri in legno PORTE INTERNE porte di ingresso porte interne legno massiccio (noce) legno 8

9 legno tamburato X legno tamburato metallo metallo X blindato altro: legno e vetro X altro: portone in vetro e alluminio PAVIMENTI INTERNI zona giorno zona notte piastrelle in ceramica X bagni: piastrelle in ceramica marmo o pietra naturale marmo o pietra naturale cotto cotto marmette marmette moquette o simili moquette o simili parquet camere: parquet gomma o sintetici gomma o sintetici X altro: piastrelle in grès porcellanato X altro: grès porcellanato ALTRE INFORMAZIONI opere di lattoneria in rame; presenza di...; altro:. IMPIANTISTICA IMPIANTO DI RISCALDAMENTO X SI NO centralizzato X gas gasolio autonomo X X caldaia a metano marca SIME gasolio corpi radianti in ghisa IMPIANTO IDRO-SANITARIO X SI NO bagno con rivestimenti in ceramica completo delle normali e indispensabili apparecchiature igienico-sanitarie e rubinetterie IMPIANTO ELETTRICO X SI NO del tipo sottotraccia CITOFONO / VIDEOCITOFONO X SI (no videocitofono) NO TV / TV SATELLITARE X SI (no satellitare) NO TELEFONO X SI NO ARIA CONDIZIONATA X SI, solo predisposizione NO ASCENSORE (PRIVATO/CONDOMINIALE) X SI, condominiale NO FONTI ENERGETICHE ALTERNATIVE SI X NO GRADO DI FINITURA COMPLESSIVA lusso X ottimo X buono medio scarso GRADO MANUTENTIVO ottimo X buono medio scarso da ristrutt. FORMALITÀ, VINCOLI E ONERI: nulla da segnalare. 9

10 CONFORMITA EDILIZIA-URBANISTICA: a seguito di richiesta di accesso agli atti, presso il competente ufficio tecnico comunale è stato possibile reperire i documenti di seguito elencati: Permesso di Costruire n.04/30 del 16/02/2005, Prot. n.14577/2440; D.I.A. n.05/177 del 22/11/2005, Prot. n.1513, in variante al PdC 04/030 per modifiche progettuali e variazioni in corso d opera di cui all art.19 L.R. 31/2002; D.I.A. n.da07/103 del 18/07/2007 in variante ai sensi art.8 e seguenti della L.R. n.31 del 25/11/2002 e del vigente Regolamento Edilizio; Richiesta di certificato di Conformità Edilizia ed Agibilità Totale ai sensi artt.21 e 22 L.R.31 del 25/11/2002: abitabilità rilasciata per silenzio-assenso in data 31/10/2007. In occasione del sopralluogo si è riscontrato che gli immobili sono conformi alle planimetrie catastali e alle piante relative allo stato attuale legittimato. STATO LOCATIVO E DI OCCUPAZIONE DEI BENI: alla data del sopralluogo, eseguito il 02/10/2017 in presenza dei proprietari esecutati, gli immobili si presentavano occupati dagli stessi. COMPOSIZIONE NUCLEO FAMILIARE DEGLI OCCUPANTI GLI IMMOBILI: l immobile è attualmente occupato dai due esecutati e dalla loro figlia maggiorenne. 10

11 SITUAZIONE CONDOMINIALE: gli immobili pignorati fanno parte di un condominio. Da informazioni reperite presso l Amministratore condominiale, l'importo annuo delle spese fisse di gestione e di manutenzione è di 900,00; non ci sono spese straordinarie già deliberate; le spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia sono di 1.612,17. SPESE FISSE ANNUE DI GESTIONE E MANUTENZIONE: sulla base delle indicazioni fornite dagli occupanti, le spese annue ammontano a circa euro per il gas metano (riscaldamento e cucina), a circa euro per l energia elettrica, a circa 200 euro per l acqua potabile, con presumibili oneri condominiali relativi alla gestione ordinaria per un biennio pari a complessivi euro SUPERFICI: le superfici commerciali, calcolate secondo la consuetudine locale che prevede il computo di tutti i muri esterni, una metà di quelli di confine, un terzo di eventuali balconi e terrazzi, un quarto di soffitte e cantine, risultano le seguenti, ricavate graficamente dalle planimetrie allo stato attuale e catastali, dove l area cortiliva esclusiva di pertinenza viene valutata al 15% del valore al mq dell immobile per i primi 25 mq e al 5% per i mq eccedenti: Appartamento al piano terra, con area cortiliva esclusiva di pertinenza: 11

12 - locali ad uso abitativo: mq 76 ca.; - area cortiliva esclusiva di pertinenza: mq 143 ca.; - superficie totale: mq (76+25*15%+118*5%)= mq 85,7 ca; La superficie commerciale dell appartamento al p.t., comprensiva della corte esclusiva di pertinenza, è pari a 86 mq. unità immobiliare ad uso autorimessa: mq 24 ca. La superficie commerciale dell autorimessa è di 24 mq. CONSIDERAZIONI RELATIVE ALLA FORMAZIONE DEI LOTTI: si ritiene che gli immobili debbano essere posti all incanto in un unico lotto. VALUTAZIONE: Considerate le caratteristiche dei beni pignorati, in particolare l ubicazione, la vetustà, il grado di finitura, lo stato di conservazione, i prezzi correnti di mercato, le ultime quotazioni disponibili dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, adottando il metodo di stima comparativo si può stimare il più probabile valore di mercato come segue: appartamento al piano terra, con area cortiliva esclusiva di pertinenza: mq 86 x /mq = ,00; locale autorimessa: mq 24 x 750 /mq = ,00. Totale lotto = ( , ,00) = ,00. Detraendo un importo di 6.490,00, pari al 5% dell importo 12

13 totale, per tener conto della riduzione del valore di mercato per l assenza della garanzia per ulteriori vizi, si ottiene: ( , ,00)= ,00. TOTALE ARROTONDATO = ,00. In tale importo devono ritenersi comprese anche le presumibili spese condominiali per un biennio, come precedentemente quantificate. PROPOSTA DI VENDITA: si propone la vendita del bene pignorato in un unico lotto al prezzo base d asta di ,00 (diconsi euro centoventitremila/00). In fede, Modena, 11 novembre 2017 il C.T.U. Ing. Giancarlo Boschetti Allegati: - fotografie; - piante (estratto di mappa; elaborato planimetrico catastale; planimetrie catastali; piante stato attuale). 13