Data: 03/04/2017. File: 02 - Rel.senza nomi.doc Rev. n : 0. Tribunale di Modena TRIBUNALE DI MODENA

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1 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA n 346/2015 a carico di : omissis Creditore procedente: omissis Avvocato: omissis Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 1 di 14

2 Premesse: PROFESSIONISTA INCARICATO COGNOME NOME DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE Covili Silvia 11/05/1973 Vignola (MO) CVLSLV73E51L885C COLLEGIO PROVINCIA ISCRIZIONE ISCR. PERITI TRIB Geometri Modena 2668 Modena 1580 STUDIO COMUNE VIA N CIV c/o Modena Via Saliceto Panaro 5 DATA INCARICO DATA DEPOSITO ENTRO IL DATA PROSSIMA UDIENZA 21 luglio aprile maggio 2017 Incarico L esperto, prima di ogni attività, deve controllare la completezza dei documenti di all art. 567, secondo comma, cpc. All esito di tale controllo preliminare: - se per tutti i beni pignorati tale documentazione è mancate od inidonea, deve segnalare tempestivamente la GE detta circostanza, senza procedere oltre; - se per tutti i beni pignorati tale documentazione è completa ed idonea proceda secondo i successivi quesiti; - se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata tempestivamente al GE detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, deve provvedere alla redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla quale devono risultare: - l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; - una sommaria descrizione del bene; - lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 2 di 14

3 occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; - l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi al suo carattere storico artistico; - l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opinabili all acquirente; - la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; - in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, comma sesto, della Legge 28 febbraio 1984, n. 47 ovvero dell art. 46, comma quindi del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6, della citata L. 47/85; - la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione di tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 3 di 14

4 - l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; - depositare in via telematica la relazione almeno 30 giorni prima dell udienza fissata il giorno 3 maggio 2017 presentando tempestivo ricorso al G.E. qualora si presentassero difficoltà tali da pregiudicare il rapido e preciso svolgimento dell incarico. Esaminati gli atti del procedimento ed eseguite le opportune indagini presso lo Sportello Unico Edilizia privata del Comune di Modena ed effettuati in loco i rilievi e le misurazioni del caso, la scrivente, in ordine all'incarico ricevuto, espone quanto segue. 1.R Documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. L art. 567 del c.p.c. recita testualmente: decorso il termine di cui all art. 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell immobile pignorato. Al ricorso si debbono unire l estratto del catasto e delle mappe censuarie, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato e certificato del tributo diretto verso lo stato. Sulla scorta dei suesposti elementi, la scrivente, per quanto di competenza ed a seguito dell esame del fascicolo della procedura, ritiene esaustiva la documentazione prodotta in atti, in quanto risulta depositata la relazione sostitutiva della certificazione ventennale ipotecaria e catastale, a ministero del Notaio Dott. Elia Antonacci, del 04/08/ R Beni pignorati dalla procedura, dati del pignoramento e formazione dei lotti: IMMOBILI UBICAZIONE VIA QUOTA DI PROP. Appartamento Modena (MO), fraz. Cognento G. Guareschi 253 Proprietà superficiaria per 1/1 con soffitta Autorimessa Modena (MO), fraz. Cognento G. Guareschi 253 Proprietà superficiaria per 1/1 Osservazioni: No Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 4 di 14

5 Estremi della Trascrizione Atto Data Reg. Particolare Atto di pignoramento 20/07/ La procedura esecutiva in esame ha pignorato la piena proprietà superficiaria di un appartamento con soffitta e autorimessa. Per la destinazione d uso e la disposizione delle unità immobiliari si pone all incanto i beni pignorati in un unico lotto. 3.R Debitore Esecutato e Regine Patrimoniale: NOME DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE omissis omissis omissis omissis L esecutato ha dichiarato di essere separato, in attesa di omologa; regime di separazione dei beni. 4.R Identificazione catastale dei beni: I dati catastali dei beni pignorati corrispondono con i dati catastali riportati nell atto di pignoramento. Ufficio del Territorio di Modena COMUNE Catasto Fabbricati MODENA INTESTATI DATA DI NASCITA LUOGO DIRITTI E ONERI REALI omissis omissis omissis Proprietà superficiaria per 1/1 Comune di Modena Proprietà per l area FOGLIO MAPPALE SUB CAT. CLASSE CONSIST. SUP. CATASTALE RENDITA Totale: 100 mq A/2 2 5 vani Totale escluse aree Euro 542,28 scoperte: 96 mq C/ mq Totale: 15 mq Euro 35,43 Osservazioni: No 5.R Provenienza: ROGANTE DOTT. LUOGO TITOLO DATA REPERTORIO Giannotti Claudio Modena Atto di assegnazione a socio di cooperativa edilizia 13/10/ Osservazioni: No Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 5 di 14

6 6.R Confini: Appartamento Piano Primo: a Nord con Area cortiliva condominiale, censita al sub.1, salvo altri a Sud con Area cortiliva condominiale, censita al sub.1, salvo altri ad Est con Ragioni sub. 27, salvo altri ad Ovest con Ragioni sub. 20 e vano scala comune, censito al sub. 2, salvo altri Soffitta Piano Terzo: a Nord con Area cortiliva condominiale, censita al sub.1, salvo altri a Sud con Corridoio comune, censito al sub. 5, salvo altri ad Est con Ragioni sub. 24, salvo altri ad Ovest con Ragioni sub. 23, salvo altri Autorimessa Piano Interrato: a Nord con Corsia di manovra comune, censito al sub. 4, salvo altri a Sud con Terrapieno ad Est con Vano scala comune, censito al sub. 2, salvo altri ad Ovest con Ragioni sub. 8, salvo altri 7.R Data del sopralluogo: Eseguito in data Alla presenza di Diritti Reali 25/03/2017 Sig. omissis Proprietario 8.R Descrizione particolareggiata dell'immobile e superficie commerciale: Oggetto del presente pignoramento è la piena proprietà superficiaria di un appartamento al Piano Primo, con soffitta al piano Terzo e un autorimessa al Piano Interrato, il tutto ubicato nel Comune di Modena (MO), frazione di Cognento in Via Giovanni Guareschi n Le unità immobiliari fanno parte di un fabbricato di 12 unità abitative e relativi accessori, suddivisi in due scale e disposto su 5 piani fuori terra e uno interrato. La zona è esclusivamente residenziale e di recente costruzione, a poche centinaia di metri da tutti i servizi fornita dalla frazione di Cognento e a 7 km dal centro storico di Modena. Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 6 di 14

7 Fonte Google Maps Distribuzioni interne: Piano Primo: Soggiorno con angolo cottura e con affaccio su loggia, disimpegno reparto notte, due camere da letto matrimoniale entrambe con piccolo balcone e due bagni.. Caratteristiche costruttive Struttura portante verticale Cemento armato Ferro Muratura Prefabbricata Copertura A tetto Piana A terrazza praticabile Piana A terrazza non praticabile Latero-cemento Legno Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 7 di 14

8 Ascensore condominiale Sì No Tamponature esterne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Muratura faccia a vista Pareti interne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Serramenti esterni Legno Alluminio PVC Vetri semplici Vetri doppi Avvolgibili in PVC Scuretti/Persiane Serramenti esterni AUTORIMESSA Lamiera metallica Lamiera metallica rivestita Legno Motorizzato Basculante Ad ante Porte Porte di ingresso Porte interne Legno Metallo Blindato Legno Legno tamburato/laminato PVC Pavimenti interni Zona giorno Zona notte Piastrelle in ceramica e grès Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Piastrelle in ceramica e grès (sono nei bagni) Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 8 di 14

9 Impiantistica NOTE Riscaldamento SI NO centralizzato gas gasolio autonomo gas gasolio radiatori aerotermi termoconvettori o ventilconvettori (fancoil) termoarredi Aria condizionata SI NO Impianto idrico SI NO Impianto elettrico SI NO Telefono SI NO Citofono SI NO TV SI NO Grado di finiture complessive Lusso Ottimo Buono Medio Scarso Grado manutentivo Ottimo Buono Medio Scarso Da ristrutt. Considerazioni in base all utilizzo dei locali ed alle finiture: A seguito del sopralluogo si è riscontrato: Nessuna osservazione Superficie commerciale: La superficie commerciale, calcolata secondo la consuetudine locale ( Raccolta Provinciale degli Usi, ultima edizione 2005 depositata presso la Camera di Commercio di Modena) integrata con le Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), che prevedono il computo a) della superficie coperta calpestabile, al lordo delle murature interne ed esterne/perimetrali e per metà, i muri di confine con altre unità immobiliari (Raccolta Provinciale degli Usi); al calcolo si aggiungono - metà dell'area (50%) dei balconi e logge ed un terzo dei terrazzi o lastrici di pertinenza dell'unità immobi- Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 9 di 14

10 liare (Raccolta Provinciale degli Usi); - 50% della superficie calcolata come al punto a) di cantine e soffitte, qualora comunicanti con i vani principali e al 25% se non comunicanti (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); - 10% della superficie scoperta fino alla superficie dell unità immobiliare e il 2% per superfici eccedenti il limite (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); risulta la seguente: Superficie lorda (*) rilevata, circa mq Coefficiente correttivo Superficie commerciale, circa mq. Appartamento al P.Primo 96, % 96,43 Logge e balconi 14,28 50% 7,14 Soffitta al P.Terzo 22,72 25 % 5,68 Totale 109,25 arrotondato, TOTALE circa mq. 109,00 Superficie lorda (*) rilevata, circa mq Coefficiente correttivo Superficie commerciale, circa mq. Autorimessa al Piano Interrato 15, % 15,31 arrotondato, TOTALE circa mq. 15,00 9.R Conformità edilizia e catastale: A seguito della richiesta di accesso agli atti presso il Comune di Modena è risultato quanto segue: Titolo Abilitativo Concessione Edilizia n. 1993/2002 Data di rilascio 27/09/2002 Oggetto: Peep 51 Cognento Lotto 12 Realizzazione di fabbricato residenziale per 12 alloggi Titolo Abilitativo Denuncia di Inizio Attività n Data di presentazione 11/11/2004 Intervento Variante finale alla CE n. 1993/2002 Abitabilità - Agibilità Certificato di conformità edilizia e agibilità Data di rilascio 04/05/2005 Conformità dei beni pignorati ai progetti edilizi: Lo stato rilevato durante il sopralluogo risulta Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 10 di 14

11 Conforme Non conforme ai progetti depositati in Comune. Conformità dei beni pignorati alle piante catastali: Lo stato rilevato durante il sopralluogo risulta Conforme Non conforme alle planimetrie catastali in atti e allegate ai documenti della procedura, elaborato 4 Piante. 10.R Situazione occupazionale e stato di possesso: Alla data del sopralluogo l immobile è risultato occupato dall esecutato e dai suoi famigliari. 11.R Esistenza di formalità, vincoli e oneri che resteranno a carico dell acquirente: L immobile è ubicato in zona Peep, denominata comparto Cognento 51 e contraddistinto sul planovolumetrico dal n. 12, a seguito di convenzione stipulata fra il Comune di Modena e omissis, a ministero del Notaio Claudio Giannottii, rep del 22/11/2004. Si fa presente che l eventuale vendita futura dell immobile, al di fuori della procedura esecutiva, dovrà essere autorizzata dal Comune di Modena, che di volta in volta certificherà l importo massimo di vendita. 12.R Esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati non opponibili all acquirente: Iscrizioni ipotecarie e trascrizione dei pignoramenti Le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni dei pignoramenti sono quelle riportate di seguito: Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 11 di 14

12 Iscrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part a favore di Titolo Totale 1 10/05/ Banca Popolare dell Emilia Romagna Ipoteca volontaria , /02/ Unicredit spa Ipoteca giudiziale ,00 Osservazioni: Nessuna Trascrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part. a favore di Titolo 1 20/07/ Unicredit spa Verbale di pignoramento Osservazioni: Nessuna 13.R Spese e oneri gestione condominiale: Spese straordinarie già deliberate Il condominio, di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto del presente pignoramento, è amministrato dal omissis, con studio in Modena. Dalla lettura del verbale di assemblea ordinaria, tenutasi in data 20/03/2017, è emerso che è stata deliberata la spesa per la manutenzione annuale del locale contatore gas, di 800,00 complessivi. Spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia Dalla lettura degli elaborati forniti dall amministratore condominiale risulta la seguente situazione debitoria: - Gestione 01/02/2016 al 31/01/2017, spese a consuntivo di 1.127,94, di cui versate 968,67 + 8,00 dell esercizio precendete. Resta a debito una somma di 167,27. - Gestione 01/02/2017 al 31/01/2018, spese a preventivo di 1.291,70, compreso la differenza a debito di. 167,27 del precedente esercizio. 14.R Regime Fiscale: La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 12 di 14

13 15.R Parti comuni: Per le parti comuni si rimanda all elaborato planimetrico allegato al documento 4 Piante. 16.R Stima del valore di mercato e individuazione del valore di base d asta: Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto - che trattasi di proprietà superficiaria; - che il Comune di Modena ha certificato, con propria lettera prot del 28/03/2017, che il valore dell immobile in oggetto è fissato in ,73, quale prezzo massimo di vendita secondo i criteri previsti dalla Legge n. 865 del 22/10/1971 (si allega copia del certificato); - che trattasi di vendita forzata e si ritiene opportuno applicare un ribasso forfettario del 10% del valore stimato, in modo da rendere più appetibile il bene e allo stesso tempo che tenga conto dello stato di fatto dei beni e dello stato occupazionale; si valuta il bene sopra descritto in ,73 10% = ,06, arrotondato a ,00. PREZZO BASE D ASTA ,00 Data di stesura Elaborato composto da n Il Tecnico 03 aprile 2017 quattordici pagine Geom. Silvia Covili Allegato: - Certificato del Comune di Modena, prot. n del 28/03/2017 Settore Lavori Pubblici, Patrimonio e Mnutenzione Urbana Servizio Patrimonio Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 13 di 14

14 Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 14 di 14