Data: 21/07/2017. File: Rev. n : 0. Tribunale di Modena TRIBUNALE DI MODENA

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1 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA n 649/2015 a carico di : Creditore procedente: Avvocato: ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 1 di 17

2 Premesse: PROFESSIONISTA INCARICATO COGNOME NOME DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE Zanasi Andrea 23/11/1954 Modena ZNS NDR 54S23 F257Z ORDINE PROVINCIA ISCRIZIONE ISCR. PERITI TRIB Ingegneri Modena 1103 Modena 549 STUDIO VIA N CIV Modena DATA INCARICO DATA DEPOSITO ENTRO IL DATA PROSSIMA UDIENZA 29/03/ settembre ottobre 2017 Incarico L esperto, prima di ogni attività, deve controllare la completezza dei documenti di all art. 567, secondo comma, cpc. All esito di tale controllo preliminare: - se per tutti i beni pignorati tale documentazione è mancate od inidonea, deve segnalare tempestivamente la GE detta circostanza, senza procedere oltre; - se per tutti i beni pignorati tale documentazione è completa ed idonea proceda secondo i successivi quesiti; - se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata tempestivamente al GE detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, deve provvedere alla redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla quale devono risultare: - l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; - una sommaria descrizione del bene; - lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 2 di 17

3 occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; - l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi al suo carattere storico artistico; - l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opinabili all acquirente; - la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; - in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblaizoni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, comma sesto, della Legge 28 febbraio 1984, n. 47 ovvero dell art. 46, comma quindi del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6, della citata L. 47/85; - la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione di tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 3 di 17

4 - l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; - depositare in via telematica la relazione almeno 30 giorni prima dell udienza fissata il giorno 08 marzo 2017 presentando tempestivo ricorso al G.E. qualora si presentassero difficoltà tali da pregiudicare il rapido e preciso svolgimento dell incarico. Esaminati gli atti del procedimento ed eseguite le opportune indagini presso l Ufficio Tecnico del Comune di Sassuolo (MO) ed effettuati in loco i rilievi e le misurazioni del caso, lo scrivente, in ordine all'incarico ricevuto, espone quanto segue. 1.R Documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. L art. 567 del c.p.c. recita testualmente: decorso il termine di cui all art. 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell immobile pignorato. Al ricorso si debbono unire l estratto del catasto e delle mappe censuarie, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato e certificato del tributo diretto verso lo stato. Sulla scorta dei suesposti elementi, lo scrivente, per quanto di competenza ed a seguito dell esame del fascicolo della procedura, ritiene esaustiva la documentazione prodotta in atti, in quanto risulta depositata la relazione sostitutiva della certificazione ventennale ipotecaria e catastale a ministero del Notaio Chiara Branchini di Bologna, del 03/03/ R Beni pignorati dalla procedura, dati del pignoramento e formazione dei lotti: IMMOBILI UBICAZIONE VIA QUOTA DI PROP. Villetta con area di pertinenza Sassuolo (MO), frazione Ca de Chierico, Intero esclusiva Montegibbio Autorimessa doppia Sassuolo (MO), frazione Ca de Chierico, Intero ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 4 di 17

5 Osservazioni: No Montegibbio Fonte Google Maps Estremi della Trascrizione Atto Data Reg. Particolare Atto di pignoramento 05/01/ La procedura esecutiva in esame ha pignorato la piena proprietà di una villetta a schiera, con area di pertinenza e autorimessa. Per la destinazione d uso e la disposizione delle unità immobiliari si pone all incanto i beni pignorati in un unico lotto. 3.R Debitore Esecutato e Regine Patrimoniale: NOME DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 5 di 17

6 Gli esecutati hanno dichiarato di essere coniugati in regime di separazione dei beni. 4.R Identificazione catastale dei beni: I dati catastali dei beni pignorati corrispondono con i dati catastali riportati nell atto di pignoramento. Ufficio del Territorio di Modena COMUNE Catasto Fabbricati Sassuolo INTESTATI DATA DI NASCITA LUOGO DIRITTI E ONERI REALI FOGLIO MAPPALE SUB CAT. CLASSE CONSIST. SUP. CATASTALE RENDITA C/ mq Totale: 53 mq 111, A/7 6 9 vani Totale: 195 mq Totale escluso aree scoperte: 190 mq 1.254,99 Osservazioni: No 5.R Provenienza: ROGANTE DOTT. LUOGO TITOLO DATA REP. Manella Clorinda Sassuolo Compravendita 23/07/ Osservazioni: No 6.R Confini: Complesso immobiliare composto da villetta e autorimessa: Unità immobiliare: a Nord con Ragioni mappale 270, salvo altri a Sud con Ragioni mappali 321 e 320, salvo altri ad Est con Ragioni mappale 32, salvo altri ad Ovest con Ragioni mappale 320, salvo altri ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 6 di 17

7 7.R Data del sopralluogo: Eseguito in data Alla presenza di Diritti Reali 19/07/2017 Proprietario Si fa presente che è stata richiesta in data 07/04/2017 ed in seguito ottenuto l intervento del custode giudiziale. 8.R Descrizione particolareggiata dell'immobile e superficie commerciale: Oggetto del presente pignoramento è la piena proprietà di una villetta a schiera, con area di pertinenza e autorimessa doppia, il tutto facente parte di un piccolo complesso denominato Il Borgo del Monte gruppo C, di 4 unità abitative e relativi accessori, il tutto ubicato nel Comune di Sassuolo (MO), frazione di Montegibbio, in Via Ca de Chierico, 3. Distribuzioni interne rilevate durante il sopralluogo: Piano Seminterrato: Cantina, lavanderia e vano scala per accedere ai piani superiori; Piano Terra: Autorimessa, un bagno e vano scale interno; Piano Primo: Soggiorno, pranzo, un disimpegno e un bagno ed il vano scale interno; Piano Secondo: Due camere da letto matrimoniali, una camera da letto singola, disimpegno, un bagno e vano scale. Caratteristiche costruttive Struttura portante verticale Cemento armato Ferro Muratura Prefabbricata ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 7 di 17

8 Copertura A tetto Piana A terrazza praticabile Piana A terrazza non praticabile Latero-cemento Legno Ascensore condominiale Sì No Tamponature esterne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Muratura faccia a vista Muratura con intercapedine isolante Pareti interne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Serramenti esterni Legno Alluminio PVC Vetri semplici Vetri doppi Avvolgibili in PVC Scuretti/Persiane Serramenti esterni AUTORIMESSA Lamiera metallica Lamiera metallica rivestita Legno Motorizzato Basculante Ad ante Porte Porte di ingresso Porte interne Legno Metallo Blindato Legno Legno tamburato/laminato PVC Pavimenti interni Zona giorno Zona notte Piastrelle in ceramica e grès Marmo o pietra naturale Piastrelle in ceramica e grès Marmo o pietra naturale ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 8 di 17

9 Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Impiantistica Riscaldamento SI NO centralizzato gas gasolio autonomo gas gasolio radiatori termoconvettori o ventilconvettori (fancoil) termoarredi altro: Aria condizionata SI NO Impianto idrico SI NO Impianto elettrico SI NO Telefono SI NO Citofono SI NO TV SI NO NOTE Grado di finiture complessive Lusso Ottimo Buono Medio Scarso Grado manutentivo Ottimo Buono Medio Scarso Da ristrutt. Considerazioni in base all utilizzo dei locali ed alle finiture: A seguito del sopralluogo si è riscontrato che la cantina inquadrata, urbanisticamente parlando, come superficie accessoria, in realtà viene utilizzata come tavernetta, riscaldata con radiatori fissi, dotata di arredi e cucina attrezzata. Superficie commerciale: La superficie commerciale, calcolata secondo la consuetudine locale ( Raccolta Provinciale degli Usi, ultima edizione 2005 depositata presso la Camera di Commercio di Modena) integrata con le Istruzione per la ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 9 di 17

10 determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), che prevedono il computo a) della superficie coperta calpestabile, al lordo delle murature interne ed esterne/perimetrali e per metà, i muri di confine con altre unità immobiliari (Raccolta Provinciale degli Usi); al calcolo si aggiungono - metà dell'area (50%) dei balconi ed un terzo dei terrazzi o lastrici di pertinenza dell'unità immobiliare (Raccolta Provinciale degli Usi); - 50% della superficie calcolata come al punto a) di cantine e soffitte, qualora comunicanti con i vani principali e al 25% se non comunicanti (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); - 10% della superficie scoperta fino alla superficie dell unità immobiliare e il 2% per superfici eccedenti il limite (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); risulta la seguente: Superficie lorda (*) rilevata, circa mq Coefficiente correttivo Superficie commerciale, circa mq. Villetta a schiera, PS1-T , % 147,15 Balconi 16,91 50% 8,46 Cantina 50,66 50 % 25,33 Area di pertinenza, di mq. 228,67 70,24 10 % 7,02 ( ,24) = 158,43 2 % 3,17 Totale 191,13 arrotondato, TOTALE circa mq. 191,00 Superficie lorda (*) rilevata, circa mq Coefficiente correttivo Superficie commerciale, circa mq. Autorimessa doppia 52, % 52,59 Totale arrotondato, TOTALE circa mq. 52,00 9.R Conformità edilizia e catastale: A seguito della richiesta di accesso agli atti presso il Comune di Sassuolo (MO) è risultato quanto segue: ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 10 di 17

11 Titolo Abilitativo Concessione Edilizia n. 804/2000 Protocollo n Data di rilascio 30/01/2001 Intervento Costruzione di complesso residenziale Il borgo del monte a schiera, 4 unità abitative + servizi Note L intervento costituiva il 3 stralcio delle opere previste nel Progetto di coordinamento interventi edilizi approvato dalla C.E. del Comune di Sassuolo il 14/07/1998. Il primo stralcio riguardava le opere di urbanizzazione, mentre il secondo tralcio aveva per oggetto le villette del Gruppo D. Titolo Abilitativo Denuncia di Inizio Attività n. 53/03 Variante alla C.E. 804/2000 Data di presentazione 29/01/2013 Titolo Abilitativo Accertamento di Conformità Edilizia ai sensi dell art. 17 L.R. 23/2004 n. 680/2005 Protocollo Data di rilascio 15/02/2006 Abitabilità - Agibilità Attestazione della scheda tecnica descrittiva e Conformità Edilizia e Agibilità Protocollo Data di rilascio 31/05/2012 Conformità dei beni pignorati ai progetti edilizi: Lo stato rilevato durante il sopralluogo risulta Conforme Non conforme ai progetti depositati in Comune, in quanto è stata realizzata senza titolo abilitativo una tettoia in legno, aperta su tre lati e posta sul fronte sud, per la quale si rende necessario il deposito di una pratica in Sanatoria, a firma di un tecnico abilitato, che si stima in circa 2.000,00, escluso oneri di sanatoria al momento non quantificabili. Inoltre, sul lato est dell area cortiliva è presente un piccolo fabbricato in legno, adibito a deposito attrezzi, che non incide sul valore finale del bene. Conformità dei beni pignorati alle piante catastali: Lo stato rilevato durante il sopralluogo risulta Conforme Non conforme ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 11 di 17

12 alle planimetrie catastali in atti e allegate ai documenti della procedura, 4 Piante. Gli elaborati non riportano il bagno, al Piano Terra, vicino all autorimessa e al quale si accede dal vano scale interno. Bagno al Piano Terra, di fianco all autorimessa e accessibile dal vano scale Estratto planimetria Comunale Il bagno non viene indicato nella planimetria dell autorimessa Estratto planimetria catastale dell autorimessa ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 12 di 17

13 Il bagno al Piano Terra non viene indicato nell elaborato grafico Estratto planimetria catastale della villetta Si rende pertanto necessario il deposito di una pratica di aggiornamento catastale, a firma di un tecnico abilitato, denominata Docfa; la denuncia comporterà la variazione della rendita catastale. Si stima una spesa di circa ,00 oltre a IVA e oneri di legge. 10.R Situazione occupazionale e stato di possesso: Alla data del sopralluogo l immobile è occupato dagli esecutati e dai loro famigliari. 11.R Esistenza di formalità, vincoli e oneri che resteranno a carico dell acquirente: Esistenza di formalità e/o vincoli di natura condominiale Allo stato attuale non sono stati accertati vincoli di questo tipo. ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 13 di 17

14 Esistenza di vincoli sull attitudine edificatoria Allo stato attuale non sono stati accertati vincoli di questo tipo. Esistenza di vincoli storico artistico dei beni Allo stato attuale non sono stati accertati vincoli di questo tipo. 12.R Esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati non opponibili all acquirente: Vincoli e oneri di tipo condominiale Allo stato attuale non sono stati accertati vincoli di questo tipo. Iscrizioni ipotecarie e trascrizione dei pignoramenti Le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni dei pignoramenti sono quelle riportate nella certificazione notarile sostitutiva della certificazione storica ipotecaria e catastale: Iscrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part a favore di Titolo Capitale 1 12/10/ Banca Popolare dell Emilia Romagna Ipoteca volontaria ,00 Osservazioni: Nessuna Trascrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part. a favore di Titolo 1 05/01/ Banca Popolare dell Emilia Romagna Verbale di pignoramento 2 25/10/ BMW Financial Services Italia spa Verbale di pignoramento Osservazioni: Sì Il pignoramento trascritto in data 25/10/2012 grava la quota di 1/2 delle unità immobiliari censite al foglio 59 mappale 267 subalterni 1 e 2 e il mappale 271 subalterni 1 e 2. Le unità immobiliari di cui sopra sono state soppresse con denuncia di variazione del 16/04/2013 n /2013 protocollo n. MO , generando i mappali 271 subb. 3 e 4 graffati rispettivamente al mappale 267 subb. 3 e 4. ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 14 di 17

15 13.R Spese e oneri gestione condominiale: Allo stato attuale non sono stati accertati vincoli di questo tipo. 14.R Regime Fiscale: La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. 15.R Parti comuni: Per le parti comuni si rimanda all elaborato planimetrico, allegato nel documento 4 Piante. 16.R Stima del valore di mercato e individuazione del valore di base d asta: Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della procedura esecutiva in atto, dello stato occupazionale, delle caratteristiche tutte come pure delle finiture, dello stato manutentivo, dell'ubicazione, delle porzioni comuni, della loro destinazione, delle particolari condizioni del mercato immobiliare locale, la scrivente, ritiene di potere adottare il criterio di Stima per Comparazione diretta con prezzi di mercato di beni simili oggetto di recenti contrattazioni nella zona e della finalità della richiesta valutazione. Il criterio di Stima per comparazione si basa sulle seguenti fasi: rilevazioni di valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima e creazione della scala dei prezzi; determinazione del valore medio ordinario; valutazione dei comodi e scomodi, le caratteristiche non modificabili del bene in tempi brevi o senza spese eccessive e non valutabili autonomamente (ad esempio orientamento, presenza di un o più bagni, giardino privato o condominiale, piano, esposizione ecc); valutazione delle aggiunte o detrazioni, le caratteristiche modificabili del bene e valutabili autonomamente attraversi i tradizionali aspetti economici (pavimentazioni di pregio, impianto di condizionamento, coperture in cemento-amianto ecc). ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 15 di 17

16 Stima del valore di mercato Valore medio ordinario abitazione: 1.100,00/mq Valore medio ordinario autorimessa 650,00/mq (*) Valore dell appartamento : mq. 191,00 x ,00 = ,00 Valore dell autorimessa: mq. 52,00 x 650,00 = ,00 Valore complessivo compendio: ,00 ribasso forfettario del 10% per vendita forzata ,00 a dedurre spese di sanatoria pratica edilizia e catastale 3.000,00 TOTALE ,00 TOTALE, arrotondato ,00 PREZZO BASE D ASTA ,00 In relazione alle verifiche di sanabilità delle difformità registrate sugli immobili, pur nella precipua volontà da parte di questo ausiliario di fornire dati e informazioni complete nel rispetto dell incarico ricevuto, in ordine alle limitazioni d indagine esposte lo scrivente deve constatare la pratica impossibilità di fornire un quadro dettagliato, esaustivo e definitivo sul punto. D altra parte, per la natura ed i limiti insiti del mandato rimesso all esperto, non pare possibile intendere questo finanche teso a sostituire l espressione che compete per legge agli uffici deputati circa i termini di ammissione delle istanze e l indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti, manifestazione che gli uffici, alle risultanze delle consultazioni svolte, rimandano all esito dell istruttoria conseguente alla presentazione di pratica completa di elaborati scrittografici di dettaglio. Alla luce di ciò, nel quadro del rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni rappresentate, quanto contenuto nel presente elaborato è da intendersi formulato in termini orientativi e previsionali e, per quanto attiene gli importi economici, in indirizzo prudenziale, ciò al fine di avere un quadro utile di massima per le finalità peritali. In conclusione, pertanto, è da precisarsi che quanto indicato può essere ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 16 di 17

17 soggetto a possibili modificazioni ovvero variazioni e che le assunzioni sono state operate in ragione della normativa vigente al momento dell elaborazione della relazione peritale. Data di stesura Elaborato composto da n Il Tecnico 21 luglio 2017 diciassette pagine ing. Andrea Zanasi ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 17 di 17