Data: 25/05/2015. Lav. N : EI 109/2015. Protocollo N : Rev. n : 1. Tribunale di Modena TRIBUNALE DI MODENA

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1 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA n 109/2015 a carico di : Valentina Zurlino Creditore procedente: Cassa di Risparmio di Bologna spa Avvocato: Sandra Vecchi ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 1 di 14

2 1.P Premesse: PROFESSIONISTA INCARICATO COGNOME NOME DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE Zanasi Andrea 23/11/1954 Modena ZNS NDR 54S23 F257Z ORDINE PROVINCIA ISCRIZIONE ISCR. PERITI TRIB Ingegneri Modena 1103 Modena 549 STUDIO VIA N CIV Modena DATA INCARICO DATA DEPOSITO ENTRO IL DATA PROSSIMA UDIENZA 29/10/ /06/ P Quesito: L esperto, prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei documenti di cui all art. 567, secondo comma, cpc. All esito di tale controllo preliminare: - se per tutti i beni pignorati tale documentazione è mancante o inidonea, segnali tempestivamente al GE detta circostanza, senza procedere oltre; - se per tutti i beni pignorati tale documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i successivi quesiti; - se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata tempestivamente al GE detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, provveda alla redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 2 di 14

3 quale devono risulatre: 1. l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2. una sommaria descrizione del bene; 3. lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4. l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirete, ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico; 5. l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque non risulteranno opponibili all acquirente; 6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazion urbanistica, previsto dalla vigente normativa; 7. in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, comma sesto, della Legge 28 febbraio 1984, n.47, ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre mening. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 3 di 14

4 zione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza ch l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5 del citato T.U. e di cui art. 40, comma 6 della citata Legge 47/85; 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione di tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli; 9. l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordianrie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. Sulla base di quanto accertato determini il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasine di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Nella determinazione di tale valore, proceda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per i vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 4 di 14

5 Controllo della documentazione art. 567, comma 2, c.p.c Lo scrivente, per quanto di competenza ed a seguito dell esame del fascicolo della procedura, ritiene corretta ed esaustiva la documentazione prodotta in atti dal creditore procedente, in quanto risultano presenti la relazione notarile ventennale e l estratto di mappa censuaria. 1.R Debitore esecutato e regime patrimoniale: Cognome e Nome DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE Zurlino Valentina 29/09/1974 Piacenza (PC) ZRLVNT74P69G535I L esecutata è coniugata in regime di separazione dei beni. 2.R Beni pignorati dalla procedura: Estremi della Trascrizione Atto Data Reg. Particolare Atto di pignoramento 11/03/ IMMOBILI UBICAZIONE VIA QUOTA DI PROP. Appartamento al P. 2 e 3 San Felice s/p (MO) Baraldini, 146 Intero Autorimessa al P. Terra San Felice s/p (MO) Baraldini, 146 Intero Posto auto scoperto, al P.Terra San Felice s/p (MO) Baraldini, 146 Intero Osservazioni: No 3.R Identificazione catastale: Ufficio del Territorio di Modena COMUNE Catasto Fabbricati San Felice s/p INTESTATI DATA DI NASCITA LUOGO/ QUOTA DI PROP. Zurlino Valentina 29/09/1974 Piacenza (PC) Proprietà per 1/1 FOGLIO MAPPALE SUB CAT. CLASSE CONSIST. RENDITA C/ mq 65, A/2 2 6 vani 542, AU - 12 mq - Osservazioni: No Gli immobili corrispondo con i dati riportati nell atto di pignoramento. ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 5 di 14

6 4.R Provenienza: ROGANTE DOTT. LUOGO DATA REP. UFF. REG. DATA N Mancioli Giovanni S.Felice s/p 21/03/ Mirandola 5496 Osservazioni: No 5.R Confini: Appartamento Unità immobiliare: a Nord con affaccio su area cortiliva condominiale, salvo altri a Sud con affaccio su area cortiliva condominiale, salvo altri ad Est con vano scale condominiale sub. 3 e ragioni sub. 14, salvo altri ad Ovest con affaccio su area cortiliva condominiale, salvo altri Autorimessa Unità immobiliare: a Nord con area cortiliva condominiale sub. 1, salvo altri a Sud con Ingresso condominiale sub. 3, salvo altri ad Est con ragioni sub. 8, salvo altri ad Ovest con area cortiliva condominiale sub. 1, salvo altri Posto auto scoperto Unità immobiliare: a Nord con area cortiliva condominiale sub. 1, salvo altri a Sud con Ingresso condominiale sub. 3, salvo altri ad Est con area cortiliva condominiale sub. 1, salvo altri ad Ovest con ragioni sub. 18, salvo altri. 6.R Data del sopralluogo: Eseguito in data Alla presenza di Diritti Reali 18/05/2016 Sig. Armani Roberto 7.R Descrizione particolareggiata dell'immobile e superfici: Oggetto del presente pignoramento è la piena proprietà di un appartamento posto al Piano 2, con soffitta al Piano 3, accessibile direttamente dall unità abitativa, mediante una scala interna, con un autorimessa al Piano Terra e un posto auto scoperto, il tutto facente parte di un piccolo condiminio di sole 6 unità abitative e relativi accessori, denominato Residenziale Luna, sito nel Comune di San Felice sul Panaro (MO), frazione ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 6 di 14

7 di San Biagio, in Via Baraldini, 146. Distribuzioni interne: Piano Secondo: Soggiorno/pranzo n 01 Cucina n 01 Ingresso n 01 Disimpegno n 01 Bagno n 01 Letto n 03 (una matrimoniale e due singole) Ripostiglio n 00 Terrazzo n 01 Piano Terzo: Soffitta n 02 Caratteristiche costruttive Struttura portante verticale Cemento armato Ferro Muratura Prefabbricata Copertura Latero-cemento Legno a vista Piana A terrazza praticabile Piana A terrazza non praticabile A tetto Tamponature esterne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Muratura faccia a vista Muratura con intercapedine isolante ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 7 di 14

8 Pareti interne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Serramenti esterni Legno Metallo Vetri semplici Vetri doppi PVC Porte interne Porte di ingresso Porte interne Legno Metallo Blindato Altro: Legno Legno tamburato Metallo Altro: Pavimenti interni Zona giorno Zona notte Piastrelle in ceramica e gres Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Piastrelle in ceramica e gres Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Impiantistica Riscaldamento SI NO centralizzato gas gasolio autonomo gas gasolio Aria condizionata SI NO Ascensore condominale SI NO Impianto idrico SI - Condominiale NO Impianto elettrico SI NO Telefono SI NO Citofono SI NO TV SI NO ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 8 di 14

9 Grado di finiture complessive Lusso Ottimo Buono Medio Scarso Grado manutentivo Ottimo Buono Medio Scarso Da ristrutt. Considerazioni in base all utilizzo dei locali ed alle finiture: A seguito del sopralluogo si è riscontrato: Nessuna osservazione Condizioni strutturali del fabbricato a seguito del sisma del maggio 2012: Non si rilevano problemi strutturali ne lesioni in genere. Superficie commerciale: Le superfici commerciali, calcolate secondo la consuetudine locale che prevede il computo di tutti i muri esterni, una metà di quelli di confine e di eventuali balconi, un terzo di terrazzi, un quarto di soffitte e cantine, risultano le seguenti : Mq. Appartamento al Piano 2 con soffitta al Piano 3, circa 116,00 Autorimessa al Piano Terra, circa 23,00 Posto auto scoperto, circa 12,50 8.R Conformità Ediliza, Urbanistica e Catastale: A seguito di richiesta di accesso agli atti è risultato quanto segue: Titolo Abilitativo nr. Concessione Edilizia n. CE99/0079 Protocollo 2471 Data di rilascio 14/02/2000 Intervento Costruzione di edificio residenziale Titolo Abilitativo Concessione Edilizia n. 79.1/1999 Variante Protocollo 3261/6466 Data di rilascio 13/04/2001 Intervento Variante al progetto originario di cui alla Concessione Edilizia rilasciata in data 14/02/00, prot. 2471, pratica CE99/0079 Abitabilità - Agibilità Formazione di silenzio assenso, ai sensi dell art. 4 comma terzo, del DPR 22/04/1994 n. 425 Protocollo n Data di rilascio 14/05/2001 ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 9 di 14

10 Conformità al progetto: Lo stato rilevato durante il sopralluogo risulta Conforme Non conforme rispetto ai progetti depositati in Comune. Conformità alle piante catastali: Lo stato rilevato durante il sopralluogo risulta Conforme Non conforme alle planimetrie allegato alla presente relazione 9.R Verifica dei gravami di censo, livello e uso civico: Dalle ispezioni dei Pubblici Registri non risultano gravami di censo, livello e uso civico. 10.R Spese condominiali: Il fabbricato, di cui le unità immobiliari oggetto del presente pignoramento fanno parte, è amministrato dallo Studio Pellacani di Mirandola. Dall analisi contabile del consuntivo degli ultimi due anni è risultanto un debito relativo a spese condominiali non corrisposte per gli esercizi dal 01/05/14 al 30/04/2015 e per l esercizio 01/05/2015 al 30/04/16 pari a 2.606,56. Per l esercizio dal 01/05/16 al 30/04/2017, l importo a preventivo è di 968, R Regime Fiscale: La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 10 di 14

11 12.R Considerazione in base alla formazione dei lotti: La procedura esecutiva in esame ha pignorato, come detto, la piena proprietà di un appartamento con autorimessa e posto auto scoperto. Per la destinazione d uso e la disposizione delle unità immobiliari si pone all incanto i beni pignorati in un unico lotto. 13.R Estremi identificazione delle Iscrizioni e trascrizioni: Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Modena risultano iscritte, per i beni in esame le seguenti formalità: Iscrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part a favore di Titolo Capitale 1 25/03/ Cassa di Risparmio di Mirandola Ipoteca volontaria ,00 Osservazioni: Nessuna Trascrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part. a favore di Titolo 1 11/03/ Cassa di Risparmio di Bologna spa Pignoramento immobiliare Osservazioni: Nessuna 14.R Valutazioni : Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della procedura esecutiva in atto, dello stato occupazionale, delle caratteristiche tutte, come pure delle finiture, dello stato manutentivo, dell'ubicazione, delle porzioni comuni, della loro destinazione, delle particolari condizioni del mercato immobiliare locale, lo scrivente ritiene di poter adottare il criterio di stima per comparazione con i prezzi di mercato di beni simili oggetto di recenti contrattazioni nella zona. Il criterio di stima per comparazione si basa su cinque fasi: 1 - rilevazione di valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima, 2 - individuazione delle variabili che influenzano il valore di mercato, 3 - rilevazione quanti-qualitativa delle variabili relative al bene oggetto di stima ed ai beni presi a riferimento, 4 - stima dell influenza delle variabili sul valore di mercato, 5 - determinazione del valore di stima. ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 11 di 14

12 Vengono presi come riferimento altri appartamenti nella zona degli immobili oggetto di valutazione e individuate come variabili principali: lo stato manutentivo, il piano, lo stato degli infissi interni ed esterni, il tipo di contesto in cui è inserito (condominio) e la presenza di riscaldamento condominiale o autonomo. Si ritiene di poter indicare un prezzo base d asta, che tiene conto anche di una svalutazione del reale valore commerciale dei beni in argomento, stimando il valore al mq per l appartamento in 1.200,00, 650,00 al mq per l autorimessa, e 480,00 per il posto auto scoperto, da cui il valore totale risulta: - Appartamento al Piano Secondo e Terzo: mq. 116,00 x 1.200,00 = ,00 - Autorimessa al PianoTerra: mq. 23,00 x 670,00 = ,00 - Posto auto scoperto: mq. 12,50 x 480,00 = 6.000,00 Valore di stima arrotondato per difetto = ,00 Trattandosi di vendita forzata, si ritiene opportuno applicare un ribasso forfettario del valore di mercato stimato, in modo da rendere più appetibile il bene; si applica quindi un ribasso del 5%: ,00 5% = ,00. PREZZO BASE D ASTA ,00 Data di stesura Elaborato composto da n Il Tecnico 25 maggio 2016 quattordici pagine Ing. Andrea Zanasi ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 12 di 14

13 ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 13 di 14

14 ing. Andrea Zanasi az@tg2004.it pag. 14 di 14