TRIBUNALE DI MODENA. ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 26/2015. a carico dei sig.ri XXXXXXXXX XXXXXXXXX **********
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1 TRIBUNALE DI MODENA ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 26/2015 a carico dei sig.ri XXXXXXXXX XXXXXXXXX ********** Giudice dell'esecuzione: dott. Michele CIFARELLI Consulente Tecnico di Ufficio: geom. Enrico Righini CONSULENZA TECNICA di UFFICIO ********** ********** Geom. Enrico Righini - Studio Tecnico di progettazione, tecnica edile, estimo P.IVA: Via Carlo Sigonio, n Modena Cell geomrighini@libero.it
2 L'Ill.mo Signor Giudice delle Esecuzioni, dott. Michele Cifarelli, nominava esperto nella suddetta procedura, il sottoscritto geom. Enrico Righini, iscritto all'albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Modena. In data , lo scrivente compariva avanti il Giudice delle Esecuzioni per prestare il giuramento di rito e per ricevere l'incarico di rispondere, mediante relazione scritta, ai seguenti quesiti: L esperto prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei documenti di cui all articolo 567, secondo comma, cpc. All esito di tale controllo preliminare: - Se tutti i beni pignorati tale documentazione è mancante od idonea, segnali tempestivamente al GE detta circostanza, senza procedere oltre; - Se per tutti i beni pignorati tale documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i successivi quesiti; - Se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata tempestivamente al GE detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, provveda alla redazione della relazione di stima, nella cui presse indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla quale deve risultare: 1) L identificazione del bene, comprensiva di confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2) Una sommaria descrizione del bene; 3) Lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4) L esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico; 5) L esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; pagina - 2 -
3 6) La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; 7) In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi del articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 06 giugno 2001, n 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dell articolo 40, comma sesto, delle legge 28 febbraio 1985, n 47 ovvero dall art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 06 giugno 2001, n 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art.40, co. 6, della citata L. 47/85; 8) Verificare che i beni pignorati siano gravati dal censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suoi titoli; 9) L informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultime due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. Sulla base di quanto accertato DETERMINI il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Nella determinazione di tale valore, proceda al calcolo della superficie dell immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni di stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali pagina - 3 -
4 adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché le eventuali spese condominiali insolute. PREMESSA Al sottoscritto veniva concesso termine fino al 20 Aprile 2016 per il deposito in cancelleria della relazione ed esaminati gli atti del procedimento, i quali risultano completi nella documentazione, ed eseguite le opportune indagini presso i Pubblici Uffici (Agenzia del Territorio di Modena ed Ufficio Tecnico del Comune di Carpi), il sottoscritto effettuava i rilievi e tutti gli accertamenti del caso. Ciò premesso, lo scrivente, in ordine all'incarico ricevuto, si é posto in grado di rispondere ai quesiti proposti. 1) IDENTIFICAZIONE DEL BENE E DAI DATI CATASTALI Trattasi del seguente bene immobile posto nel Comune di Carpi, in via XXXXXXXX n XX, nelle vicinanze del centro storico, in un contesto del tipico della zona quale appartamento al piano terzo con relative pertinenze all interno di un complesso edilizio del tipo condominiale. L unità immobiliare ad uso abitazione civile e la relativa porzione ad uso autorimessa risultano catastalmente così identificate: Fg. Mapp. Sub. Ubicazione Piano Zc. Cat. Cl. Cons. Sup. Cat. Rendita XX X 16 via XXXX,33 T A/2 1 5,5 V 83,0 mq 426,08 XX X 5 via XXXX,33 T --- C/ mq 12,0 mq 42,61 TOTALE UNITA IMMOBILIARI n.2 468,69 CATASTO FABBRICATI, INTESTATO A: XXXXXXX, nato a Carpi il XX/XX/XXXX, proprietà per 1/2; (in regime di comunione dei beni); XXXXXXX, nata a Carpi il XX/XX/XXXX, proprietà per 1/2; (in regime di comunione dei beni); Le copie delle suddescritte consultazioni catastali sono allegate in calce alla presente con la let. A- B. ( i dati riportati nell atto di pignoramento risultano corrispondenti con quelli rilevati ). pagina - 4 -
5 L'ubicazione e la consistenza dei beni sono rappresentate nelle copie dell'estratto di mappa e delle planimetrie catastali, rispettivamente allegate alla presente con la lettera C e D CONFINI: La porzione di fabbricato ad uso residenziale confina con vano scala comune, area cortiliva comune e sbalzo su due lati, altre unità immobiliari. 2) DESCRIZIONE DEL BENE Il bene in oggetto, come detto precedentemente, è un unità immobiliare all interno di un complesso edilizio del tipo condominiale di media metratura cosi composta: - PIANO TERZO: Ingresso/disimpegno, soggiorno, cucina, un bagno, due camere da letto e due balconi - PIANO TERRA: Autorimessa singola. - COMPLETANO LA PROPRIETA : una cantina al piano terra, e una soffitta al piano sesto ( sottotetto ). Il complesso edilizio in oggetto è stata edificato nel 1960; pertanto allo stato attuale si trova in un sufficiente stato di conservazione e dotato di finiture architettoniche ordinarie. CARATTERISTICHE STRUTTURALI: - struttura portante verticale in cemento armato; - facciate esterne intonacate con particolari in mattoni a faccia vista; - solai orizzontali con orditura principale travetti e pignatte del tipo portante; - canali di gronda e tubi pluviali discendenti in acciaio; pagina - 5 -
6 CARATTERISTICHE ARCHITETTONICHE E IMPIANTISTICHE - altezza utile interna di mt 3.00 al P.3.; - pareti intonacate e tinteggiate, con esclusione dei servizi igienici e della cucina, con pareti parzialmente rivestite con piastrelle di ceramica di vari formati; - soffitto intonacato e tinteggiato; - pavimenti in piastrelle di marmette (di cm.30 x 30, circa); - zoccoletto battiscopa in legno; - serramenti esterni con telaio in legno e vetro camera, tapparelle in legno; - serramenti interni del tipo tamburato in legno nazionale; - servizio igienico con apparecchi igienico sanitari del tipo tradizionale a terra, tra cui vaso a sciacquo con cassetta di cacciata esterna, bidet e doccia; - porta d ingresso rinforzata non blindata; - impianto elettrico con conduttori internati nelle murature verosimilmente conforme alle normative vigenti ; - impianto di riscaldamento del tipo autonomo costituito da con elementi a vista in ghisa verosimilmente conforme alle normative vigenti, - impianti televisivo e telefonico del tipo sottotraccia ; - impianto idrico con tubazioni internate nelle murature collegato all acquedotto civico comunale; - presenza di impianto di climatizzazione; - presenza di citofono. 3) STATO DI POSSESSO DEL BENE Attualmente l immobile è occupato ed abitato dai coniugi XXXXXXX e XXXXX ( debitori escussi ) pagina - 6 -
7 4-5) ESISTENZA DI FORMALITA Da quanto emerso dalla relazione notarile compaio vincoli o oneri gravanti sul bene, e nello specifico: - Ipoteca volontaria di primo grado iscritta Modena in data XX maggio 20XX al n XXX part., per ,00 a favore della Banca Carige Spa Cassa di Risparmio di Genova e Imperia, a carico dei Sig.ri XXXXXXXXXXXXX a garanzia di un mutuo fondiario di ,00; - Verbale di pignoramento immobili, trascritto a Modena in data XX gennaio XXX al n XX part., a favore di Banca Carige Italia Spa a carico dei Sig.ri XXXXXXXXX, in forza di atto esecutivo notificato dell Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Modena in data XX/XX/XXXX rep. N XX/ ) VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA I beni interessati dalla richiesta valutazione sono stati legittimati, sulla scorta dei seguenti titoli edilizi: - Licenza di Costruire edilizia rilasciata in data XX/XX/1960 N XXX, Prot. Gen. N XX, il tutto per lavori di costruzione di un fabbricato uso civile abitazione in Carpi area Gandolfi; - Licenza di Costruire edilizia in variante rilasciata in data XX/XX/1961 N XXXX (vedi la copia dei titoli edilizi e relativi elaborati tecnici allegati con la lettera E). Di suddetta pratica è stato pervenuto il rilascio dell autorizzazione di abitabilità in data XX/XX/1962 n XXX, protocollo n XXX. (vedi la copia del certificato di abitabilità allegato con la lettera F). Dall accurato esame di tale pratiche edilizie emerge che tutti i beni interessati coincidono con quanto licenziato e depositato presso gli uffici tecnici comunali cosi come per quanto riguarda le planimetrie catastali depositate. pagina - 7 -
8 7) VERIFICA OPERE ABUSIVE Dall accurato esame di quanto licenziato, sia a livello comunale che catastale, non emergono in loco alcune opere abusive; pertanto non è necessaria alcuna sanatoria. 8) VERIFICA DEI BENI PIGNORATI Il debitore pignorato risulta essere proprietario del bene, e nello specifico risultano proprietari: XXXXX, nato a Carpi il XX/XX/XXXX, proprietà per 1/2; (in regime di comunione dei beni); XXXXX, nata a Carpi il XX/XX/XXXX, proprietà per 1/2; (in regime di comunione dei beni); 9) VERIFICA DELLE SPESE DI GESTIONE L unità immobiliare, facente parte di un complesso edilizio del tipo condominiale, è amministrata e gestita dallo studio professionale XXXXXX con sede a Carpi in via XXXXXXX. Lo studio di amministrazioni condominiali XXXXXXXX mi comunica quanto segue: 1) L ammontare delle spese condominiali ordinarie annue previste per l anno 2016 ammontano ad 1.447,19; 2) Nell ultima assemblea ordinaria è stata approvata la sostituzione della pensilina per un costo complessivo di 900,00 oltre IVA e la sostituzione della posta sul retro al civ. 35 per un costo complessivo di 858,00. 3) Alla data odierna, a fronte della rata scaduta il 15/2 di 877,19, i debitori escussi hanno versato un importo di 200,00 - Si allega la copia della mail ricevuta dall amm. Cond. ( allegato con la lettera G. ) - Si allega la copia del bilancio Consuntivo 2015/16 ( allegato con la lettera H ) - Si allega copia del verbale dell ultima assemblea (all. con la lettera I ). SUPERFICI COMMERCIALI Le superfici commerciali dei beni in esame, calcolate secondo la consuetudine locale che prevede il computo, per intero, dei muri perimetrali ed interni, e, di una metà, dei balconi e dei muri di confine con proprietà di terzi, risultano: pagina - 8 -
9 APPARTAMENTO E SERVIZI : - Parte abitativa P.3. mq. 66,50 - Balconi mq. 7,50 - Cantina mq. 7,70 - Soffitta mq. 12,00 - Autorimessa mq. 11,30 VALUTAZIONE Tutto ciò premesso e precisato, tenuto conto delle peculiari caratteristiche dei beni pignorati ed in particolare dell'ubicazione ( Comune di Carpi ), della vetustà e del sufficiente stato di conservazione, del grado delle finiture, delle superfici commerciali, delle finalità per cui è richiesta la valutazione, e dei prezzi correnti di mercato per beni simili oggetto di recenti contrattazioni nella zona, il sottoscritto, adottando il criterio di stima diretto per comparazione espone le seguenti valutazioni: - Parte abitativa P.3. ( al 100% ) mq. 66,50 - Balconi ( al 30% ) mq. 2,25 - Cantina ( al 25% ) mq. 1,92 - Soffitta ( al 25% ) mq. 3,00 - Autorimessa ( al 50% ) mq. 5,65 TOTALE COMPLESSIVO MQ COMMERCIALI MQ 79,30 VALORE DI MERCATO AL MQ /MQ 1400,00 VALORE TOTALE DEL BENE ,00 DEDUZIONE DI IN VIRTU DELLE SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE , = ,00 DEDUZIONE DEL 5% PER RENDERE APPETIBILE IL BENE NELLA VENDITA ALL INCANTO ,00 X 0.05 = 5.501,00 pagina - 9 -
10 PREZZO BASE D ASTA della piena ed esclusiva proprietà di appartamento con relative pertinenze, sito nel comune di Carpi, catastalmente distinto con il mappale X, del foglio XXX, subalterni XXX pignorati con la procedura di Esecuzione Immobiliare n. 26/2015 promossa a carico Dei sig.ri XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. = ,00 e per arrotondamento = ,00 (diconsi euro centocinquemila/00). ********** Con la presente relazione lo scrivente ritiene di avere esaurientemente assolto il gradito incarico affidatogli. Modena, (geom. Enrico Righini) pagina
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La struttura è in muratura, le pareti sono intonacate al civile e tinteggiate, parte delle pareti di bagno e cucina sono rivestite in piastrelle. La p
Avanti al Tribunale di Udine Perizia di descrizione e stima dei beni pignorati. Il giorno 23 settembre 2016 il Giudice delle Esecuzioni dott.ssa Antonini Anna Maria nominava lo scrivente perito esperto
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