Data: 24/03/2017. File: 02 - Rel.senza nomi.doc Rev. n : 0. Tribunale di Modena TRIBUNALE DI MODENA

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1 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA n 624/2015 a carico di : omissis Creditore procedente: omissis Avvocato: omissis Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 1 di 18

2 Premesse: PROFESSIONISTA INCARICATO COGNOME NOME DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE Covili Silvia 11/05/1973 Vignola (MO) CVLSLV73E51L885C COLLEGIO PROVINCIA ISCRIZIONE ISCR. PERITI TRIB Geometri Modena 2668 Modena 1580 STUDIO COMUNE VIA N CIV c/o soc. coop. Modena Via Saliceto Panaro 5 DATA INCARICO DATA DEPOSITO ENTRO IL DATA PROSSIMA UDIENZA 21 luglio aprile maggio 2017 Incarico L esperto, prima di ogni attività, deve controllare la completezza dei documenti di all art. 567, secondo comma, cpc. All esito di tale controllo preliminare: - se per tutti i beni pignorati tale documentazione è mancate od inidonea, deve segnalare tempestivamente la GE detta circostanza, senza procedere oltre; - se per tutti i beni pignorati tale documentazione è completa ed idonea proceda secondo i successivi quesiti; - se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata tempestivamente al GE detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea. Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, deve provvedere alla redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, e dalla quale devono risultare: - l identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; - una sommaria descrizione del bene; Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 2 di 18

3 - lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; - l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi al suo carattere storico artistico; - l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opinabili all acquirente; - la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; - in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, comma sesto, della Legge 28 febbraio 1984, n. 47 ovvero dell art. 46, comma quindi del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Di ciò faccia inoltre menzione nel riepilogo, aggiungendo la specifica avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40 co. 6, della citata L. 47/85; - la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione di tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero de- Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 3 di 18

4 rivante da alcuno dei suddetti titoli; - l informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; - depositare in via telematica la relazione almeno 30 giorni prima dell udienza fissata il giorno 03 maggio 2017 presentando tempestivo ricorso al G.E. qualora si presentassero difficoltà tali da pregiudicare il rapido e preciso svolgimento dell incarico. Esaminati gli atti del procedimento ed eseguite le opportune indagini presso lo Sportello Unico per l Edilizia del Comune di Carpi ed effettuati in loco i rilievi e le misurazioni del caso, la scrivente, in ordine all'incarico ricevuto, espone quanto segue. 1.R Documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. L art. 567 del c.p.c. recita testualmente: decorso il termine di cui all art. 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell immobile pignorato. Al ricorso si debbono unire l estratto del catasto e delle mappe censuarie, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato e certificato del tributo diretto verso lo stato. Sulla scorta dei suesposti elementi, la scrivente, per quanto di competenza ed a seguito dell esame del fascicolo della procedura, ritiene esaustiva la documentazione prodotta in atti, in quanto risulta depositata la certificazione notarile sostitutiva della certificazione storica ipotecaria e catastale, a ministero del Notaio Chiara Branchini di Bologna, del 21/12/ R Beni pignorati dalla procedura, dati del pignoramento e formazione dei lotti: IMMOBILI UBICAZIONE VIA QUOTA DI PROP. Appartamento al Piano Quarto Carpi (MO) Cimitero Israelitico, 1/n Intero con soffitta al Piano Quinto Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 4 di 18

5 Autorimessa al Piano Terra Carpi (MO) Cimitero Israelitico, 1/n Intero Osservazioni: No Estremi della Trascrizione Atto Data Reg. Particolare Atto di pignoramento 26/11/ La procedura esecutiva in esame ha pignorato la piena proprietà di un appartamento con soffitta e autorimessa. Per la destinazione d uso e la disposizione delle unità immobiliari si pone all incanto i beni pignorati in un unico lotto. 3.R Debitore Esecutato e Regine Patrimoniale: NOME DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE omissis omissis omissis omissis L esecutato è coniugato in regime di comunione dei beni. 4.R Identificazione catastale dei beni: I dati catastali dei beni pignorati corrispondono con ai dati catastali riportati nell atto di pignoramento. Ufficio del Territorio di Modena COMUNE Catasto Fabbricati Carpi INTESTATI DATA DI NASCITA LUOGO DIRITTI E ONERI REALI omissis omissis omissis Proprietà per 1/1 FOGLIO MAPPALE SUB CAT. CLASSE CONSIST. SUP. CATASTALE RENDITA Totale: 110 mq A/2 1 6 vani Totale escluse aree 464,81 scoperte: 108 mq C/ mq Totale: 11 mq 42,61 Osservazioni: No 5.R Provenienza: ROGANTE DOTT. LUOGO TITOLO DATA REPERTORIO Panno Raffaele Carpi Compravendita 25/06/ Osservazioni: No Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 5 di 18

6 6.R Confini: Appartamento Piano Quarto: a Nord con affaccio su area cortiliva condominiale, salvo altri a Sud con vano scale e affaccio su area cortiliva condominile, salvo altri ad Est con vano scale condominiale e ragioni terze, salvo altri ad Ovest con ragioni terze o aventi causa Soffitta Piano Quinto: a Nord con ragioni terze o aventi causa a Sud con area cortiliva condominiale, salvo altri ad Est con ragioni terze o aventi causa e corridoio condominiale, salvo altri ad Ovest con ragioni terze o aventi causa Autorimessa Piano Terra: a Nord con corridoio comune, salvo altri a Sud con area cortiliva condominiale, salvo altri ad Est con Ingresso condominiale, del civico 1/n, salvo altri ad Ovest con ragioni terze o aventi causa 7.R Data del sopralluogo: Eseguito in data Alla presenza di Diritti Reali 24/03/2017 Sig. omissis Proprietario 8.R Descrizione particolareggiata dell'immobile e superficie commerciale: Oggetto del presente pignoramento è la piena proprietà di un appartamento al Piano Quarto, con soffitta nel sottotetto (Piano Quinto) e un autorimessa al Piano Terra, il tutto ubicato nel Comune di Carpi (MO), in Via Cimitero Israelitico, n 1/n. Le unità immobiliari fanno parte di un fabbricato a U, denominato Condominio Fiorella, con ampia area cortiliva condominiale asfaltata, disposto su 6 piani fuori terra, per un totale di 24 appartamenti suddivisi in due scale indipendenti e relativi accessori, oltre a 6 negozi. La zona è del tipo resindenziale popolare, a circa un piao di chilometri dal centro storico del Comune di Carpi e servita da negozi di vario genere. Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 6 di 18

7 Fonte Google Maps Distribuzioni interne: Piano Quarto: Ingresso, sul quale si affacciano il soggiorno con balcone, cucina, un bagno, due camera da letto matrimoniali e una camera da letto singola e un piccolo ripostiglio. Caratteristiche costruttive Struttura portante verticale Cemento armato Ferro Muratura Prefabbricata Copertura A tetto Piana A terrazza praticabile Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 7 di 18

8 Piana A terrazza non praticabile Latero-cemento Legno Ascensore condominiale Sì No Tamponature esterne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Muratura faccia a vista al Piano Terra Muratura con intercapedine isolante Pareti interne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Serramenti esterni Legno Alluminio PVC Vetri semplici Vetri doppi Avvolgibili in legno Scuretti/Persiane Serramenti esterni AUTORIMESSA Lamiera metallica Lamiera metallica rivestita Legno Motorizzato Scorrevole non motorizzato Ad ante Porte Porte di ingresso Porte interne Legno Metallo Blindato Legno Legno tamburato/laminato PVC Pavimenti interni Zona giorno Zona notte Piastrelle in ceramica e grès Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Piastrelle in ceramica e grès Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 8 di 18

9 Moquette o simili Parquet Moquette o simili Parquet Impiantistica NOTE Riscaldamento SI NO centralizzato gas gasolio autonomo gas gasolio radiatori aerotermi termoconvettori o ventilconvettori (fancoil) termoarredi Aria condizionata SI NO Impianto idrico SI NO Impianto elettrico SI NO Telefono SI NO Citofono SI NO TV satellitare SI NO Grado di finiture complessive Lusso Ottimo Buono Medio Scarso Grado manutentivo Ottimo Buono Medio Scarso Da ristrutt. Considerazioni in base all utilizzo dei locali ed alle finiture: A seguito del sopralluogo si è riscontrato che l appartamento versa in discrete condizioni conservative e manutentive, tuttavia le finiture, quali pavimenti, rivestimenti, sanitari, porte e impianti, risalgono al periodo di costruzione del fabbricato. Si fa altresì presente che, l autorimessa, per la sua ubicazione nel condominio, non è accessibile agli autoveicoli e di fatto può essere utilizzata solo come cantina o ricovero ciclomotori. Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 9 di 18

10 Ingrandimento Spazio ridotto e non sufficiente per il passaggio di un autoveicolo Superficie commerciale: La superficie commerciale, calcolata secondo la consuetudine locale ( Raccolta Provinciale degli Usi, ultima Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 10 di 18

11 edizione 2005 depositata presso la Camera di Commercio di Modena), integrata con le Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), che prevedono il computo a) della superficie coperta calpestabile, al lordo delle murature interne ed esterne/perimetrali e per metà, i muri di confine con altre unità immobiliari (Raccolta Provinciale degli Usi); al calcolo si aggiungono metà dell'area (50%) dei balconi ed un terzo dei terrazzi o lastrici di pertinenza dell'unità immobiliare (Raccolta Provinciale degli Usi); 50% della superficie calcolata come al punto a) di cantine e soffitte, qualora comunicanti con i vani principali e al 25% se non comunicanti (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); 10% della superficie scoperrta fino alla superficie dell unità immobiliare e il 2% per superfici eccedenti il limite (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); risulta la seguente: Superficie lorda (*) rilevata, circa mq Coefficiente correttivo Superficie commerciale, circa mq. Appartamento al P. Quarto 105, % 105,17 Balcone 8,40 50% 4,20 Soffitta al P. Quinto 19,00 25 % 4,75 Totale 114,12 arrotondato, TOTALE circa mq. 114,00 Superficie lorda (*) rilevata, circa mq Coefficiente correttivo Superficie commerciale, circa mq. Autorimessa al P.Terra 12, % 12,06 arrotondato, TOTALE circa mq. 12,00 9.R Conformità edilizia e catastale: A seguito della richiesta di accesso agli atti presso lo Sportello Unico Edilizia (SUE) del Comune di Carpi è risultato quanto segue: Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 11 di 18

12 Titolo Abilitativo Licenza Edilizia n Protocollo n Data di rilascio 31/12/1965 Oggetto: Costruzione di un fabbricato di civile abitazione Abitabilità - Agibilità Autorizzazione di abitabilità e agibilità Protocollo n Data di rilascio 02/11/1966 Conformità dei beni pignorati ai progetti edilizi: Lo stato rilevato durante il sopralluogo risulta Conforme Non conforme ai progetti depositati in Comune. Lo stato di fatto legittimato, rappresentato dalla Licenza Edilizia n. 6589/1965, non riporta il balcone sul quale si affaccia il soggiorno (tra l altro presente a tutti i piani), dove è stata realizzata una portafinestra anziché una finestra, modificando anche la spalla della muratura. Nella soffitta poi, l accesso è stato creato sul lato corto del corridoio condominiale, anziché in quello laterale come da progetto e la tramezza divisoria fra le due soffitte è stata costruita circa a metà del lato corto e non a filo. A parere della scrivente è evidente che le opere sono state realizzate durante la costruzione del fabbricato e che non sono state recepite in una variante finale. Per questo motivo, potranno essere sanate mediante la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A) in Sanatoria, a firma di un tecnico abilitato e ai sensi degli artt. 17 e 17bis della Legge Regionale 23/2004. La sanatoria comporta il pagamento di una oblazione del contributo di costruzione in misura doppia e comunque per un ammontare non inferiore a 2.000,00, oltre ai diritti comunali e le spese tecniche; si stima un costo complessivo, compreso l oblazione e le spese tecniche, sia per la pratica comunale che quella di aggiornamento catastale, in circa 5.500,00. Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 12 di 18

13 Balcone con portafinestra Spalletta della parete di maggiori dimensioni Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 13 di 18

14 Estratto della planimetria catastale in atti, con indicato l accesso laterale alla soffitta Accesso alla soffitta sul lato corto del corridoio condominiale Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 14 di 18

15 Conformità dei beni pignorati alle piante catastali: Lo stato rilevato durante il sopralluogo risulta Conforme Non conforme alle planimetrie catastali in atti e allegate ai documenti della procedura, elaborato 4 Piante. Si renderà pertanto necessario depositare, insieme alla SCIA in Sanatoria di cui sopra, un aggiornamento catastale a firma di un tecnico abilitato. 10.R Situazione occupazionale e stato di possesso: Alla data del sopralluogo l immobile è risultato occupato dall esecutato e dai suoi famigliari. 11.R Esistenza di formalità, vincoli e oneri che resteranno a carico dell acquirente: Esistenza di vincoli sull attidtudine edificatoria Allo stato attuale non sono stati accertati vincoli di questo tipo. Esistenza di vincoli storico artistico dei beni Allo stato attuale non sono stati accertati vincoli di questo tipo. 12.R Esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati non opponibili all acquirente: Iscrizioni ipotecarie e trascrizione dei pignoramenti Le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni dei pignoramenti sono quelle riportate di seguito: Iscrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part a favore di Titolo Capitale Totale 1 03/07/ omissis Ipoteca volontaria , ,00 Osservazioni: Nessuna Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 15 di 18

16 Trascrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part. a favore di Titolo 1 26/11/ omissis verbale di pignoramento Osservazioni: Nessuna 13.R Spese e oneri gestione condominiale: Spese straordinarie già deliberate Non risultano spese straordinarie deliberate. Spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia Il Condominio, del quale fanno parte le unità immobiliari oggetto di pignoramento, è amministrato dal Dott. omissis, con studio in Carpi. Dalla documentazione fornita dall amministratore condominiale risulta la seguente situazione debitoria: Consuntivo 01/08/ /07/2016: - spese di gestione. 438,78 - saldo precedente a debito 2.404,94 - rate versate 450,00 - totale a debito 2.393,72 Preventivo 01/08/ /07/2017: - spese di gestione 544, R Regime Fiscale: La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro. 15.R Stima del valore di mercato e individuazione del valore di base d asta: Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della procedura esecutiva in atto, dello stato occupazionale, delle caratteristiche tutte come pure delle finiture, dello stato manutentivo, dell'ubicazione, delle porzioni comuni, della loro destinazione, delle particolari condizioni del mercato immobiliare locale, la scrivente, ritiene di potere adottare il criterio di Stima per Comparazione diretta con prezzi di mercato di beni simili oggetto di recenti contrattazioni nella zona e della finalità della richiesta valutazione. Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 16 di 18

17 Il criterio di stima per comparazione si basa sulle seguenti fasi: rilevazioni di valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima e creazione della scala dei prezzi; determinazione del valore medio ordinario; valutazione dei comodi e scomodi, le caratteristiche non modificabili del bene in tempi brevi o senza spese eccessive e non valutabili autonomamente (ad esempio orientamento, presenza di un o più bagni, giardino privato o condominiale, piano, esposizione ecc); valutazione delle aggiunte o detrazioni, le caratteristiche modificabili del bene e valutabili autonomamente attraversi i tradizionali aspetti economici (pavimentazioni di pregio, impianto di condizionamento, coperture in cemento-amianto ecc). Stima del valore di mercato Valore medio ordinario appartamento: 750,00/mq Valore medio ordinario autorimessa 350,00/mq (*) (*) Si fa presente che il locale è licenziato come autorimessa, tuttavia, come sopra indicato, per la sua posizione non può essere utilizzato come ricovero automezzi. Per questo motivo la scrivente lo assimila ad un locale uso deposito. Valore dell appartamento : mq. 114,00 x. 750,00 = ,00 Valore dell autorimessa: mq. 12,00 x 350,00 = 4.200,00 Valore complessivo compendio: ,00 Ribasso per procedura espropriativa 10% di ,00 = 8.970,00 Totale parziale ,00 a dedurre spese condominiali non pagate, circa 982,82 a dedurre pratica SCIA in Sanatoria, circa 5.500,00 TOTALE ,18 TOTALE, arrotondato ,18 Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 17 di 18

18 Individuazione del valore di base d sta PREZZO BASE D ASTA ,00 Data di stesura Elaborato composto da n Il Tecnico 24 marzo 2017 diciotto pagine Geom. Silvia Covili Geom. Silvia Covili s.covili@tg2004.it pag. 18 di 18