Data: 14/09/2015. File: 02 - Rel.senza nomi.doc Rev. n : 0. Tribunale di Modena TRIBUNALE DI MODENA

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1 TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA n 181/2014 la n a carico di : omissis, omissis, omissis e omissis Creditore procedente EI 181/14: omissis Avvocato EI 181/14: omissis Creditore procedente EI 202/14: omissis Avvocato EI 202/14: omissis s.covili@tg2004.it pag. 1 di 34

2 Premesse: PROFESSIONISTA INCARICATO COGNOME NOME DATA DI NASCITA LUOGO CODICE FISCALE Covili Silvia 11/05/1973 Vignola (MO) CVLSLV73E51L885C COLLEGIO PROVINCIA ISCRIZIONE ISCR. PERITI TRIB Geometri Modena 2668 Modena 1580 STUDIO VIA N CIV Modena Via Saliceto Panaro 5 DATA INCARICO DATA DEPOSITO ENTRO IL DATA PROSSIMA UDIENZA 27/02/ /09/ /11/2015 Incarico: 1. Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti; 2. se i beni consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 8; 3. se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 8; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea 4. identifichi con precisione dati catastali e confine e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al s.covili@tg2004.it pag. 2 di 34

3 quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art.46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L nr. 47 e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art.40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, comma 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, comma 6, della citata L. 47/85; 8. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato, al fine della determinazione del prezzo base di vendita, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, in lotti separati; 9. Depositare la relazione scritta, oltre ad una copia semplice e copia su supporto informatico, almeno 45 giorni prima dell udienza fissata il giorno 04 novembre 2015 presentando tempestivo ricorso al G.E. qualora si presentassero difficoltà tali da pregiudicare il rapido e preciso svolgimento dell incarico s.covili@tg2004.it pag. 3 di 34

4 1.R Documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. La documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. risulta completa. 2.R Debitore Esecutato: NOME/SOCIETA DATA DI NASCITA LUOGO/SEDE CODICE FISCALE omissis omissis Carpi (MO) omissis omissis omissis Carpi (MO) omissis omissis omissis Carpi (MO) omissis omissis omissis Carpi (MO) omissis 3.R Beni pignorati dalla procedura: La presente relazione tratta due procedure riunite fra loro e che comprendono, in parte, gli stessi beni immobili. Nel dettaglio: Procedura n. 181/2014 : Estremi della Trascrizione Atto Data Reg. Particolare Atto di pignoramento 09/04/ IMMOBILI UBICAZIONE VIA QUOTA DI PROP. A - Fabbricato industriale Carpi (MO) Lama di Quartirolo interna, 30 Intero B - Cabina Enel Carpi (MO) Lama di Quartirolo interna, 30 Intero C - Abitazione al P.Terra, 1 e 2 Carpi (MO) Orfeo Messori, 7 Intero D - Abitazione al P. Perra Carpi (MO) Carlo Vellani, 1 Intero E - Autorimessa al P.Terra Carpi (MO) Orfeo Messori, 5 Intero Osservazioni: No Procedura n. (riunita nella 181/2014) : Estremi della Trascrizione Atto Data Reg. Particolare Atto di pignoramento 04/04/ IMMOBILI UBICAZIONE VIA QUOTA DI PROP. A - Fabbricato industriale Carpi (MO) Lama di Quartirolo interna, 30 Intero B - Cabina Elettrica (Enel) Carpi (MO) Lama di Quartirolo interna, 30 Intero Osservazioni: Sì Il pignoramento comprende il sub. 31 del mappale 45, foglio 162: trattasi nel dettaglio di un Bene Comune s.covili@tg2004.it pag. 4 di 34

5 Non Censibile (B.C.N.C) e precisamente della corte comune fra i subb. 6 e 19, come risulta dall elaborato planimetrico in atti. 4.R Considerazione in base alla formazione dei lotti: Le due procedure esecutive in esame hanno pignorato la piena proprietà di un compendio immobiliare, costituito da diversi fabbricati, in parte a destinazione industriale ed in parte ad uso civile. Trattasi precisamente di un capannone con cabina elettrica e area di pertinenza e di due appartamenti, con autorimessa e area di pertinenza, comune fra le due abitazioni. Per la destinazione d uso e la disposizione delle unità immobiliari si pone all incanto i beni pignorati nei seguenti lotti: Lotto 1 Fabbricato industriale, con cabina elettrica e area di pertinenza (comune fra i subb. 6 e 19), in Via Lama di Quartirolo interna, n. 30 a Carpi (MO), censiti al foglio 162 mappale 45 subb. 6, 19 e 31 (immobili distinti alle lettere A e B); Lotto 2 Due appartamenti, con autorimessa e area di pertinenza, in Via Orfeo Messori n. 5 e 7, e in Via Vellani 1, a Carpi (MO), censiti al foglio 110 mappale 31 sub. 1, 2 e 3 (immobili indicati con le lettere C, D e E). Si fa presente che il Sig. omissis ha conferito in un fondo patrimoniale la propria quota di 1/3 di nuda proprietà dei subb. 1, 2 e 3 (del mappale 31, foglio 110), come di seguito meglio riportato. * * * Lotto 1 - Beni immobili indicati alle lettere A e B Via Lama di Quartirolo interna, n R Identificazione catastale: Ufficio del Territorio di Modena COMUNE Catasto Fabbricati Carpi INTESTATI DATA DI NASCITA LUOGO/SEDE QUOTA DI PROP. omissis omissis Carpi (MO) Proprietà per 3/9 omissis omissis Carpi (MO) Proprietà per 2/ s.covili@tg2004.it pag. 5 di 34

6 omissis omissis Carpi (MO) Proprietà per 2/9 omissis omissis Carpi (MO) Proprietà per 2/9 RIF. FOGLIO MAPPALE SUB CAT. CLASSE CONSIST. RENDITA A D/ ,92 B D/1 122,71 Osservazioni: No 6.R Provenienza: ROGANTE DOTT. LUOGO DATA REP. UFF. REG. DATA N Diego Rosa Modena 16/02/ Modena 07/03/ Osservazioni: Sì Gli attuali intestatari sono succeduti ex lege al Sig. omissis, deceduto a Carpi il 22/06/2006, con Dichiarazione di Successione in data 22/06/2006, n in atti dal 14/09/2007, registrata a Carpi al volume 288 n. 20 del 18/06/ R Confini: Unità immobiliare: a Nord con Ragioni sub. 35, 36, 43 e sub. 44 del mappale 45, salvo altri a Sud con Ragioni mappali 85, 86 e 93, salvo altri ad Est con Ragioni sub. 30 del mappale 45, salvo altri ad Ovest con Via Lama di Quartirolo interna 8.R Data del sopralluogo: Eseguito in data Alla presenza di Diritti Reali 14/07/2015 Sig. omissis Proprietario 9.R Descrizione particolareggiata dell'immobile e superfici commerciali: Il lotto 1 è costituito dalla piena proprietà di un fabbricato industriale, con annessi uffici e servizi, cabina elettrica e area di pertinenza, il tutto sito nel Comune di Carpi (MO), in Via Lama di Quartirolo interna, n. 30. Le unità immobiliari (di cui alle lettere A e B) occupano parte di un edificio di maggiori dimensioni, a forma rettangolare s.covili@tg2004.it pag. 6 di 34

7 Individuazione delle unità immobiliari su estratto dell Elaborato Planimetrico Distribuzioni interne: Piano Terra Uffici e capannone con servizi (spogliatoi, servizi igienici e locali tecnici). Piano Primo 11 stanze a ufficio, archivi e sala riunioni, oltre a tre servizi igienici con antibagno. Caratteristiche costruttive Struttura portante verticale Copertura Ascensore Tamponature esterne Cemento armato Ferro Muratura A volta Piana A terrazza praticabile Piana A terrazza non praticabile Latero-cemento con lastre di eternit Legno Sì No Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata (blocco uffici) Muratura faccia a vista (capannone) s.covili@tg2004.it pag. 7 di 34

8 Muratura con intercapedine isolante Pareti interne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Serramenti esterni Legno Alluminio PVC Vetri semplici Vetri doppi Porte Porte di ingresso Porte interne Legno Metallo Lamiera (portoni capannone) Blindato Legno Legno tamburato/laminato PVC Alluminio e vetro Pavimenti interni Capannone e servizi Uffici P.T e p. 1 Piastrelle in ceramica e gres Marmo o pietra naturale Moquette o simili Battuto di cemento lisciato Gomme o sintetici Piastrelle in ceramica e gres Marmo o pietra naturale Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Impiantistica NOTE Riscaldamento SI NO In disuso centralizzato gas gasolio autonomo gas gasolio Aria condizionata SI NO In disuso Impianto idrico SI NO Impianto elettrico SI NO Telefono SI NO TV SI NO Grado di finiture complessive Lusso Ottimo Buono Medio Scarso Grado manutentivo Ottimo Buono Medio Scarso Da ristrutt. Considerazioni in base all utilizzo dei locali ed alle finiture: s.covili@tg2004.it pag. 8 di 34

9 A seguito del sopralluogo si sono riscontrate alcune opere edilizie eseguite senza titolo abilitativo e nel dettaglio: Piano Terra Capannone e servizi 1. Apertura di una porta su parete divisoria, fra l ingresso e l infermeria. 2. Demolizione di pareti non portanti e mancata realizzazione di una porta su parete esterna nel locale spogliatoio, oltre all apertura di una porta su parete non portante, fra lo spogliatoio ed il locale lavabi s.covili@tg2004.it pag. 9 di 34

10 3. Installazione di lavabi al posto di docce nel locale lavabi. 4. Installazione di uno spogliatoio prefabbricato con accesso sia dal capannone che dalla zona lavabi s.covili@tg2004.it pag. 10 di 34

11 5. Realizzazione di un deposito nel capannone, con struttura mista, laterizio e pareti attrezzate. 6. Demolizioni varie di pareti interne e apertura di un portone su parete divisoria interna. Apertura di portone Demolizione di parete divisoria s.covili@tg2004.it pag. 11 di 34

12 Piano Primo Uffici 7. Demolizione di pareti divisorie non portanti, per creare un unico ambiente e un servizio igienico s.covili@tg2004.it pag. 12 di 34

13 Area esterna 8. Demolizioni di tettoie esterne e di depositi. Ai sensi della normativa edilizia vigente, tutti gli interventi sopra descritti potranno essere regolarizzati con la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.) in Sanatoria, a firma di un tecnico abilitato, che comporta il pagamento di una sanzione, compresa tra un minimo di 500,00 e un massimo di 5.000,00, in relazione all'aumento del valore venale dell'immobile, a seguito delle opere eseguite senza titolo, oltre ai diritti di segreteria ( rif. L.R. 15/2013 e L.R. 23/2004). L iter comprende il deposito delle certificazioni di conformità degli impianti o in loro assenza del certificato di rispondenza (ai sensi del DM 37/2008) e l aggiornamento catastale, mediante la presentazione dell elaborato denominato Do.c.fa. Si fa presente che tutta la copertura del capannone, compreso il blocco uffici, è rivestita in lastre di eternit, che dovranno essere rimosse e smaltite secondo la normativa vigente in materia. Infine, in merito alle finiture e allo stato conservativo e manutentivo del fabbricato, a seguito del sopralluogo la scrivente ha riscontrato che versa in pessime condizioni e che sono presenti diffuse macchie di umidità, oltre a perdite, che hanno comportato un importate deterioramento delle pareti interne, specie dei locali al piano terra s.covili@tg2004.it pag. 13 di 34

14 Uffici e servizi al Piano Terra Particolare del deterioramento delle pareti s.covili@tg2004.it pag. 14 di 34

15 Spogliatoi e servizio igienico al Piano Terra Capannone s.covili@tg2004.it pag. 15 di 34

16 Capannone Capannone s.covili@tg2004.it pag. 16 di 34

17 Superfici: La superficie commerciale, desunta in parte dagli elaborati grafici e in parte con misure a campione, calcolata e secondo la consuetudine locale ( Raccolta Provinciale degli Usi, ultima edizione 2005 depositata presso la Camera di Commercio di Modena) integrata con le Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), che prevedono il computo a) della superficie coperta calpestabile, al lordo delle murature interne ed esterne/perimetrali e per metà, i muri di confine con altre unità immobiliari (Raccolta Provinciale degli Usi); al calcolo si aggiungono - metà dell'area (50%) dei balconi e simili ed un terzo dei terrazzi o lastrici di pertinenza dell'unità immobiliare (Raccolta Provinciale degli Usi); - 50% della superficie calcolata come al punto a) di cantine e soffitte, qualora comunicanti con i vani principali e al 25% se non comunicanti (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); - 10% della superficie scoperta, se esclusiva, fino alla superficie dell unità immobiliare e il 2% per superfici eccedenti il limite (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); risulta la seguente: Superficie commerciale mq. Fabbricato industriale sub. 19 Capannone Piano Terra, circa 7.872,00 Uffici al P.Terra e Primo, con spogliatoi e servizi, circa 790,00 Totale superficie commerciale, sub ,00 Cabina Elettrica, sub. 6, circa 26,00 Area cortiliva (comune ai subb. 6 e 19), circa 5.075,00 10.R Conformità edilizia e catastale: A seguito della richiesta di accesso agli atti presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Carpi è risultato quanto segue: s.covili@tg2004.it pag. 17 di 34

18 Titolo Abilitativo Licenza Edilizia n. 1197/1965 Protocollo Igiene n Data di rilascio 31/12/1965 Intervento Costruzione di fabbricato industriale Titolo Abilitativo Licenza Edilizia n. 321/1966, Variante alla Licenza Edilizia n. 1197/1965 Protocollo Igiene n Data di rilascio 13/06/1966 Intervento Ampliamento di fabbricato industriale in corso di costruzione Abitabilità - Agibilità Autorizzazione di abitabilità e servibilità Data di rilascio 14/01/1967 Titolo Abilitativo Licenza Edilizia n. 353/1969 Data di rilascio 12/06/1969 Intervento Costruzione di fabbricato ad uso portineria in aderenza a fabbricato industriale esistente Abitabilità - Agibilità Autorizzazione di abitabilità e usabilità Protocollo Data di rilascio 12/12/1972 Titolo Abilitativo Concessione Edilizia n. 1771/1980 Data di rilascio 16/02/1981 Intervento Sopraelevazione di fabbricato ad uso uffici Note L intervento prevedeva la realizzazione dell ascensore ed il secondo piano ad uso uffici, ma non è mai stato realizzato. Titolo Abilitativo Autorizzazione Edilizia n. 1033/1984 Data di rilascio 20/12/1984 Intervento Sistemazione interna con costruzione e demolizione di pareti divisorie Titolo Abilitativo Autorizzazione Edilizia n. 418/1985 Data di rilascio 05/08/1985 Intervento Variante all autorizzazione n. 1033/1984 per sistemazioni interne Abitabilità - Agibilità Autorizzazione di usabilità Protocollo Data di rilascio 17/06/1988 Titolo Abilitativo Autorizzazione in Sanatoria n. 5778/1/85 Data di rilascio 15/12/1987 Intervento Modifiche al prospetto Titolo Abilitativo Autorizzazione in Sanatoria n. 5778/3/85 Data di rilascio 15/12/1987 Intervento Costruzione abusiva di soppalco in parte di fabbricato Titolo Abilitativo Autorizzazione in Sanatoria n. 5778/7/85 Data di rilascio 15/12/ s.covili@tg2004.it pag. 18 di 34

19 Intervento Costruzione abusiva di tettoie Abitabilità - Agibilità Autorizzazione di usabilità Data di rilascio 16/12/1987 Titolo Abilitativo Concessione Edilizia n. 1510/1987 Data di rilascio 21/01/1988 Intervento Modifiche interne e aumento di unità immobiliari Abitabilità - Agibilità Autorizzazione di usabilità Protocollo Data di rilascio 26/08/1989 Titolo Abilitativo Autorizzazione Edilizia n. 477/1990 Data di rilascio 19/05/1990 Intervento Modifica al prospetto nord e realizzazione di centrale termica interna al fabbricato esistente Titolo Abilitativo Concessione Edilizia n. 302/1997 Data di rilascio 01/08/1997 Intervento Arretramento parziale di recinzione, demolizione di fabbricato ex deposito vernici e amplaimento ingresso uffici Note Ad oggi la pratica risulta non conclusa, perché non è stata rilasciata dal Comune di Carpi il certificato di agibilità. Ai sensi della normativa vigente l iter può essere concluso, depositando una nuova richiesta di conformità edilizia ed agibilità,a firma di un tecnico abilitato, con allegata tutta la documentazione richiesta per legge: dichiarazione di conformità degli impianti, denuncia di variazione catastale ecc. Conformità ai progetti: Lo stato realizzato risulta Conforme Non conforme rispetto ai progetti depositati in Comune. Per il dettaglio delle opere difformi e realizzate senza titolo abilitativo si rimanda al paragrafo 9.R, sezione Considerazioni in base all utilizzo dei locali e delle finiture. Conformità alle piante catastali: Lo stato rilevato risulta Conforme Non conforme s.covili@tg2004.it pag. 19 di 34

20 alle planimetrie allegate alla presente relazione. Si rende pertanto necessario depositare un aggiornamento catastale dell intero complesso, a firma di un tecnico abilitato. 11.R Occupazione, Vincoli, Parti Comuni e Servitù : La proprietà ha dichiarato che i locali non sono utilizzati da gennaio Per le parti comuni si rimanda agli elaborati planimetrici allegati alla presente relazione (documento Piante). * * * Lotto 2 - Beni immobili indicati alle lettere C, D e E, in Via Carlo Vellani 1 e Orfeo Messori 5 e 7 12.R Identificazione catastale: Ufficio del Territorio di Modena COMUNE Catasto Fabbricati Carpi INTESTATI DATA DI NASCITA LUOGO/SEDE QUOTA DI PROP. omissis omissis Carpi (MO) Abitazione per 6/9 omissis omissis Carpi (MO) Usufrutto per 3/9 omissis omissis Carpi (MO) Nuda proprietà per 1/9 in regime di separazione dei beni omissis omissis Carpi (MO) Proprietà per 2/9 omissis omissis Carpi (MO) Nuda proprietà per 1/9 in regime di separazione dei beni omissis omissis Carpi (MO) Proprietà per 2/9 omissis omissis Carpi (MO) Nuda proprietà per 1/9 omissis omissis Carpi (MO) Proprietà per 2/9 RIF. FOGLIO MAPPALE SUB CAT. CLASSE CONSIST. RENDITA C A/ vani 2.633,93 D A/7 6 5,5 vani 823,75 E C/ mq 111,71 Osservazioni: No 13.R Provenienza: ROGANTE DOTT. LUOGO DATA REP. UFF. REG. DATA N Panno Raffaele Carpi 18/04/ Osservazioni: No s.covili@tg2004.it pag. 20 di 34

21 14.R Confini: Unità immobiliare: a Nord con Via Carlo Vellani a Sud con Ragioni mappale 33, salvo altri ad Est con Ragioni mappale 32, salvo altri ad Ovest con Via Orfeo Messori 15.R Data del sopralluogo: Eseguito in data Alla presenza di Diritti Reali 06/08/2015 Sig. omissis Proprietario 16.R Descrizione particolareggiata dell'immobile e superfici commerciali: Il lotto 2 è costituito dalla piena proprietà di un compendio immobiliare costituito da due appartamenti, con un autorimessa e area di pertinenza, comune fra le due unità abitative, il tutto sito nel Comune di Carpi in Via Carlo Vellani 1 e Orfeo Messori, civv. 5 e 7. Gli appartamenti sono fra loro comunicanti, ma hanno ingressi indipendenti: - l appartamento di cui al sub. 1 e identificato con la lettera C accede dal civico 7 di Via Orfeo Messori; - l appartamento di cui al sub. 2 e individuato con la lettera D accede invece da Via Carlo Vellani n. 1 C Appartamento al Piano Terra, 1 e 2 in Via Orfe o Messori, 7, a Carpi (MO) Distribuzioni interne: Piano Terra: Ingresso, studio, lavanderia con bagno e vano scale di collegamento ai piani superiori. Piano Primo: Soggiorno, tinello, cucina, ripostiglio, un bagno e vano scale; Piano Secondo: Quattro camere da letto, un bagno, due ripostigli, un disimpegno e un terrazzo s.covili@tg2004.it pag. 21 di 34

22 D - Appartamento al Piano Terra in Via Vellani 1, a Carpi (MO) Distribuzioni interne: Piano Terra: Soggiorno, cucina, tre camere da letto, un bagno, disimpegno e un piccolo portico/terrazzo. Caratteristiche costruttive Struttura portante verticale Cemento armato Ferro Muratura Prefabbricata Copertura A tetto Piana A terrazza praticabile Piana A terrazza non praticabile Latero-cemento con lastre in eternit. Legno Ascensore condominiale Sì No Tamponature esterne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Muratura faccia a vista Muratura con intercapedine isolante Pareti interne Muratura intonacata Muratura intonacata e tinteggiata Serramenti esterni Legno Alluminio PVC Vetri semplici Vetri doppi Porte Porte di ingresso Porte interne Legno Metallo e vetro Lamiera (autorimessa) Legno Legno tamburato/laminato PVC s.covili@tg2004.it pag. 22 di 34

23 Blindato Pavimenti interni Zona giorno Zona notte Piastrelle in ceramica e gres Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Piastrelle in ceramica e gres Marmo o pietra naturale Cotto Marmette Moquette o simili Parquet Gomme o sintetici Impiantistica Riscaldamento SI NO centralizzato gas gasolio autonomo gas gasolio NOTE Aria condizionata SI NO Solo in due stanze al Piano Secondo (sub. 1) Impianto idrico SI NO Impianto elettrico SI NO Telefono SI NO Citofono SI NO TV SI NO TV Satellitare SI NO Grado di finiture complessive Lusso Ottimo Buono Medio Scarso Grado manutentivo Ottimo Buono Medio Scarso Da ristrutt. Considerazioni in base all utilizzo dei locali ed alle finiture: Si fa presente che la copertura del fabbricato è rivestita in lastre di eternit, che dovranno essere rimosse e smaltite secondo la normativa vigente in materia. Superfici: La superficie commerciale, desunta in parte dagli elaborati grafici ed in parte da alcune misure a campione, calcolata secondo la consuetudine locale ( Raccolta Provinciale degli Usi, ultima edizione 2005 depositata s.covili@tg2004.it pag. 23 di 34

24 presso la Camera di Commercio di Modena) integrata con le Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), che prevedono il computo b) della superficie coperta calpestabile, al lordo delle murature interne ed esterne/perimetrali e per metà, i muri di confine con altre unità immobiliari (Raccolta Provinciale degli Usi); al calcolo si aggiungono - metà dell'area (50%) dei balconi ed un terzo dei terrazzi o lastrici di pertinenza dell'unità immobiliare (Raccolta Provinciale degli Usi); - 50% della superficie calcolata come al punto a) di cantine e soffitte, qualora comunicanti con i vani principali e al 25% se non comunicanti (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); - 10% della superficie scoperta di pertinenza esclusiva, fino alla superficie dell unità immobiliare e il 2% per superfici eccedenti il limite (Istruzione per la determinazione delle consistenza degli immobili urbani dell OMI); risulta la seguente: Superficie commerciale mq. Apparatmento sub. 1, P. Terra, Primo e Secondo, circa 473,00 Apparatmento sub. 2, P. Terra, circa 128,00 Autorimessa sub. 3, P. Terra, circa 23,00 17.R Conformità edilizia e catastale: A seguito della richiesta di accesso agli atti presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Carpi è risultato quanto segue: Titolo Abilitativo Licenza Edilizia n /1961 Data di rilascio 07/07/1961 Intervento Costruzione di una casa di civile abitazione Abitabilità - Agibilità Autorizzazione di abitabilità e servibilità Data di rilascio 24/02/1964 Titolo Abilitativo Autorizzazione Edilizia n. 419/1976 Data di rilascio 23/06/ s.covili@tg2004.it pag. 24 di 34

25 Protocollo Igiene n Intervento Ristrutturazione di fabbricato Note Ha riguardato il sub. 1 Abitabilità - Agibilità Autorizzazione di abitabilità Protocollo n Data di rilascio 08/05/1996 Titolo Abilitativo Concessione Edilizia in Sanatoria n. 1159/1/85 Data di rilascio 12/11/1990 Intervento Ristrutturazione con cambio di destinazione d uso da garage a lavanderia, ampliamento e modifiche ai prospetti Note Ha riguardato il sub. 1 Abitabilità - Agibilità Autorizzazione di abitabilità Protocollo n Data di rilascio 01/06/1990 Titolo Abilitativo Autorizzazione in Sanatoria n. 1159/3/85 Data di rilascio 12/11/1990 Intervento Difformità dalla licenza per modifiche ai prospetti del garage Note Ha riguardato il sub. 3 e l intervento non ha comportato il rilascio di una nuova agibilità Titolo Abilitativo Autorizzazione in Sanatoria n. 1159/5/85 Data di rilascio 01/06/1990 Intervento Difformità dalla licenza per varianti ai prospetti del Piano Terra Note Ha riguardato il sub. 2 e l intervento non ha comportato il rilascio di una nuova agibilità Appartamenti di cui ai subb. 1 e 2 (lettere C e D) Conformità ai progetti: Lo stato realizzato risulta Conforme Non conforme rispetto ai progetti depositati in Comune. Conformità alle piante catastali: Lo stato rilevato risulta Conforme Non conforme s.covili@tg2004.it pag. 25 di 34

26 alle planimetrie allegate alla presente relazione Autorimessa al sub. 3 (lettera E) Conformità ai progetti: Lo stato realizzato risulta Conforme Non conforme rispetto ai progetti depositati in Comune. Conformità alle piante catastali: Lo stato rilevato risulta Conforme Non conforme alle planimetrie allegate alla presente relazione, in quanto il locale censito come wc, trattasi in realtà di un locale tecnico (centrale termica). Si rende pertanto necessario l aggiornamento catastale a firma di un tecnico abilitato, mediante la pratica denominata Do.c.fa. 18.R Occupazione, Vincoli, Parti Comuni e Servitù : Alla data del sopralluogo le unità immobiliari di cui alle lettere C, D e E risultano occupate dal Sig. S omissis e dai suoi famigliari. Per le parti comuni si rimanda agli elaborati planimetrici allegati alla presente relazione (documento Piante). 19.R Regime Fiscale: La vendita di tutti i beni sarà soggetta a tassa di registro s.covili@tg2004.it pag. 26 di 34

27 20.R Regime Patrimoniale dell esecutato: Il regime patrimoniale degli esecutati risulta il seguente: - Sig.ra omissis: vedova; - Sig. omissis: ha dichiarato di essere coniugato in regime di separazione dei beni; - Sig. omissis: ha dichiarato di essere coniugato in regime di separazione dei beni; - Sig.ra omissis: separata legalmente. 21.R Estremi identificazione delle Iscrizioni e trascrizioni: Presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari della Provincia di Modena risultano iscritte, per i beni in esame, le seguenti formalità: Iscrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part a favore di Titolo Capitale 1 12/03/ omissis Ipoteca volontaria , /12/ omissis Ipoteca volontaria , /12/ omissis Ipoteca volontaria , /06/ omissis Ipoteca giudiziale , /11/ omissis Ipoteca giudiziale ,00 Osservazioni: Sì a) L ipoteca volontaria di cui al punto 1 era contro il Sig. omissis, al quale sono succeduti ex lege, con dichiarazione di successione in data 22/06/2006 n in atti dal 14/09/2007, registrata a Carpi al volume 288 n. 20 del 18/06/2007 la coniuge Sig.ra omissis ed i figli, i Sigg.ri omissis, omissis e omissis. b) L ipoteca volontaria di cui al punto 2 è contro i Sigg.ri omissis, omissis, omissis e omissis e grava sui beni immobili censiti al foglio 162 mappale 45 subb. 6 e 19. Essa è parigrado all iscrizione di cui al punto c). c) L ipoteca volontaria di cui al punto 3 è contro i Sigg.ri omissis, omissis, omissis e omissis e grava sui beni immobili censiti al foglio 162 mappale 45 subb. 6 e 19. Essa è parigrado all iscrizione di cui al punto b). d) L ipoteca giudiziale di cui al punto 4 è per la quota di 2/9 contro la Sig.ra omissis e grava sugli immobi s.covili@tg2004.it pag. 27 di 34

28 li censiti al foglio 110 mappale 31, subb. 1,2 e 3. e) L ipoteca giudiziale di cui al punto 5 è per la quota di 3/9 contro il Sig. omissis e grava sugli immobili censiti al foglio 110 mappale 31, subb. 1,2 e 3. Trascrizioni: N Data Reg.Gen Reg.Part. a favore di Titolo 1 23/04/ omissis Costituzione fondo patrimoniale 2 04/04/ omissis Verbale di pignoramento immobili 3 09/04/ omissis Verbale di pignoramento immobili Osservazioni: Nessuna a) La trascizione di cui al punto 1 è a favore e contro il Sig. omissis e riguarda la quota di 1/3 della nuda proprietà delle unità immobiliari censite al foglio 110 mappale 31 subb. 1, 2 e 3. b) La trascrizione di cui al n. 2 riguarda gli immobili censiti al foglio 162 mappale 45 subb. 6 e 19, compreso il sub. 31, Bene Comune Non Censibile, corte comune fra i subb. 6 e 19. c) La trascrizione di cui al n. 3 riguarda gli immobili censiti al foglio 162 mappale 45 subb. 6 e 19, compreso il sub. 31, Bene Comune Non Censibile, corte comune fra i subb. 6 e 19 e le unità immobiliari censite al foglio 110 mappale 31 subb. 1, 2 e R Valutazioni : Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della procedura esecutiva in atto, dello stato occupazionale, delle caratteristiche tutte come pure delle finiture, dello stato manutentivo, dell'ubicazione, delle porzioni comuni, della loro destinazione, delle particolari condizioni del mercato immobiliare locale, la scrivente, adottando il criterio di stima diretto e per confronto con beni simili oggetto di recenti contrattazioni nella zona e della finalità della richiesta valutazione, ritiene di poter indicare un prezzo base d asta, che tiene conto anche di una svalutazione del reale valore commerciale dei bene in argomento, stimandoli a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, compreso gli oneri di Sanatoria e per l aggiornamento catastale, escluso l onorario per la redazione delle dichiarazioni di conformità o di rispondenza degli impianti, in: s.covili@tg2004.it pag. 28 di 34

29 Lotto 1 Fabbricato industriale con cabina elettrica e area di pertinenza, in Via Lama di Quartirolo interna, n. 30, censiti al foglio 162 mappale 45 subb. 6, 19 e 31 (immobili distinti alle lettere A e B); PREZZO BASE D ASTA ,00 Lotto 2 Due appartamenti con autorimessa e area di pertinenza, comune fra le unità abitative, in Via Orfeo Messori n. 5 e 7, e in Via Carlo Vellani n. 1, a Carpi e censiti al foglio 110 mappale 31 sub. 1, 2 e 3 (immobili indicati con le lettere C, D e E). PREZZO BASE D ASTA ,00 Osservazioni alla stima del Lotto 2 La scrivente fa presente che ha formulato il valore di stima non tenendo conto del fondo patrimoniale, istituito in data 18/04/2013, rep. 3539/1611, trascritto presso l Agenzia del Entrate in data 23/04/2013 ai nn. 9393/5534 e che interessa la quota del Sig. omissis di 1/3 di nuda proprietà, la quale quota è oggetto di pignoramento, come si evince dagli atti. Data di stesura Elaborato composto da n Il Tecnico 14 settembre 2015 trentaquattro pagine ALLEGATI: Visure catastali s.covili@tg2004.it pag. 29 di 34

30 VISURE CATASTALI Immobile A (Lotto 1) s.covili@tg2004.it pag. 30 di 34

31 Immobile B (Lotto 1) s.covili@tg2004.it pag. 31 di 34

32 Immobile C (Lotto 2) s.covili@tg2004.it pag. 32 di 34

33 Immobile D (Lotto 2) s.covili@tg2004.it pag. 33 di 34

34 Immobile E (Lotto 2) s.covili@tg2004.it pag. 34 di 34