Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

Transcript

1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Società Di Progetto Parcheggio Raffaello Sanzio S.r.l. N Gen. Rep. 744/2014 data udienza di verifica crediti: ore 11:10 Giudice Delegato: Dott.ssa IRENE LUPO Curatore Fallimentare: Avv. Bianca Lanzilotta RAPPORTO DI VALUTAZIONE PERIZIA n MONZA Via Tranquillo Cremona 2 Lotto unico Autorimessa interrata collettiva a rotazione con annesse cabine elettriche Esperto alla stima: Arch. Lucia Marzano Codice fiscale: MRZLCU65B43F205S Partita IVA: Studio in: Via Paullo Milano Telefono: Fax: lucia.marzano.arch@gmail.com Pec: marzano.8213@oamilano.it Pag. 1 di 6

2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Bene: Via Tranquillo Cremona 2 - Monza (MB) Lotto: 1 - Autorimessa SUB 112 con annesse n. 2 cabine elettriche Categoria: Fabbricati costruiti per esigenze commerciali (D/8) e cabine elettriche (D/1) Dati Catastali: foglio 45, particella 383, subalterno 112, p. S1 (D/8) foglio 45, particella 393, subalterno 1 e 2, p. T (D/1) 2. Stato di possesso Lotto: 1 - Autorimessa collettiva a rotazione e cabine elettriche Possesso: Occupato con titolo 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Lotto 1 - Autorimessa collettiva a rotazione e cabine elettriche Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI 4. Comproprietari Lotto 1 - Autorimessa collettiva a rotazione e cabine elettriche Comproprietari: Comune di Monza (proprietario dell area) 5. Continuità delle trascrizioni Lotto 1 - Autorimessa collettiva a rotazione e cabine elettriche Continuità delle trascrizioni: Sì 6. Prezzo Bene: Via Tranquillo Cremona 2 - Monza (MB) Lotto: Autorimessa collettiva a rotazione, interrata e cabine elettriche Prezzo a base d asta: ,00 Pag. 2 di 6

3 Beni in Monza (MB) Via Tranquillo Cremona 2 Lotto1 - Autorimessa collettiva a rotazione, sub 112 mapp 383 e cabine elettriche sub 1 e 2 mapp IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA Identificativo corpo: Autorimessa collettiva Fabbricati costruiti per esigenze commerciali (D/8) con annesse n. 2 cabine elettriche (D/1) Quota e tipologia del diritto 1/1 di Società di Progetto Parcheggio Raffaello Sanzio S.r.l. Diritto di superficie per 30 anni Cod. Fiscale: Comproprietari: Comune di Monza - Quota: 1/1 - proprietario dell area Note: il Diritto di superficie decorre dalla data di collaudo del parcheggio effettuato il 2/07/2009. Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: 1) Comune di Monza 2) Società di Progetto Parcheggio Raffaello Sanzio S.r.l. foglio 45, particella 383, subalterno 112, indirizzo via Tranquillo Cremona 2, piano S1-S2, comune Monza, categoria D/8, rendita ,00. Derivante da: Variazione del classamento del prot. MI n /2010 Confini: a Nord enti comuni, corsello, altra u.i.; a Est enti comuni, intercapedine, corsello; a Sud corsello, altra u.i.; a Ovest enti comuni, terrapieno, intercapedine, corsello. foglio 45, particella 393, subalterno 1, indirizzo via Tranquillo Cremona 2, piano T, comune Monza, categoria D/1, rendita 76,00. Derivante da: Variazione del classamento del prot. MI n /2010 Confini: a Nord mapp. 382; a Est mapp. 174; a Sud altra u.i.; a Ovest mapp foglio 45, particella 393, subalterno 2, indirizzo via Tranquillo Cremona 2, piano T, comune Monza, categoria D/1, rendita 80,00. Derivante da: Variazione del classamento del prot. MI n /2010 Confini: a Nord altra u.i.; a Est mapp. 174; a Sud mapp. 383; a Ovest mapp DESCRIZIONE GENERALE DELLA ZONA Caratteristiche zona: semicentrale Area urbanistica: residenziale a bassa densità a traffico limitato con parcheggi all'interno della proprietà. Servizi presenti nella zona: la zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali. Principali collegamenti: dal parcheggio il centro cittadino e le strade commerciali distano circa 1 km. 3. STATO DI POSSESSO Occupato da Immobiliare Panda srl con Contratto di affitto di ramo d'azienda. Note: il contratto è stato stipulato in data 8 gennaio 2015 con durata di anni 1+1 per un canone mensile di 1.200,00 + iva e registrato presso l'agenzia delle Entrate Milano 2 in data 9 gennaio 2015 al n. 490 serie 1T - L'affittuario dichiara nel contratto di essere disponibile a "proseguire il rapporto anche oltre il termine sopra indicato". Alla data di redazione della presente la Curatela ha espresso l intenzione di rinnovare detto contratto. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Pag. 3 di 6

4 4.1 Vincoli ed oneri giuridici Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: A favore della massa dei creditori contro Società di Progetto Parcheggio Raffaello Sanzio S.r.l.; derivante da Sentenza nr. 764/2014 del 21/08/2014 del Tribunale di Milano trascritta alla Conservatoria Milano 2 in data 20/06/2016 ai nn / Altri Vincoli ed oneri giuridici Iscrizioni: - Ipoteca volontaria annotata contro Società di Progetto Parcheggio Raffaello Sanzio S.r.l.; derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario; importo ipoteca ; importo capitale ; a rogito Dott. Claudio Sironi in data 15/10/2007 ai nn /7483; iscritto presso la Conservatoria Milano 2 in data 19/10/2007 ai nn / Altre trascrizioni e oneri: Convenzione per la progettazione, costruzione e gestione, in diritto di superficie, di un autoparcheggio pubblico in struttura a rogito di Dott. Claudio Sironi in data 04/04/2007 ai nn /6992; registrato a Monza 2 in data 26/04/2007 ai nn. 3721/1T; trascritto presso la Conservatoria Milano 2 in data 27/04/2007 ai nn / ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Millesimi di proprietà: 580,92 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI 6. ATTUALI PROPRIETARI Società di Progetto Parcheggio Raffaello Sanzio S.r.l. - Diritto di superficie per 30 anni Cod. Fiscale: Comproprietari Comune di Monza - Quota: 1/1 - proprietario dell area Note: Il Diritto di superficie decorre dalla data di collaudo del parcheggio effettuato il 2/07/ PRATICHE EDILIZIE Tipo pratica: Convenzione Project Financing Determina del Dirigente di Settore n. 2009/ Delibera G.C. n. 727/2006 Per lavori di Costruzione e gestione di autoparcheggio Oggetto: nuova costruzione Agibilità in data 23/06/ Conformità edilizia: verificata 7.2Conformità urbanistica:verificata Strumento urbanistico approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: CC. n. 71/2007 Zona omogenea: Aree SP3 spazi per il verde e per lo sport - Piano dei Servizi Norme tecniche di attuazione: ART. 8/8 NT PdS Immobile soggetto a convenzione: Project Financing (finanza di progetto) ex artt. 37bis e seguenti Legge quadro LL.PP. n Estremi della convenzione: Atto a firma Dott. Claudio Sironi del Rep. n Progr. n Obblighi derivanti: obblighi di modalità gestione, di rivendita e di diritto superficiatario (cfr. Convenzione allegata) Pag. 4 di 6

5 Descrizione Si tratta di un'autorimessa collettiva, a uso pubblico a rotazione, costituita da n. 170 posti auto (n. 4 dimensionati a norma per utenti disabili), di cui 10 riservati all Amministrazione comunale, al piano primo interrato che ha un'estensione complessiva di circa mq 4600; n. 48 posti auto (n. 2 dimensionati a norma per utenti disabili) al secondo piano interrato con una ulteriore superficie di mq 2900 circa; al secondo piano interrato vi sono anche n. 111 autorimesse private servite dagli stessi corselli. La zona operativa, costituita da una guardiola con un locale ufficio adiacente, è collocata al primo interrato; al secondo interrato è stato ricavato un locale deposito nel sotto rampa. L'autorimessa è dotata di videocamere di sorveglianza anche a controllo remoto. I servizi igienici (2 servizi di cui uno per disabili), posti al primo interrato sono al servizio sia dell'autorimessa collettiva che dei box quali enti comuni. Superficie complessiva di circa mq 7.500,00 L'edificio è stato costruito nel 2009, ha un'altezza utile interna di circa m. 2,55. L'intero fabbricato è composto da n. 2 piani interrati. Stato di manutenzione generale: ottimo Componenti edilizie e costruttive Strutture verticali Strutture verticali Manto di copertura Pavim. Interna Scale materiale: travi e pilastri in c.a. condizioni: ottime - Note: si tratta della struttura puntiforme dell'intero fabbricato. materiale: muratura in c.a. condizioni: ottime - Note: Si tratta delle murature di contenimento perimetrali, dei vani scala e dei locali tecnici o a deposito. materiale: solaio prefabbricato condizioni: ottime - Note: si tratta del solaio di copertura del piano S1 con sovrastante completamento a giardino al PT e del solaio di copertura del piano S2. materiale: cemento lisciato con finitura al quarzo condizioni: ottime posizione: a rampe parallele rivestimento: c.a. condizioni: ottime - Note: Si tratta delle scale secondarie di uscita. Scale posizione: a rampe parallele rivestimento: lastre di serizzo condizioni: ottime - Note: Si tratta del vano scala principale di accesso all'autorimessa Impianti Impianto elettrico: a norma come da dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Impianto antincendio: CPI in corso di rinnovo. Ultimo CPI disponibile alla data della perizia: data di rilascio: 25/05/ scadenza: 25/05/2014 Ascensore: L'immobile dispone di un ascensore oleopneumatico matricola comunale n. 977/2009 Contratto di manutenzione: n Siem srl, via Trento, 64, Vimercate (MI). Destinazione Parametro quantità Coeff. totale Autoparcheggio p. S1 Posti auto a rotazione 160 1, Autoparcheggio p. S1 Posti auto riservati all amministrazione Autoparcheggio p. S2 Posti auto a rotazione 48 1, Pag. 5 di 6

6 Accessori: n. 2 Cabine elettriche al piano terra Valore a corpo: 5.000,00 Note: foglio 45 mapp 393 sub 1 e 2 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1 Criterio di stima Data la specificità del bene, la valutazione viene effettuata sulla scorta della redditività del bene, riferita al canone di locazione attualmente percepito dalla Società proprietaria. Si deve tener presente che si tratta di un fabbricato realizzato con un Project Financing con diritto di superficie trentennale (a partire dal 2/7/2009). Al termine dei 30 anni il manufatto rientrerà in possesso del Comune di Monza, già proprietario dell area. Il dato di riferimento è stato acquisito dal contratto di affitto del Ramo d Azienda corrispondente a un canone annuo di ,00. La perdurante crisi economica e stagnazione del mercato immobiliare hanno in questi ultimi anni contratto l aspettativa media della redditività degli immobili; nello specifico, la redditività media delle autorimesse (singole e in piena proprietà) in Comune di Monza si attesta intorno al 4,5 %. La localizzazione del bene oggetto di stima, che risulta essere di scarso interesse per l utenza (come emerso anche in occasione del sopralluogo), che è costituito, si ribadisce, da posti auto collettivi a rotazione in diritto di superficie trentennale, induce a individuare quale congruo indice di redditività il 3,5 %. Pertanto: ,00/3,5x100 = ,00 Tale valore viene infine parametrato tenendo conto delle annualità residue del diritto di superficie. 8.2 Valutazione corpo: Autorimessa collettiva (Attività commerciale di parcheggio a rotazione). Fabbricati costruiti per esigenze commerciali (D8) con annesse n. 2 Cabine elettriche posti auto complessivi a rotazione (esclusi i n. 10 n ,00 posti riservati all Amministrazione comunale) Valore Corpo ,00 Valore Accessori 5.000,00 Valore complessivo intero ,00 Valore complessivo diritto e quota ,46 Valore complessivo arrotondato ,00 Riepilogo: 8.3 Prezzo base d'asta del lotto: Prezzo di vendita del lotto: ,00 Allegati 1) Convenzione 2) Agibilità 3) Documentazione catastale 4) Conformità 5) Documentazione ascensore 6) CPI 7) Regolamento di Condominio 8) Fotografie 9) Ispezione ipotecaria Milano, 27 dicembre 2016 L'Esperto alla stim Arch. Lucia Marzano Pag. 6 di 6