PRINCIPI DI ORDINARIETÀ...

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1 INTRODUZIONE ALL ESTIMO PROF. PASQUALE NATALE

2 Indice 1 INTRODUZIONE LEGALE CIVILE O URBANO RURALE O AGRARIO SECONDO POSTULATO PRINCIPI DI ORDINARIETÀ di 9

3 1 Introduzione Dopo aver a lungo introdotto una serie di concetti che, come vedremo tra breve, sono fondamentali per comprendere la materia, possiamo passare alla vera essenza del nostro corso. Prima di tutto diamo una prima definizione (accademica) di estimo. L Estimo si può definire una disciplina che studia l insieme delle norme, dei principi e metodologie che disciplinano la formulazione di un giudizio di valore in merito ai beni economici che vogliono essere venduti 1. Vediamo di chiarire subito questo concetto altrimenti ci impantaniamo: per chiarire il concetto pensiamo che vada a comprare un auto dal concessionario (ammetto che l esempio non è tra i migliori perché trattasi di bene mobile che reagisce a regole di mercato diverse, comunque rende bene l idea), il suo prezzo è fissato dal produttore e quindi dal mercato delle auto. In questo caso per fare una comparazione potrei cercare un auto con le stesse caratteristiche ma di un altra casa costruttrice; qui un banalissimo quattroruote mi può aiutare a valutare i prezzi di listino e le caratteristiche dei vari modelli (cilindrata, alimentazione, consumi ecc.). In questo caso faccio una comparazione tra modelli analoghi, non è però una stima. Se invece vado da un concessionario di auto antiche? Non troverò un listino prezzi che mi dia indicazioni sul valore che può avere l auto. Ed ecco che, con l aiuto di un tecnico, potrei fargli fare una stima del prezzo dell auto: il perito dovrà fare una ricerca sulla base del mercato dei collezionisti, su indicazioni storiche ecc. per poter desumere un valore estimativo del bene. Appare chiaro che, se il tecnico odia le auto, la sua stima potrebbe essere appannata da quel pregiudizio. Ma ciò nonostante, se si limita a controllare se e quanto altri concessionari vendono l auto, se cerca nei cataloghi dei collezionisti se è quotata la vettura, quanto paga di bollo, di tasse di circolazione ecc., potremo essere certi che la stima sarà attendibile, a meno di scarti poco significativi. Ma, la stima è unica? No. Ciò appare chiaro. Se il prezzo non è imposto da una regola di mercato, ma da una valutazione di parametri, più o meno aleatori, due periti potrebbero arrivare a conclusioni e valutazioni diverse. L importante è l ordine di grandezza e non la cifra precisa. 1 Di Cocco E. Per una definizione di Estimo, Genio Rurale n.9, Bologna di 9

4 Ai fini didattici, l estimo può essere distinto in: Estimo generale (o classico) Estimo speciale A sua volta l Estimo speciale può essere distinto in branche: 1.1. Legale Esproprio Occupazione Servitù prediali e personali Enfiteusi Usufrutto Successione ereditaria Affitto 1.2. Civile o urbano Stima fabbricati Condomini e tabelle millesimali Sopraelevazione Avviamento commerciale Catastale N.C.T. nuovo catasto terreni N.C.E.U. nuovo catasto edilizio urbano 4 di 9

5 1.3. Rurale o agrario Stima fondi rustici Stima miglioramenti fondiari Stima dei danni Arboreti Boschi Industriale (di più recente comparsa) Stima di Aziende Industriali Stime di Aziende di Commercio Anche se accenneremo un po a tutte le aree d interesse dell Estimo, il nostro corso verterà in particolar modo sull Estimo Civile. Abbiamo detto che l Estimo si occupa di ricercare gli strumenti che ci porteranno alla formulazione di una stima del bene economico, e questi si basano sui seguenti postulati: - Il valore dipende dallo scopo della stima; - La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima; - Il prezzo è il fondamento del giudizio di stima; - Il metodo estimativo è unico e si basa sulla comparazione; - Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido ossia basato sul giudizio dell ordinarietà. In generale, quando si parla di misura, s intende che la valutazione può essere eseguita ricorrendo semplicemente a strumenti di misura. Si parla propriamente di stima, invece, quando nel processo estimativo, il tecnico estimatore interpreta fatti, assume ipotesi, rileva dati e applica procedimenti; per questo motivo la stima inevitabilmente soffre della soggettività dell'esecutore il quale, tuttavia, è impegnato a tendere il più possibile alla oggettività. Come accennato, più estimatori, chiamati a valutare lo stesso bene economico, potranno anche giungere a conclusioni diverse ma, se ognuno di loro avrà applicato il procedimento in maniera corretta, le differenze non saranno sostanziali. La stima può essere di natura tecnica (quando il risultato è espresso in unità tecniche), oppure di natura economica quando il risultato finale è espresso in moneta; una stima economica, tuttavia, può comportare, in una o più fasi intermedie, anche valutazioni di tipo tecnico. 5 di 9

6 Per definizione, le stime aventi per oggetto beni privati, si dico appartenere al micro-estimo ( o estimo tradizionale), mentre quelle che riguardano i beni pubblici al macro-estimo. Partiamo con analizzare il primo postulato: il valore dipende dallo scopo della stima. Con un po di esercizio, cerchiamo di ricordare quanto abbiamo visto nella teoria dei prezzi, e cioè come a un bene sia attribuito un valore in moneta. Quindi, se stimare un bene economico, vuol principalmente dire che bisogna attribuirgli un valore, non vi è dubbio che questo sarà di certo convertito in moneta. In definitiva, sarà possibile attribuire diversi valori di stima allo stesso bene economico, sia secondo la prospettiva economica (aspetto economico) che allo scopo (angolo visuale economico) per cui è richiesta la valutazione. Molti autori, cui la letteratura ci rimanda, amano indicare lo scopo come il punto di vista dal quale si deve guardare il bene, l angolo di visuale economico che conferisce al bene un valore rispetto a ogni aspetto economico 2. Volendo fermarci, per il momento, al solo caso dell estimo immobiliare o civile, i problemi che ricorrono, in virtù dello scopo che ci si prefigge, si possono riportare a due criteri di stima, il valore di mercato (V m ) e il valore di costo o di produzione (V k ). A questi, poi, si ricollegano gli altri criteri di stima ovvero il valore complementare (V c ), il valore di trasformazione o potenziale (V t ), il valore di surrogazione (V s ) e il valore di capitalizzazione. Volendo ragionare in generale, possiamo affermare che, a secondo del contesto, possono esistere diversi valori delle caratteristiche del mercato e dell aspetto economico a cui afferisce, pertanto vale la diseguaglianza: V m V k V t V c V s In un ipotesi di mercato in concorrenza perfetta e di equilibrio economico di lungo periodo, per il ben noto principio d indifferenza dei prezzi, possiamo vedere che, non potendo avere prezzi diversi per lo stesso bene, si avrà: V m = V k = V t = V c = V s 2 Il punto i vista dal quale si deve guardare il bene, e cioè quello che può essere definito l angolo visuale economico, ed impone un particolare criterio attraverso il quale può determinarsi il velore corrispondente ad ogni aspetto economico. (Forte C. elementi di estimo urbano, Ed. Eras Kopmass, Milano, 1968) 6 di 9

7 2 Secondo postulato Analizziamo il secondo postulato: la previsione ha carattere immanente del giudizio di stima. La previsione del perito, altro non fa che esprimersi sul prezzo che in futuro avrà il bene e, tale condizione, sarà legata al manifestarsi di cause note che già ora sono in azione. Possiamo dire che: il prezzo registra un dato storico del mercato, mentre il valore è un dato prospettico e cui il giudizio estimativo è orientato. Dotarsi di un pendolino non serve a molto: il tecnico non è un chiaroveggente, perciò le sue ipotesi future si devono basare su dati che possano essere direttamente desunti dal mercato. La stessa natura probabilistica del giudizio estimativo che sottende la necessità di una stima oggettiva rispetto alla sua probabilità di tradursi in prezzo. Possiamo poi, rispetto al tempo, distinguere le stime in ex ante, che riguardano stime future, e ex post, che riguardano invece stime retrospettive. Come già visto nelle pagine della matematica finanziaria, fare una previsione di fatti già accaduti non ha molto senso, una stima ex post, invece, non è una previsione ma una confutazione. Analizziamo il terzo postulato: il prezzo è il fondamento del giudizio di stima. Il giudizio estimativo si esercita per le sole valutazioni che si traducono in prezzi. I prezzi rappresentano i dati storici del mercato e sono gli unici su cui basarsi per la formulazione del giudizio di valore. Vi sono anche casi in cui il giudizio estimativo si esplica nei riguardi di beni non suscettibili di tradursi in prezzo. 7 di 9

8 Analizziamo il quarto postulato: il metodo estimativo è unico e si basa sulla comparazione. L unico strumento metodologico nell estimo è la comparazione tra beni analoghi con prezzi noti. Tale assunto è indipendente dal numero dei beni e dalle relative caratteristiche prese a confronto. La comparazione può dipendere dalle seguenti caratteristiche: - Caratteristiche tecniche ed economiche possedute del bene oggetto di stima; - Condizioni operative di rilevazione; - Tempo e mezzi a disposizione del valutatore; - Grado di approfondimento della stima. Analizziamo il quinto postulato: il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido ovvero basato sul principio dell ordinarietà. Il giudizio di stima deve possedere una generale validità nei confronti dei possibili venditori e dei probabili acquirenti. In questo caso il giudizio di stima deve essere formulato in riferimento a quelle circostanze che con maggiore frequenza, ovvero normalmente, si riscontrano in un particolare mercato. Per sottolineare la circostanza della maggiore frequenza, ogni buon perito conclude la propria relazione estimativa con una frase del tipo: il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima è Il concetto di ordinarietà, si esprime tanto sulle condizioni materiali del bene, che sul comportamento delle persone, alle loro azioni e comportamenti, come pure alle circostanza che hanno in passato agito con più frequenza e che non possono far altro che ripetersi con analoga evoluzione. Altro aspetto che ricade nell ordinarietà e lo stato giuridico e contrattuale del bene (ad esempio agevolazioni fiscali, canone di locazione derivante da leggi come, ad esempio, l assegnazione di case popolari, ecc.). Per tali ragioni il concetto di ordinarietà non è rigidamente fissato, non ha senso assoluto, ma varia a secondo dei sistemi di riferimenti, i mercati, i luoghi e gli usi e costumi dei soggetti economici. 8 di 9

9 3 Principi di Ordinarietà Il giudizio di stima deve essere formulato in maniera quanto più generica possibile in modo da poter avere la più ampia validità nei confronti degli acquirenti che dei venditori. Per poter interpretare al meglio questa generalità di posizione, ogni perito estimatore conclude la sua relazione di stima con una frase che recita Il più probabile valore del bene oggetti di stima è L ordinarietà attiene sia alle condizioni materiali del bene, sia al comportamento delle persone e all insieme dei fattori e delle circostanze che hanno agito nel passato in quel determinato settore con la più alta frequenza di accadimento e che pertanto ci si aspetta che debbano ripetersi con lo stesso sviluppo e pari evoluzione. 9 di 9