FASCICOLETTO DI STIMA RELATIVO AL LOTTO FUNZIONALE N. 6

Transcript

1 FASCICOLETTO DI STIMA RELATIVO AL LOTTO FUNZIONALE N. 6 Appartamento ubicato al piano sesto (attico) dell edificio sito in Cefalù (PA), nella via Gibilmanna ai nn. 6 e 14, con accesso dal civico n. 6, censito al nuovo catasto edilizio urbano al fg. 1, p.lla 173 sub 21 (ex scheda n. 69). 1 Quesiti: 3) Rediga quindi, in fascicoletti separati tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni: a) l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero di interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, di eventuali pertinenze e accessori (ove anch'esse pignorate); ciascun immobile sarà identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell'alfabeto; per ciascuno di essi occorrerà, inoltre, allegare copia della concessione o licenza edilizia ovvero indicare gli estremi di eventuali pratiche di sanatoria e verificare l'esistenza delle dichiarazioni di agibilità e

2 abitabilità, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa; b) una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno indicati anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni, ecc.), le caratteristiche e la destinazione della zona: e) lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore ovvero da terzi ed a che titolo, facendo particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; d) l'esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno in carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; e) l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; f) se l'immobile sia dotato di attestato di conformità energetica; in caso negativo (o di attestazione non conforme alla normativa), indicherà i costi presumibili per la regolarizzazione (detraendoli dal valore di stima). 2 Appartamento ubicato al piano sesto (attico), salendo le scale di fronte a sinistra, dell edificio sito nel comune di Cefalù, Via Gibilmanna, con accesso dal civico n. 6. Prima di descrivere l'unità immobiliare è opportuno accennare a quelle che sono le caratteristiche generali del complesso edilizio. L'edificio di cui fa parte è sito nell immediata zona di espansione Sud-Est dell abitato di Cefalù, in prossimità della stazione ferroviaria ed a poche centinaia di metri dal centro storico; le foto aeree accluse in calce alla presente relazione ne mostrano l esatta ubicazione. La struttura è stata realizzata circa 45 anni orsono a seguito del rilascio, in favore del Sig. R, del Nulla Osta per Esecuzione Lavori Edili n. 16 del e successive varianti in corso d opera, l ultima delle quali la n. 195 del (in calce è acclusa la pianta come approvata dal comune); tutti gli appartamenti dell edificio sono stati autorizzati all abitabilità in data , escluso i due di piano sesto (attico) che sono stati dichiarati abitabili in data In pari data sono stati dichiarati agibili i magazzini di piano terra ed i locali di piano seminterrato. Lo stabile si sviluppa con diversi piani fuori terra, ha una struttura portante in cemento armato formata da plinti in fondazione, pilastri, travi in elevazione e solai che intersecandosi in senso orizzontale e verticale formano una rete a maglie chiuse. I muri di tompagno sono elevati con blocchetti di tufo o cementopomice e sono rifiniti con intonaco per esterni tipo Li Vigni. La copertura è in parte piana, ovvero a terrazzo pertinenziale delle unità abitative di sesto piano, ed in parte a tetto. La scala, anch'essa in c.a., è realizzata con solette rampanti e rivestita in marmo chiaro. L accesso avviene dalla Via Gibilmanna, civico n. 6

3 (foto n. 1), varcato il quale si prosegue verso il corpo scala-ascensore che è disposto in posizione baricentrica rispetto al corpo di fabbrica consentendo così un facile accesso a tutti i piani dell edificio. L appartamento in parola si trova al piano sesto e confina: a Nord con area condominiale; a Sud con appartamento di proprietà della sig.ra G o aventi causa; ad Ovest con stradella condominiale di accesso al piano seminterrato; ad Est con la via Gibilmanna. Ha una superficie commerciale complessiva, calcolata secondo la norma UNI 10750, di circa mq 294,15 quale somma di mq 261,35 (superficie coperta) e di mq 32,80 relativa ai balconi ed al terrazzo a livello, già ragguagliata ad ¼ dell intero. Si compone di un vano soggiorno con attinente terrazzo scoperto (foto n. 2 e 3), di un piccolo disimpegno (foto n. 4), di una cucina (foto n. 5 e 6), una lavanderia, un doppio servizio, un grande disimpegno (foto n. 7 e 8), di una camera da letto matrimoniale con affaccio sul retro prospetto (foto n. 9), di due camere da letto con attinenti balconi (foto n. 10), di un w.c. bagno (foto n. 11), di un w.c. doccia, un ripostiglio, una saletta (foto n. 12), un vano adibito a studio (foto n. 13) e di un ampio salone (foto n. 14 e 15). In merito alle rifiniture interne riferisce: i pavimenti sono in parte con mattoni in ceramica ed in parte in parquet di tipo rovere; le porte interne sono in legno massello noce esclusa quella d'ingresso che è blindata; gli infissi esterni sono in legno douglas e serrande in pvc; le pareti sono completate con intonaco civile e tinteggiate; i bagni sono equipaggiati con vasca idromassaggio, piatto doccia, lavello, vaso e bidet, e sono rivestiti con piastrelle di ceramica cosi pure la cucina. Gli impianti idrico, elettrico, fognario e telefonico sono sotto traccia ed allacciati alle reti pubbliche passanti per la zona. L appartamento è, inoltre, dotato di installazione TV, di telefono e citofono sotto traccia. L impianto di riscaldamento, del tipo autonomo, è caratterizzato da elementi radianti in ghisa e da caldaia autonoma collocata all esterno dell appartamento; la cucina ed il vano soggiorno, inoltre, sono dotati di pompa di calore. I tre balconi sono pavimentati con ceramica di piccolo formato e rifiniti con bordure in marmo bianco, mentre i para petti sono in ferro verniciato. L'appartamento, che non è dotato di attestato di conformità energetica, è in ottime condizioni d uso e di manutenzione ed è abitato dal Sig. F, figlio del sig. C. Il costo per conseguire il detto attestato è estremamente variabile: va dai circa 60 euro se richiesto on line presso studi specializzati, ai euro se redatto da tecnici locali, oltre cassa ed IVA dovuta per legge. Il 3

4 C.T.U. decurterà dalla stima il costo di 250 attesa la notevole estensione dell unità abitativa. In merito all aspetto urbanistico rileva un incongruenza tra la planimetria approvata dal comune ed acclusa in calce e lo stato attuale. Le variazioni riscontrate consistono nell ampliamento del vano soggiorno in danno dell originario grande salone e nella chiusura, con pannello murario ed ampia finestra, del grande balcone di forma pressoché trapezoidale che si affaccia verso Nord-Ovest (foto n. 16) così da diventare un tutt uno con i due disimpegni già esistenti (si confrontino la pianta approvata dal comune e quella dello stato di fatto, entrambe accluse in calce). Accertato che la chiusura è stata fatta in muratura, l aggiudicatario non potrà invocare l art. 20 della L.R. 4/2003, né l art. 40 della L. 47/1985, come recepito dall ultima norma sul condono, la n. 326/2003, perché quest ultima, in presenza di vincolo paesaggistico, non ammette la sanabilità di nuove superfici e di nuovi volumi, ma solo la regolarizzazione di variazioni interne. Ne consegue che l aggiudicatario dovrà provvedere alla rimessa in pristino del balcone secondo le caratteristiche di quelli ad esso sottostanti (si osservi la foto n. 16); il costo di tale operazione si aggira sui euro. Le variazioni alla tramezzatura, invece, possono regolarizzarsi chiedendo l applicazione dell art. 13 della L. 47/1985, come recepito dall art. 14 della L.R. 16/2016. I costi da sostenere sono pari a circa euro e contemperano il pagamento del doppio degli oneri concessori, le spese amministrative e quelle di un tecnico che dovrà predisporre gli elaborati da presentare al comune di Cefalù. Entrambe le somme saranno detratte dalla stima. Dal punto di vista catastale rileva che l unità immobiliare fu dichiarata all UTE di Palermo con scheda n. 69 registrata in data , ma che la stessa, inspiegabilmente, è introvabile. Oggi è riconosciuta al fg. 1 con la p.lla 173 sub 21. In ottemperanza al mandato ricevuto ha presentato il docfa la cui planimetria contempera la tramezzatura come rinvenuta durante il sopralluogo e la rimessa in pristino del balcone chiuso abusivamente; il documento è accluso in calce al presente fascicolo di stima. In ultimo, l acquirente dovrà chiudere la porta, di cui alla foto n. 14 unita in calce, che mette in comunicazione l appartamento staggito con quello limitrofo di proprietà della sig.ra G, che non è sottoposto ad esproprio. Il costo di 500 sarà detratto dalla stima. 4 4) Provveda inoltre l'esperto:

5 a) alla indicazione di eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), prescindendo invece da eventuali beni pertinenziali dotati di identificativi catastali autonomi non menzionati nell'atto di pignoramento (e nella relativa nota di trascrizione); b) alla valutazione dei lotti, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima stessa; c) ad indicare, qualora si tratti di quota indivisa, la valutazione della sola quota; precisi se ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa (es. per la presenza di comproprietari e/o familiari interessati all'acquisto, ecc.); precisi infine, alla luce della documentazione disponibile presso i pubblici uffici, l'identità dei comproprietari, segnalando in particolare se diversi da quelli avvisati dal creditore ex art. 599 c.p.c.; 5) Alleghi a ciascuna relazione di stima almeno due fotografie esterne del bene e almeno quattro interne, un'adeguata documentazione fotografica relativa allo stato d'uso, nonché la planimetria del bene; 6) Acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici i documenti mancanti che risultino necessari o utili per l'espletamento dell'incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento all'atto di provenienza. 5 Stima Il prezzo o il valore di qualsiasi cosa è determinato dal livello della domanda o dal desiderio che ha un soggetto di acquisire quel bene. Il valore, dunque, è stabilito in funzione di quanto un individuo, in un determinato momento storico ed in certe circostanze, è disposto a spendere per aggiudicarsi un bene. Poiché questo tipo di valutazione è, sempre, soggettivo, non c è mai un prezzo giusto, univoco e definitivo. Il prezzo che le persone sono disposte a pagare o ad accettare dipende sempre dalla loro personalità e dalla scala dei valori a cui si ispirano al momento della transazione. In tutti gli scambi volontari ed in tutte le transazioni, le parti coinvolte, concordano i prezzi e le condizioni solo se sono convinte di trarre un vantaggio economico dall operazione. Il C.T.U., sulla base di questa semplice ma incontestabile tesi, ricercherà il più probabile valore di mercato del bene basandosi su dati di mercato e sulle pubblicazioni di agenzie ed istituti che si occupano di redigere statistiche del mercato immobiliare. Statistiche costruite attraverso la raccolta di dati e di informazioni assunte in tutto il territorio nazionale e che derivano, essenzialmente, da rogiti notarili e/o da altre forme di transazioni. Sono in uso, e non solo in questo Tribunale, le pubblicazioni semestrali dell Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia del Territorio che rappresentano la piattaforma a cui, tutti i CC.TT.UU., guardano per redigere le proprie stime. Chi scrive, tuttavia, non ha trascurato di analizzare, ove reperibili, i dati forniti da Borsino Immobiliare, sito on line consultabile liberamente, da Tecnocasa, agenzia immobiliare in franchising diffusa in tutta la penisola; da il Sole24ore, attraverso la

6 consultazione di sue pubblicazioni specializzate, etc. Dichiarate le fonti di informazione assunte a base della stima, il prezzo unitario dell alloggio, anche in funzione delle caratteristiche, della buona posizione, della panoramicità delle ottime rifiniture e dei lavori di ristrutturazione compiuti circa 6 anni fa, è di 2.250/mq, pari al valore massimo indicato nella tabella acclusa in allegato n. 3. Segue il quadro sinottico di stima: Lotto N. Descrizione del cespite da porre all asta Superf. comm. Valore unitario Quota Vetustà, anni 5 Ass. di garanzia per vizi e spese cond. 10% Stima complessiva 6 Appartamento ubicato al piano sesto (attico) dell'edificio sito a Cefalù, Via Gibilmanna nn. 6 e 14, con accesso dal civico n. 6, distinto al Catasto Urbano al foglio di mappa n. 1 con la p.lla 173 sub 21. a detrarre le spese per la regolarizzazione della diversa tramezzatura interna a detrarre le spese per la rimessa in pristino del balcone a detrarre la chiusura del vano porta di cui alla foto n. 14 a detrarre le spese per la stesura dell'ape. 294, ,00 1\1 1,000 0, , , ,00-500,00-250,00 Somma il lotto ,75 6 Trabia, lì Il C.T.U. Arch. Filippo Zerilli In calce al presente fascicoletto sono acclusi: Le fotografie relative all immobile; Lo stralcio di mappa catastale; La pianta approvata dal comune mediante la variante del con indicata, in giallo, la chiusura abusiva del balcone; Visura catastale; La pianta dell immobile nello stato di fatto. Il docfa con la ricevuta di registrazione della variazione

7 7 Foto aerea del centro abitato di Cefalù con indicato l edificio ove ricade l unità immobiliare pignorata (p.lla 173). Ingrandimento della zona ove ricade il fabbricato che contiene l unità immobiliare oggetto di stima.

8 8 Foto n. 1. Ingresso all appartamento dal civico n. 6 di via Gibilmanna. Foto n. 2. Il soggiorno, con affaccio sulla via Gibilmanna, visto dal portone d ingresso.

9 9 Foto n. 3. Il terrazzo a livello di pertinenza con affaccio su via Gibilmanna. Foto n. 4. Il piccolo disimpegno visto dal balcone chiuso abusivamente.

10 10 Foto n. 5. La cucina si affaccia sul terrazzo a livello che ha una splendida vista sulla città e sul mare. Foto n. 6. Sempre la cucina.

11 11 Foto n. 7. Il grande disimpegno. Foto n. 8. Sempre il grande disimpegno Foto n. 9. La camera da letto matrimoniale. Foto n. 10. Una delle due camere da letto singole.

12 12 Foto n. 11. Il w.c.bagno visto dal grande disimpegno. Foto n. 12. Il secondo ingresso all appartamento. Foto n. 13. Lo studio visto dal salone. Foto n. 16. Il balcone chiuso abusivamente.

13 13 Foto n. 14. L ampio salone visto dalla saletta attinente il secondo ingresso. Foto n. 15. Altra prospettiva del salone.