TRIBUNALE DI VIGEVANO SEZIONE FALLIMENTARE Procedura Fallimentare 18/2013 Reg. Fall. RELAZIONE DI STIMA DI VALORE DEI BENI MOBILI

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1 pag. 1 di 13 BER TRIBUNALE DI VIGEVANO SEZIONE FALLIMENTARE Procedura Fallimentare 18/2013 Reg. Fall. Fallimento BOCCA SPA IN LIQUIDAZIONE sede leg Vigevano (PV), CF Curatore: Avv. Giampiero Berti e Dott.ssa Marta Farina RELAZIONE DI STIMA DI VALORE DEI BENI MOBILI 1. PREMESSA Io sottoscritto Angelo Baggini, docente presso la Facoltà di Ingegneria dell Università degli Studi Bergamo, venivo nominato stimatore dei beni ricadenti nel fallimento in epigrafe. 2. ESPLETAMENTO DELL INCARICO Nella fase iniziale dell intervento, il perito ha svolto le seguenti attività: Disamina della documentazione pregressa; Sopralluoghi presso i terreni ed i fabbricati in questione; Indagini di mercato in riferimento alle compravendite di beni analoghi per natura e consistenza a quelli oggetto della presente stima; Stima dei beni. baggini@ecd.it PAVIA via Franco Vittadini CAP MILANO via Pietro Rondoni CAP 20146

2 pag. 2 di DATI CATASTALI Al catasto dei terreni del comune di Vigevano i beni di cui trattasi sono individuati come segue. Tabella 1 Riferimenti catastali terreni (Rif catasto terreni Comune di Vigevano Mappa 13). Rif. Particella Qualità Classe Superficie Reddito ha are ca Domenicale ( ) Agrario ( ) a 308 incolto U ,29 0,2 b 63 seminativo irrig ,36 100,52 c 69 prato marc ,6 15,21 d 461 seminativo irrig ,28 171,58 e 453 bosco misto ,63 1,16 f 456 seminativo irrig ,27 11,57 Tabella 2 Riferimenti catastali fabbricati (Rif catasto fabbricati Comune di Vigevano Mappa 13). Particella Categoria Classe Consistenza Rendita ( ) 420 D/ ,7 423 A/3 3 7,5 vani 426, D/ ,96 4. DESCRIZIONE GENERALE I beni in questione sono costituiti da alcuni appezzamenti di terreno e da alcuni fabbricati posti nel comune di Vigevano in via Lungoticino Lido 2. Assunti i riferimenti riportati in Tabella 1, i terreni possono essere sinteticamente descritti come segue: a. Terreno incolto, attualmente adibito a stoccaggio di materiale inerte, posto alla periferia del comune, accesso da via Lungoticino Lido; b. Terreno seminativo irriguo, attualmente incolto, posto alla periferia del comune, accesso da strada sterrata da Via Lungoticino Lido; c. Prato a marcita, attualmente incolto, postoalla periferia del comune, accesso da strada sterrata con accesso da Via Lungoticino Lido d. Terreno seminativo irriguo, attualmente incolto, posto alla periferia del comune, accesso da strada sterrata da Via Lungoticino Lido; e. Bosco misto, attualmente incolto, posto alla periferia del comune, accesso da via Lungoticino Lido;

3 pag. 3 di 13 f. Terreno seminativo irriguo, attualmente incolto, posto alla periferia del comune, accesso da strada sterrata da Via Lungoticino Lido; I fabbricati possono essere sinteticamente descritti come segue: Edificio di due piani, all interno del quale vi sono uffici; posto alla periferia del comune, all interno della proprietà, accesso da via Lungoticino Lido; Casa di piccole dimensioni, attualmente in uso al custode dell azienda, posto alla periferia del comune, all interno della proprietà, accesso da via Lungoticino Lido; Capannoni industriali, già adibiti alle attività dell azienda; Tettoie, principalmente adibiti a ricovero mezzi; I riferimenti dimensionali degli edifici e delle tettoie presenti sono riportati nella Tabella 3 e nella Tabella 4. Gli identificativi fanno riferimenti all allegato I Tabella 3 Riferimenti dimensionali degli edifici. Rif. Particella Altezza (m) Superficie di riferimento (m2) Volume (m3) ,80 310,00 868, ,95 320, , ,95 205, , ,25 880, , ,03 121,00 608, ,18 170, , ,18 227, ,73 7bis 421 2,60 40,00 104, ,65 98,00 357, ,58 415, , ,10 390, , ,80 26,00 72, ,40 210,00 504, ,00

4 pag. 4 di 13 Tabella 4 Riferimenti dimensionali delle tettoie Rif. Particella Altezza (m) Superficie di riferimento (m 2 ) Volume (m 3 ) ,60 62,00 285, ,20 245, , ,03 156,00 783, ,18 185, , ,18 50,00 258, ,93 54,00 211, ,00 155,00 775, ,75 135,00 776, ,03 90,00 542, ,08 165,00 837, ,33 115,00 842, ,13 160,00 500, ,58 55,00 251, ,10 630, , ,00 270,00 810, ,63 40,00 105,00 Si precisa che i terreni in oggetto risultano inquinati e richiederanno la bonifica (vedi allegato H). I principali collegamenti pubblici per la città di Vigevano sono la linea ferroviaria che collega i capoluoghi di provincia quali Milano e Alessandria.Vigevano è sufficientemente collegata con i principali centri della Lomellina, da servizio pubblico di autobus; il casello autostradale più vicino è quello di Gropello Cairoli che dista circa 20km. 5. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Ispezione dell 11 Luglio 2014 con i repertori aggiornati al giorno 10 Luglio Iscrizioni - Iscrizione volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a contro la F.lli Bocca S.p.a., a firma del Notaio Maestroni Ileana in data numero di repertorio 25836/6731, iscritto a Vigevano in data registro generale 12138, registro particolare Sui terreni identificati nei mappali, foglio 13 particella 63, foglio 13 particella 69, foglio 13 particella 461.

5 pag. 5 di 13 - Iscrizione con ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo a favore di Ricciardo Vincenzino nato a Ficarra (ME) il , CF RCCVCN40M08D569N contro la F.lli Bocca S.p.a.,a firma del Tribunale di Novara in data , numero di repertorio 1367,, iscritto a Vigevano in data registro generale 4410, registro particolare 536. Sui terreni identificati nei mappali, foglio 13 particella 308, foglio 13 particella 63, foglio 13 particella 69, foglio 13 particella 461, foglio 13 particella 453, foglio 13 particella 456. Sui fabbricati identificati nei mappali foglio 13 particella 420, foglio 13 particella 423, foglio 13 particella Pignoramenti - Pignoramento derivante da Verbale di pignoramento immobili a favore di Euro Strade S.r.l. CF contro la F.lli Bocca S.p.a in liquidazione. A firma del Tribunale di Vigevano in data numero di repertorio 1828, iscritto a Vigevano in data registro generale 4794, registro particolare Sui terreni identificati nei mappali, foglio 13 particella 63, foglio 13 particella 69, foglio 13 particella 461, foglio 13 particella 453, foglio 13 particella 456, foglio 13 particella 420, foglio 13 particella 423. Sui fabbricati identificati nei mappali foglio 13 particella 420, foglio 13 particella 423, foglio 13 particella 421, foglio 13 particella Pignoramento derivante da Verbale di pignoramento immobili a favore di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza S.p.a.. CF contro la F.lli Bocca S.p.a in liquidazione. A firma dell Ufficiale Giudiziario in data numero di repertorio 2179, iscritto a Vigevano in data registro generale 6921, registro particolare Sui terreni identificati nei mappali, foglio 13 particella 63, foglio 13 particella 69, foglio 13 particella Altre formalità pregiudizievoli - Decreto di ammissione al concordato preventivo trascritta dal Tribunale di Vigevano in data numero di repertorio 1436/12, con Atto Giudiziario dalla F.lli Bocca S.p.a in liquidazione. iscritto a Vigevano in data registro generale 9473, registro particolare Sentenza dichiarativa di fallimento d trascritta a Vigevano il numero di repertorio 18 con Atto giudiziario a favore di fallimento F.lli Bocca S.p.a in liquidazione

6 pag. 6 di 13 contro F.lli Bocca S.p.a in liquidazione, iscritto a Vigevano in data registro generale 4066, registro particolare PRECEDENTI PROPRIETARI Il sottoscritto C.T.U. provvedeva a controllare direttamente le trascrizioni ed iscrizioni nel ventennio presso la conservatoria dei RR.II. di Vigevano, tale accertamento è avvenuto il giorno 11 Luglio 2014 con i repertori aggiornati al giorno 10 Luglio Storicamente in ordine cronologico inverso, vengono riportati gli estremi degli atti di rogito a tracciare la cronistoria ventennale dei titoli di proprietà. - I terreni al foglio 13 particella 453, foglio 13 particella 456, sono pervenuti alla F.lli Bocca S.p.a con atto di compravendita del 19/12/2008 numero di repertorio 36862/6709 dalla Società I.S.E. S.r.l, presso il Notaio Cellerino Luisa iscritto a Vigevano in data registro generale 15620, registro particolare Con atto notarile pubblico dal Notaio Maestroni Ileana in data numero di repertorio 25835/6370, iscritto a Vigevano in data registro generale 12137, registro particolare si segnalano servitù di passo sui seguenti terreni identificati nei mappali, foglio 13 particella 63, foglio 13 particella 69, foglio 13 particella 461, foglio 13 particella 460 a favore della F.lli Bocca S.p.a contro l Impresa Vigevanese costruzioni edili e stradali. - Con atto di compravendita dal Notaio Maestroni Ileana in data numero di repertorio 25835/6370, iscritto a Vigevano in data registro generale 12136, registro particolare l Impresa Vigevanese costruzioni edili e stradali vende alla della F.lli Bocca S.p.a i seguenti terreni identificati nei mappali, foglio 13 particella 63, foglio 13 particella 69, foglio 13 particella Con atto di compravendita dal Notaio Maestroni Ileana in data numero di repertorio 23724, iscritto a Vigevano in data registro generale 8499, registro particolare dalla Società I.S.E. S.r.l vende alla della F.lli Bocca S.p.a i seguenti fabbricati identificati nei mappali, foglio 13 particella 421, foglio 13 particella 163 e il terreno al foglio 13 particella Con atto di compravendita dal Notaio Maestroni Ileana in data numero di repertorio 23724, iscritto a Vigevano in data registro generale 8498, registro particolare dalla Società I.S.E. S.r.l vende alla della F.lli Bocca S.p.a i seguenti fabbricati identificati nei mappali, foglio 13 particella 420, foglio 13 particella 163, foglio 13 particella 423 e il terreno al foglio 13 particella 308.

7 pag. 7 di PRATICHE EDILIZIE Le ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Vigevano e l archivio storico del Comune di Vigevano hanno consentito l individuazione delle seguenti pratiche edilizie relativa ai beni in epigrafe. - Pratica numero 1038, protocollo generale del ; costruzione capannone metallico per ricovero macchinari; - Pratica n. 1016, protocollo generale del , costruzione di un portico e di capannone metallico ad uso di ricovero automezzi; - Pratica n. 57, protocollo generale 3419, costruzione di un fabbricato in parte rustico ed in parte civile abitazione ad uso uffici. Le ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Vigevano e l archivio storico del Comune di Vigevano non hanno consentito l individuazione delle pratiche di alcuni fabbricati in essere. Il dettaglio dei quali è riportato in Tabella 5 e in Tabella 6. Le costruzioni non regolarmente autorizzate dovranno essere sanate secondo le modalità ed i costi stabiliti dal Comune di Vigevano. Tabella 5 Situazione pratiche edilizie edifici Rif. Particella Pratica SI' SI' SI' SI' SI' NO SI' 7bis 421 SI' SI' SI' NO SI' NO SI' Tabella 6 Situazione pratiche edilizie tettoie

8 pag. 8 di 13 Rif. Particella Pratica SI' NO SI' NO NO NO NO NO NO NO NO NO NO SI' NO SI' 8. SITUAZIONE CATASTALE Le ricerche effettuate presso il catasto non hanno consentito l individuazione di alcuni fabbricati in essere. Il dettaglio dei quali è riportato in Tabella 7, Tabella 8 e nell allegato I. Tabella 7 Situazione catastale edifici Rif. Particella Accatastato SI' SI' SI' SI' SI' NO SI' 7bis 421 SI' SI' SI' NO SI' NO SI'

9 pag. 9 di 13 Tabella 8 Situazione catastale tettoie Rif. Particella Accatastata SI' NO SI' NO NO NO NO NO NO NO NO NO NO SI' NO SI' Le costruzioni non regolarmente accatastate, a valle della sanatoria di cui in 7, dovranno essere accatastate. 9. SITUAZIONE URBANISTICA Le aree prese in esame nella presente perizia risultano essere in aree del Parco del Ticino. Questo implica che oltre a seguire le norme tecniche del comune di Vigevano, bisogna rispettare le norme paesaggistiche del Parco del Ticino. Di seguito le guide da seguire. Regolamento Urbanistico del comune di Vigevano Con delibera n 8 del 08/02/2010 sono stati approvati il Piano di Governo del Territorio, la Valutazione Ambientale Strategica e l'indagine Geologica. Il piano è pubblicato sul BURL n 24 del 16/06/2010 e aggiornato con: Variante approvata con delibera di C.C. n 92 del 22/12/2010 pubblicata sul BURL n 4 del 26/01/2011 serie Avvisi e Concorsi Variante approvata con delibera di C.C. n 77 del 25/10/2011 pubblicata sul BURL n 49 del 7/12/2011 serie Avvisi e Concorsi Variante approvata con delibera di C.C. n 78 del 25/10/2011 pubblicata sul BURL n 52 del 28/12/2011 serie Avvisi e Concorsi

10 pag. 10 di 13 Correzione errori materiali approvati con delibera di C.C. n 33 del 28/05/2012 pubblicato sul BURL n 27 del 04/07/2012 serie avvisi e concorsi Bollettino ufficiale della regione Lombardia del 2 Gennaio L ente Parco del Ticino hanno catalogato i terreni e i fabbricati accatastati al foglio 13 particelle nell area di degrado R53 (vedi allegato G). Tale scheda chiarisce cosa si possa fare su tale area, le finalità compatibili sono proseguire con l attività precedentemente svolta oppure demolire e ricostruire con attività ricreativo/turistico con il recupero della volumetria esistente essendo in zona C1 in IC. 10. CERTIFICAZIONE ENERGETICA La certificazione non risulta disponibile per nessuno degli immobili in oggetto. Per poter essere trasferiti gli immobili dotati di impianto di riscaldamento dovranno essere dotati di APE. 11. STIMA DI VALORE Criterio di Stima Il criterio di stima adottato è quello sintetico comparativo con valutazione a corpo. Il criterio della stima per comparazione si basa essenzialmente sulle seguenti fasi: rilevazione dei valori di mercato di beni simili al bene oggetto di stima; individuazione delle variabili che influenzano il valore di mercato (es. destinazione d uso, localizzazione, tipologia); rilevazione quanti-qualitativa delle variabili relative al bene in oggetto di stima e ai beni presi a riferimento; stima dell influenza delle variabili di mercato; determinazione del valore di stima. La valutazione tiene altresì conto del valore commerciale per unità di superficie, della vetustità del fabbricato, dello stato di occupazione, delle attuali condizioni del bene Fonti di informazione Le principali fonti di informazione utilizzate sono elencati come segue: Agenzia del Territorio di Pavia, Conservatoria dei RR.II di Vigevano, Ufficio Tecnico di Vigevano, Osservatorio Mercato Immobiliare, Agenzia del Territorio-banca dati quotazioni immobiliari, operatori del settore edilizio ed immobiliare della zona.

11 pag. 11 di Valutazione al lordo degli adeguamenti e delle correzioni Al lordo dell adeguamento e della correzione di cui al paragrafo 11.4 il valore dei beni in esame è stato stimato come riportato in Tabella 9 e Tabella 10. Tabella 9 - Valore dei fabbricati e delle relative pertinenze al lordo degli adeguamenti e delle correzioni. Particella Rif. Edificio Superficie di riferimento (m 2 ) Valore unitario ( /m 2 ) Valore totale( ) 1 310,00 300, , ,00 300, , ,00 300, , ,00 300, , ,00 300, , ,00 300, , ,00 300, ,00 7bis 40,00 300, , ,00 300, , ,00 300, , ,00 300, , ,00 300, , ,00 300, , ,00 300, ,00 Totale ,00 Tabella 10 - Valore dei terreni al lordo degli adeguamenti e delle correzioni. Rif. Particella Superficie di riferimento (m 2 ) Valore unitario ( /m 2 ) Valore totale ( ) a ,5 950,00 b , ,25 c ,00 d , ,80 e , ,00 f , ,00 Totale ,05 Al lordo degli adeguamenti e delle correzioni il valore totale dei terreni, dei fabbricati e delle relative pertinenze assomma quindi a ,05.

12 pag. 12 di 13 Si precisa che i cumuli di inerti che all atto della presente valutazione si trovano su alcuni dei terreni in esame non sono stati considerati in quanto oggetto di valutazione separata assieme ai beni mobili Adeguamenti e correzioni I valori di cui in Tabella 9 e in Tabella 10 devono essere corretti come da Tabella 11. Tabella 11 Correzioni del valore. Descrizione Rif. paragrafo Valore correzione Bonifica terreno ,00 Spese tecniche 8 e ,00 Regolarizzazione costruzioni ,00 Totale ,00 A compendio di quanto riportato in Tabella 11, si precisa che l importo stimato per la regolarizzazione delle costruzioni di cui in Tabella 5, Tabella 6, Tabella 7, Tabella 8 in questa fase non può essere calcolato in modo definitivo e pertanto il valore utilizzato rappresenta la media aritmetica tra l importo inferiore pari a circa ,00 e quello superiore pari a circa ,00. Si precisa altresì che l importo così stimato potrebbe coprire con ottima approssimazione anche i costi legati ad uno scenario di demolizione delle stesse costruzioni. Il valore dei beni in esame, così determinato complessivamente in ,05 = , ,00 in funzione di quanto discusso, deve essere ridotto di un ulteriore 15% circa, per tenere in debito conto: - delle elevate incertezze che caratterizzano il contesto in esame - dei vincoli urbanistici imposti dalla posizione all interno del Parco del Ticino (paragrafo 9) - della difficile situazione del mercato. Al netto degli adeguamenti e delle correzioni risulta così un valore totale pari a , CONCLUSIONI Sulla base dei dati messi a disposizione, delle verifiche condotte e delle analisi operate, il valore dei beni in perizia da ritenersi congruo e che rappresenta la conclusione finale a cui è pervenuto lo scrivente con la serena coscienza di aver operato secondo i criteri corretti è pari a ,00.

13 pag. 13 di 13 Allegati A. Planimetrie catastali B. Visura catastale C. Estratto Planimetrico del Regolamento urbanistico del comune di Vigevano D. Estratto delle Norme Tecniche di Attenuazione E. Estratto del Bollettino Ufficiale Regione Lombardia F. Documentazione fotografica G. Scheda R53 H. Relazione bonifica I. Planimetria costruzioni J. Estratto del PTC del parco del Ticino