TRIBUNALE CIVILE DI BERGAMO

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BERGAMO Consulenza tecnica d ufficio PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE n ( ) Reg. Es. Imm. Promosso da: ( ) con l avv. ( ) Contro: sigg. ( ) e ( ) Giudice Esecutore: dott.ssa GELATO Elena Udienza di Giuramento: 02 marzo 2016 Prossima Udienza: 09 settembre 2016 ore RELAZIONE DEL C.T.U. Dott. Ing. Stefano GARGANO con studio a Bergamo in via Pezzotta, 1 stefano.gargano@ingpec.eu 1

2 AVANTI AL TRIBUNALE DI BERGAMO Consulenza Tecnica d Ufficio La presente consulenza è stata redatta dall ing. Stefano Gargano, libero professionista con studio in Bergamo, via Pezzotta 1, iscritto al Registro dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Bergamo e all Albo degli Ingegneri della Provincia di Bergamo al n 2840, in qualità di Consulente Tecnico d Ufficio nominato dall Ill.mo signor giudice dell Esecuzione del Tribunale di Bergamo, ill.ma dott.ssa Elena GELATO. La presente Relazione è stata redatta a seguito delle risultanze oggettive riscontrate in occasione dei sopralluoghi effettuati in data: - 14 aprile 2016: presso l Agenzia delle Entrate; - 26 aprile 2016: presso i competenti uffici comunali; - 26 aprile 2016: presso il bene pignorato. QUESITI 1. all identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale. Sia dal sopralluogo effettuato che dalla planimetria catastale reperita presso l Agenzia delle Territorio di Bergamo, così come dalla planimetria di 2

3 progetto depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Urgnano (BG), si è potuto constatare che il bene oggetto di pignoramento risulta essere un appartamento tipo bilocale situato al piano quinto di un fabbricato residenziale, nel comune di Urgnano (BG), e precisamente in via Rimembranze. Tale unità immobiliare risulta dotata di cantina di pertinenza, sita al piano interrato, e posto auto scoperto di proprietà, sito al piano terra, nel cortile comune. L appartamento e la cantina sono identificati al Catasto Fabbricati del suddetto Comune, al Foglio 15, Particella 2677, Sub. 732, via Rimembranze 52, Piano S1-5, Cat. A/3, Consistenza 4,5 vani, Rendita euro 348,61. I confini dell appartamento sono: sul fronte Est su cortile comune e su vano scala comune; sul fronte Nord su altra unità immobiliare; sul fronte Sud su vano scala comune e su altra unità immobiliare. I confini della cantina sono: sul fronte Nord su corridoio comune; sul fronte Est e sul fronte Ovest su proprietà di terzi. Il posto auto scoperto è identificato al Catasto Fabbricati del suddetto Comune, al Foglio 15, Particella 2677, Sub. 739, via Rimembranze 52, Piano T., Cat. C/6, Consistenza 11 mq, Rendita euro 17,61. I confini del posto auto sono: sul fronte Est su cortile comune; sul fronte Nord e sul fronte Sud su proprietà di terzi. Data la natura dei beni, si considera, ai fini della vendita, un lotto unico. 2. ad una sommaria descrizione del bene. 3

4 Si tratta di un appartamento tipo bilocale, posto nel comune di Urgnano (BG), al piano quinto di un fabbricato condominiale, dotato di ascensore. Tale appartamento risulta dotato di cantina di pertinenza, sita al piano interrato, e posto auto scoperto di proprietà, sito al piano terra, nel cortile comune. Il fabbricato condominiale, risalente agli anni 60 (v. all. D), si trova in via Rimembranze, in una zona centrale del paese, servita dai principali servizi. Le facciate esterne sono in discreto stato (v. all. A foto 1,2). E presente l amministratore condominiale. L appartamento è costituito da un ingresso, un disimpegno della zona notte, una camera da letto matrimoniale, un locale bagno, un soggiorno con angolo cottura; sono altresì presenti due terrazzi a pozzo, a servizio della zona giorno, ed un balcone, a servizio della zona notte. Si segnala: - la presenza, nel tavolato di divisione fra la camera da letto matrimoniale ed il locale ingresso, di un apertura senza infisso, in posizione alta (v. all. A foto 4). - la presenza di un tavolato basso (di altezza circa 0,80 m), fra la zona cottura ed il soggiorno (v. all. A foto 5). Il riscaldamento è di tipo termoautonomo, con caldaia posta nel locale soggiorno, vicino all angolo cottura, e radiatori in ghisa. L altezza interna dei locali è variabile: - nell ingresso e nella zona notte il soffitto, piano, presenta un altezza di circa 3,05 m; 4

5 - nella zona giorno il soffitto è spiovente: è presente solo una piccola porzione centrale, di colmo, in piano, con un altezza di circa 2,80 m; le restanti zone presentano il soffitto inclinato, con altezze minime in corrispondenza delle murature perimetrali, sui fronti Est ed Ovest, dove sono state rilevate le quote rispettivamente di circa 1,45 m e 2,00 m. - in corrispondenza della portafinestra di accesso al terrazzo a pozzo sul fronte Est, tuttavia, l altezza è determinata dalla presenza di un abbaino (v. all. A foto 8). I serramenti esterni ed interni sono in legno; quelli esterni, a servizio della zona notte, sono muniti di tapparelle. Il portoncino di ingresso è blindato (v. all. A foto 3). Il bagno, con portafinestra, risulta munito di wc, bidet, lavabo e vasca (v. all. A foto 11,12). La pavimentazione è in piastrelle ceramiche/gres ovunque (v. all. A foto 10,11,13). Lo stato delle finiture, presumibilmente risalenti all epoca della completa sistemazione del quinto piano, ovvero al 1996 (v. all. E), è, per gli ambienti della zona giorno, ed in particolare per gli intonaci, pessimo. In tali locali appaiono infatti evidenti ammaloramenti, su parte degli intonaci a soffitto e a parete, dovuti, con buona probabilità, ad infiltrazioni di acqua piovana dal tetto condominiale (v. all. A foto 5,6). L amministratore condominiale, dott. ( ), presente in sede di sopralluogo, non era a conoscenza di tali vizi. 5

6 Degli stessi vizi andrà appurata l origine, anche se lo scrivente C.T.U. ne ha comunque tenuto conto in sede di stima, applicando apposito coefficiente di svalutazione al bene. Il locale cantina, al piano interrato, non servito da ascensore, presenta un altezza di circa 3,15 m, una pavimentazione in battuto di cemento ed una porta di accesso metallica (v. all. A foto 15). E altresì presente, sul lato corto opposto a tale porta, una piccola apertura su un cavedio condominiale. Il posto auto scoperto, sito nel cortile comune a piano terra, si trova in posizione centrale rispetto ad altri posti auto, disposti a pettine. Presenta una larghezza, così come tracciato da apposite strisce a terra, di circa 2,40 m ed una lunghezza di circa 4,50 m (v. all. A foto 16). 3. per le costruzioni iniziate anteriormente il 1 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art.40 della Legge 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data d inizio delle costruzioni stesse. Dalle informazioni reperite presso l Ufficio Tecnico del comune di Urgnano (BG), trattasi di un immobile condominiale edificato con Licenza di Costruzione prot. n 619 del L autorizzazione di abitabilità, per tale immobile condominiale, è stata rilasciata l 8 aprile 1965 (v. all. D). L unità immobiliare in questione, invece, così come è ora, è stata realizzata a seguito di Concessione Edilizia n 5467 Reg. Costruzioni, Prot. 6

7 Gen , del , inerente la sistemazione 5 piano, recupero di sottotetto al 5 piano e apertura finestre (v. all. E). Come riportato dal tecnico comunale non è stato trovato il relativo certificato di Abitabilità, che andrà pertanto prodotto da un tecnico abilitato. 4. per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994 indicando lo stato del procedimento; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, controlli la possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 DPR n.380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, 6 comma L.47/1985 ovvero dall art. 46, 5 comma DPR 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Si rimanda alla risposta al QUESITO 3. La verifica formale dei progetti depositati in Comune e lo stato di fatto ha evidenziato le seguenti difformità: 7

8 - difformità della dimensione di alcuni serramenti esterni; - difformità nella disposizione di alcuni tavolati interni; - difformità delle altezze interne, all intradosso del solaio di copertura; - difformità della conformazione dei due terrazzi a pozzo, in particolare quello prospiciente il fronte Est. Per la regolarizzazione di tali difformità, sentito il parere del tecnico comunale, si rende necessario presentare, da parte di un tecnico abilitato, una pratica tipo C.I.L.A. in Sanatoria, con conseguente pagamento di sanzione stimata pari a 1'000,00 euro. Come riportato al QUESITO 3, una volta presentata tale pratica, dovrà essere richiesto, sempre da parte di un tecnico abilitato, il certificato di abitabilità, presentando la necessaria documentazione. 5. per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell art. 18 della Legge 47/1985. Il certificato di destinazione urbanistica non viene prodotto in quanto non vi sono terreni, se non quello di pertinenza del fabbricato. 6. all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge 1249/39, oltre ad 8

9 acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative. Dai documenti reperiti presso l Agenzia delle Territorio di Bergamo (v. All.B), è risultato che: - l appartamento e la cantina sono identificati al Catasto Fabbricati del suddetto Comune, al Foglio 15, Particella 2677, Sub. 732, via Rimembranze 52, Piano S1-5, Cat. A/3, Consistenza 4,5 vani, Rendita euro 348,61. I confini dell appartamento sono: sul fronte Est su cortile comune e su vano scala comune; sul fronte Nord su altra unità immobiliare; sul fronte Sud su vano scala comune e su altra unità immobiliare. I confini della cantina sono: sul fronte Nord su corridoio comune; sul fronte Est e sul fronte Ovest su proprietà di terzi. - il posto auto scoperto è identificato al Catasto Fabbricati del suddetto Comune, al Foglio 15, Particella 2677, Sub. 739, via Rimembranze 52, Piano T., Cat. C/6, Consistenza 11 mq, Rendita euro 17,61. I confini del posto auto sono: sul fronte Est su cortile comune; sul fronte Nord e sul fronte Sud su proprietà di terzi. Quanto sopra trova rispondenza con i dati specificati nell atto di pignoramento. Rispetto alle planimetrie dei beni presenti presso l Agenzia delle Entrate di Bergamo, inoltre, non si evidenziano sostanziali difformità, ad eccezione 9

10 di: - difformità delle altezze interne, all intradosso del solaio di copertura, sia per l appartamento che per la cantina; - alcune difformità della conformazione dei tramezzi interni dell appartamento, ed in particolare nell assenza di un pilastro che dalla planimetria catastale risulta posto al centro della stanza. Il sottoscritto C.T.U. non procede all aggiornamento di detta planimetria, in quanto si rende necessario, preliminarmente, regolarizzarne la posizione, presso i competenti uffici comunali, secondo le modalità precedentemente richiamate. 7. all accertamento, in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se, all atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi. All atto della notifica del pignoramento, trascritto presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Bergamo Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data 17 settembre 2015, i debitori esecutati, ovvero il sig. ( ) e la sig.ra ( ), risultavano intestatari dei beni in oggetto, per la quota di ½ ciascuno, per il diritto di proprietà, in regime di separazione dei beni. 8. all accertamento dell esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, 10

11 servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; alla verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico, e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno di suddetti titoli; all informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziali relativi al bene pignorato. L accertamento ha riguardato il ventennio antecedente al pignoramento, trascritto con nota in data 17 settembre 2015 (v. All. B). In particolare attualmente i beni risultano di spettanza del sig. ( ) e della sig.ra ( ), proprietari per la quota di ½ ciascuno, in regime di separazione dei beni, in base al seguente susseguirsi di formalità, nel ventennio: - con atto trascritto in data ai n R.G. 4460/ R.P. 2876, i sigg. ( ), nato a ( ) il ( ), c.f. ( ), e la sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), c.f. ( ), coniugi in regime di separazione dei beni, acquistavano per la quota di ½ ciascuno la piena proprietà dei beni oggetto di pignoramento, dalla società ( ), c.f. ( ), con sede in ( ). 11

12 - Con denuncia di variazione n.d /1999, portante divisione e fusione, le unità immobiliari di cui ai mappali 2677 sub. 20, 21, 30, 35, 36, 37, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51 e 708 vengono soppresse e creano le unità di cui ai mappali 2677 sub. 711, 712, 713, 714, 715, 716, 717, 718, 719, 720, 721, 722, 723, 724, 725, 726, 727, 728, 729, 730, 731, 732, 733, 734, 735, Con denuncia di variazione n.d /1999, portante stralcio di parti comuni afferenti, si creano le unità di cui ai mappali 2677 sub. 738, 739, 740, 741, 742, 743, 744, 745, 746, 747, 748, con atto trascritto in data ai n R.G / R.P , la società ( ), c.f. ( ), con sede in ( ), acquistava la piena proprietà delle originarie unità immobiliari facenti parte del fabbricato in comune di Urgnano (BG), via Circonvallazione e Viale Rimembranze, censite al Catasto Fabbricati al Foglio 15, mappali numeri 2677 sub. 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 48, 49, 21, 30, 709, 710, 35, 36, 37, 708, 1, 15, 16, 17, 18, 19, 20, dalla sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), proprietaria per la quota di ½, dal sig. ( ), nato a ( ) l ( ), proprietario per la quota di 1/8, dalla sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), proprietaria per la quota di 1/8, dalla sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), proprietaria per la quota di 1/8, dal sig. ( ), nato a ( ) l ( ), proprietario per la quota di 1/8. - con atto trascritto in data ai n R.G / R.P , la società ( ), c.f. ( ), con sede in ( ), acquistava la piena proprietà delle originarie unità immobiliari facenti parte del fabbricato in comune di Urgnano (BG), via Rimembranze, censite al Catasto Fabbricati al 12

13 Foglio 15, mappali numeri 2677 sub. 50, 51, 47, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 e 13, dalla sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), proprietaria per la quota di 1/5, dal sig. ( ), nato a ( ) l ( ), proprietario per la quota di 1/5, dalla sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), proprietaria per la quota di 1/5, dalla sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), proprietaria per la quota di 1/5, dal sig. (...), nato a ( ) l ( ), proprietario per la quota di 1/5. - In data art nota di trascrizione presentata in rettifica di quella sovra descritta art in quanto nell atto di compravendita stipulato in data rep per mero errore sono indicate delle quote di spettanza dei soggetti venditori errate rispetto a quelle reali, precisamente: a) ( ) per la quota di 4/8; b) ( ), per la quota 1/8 ciascuno. - In data art portante atto per causa di morte accettazione tacita di eredità contro ( ), per la quota di 4/8 di piena proprietà, a favore dei quattro figli, precisamente sigg. ( ), per la quota 1/8 ciascuno di piena proprietà, sui beni in comune di Urgnano (BG) distinti al Catasto Fabbricati al foglio 15 mapp. N 2677 sub. 50, 51, In data art portante atto per causa di morte accettazione tacita di eredità contro ( ), per la quota di 4/8 di piena proprietà, a favore dei quattro figli, precisamente sigg. ( ), per la quota 1/8 ciascuno di piena proprietà, sui beni in comune di Urgnano (BG) distinti al Catasto Fabbricati al foglio 15 mapp. N 2677 sub. 40, 13

14 41, 42, 43, 44, 45, 46, 48, 49, 21, 30, 35, 36, 37, 708, In data art ove si richiede la trascrizione contro l eredità di ( ), devolutasi in parte per legge ed in parte per testamento olografo a favore dei quattro figli, precisamente sigg. ( ), per la quota 1/8 ciascuno di piena proprietà, sui beni in comune di Urgnano (BG) distinti al Catasto Fabbricati al foglio 15 mapp. N 2677 sub. 1, dal sub. 3 al sub. 21 compresi, sub. 24, sub. 27, dal sub. 30 al sub. 51 compresi. - In data art mediante la quale, tra gli altri, i sigg. ( ), hanno proceduto all approvazione della nuova disciplina delle parti comuni di cui al regolamento di condominio del fabbricato sito in comune di Urgnano (BG), via Rimembranze, distinto al Catasto Fabbricati al foglio 15 con il mapp Nel ventennio sulla proprietà gravano le seguenti formalità pregiudizievoli: - ipoteca volontaria iscritta in data ai n. R.G. 4461/ R.P. 798, capitale euro 110'000,00, a favore di ( ), con sede in ( ), C.F. ( ), contro il sig. ( ), nato a ( ) il ( ), c.f. ( ), e contro la sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), c.f. ( ), gravante la piena proprietà degli immobili oggetto di pignoramento, di cui i signori su indicati sono proprietari per la quota di ½ ciascuno in regime di separazione dei beni. - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, iscritta in data ai n. R.G / R.P. 5166, capitale euro 164'548,57, a favore di ( ), con sede in ( ), C.F. ( ), contro, tra l altro, il sig. ( ), 14

15 nato a ( ) il ( ), c.f. ( ), e contro la sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), c.f. ( ), gravante, tra l altro, la piena proprietà degli immobili oggetto di pignoramento, di cui i signori su indicati sono proprietari per la quota di ½ ciascuno in regime di separazione dei beni. - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, iscritta in data ai n. R.G / R.P. 3659, capitale euro 13'398,41, a favore di ( ), con sede in ( ), C.F. ( ), contro, tra l altro, il sig. ( ), nato a ( ) il ( ), c.f. ( ), e contro la sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), c.f. ( ), gravante, tra l altro, la piena proprietà degli immobili oggetto di pignoramento, di cui i signori su indicati sono proprietari per la quota di ½ ciascuno in regime di separazione dei beni. - ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, iscritta in data ai n. R.G / R.P. 4695, capitale euro 84'120,83, a favore di ( ), con sede in ( ), C.F. ( ), contro, tra l altro, il sig. ( ), nato a ( ) il ( ), c.f. ( ), e contro la sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), c.f. ( ), gravante, tra l altro, la piena proprietà degli immobili oggetto di pignoramento, di cui i signori su indicati sono proprietari per la quota di ½ ciascuno in regime di separazione dei beni. - pignoramento immobiliare trascritto in data ai n. R.G / R.P , a favore di ( ), con sede in ( ), C.F. ( ), contro il sig. ( ), nato a ( ) il ( ), c.f. ( ), e contro la sig.ra ( ), nata a ( ) il ( ), c.f. ( ), gravante la piena proprietà degli immobili oggetto di pignoramento, di cui i signori su indicati sono proprietari per la quota di ½ ciascuno in regime di separazione dei beni. 15

16 Quanto alle spese condominiali si rimanda al prospetto allegato, pervenuto dall Amministratore Condominiale (v. All. F). 9. alla determinazione del valore degli immobili pignorati. Per la valutazione del bene in oggetto, vista la sua natura, il livello delle sue finiture e delle sue dotazioni, il suo stato di conservazione e manutenzione, la sua localizzazione ed il suo orientamento, ho ritenuto opportuno applicare il metodo di stima in base al mercato immobiliare della zona, con valori medi tratti dal Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia 2015/2016, e corretti mediante l utilizzo di coefficienti parametrici, per tener conto anche delle caratteristiche peculiari dell immobile stesso. I coefficienti utilizzati, in particolare, sono: k1 = ORIENTAMENTO: Est = 0,98; k2 = COEFFICIENTE DI LIVELLO DEL PIANO: ultimo con ascensore = 1,10; k3 = PARCHEGGI: con posto auto scoperto di proprietà = 0,95; k4 = VERDE: parchi pubblici vicino = 1,05; k5 = TRASPORTI: mezzi pubblici vicino = 1,05; k6 = necessaria manutenzione interna = 0,90; k7 = oneri insoluti, pratiche comunali, assenza di garanzia per vizi = 0,90; da cui si è potuto ricavare un coefficiente correttivo totale: ktot= 0,914547, arrotondato a 0,91. Moltiplicando ora il valore medio al mq, per immobili recenti, pari a 1'075,00 euro, per tale coefficiente, si è ottenuto: 16

17 1'075,00 euro x 0,91 = 978,25 euro Considerando quindi: - superficie commerciale appartamento, compreso balcone al 30% e terrazzi a pozzo al 35%: mq. 78,35. (valori dedotti dalle planimetrie di progetto e dal sopralluogo effettuato; per superficie commerciale si intende quella al lordo delle murature interne ed esterne, e calcolata a metà per quelle confinanti); - valore al mq appartamento: euro 978,25. Moltiplicando la superficie per il valore al mq., si ottiene così il valore complessivo dell appartamento pari a: euro 76'645,89. Considerando infine, a corpo, il valore del locale cantina, stimato in 1'100,00 euro, ed il valore del posto auto, stimato in 5'300,00 euro, si ottiene il valore di 83'045,89 euro. Considerando infine un coefficiente di svalutazione per l immediatezza della vendita giudiziaria, pari a 0,90, si ottiene il valore finale pari a: euro 74'741,30 (diconsi euro settantaquattromilasettecentoquarantuno/30). 10. alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie, ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale. La natura dell immobile, un appartamento con relative pertinenze, non consente la formazione di lotti per gruppi omogenei. 17

18 11. all accertamento della comoda divisibilità dei beni. La natura dell immobile, un appartamento con relative pertinenze, non consente la comoda divisibilità. 12. all accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. In occasione del sopralluogo all immobile in data 26 aprile 2016, si è potuto rilevare, così come riportato anche dall Amministratore Condominiale, che l appartamento è attualmente disabitato. Quanto ad eventuali formalità, vincoli od oneri, di natura condominiale, che resteranno a carico dell acquirente, il sottoscritto C.T.U. rimanda al prospetto allegato, pervenuto dall Amministratore Condominiale (v. All. F). Dalle informazioni reperite presso l ufficio Tecnico comunale di Urgnano (BG) e presso l Agenzia del Territorio di Bergamo, infine, l intero immobile 18

19 risulta soggetto a: - vincoli derivanti dai vigenti strumenti urbanistici. 13. all accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità. Dalle informazioni reperite presso l Ufficio Tecnico Comunale di Urgnano (BG), il bene pignorato non risulta esser oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità. 14. all allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri. La documentazione di cui sopra è allegata alla presente Relazione (v. All. G, A). 15. proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale. L incombenza verrà assolta, se richiesta e necessaria, a comunicazione di vendita avvenuta. 16. al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. Tale descrizione è posta come allegato, separato dalla presente Relazione (v. All. H). 19

20 CONCLUSIONI Quanto sopra in evasione all incarico affidatomi. Bergamo, 06 giugno 2016 (Dott. Ing. Stefano GARGANO) 20

21 ALLEGATI A. Allegato fotografico B. -- C. -- D. -- E. -- F. -- G. Planimetrie catastali con stato rilevato H