CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Esecuzione immobiliare n. 34/2011 Reg. Es. promossa da:. con sede in.., via contro. Mapello, 23/07/2012 Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 1

2 TRIBUNALE DI BERGAMO ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 34/2011 Reg. Es. promossa da:. con sede in via. con l avv... contro. Giudice dell Esecuzioni: dott.sa GIOVANNA GOLINELLI Prossima Udienza: 28/09/2012 Sommario: CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Incarico e quesito pag. 3-4 Identificazione del bene oggetto della vendita pag. 5 Formazione lotti omogenei pag. 6 Sommaria descrizione del bene pag. 6-7 Regolarità edilizia ai sensi della legge 47/85 per costruzioni iniziate prima del 1 settembre 1967 pag. 7-8 Regolarità edilizia per costruzioni iniziate dopo il 1 settembre 1967 pag. 8 Certificato di destinazione urbanistica, Identificazione catastale dell immobile, Proprietà all atto della notifica di pignoramento pag. 8-9 Provenienza dei beni e ricostruzione analitica dei passaggi di proprietà pag. 9 Determinazione degli immobili pignorati pag Formazione di gruppi omogenei, accertamento divisibilità del bene pag. 11 Accertamento dello stato di possesso del bene pag. 12 Accertamento di procedure espropriative per pubblica utilità pag. 12 Presentazione nota di voltura pag. 12 Elenco allegati pag. 13 Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 2

3 INCARICO E QUESITO Con ordinanza del 18/05/2012 venivo nominato dal Giudice delle Esecuzioni del Tribunale di Bergamo Dott.ssa Giovanna Golinelli, esperto estimatore per la valutazione degli immobili pignorati nella procedura in epigrafe, il sottoscritto Davide geom. Colombi Manzi libero professionista, al quale previo giuramento di rito, conferiva il seguente incarico: Esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione necessaria l Esperto provveda: 1) all identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 2) ad una sommaria descrizione del bene; 3) per le costruzioni iniziate anteriormente il 1 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art. 40 della Legge 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse; 4) per le costruzioni iniziate successivamente a tale data di cui al punto 3), accerti gli estremi della Licenza o Concessione Edilizia; evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di Licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell immobile ha provveduto a presentare la domanda di Condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994; nell ipotesi che queste ultime circostanze non fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; 5) per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente, a norma dell art.18 della Legge 47/1985; 6) all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni catastali che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; 7) all accertamento, in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se, all atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza di un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 3

4 8) all accertamento dell esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio anteriore al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) alla determinazione del valore degli immobili pignorati; 10) alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale; 11) all accertamento della comoda divisibilità dei beni; 12) all accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 13) all accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità; 14) all allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; 15) proceda, nel caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale; 16) al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. Per il deposito della relazione e degli elaborati mi veniva concesso il termine di gg. 45 prima dell udienza fissata per il giorno 20/07/2012. TUTTO CIO PREMESSO Il sottoscritto Davide geom. Colombi Manzi libero professionista, con studio in Mapello (BG) via G. Puccini 4, tel. 035/ , iscritto al Collegio dei geometri della Provincia di Bergamo al n 2978 e iscritto all albo dei C.T.U. Tribunale di Bergamo al n 279 dal 04/02/2044, effettuate le visure catastali e ipocatastali, la ricognizione degli Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 4

5 immobili, gli accertamenti presso l ufficio tecnico del comune di Nembro (BG), esperite le opportune indagini di mercato, sono in grado di riferire quanto segue: 1.0 IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA Gli immobili oggetto della procedura esecutiva sono stati pignorati con atto ad istanza dalla P.IVA., notificato il 27/11/2010 e trascritto a Bergamo il 01/02/2011 ai nn. 5159/2701. Gli immobili, ubicati nel comune di Costa Volpino (BG), sono così individuati nell atto di pignoramento: 1. Intestati a:., nato a. il.. per 1/1 della proprietà: in via San Rocco 12 Appartamento al piano secondo composto da quattro vani di abitazione, ingresso, cucina, soggiorno, camera m., camera s., bagno, terrazzo il tutto distinto al N.C.E.U. come segue: APPARTAMENTO P.S.: Foglio 2 mappale 3842 sub.2 piano 2 cat. A/3 cl.1 vani 4 rendita , via San Rocco 12; I confini sono: - appartamento: da un lato prospetto su tratto di strada a fondo cieco che si diparte da via San Rocco, da un secondo lato mappale 858, da terzo lato prospetto su via San Rocco. Le planimetrie catastali degli immobili, depositate presso l Agenzia del Territorio, risultano corrispondenti all attuale situazione di fatto ad eccezione della presenza di una finestra posta sul lato Ovest, che nella concessione edilizia del 27/05/87 era presente successivamente nella variante del 02/01/91 viene tolta e accatastato il fabbricato come da variante. 1.1 FORMAZIONE LOTTI OMOGENEI Vista la natura degli immobile da valutare ho ritenuto opportuno individuare un solo lotto: Lotto n. 1 APPARTAMENTO P.S.: Foglio 2 mappale 3842 sub.2 piano 2 cat. A/3 cl.1 vani 4 rendita , via San Rocco 12 ingresso, cucina, soggiorno, camera m., camera s., bagno, terrazzo 2.0 SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di pignoramento è ubicato in comune di Costa Volpino (BG) in via San Rocco 12, in posizione periferica rispetto al centro storico, disposta ai piedi delle colline di Costa Volpino. Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 5

6 Il comune di Costa Volpino (BG) risulta dotato di tutti servizi alla persona necessari per un buon livello della qualità della vita (scuole, centro sportivo, biblioteca, etc); inoltre all interno del comune sono presenti diversi edifici di pregio storico artistico. Il capoluogo di provincia Bergamo, che dista circa 50 km, è raggiungibile mediante la SS.42; L unità immobiliare oggetto di pignoramento si trova al piano secondo (sottotetto) di un edificio residenziale disposto su tre livelli: - piano terra: locali sgombero; - piano primo: appartamento con accesso da una scala comune; - piano secondo: è presente l appartamento oggetto di pignoramento collegato da una scala interna comune; All interno delle parti comuni è presente un unico corpo scala che collega tra loro i vari piani. Dalle ricerche effettuate dallo scrivente presso l Ufficio Tecnico del comune di Costa Volpino (BG) risulta che l edificio residenziale, in cui è presente l unità immobiliare oggetto di perizia, è stato costruito in virtù di : o- sta Volpino (BG) il 30/10/1987; one in variante n. 21 del 02/01/1991 rilasciata dal comune di Costa Volpino (BG) il 30/04/1991; (allegato 2) L edificio ha struttura a telaio in calcestruzzo armato con elementi verticali costituiti da pilastri ed elementi orizzontali formati da travi e solai, murature perimetrali a cassa vuota intonacate esternamente con intonaco cementizio e tinteggiate. La copertura risulta formata da una orditura di travi e travetti in legno e manto di copertura in tegole portoghesi. Le barriere dei balconi sono realizzate con montanti e traversi in ferro verniciato e inserti di legno. Le finiture e il grado di manutenzione dell edificio è da correlarsi al periodo di costruzione dello stesso, pertanto si presenta in scarse condizioni di conservazione e manutenzione. L unità immobiliare è allacciata a tutte le utenze primarie, compresa fognatura, acquedotto, gas-metano ed energia elettrica. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con radiatori in alluminio e caldaia murale. L impianto elettrico è del tipo sottotraccia con quadro elettrico, è presente impianto citofonico e antenna TV. L appartamento al secondo piano di superficie circa mq. netti, si compone di: - ingresso mq dotato di porta in legno senza chiusura di sicurezza e finestra sul lato nord; - soggiorno mq dotato di porta finestra esposta sul lato nord verso balcone, finestra sul lato ovest e finestra sul lato sud; - cucina mq dotata di finestra esposta sul lato sud; - bagno mq dotato di finestra esposta sul lato sud; - camera s. mq dotata di finestra esposta sul lato nord; - camera m. mq dotata di finestra esposta sul lato sud e est; - balcone mq disposto lungo il prospetto nord; L appartamento inserito nel complesso condominiale è comprensivo di tutti i connessi diritti, gli accessori, le accensioni e le pertinenze, nonché la quota sulle parti comuni del Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 6

7 fabbricato, quali risultano dall art C.C. e dai titoli di provenienza. L impianto di riscaldamento autonomo è dotato di caldaia murale posta all interno del pianerottolo. Si rileva che la caldaia e l impianto collegato alla rete del gas richieda una adeguata revisione rispetto alle normative standard di sicurezza. Lo stesso vale anche per l impianto elettrico. Le opere di finitura dell appartamento sono le seguenti: - i pavimenti dei locali sono in piastrelle ceramiche; - le pareti sono intonacate a civile e tinteggiate a tempera, la cucina e le pareti del bagno sono rivestite con piastrelle ceramiche; - le porte interne sono in legno tamburato;; - i serramenti sono in legno dotati di vetro doppio e protetti da persiane in legno; - gli apparecchi sanitari del bagno sono in ceramica bianca di semplice fattura con rubinetteria cromata. Dalle indicazioni fornite dai sig., le spese condominiali dell appartamento oggetto di procedura esecutiva non sussistono in quanto non esiste l amministratore condominiale e ogni proprietario provvede a turno con la pulizia e gestione dell immobile. 3.0 REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DELLA LEGGE 47/1985 PER COSTRUZIONI INIZIATE PRIMA DEL 1 SETTEMBRE 1967 Come specificato al punto 4 la costruzione del fabbricato di cui fa parte integrante l unità immobiliare oggetto di perizia è stata iniziata dopo il 1 settembre REGOLARITA EDILIZIA PER COSTRUZIONI INIZIATE DOPO IL 1 SETTEMBRE 1967 La costruzione del fabbricato di cui fa parte integrante l unità immobiliare oggetto di perizia è stata iniziata dopo il 1 settembre Lo scrivente ha effettuato ricerche presso l Ufficio Tecnico del comune di Costa Volpino individuando i seguenti documenti: e n del 27/05/1987 rilasciata dal comune di Costa Volpino (BG) il 30/10/1987; di Costa Volpino (BG) il 30/04/1991; (allegato n 2). Allegate alle autorizzazioni, lo scrivente ha reperito dall ufficio tecnico del Comune di Costa Volpino la planimetria di progetto dell immobile ed ha verificato che nell appartamento oggetto di perizia sono state effettuate variazioni sulle aperture che non incidono sulla volumetria acquisita, nello specifico nella concessione in variante per formazione balcone, non esiste la finestra sul lato ovest del soggiorno cosa che nella concessione originaria era presente. Dalle verifiche effettuate presso il Catasto di Bergamo, la scheda catastale risulta conforme a quanto verificato in fase di sopralluogo ad eccezione solo per la finestra posta sul lato ovest del soggiorno. Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 7

8 5.0 CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA L unità immobiliare oggetto di pignoramento non ha terreno pertinenziale, risulta comunque inserito nell are Contesti e aree di pertinenza di valore storico e ambientale. 6.0 IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL IMMOBILE I beni oggetto di pignoramento, siti in comune di Costa Volpino (BG) in via San Rocco 12 piano S., presso l Agenzia del Territorio di Bergamo sono così identificati: catasto fabbricati APPARTAMENTO P.S.: Foglio 2 mappale 3842 sub.2 piano 2 cat. A/3 cl.1 vani 4 rendita , via San Rocco 12; la proprietà risulta per 1/1 al sig.., nato a il. residente in via San Rocco 12; Si allega alla presente perizia visura catastale per immobile. (Allegato n 3). L appartamento è rappresentato graficamente dalla planimetria catastale allegata alla scheda n.bg reperita in data 31/05/2011 presso l Agenzia del Territorio di Bergamo. 7.0 PROPRIETA ALL ATTO DELLA NOTIFICA DEL PIGNORAMENTO L'Atto di Pignoramento è stato notificato il 27/11/2010 e trascritto in data 01/02/2011 ai n. 5159/2701 presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Bergamo Servizio di Pubblicità Immobiliare. Il debitore esecutato, alla data di notifica del pignoramento, risultava intestatario per 1/1 dell appartamento pignorato, in forza dell atto di compravendita stipulato in data 23/05/2002 n /16337 di rep. Notaio., trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo in data 19/06/2002 n / PROVENIENZA DEI BENI E RICOSTRUZIONE ANALITICA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA Data di trascrizione pignoramento: 01 febbraio 2011 Data ventennio anteriore: 01 febbraio 1991 Il debitore esecutato: - sig..., nato a.. il. residente in via San Rocco alla data del pignoramento trascritto il 01/02/2011 ai nn. 5159/2701 risultava proprietario del seguente bene immobile: Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 8

9 1/1 per quota di proprietà dell immobile sito in Comune di Costa Volpino, via San Rocco 12 e precisamente: - APPARTAMENTO P.S.: Foglio 2 mappale 3842 sub.2 piano 2 cat. A/3 cl.1 vani 4 rendita , via San Rocco 12; PROVENIENZA: 1. atto di Compravendita a rogito notaio Ruggero Pozzati in data 23/05/2002 rep.n.32070/16337trascritto in data 19/02/2002 con il quale la sig.ra. ha venduto l immobile sopra meglio descritto ai sig...; 2. atto di Compravendita a rogito notaio Ruggero Pozzati in data 10/11/2000 rep.n /15245 trascritto in data 07/12/2000 con il quale i sig.ri.. hanno venduto l immobile sopra meglio descritto alla sig.ra..; 3. atto di compravendita a rogito notaio Pierandrea Vizzardi in data 16/11/1974 rep.n. 1739/648 trascritto in data 16/12/1974 con il quale i sig.ri. acquistavano l intero fabbricato; Iscrizioni e Pignoramenti: I beni immobili sopra descritti risultano liberi da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione di quanto segue: - Ipoteca volontaria in data 19/06/2002 ai nn /6942 iscritta a favore di.. a garanzia di un mutuo di Euro..; - Pignoramento in data 01/02/2011 ai n. 5159/2701 per il soddisfacimento di un credito di Euro.., a favore di.. a carico del sig.., presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Bergamo Servizio di Pubblicità Immobiliare; 9.0 DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI Per formulare un corretto giudizio di stima sul valore venale più probabile dell unità immobiliare oggetto di pignoramento, lo scrivente Esperto Estimatore, in relazione al tipo di immobile da valutare, ha considerato gli elementi di seguito descritti: - esito degli accertamenti urbanistici esperiti presso il comune di Costa Volpino; - ubicazione, composizione e caratteristiche della costruzione e degli impianti tecnologici; - dati metrici e valutazione della superficie commerciale. In seguito lo scrivente perito, tenuto conto che la visuale economica sotto la quale gli immobili devono essere valutati sia quello del più probabile valore di mercato, procederà alla scelta del criterio di stima più idoneo allo scopo della valutazione. Esito degli accertamenti urbanistici esperiti presso il comune di Costa Volpino: Gli immobili oggetto di perizia risultano dal P.G.T. inseriti all interno del sistema insediativo zona contesti e aree di pertinenza di valore storico e ambientale Valutazione del valore immobiliare: Il criterio di stima del valore di mercato del bene adottato è quello definito sintetico comparativo diretto al bene nel mercato omogeneo, tenuto conto dei coefficienti corret- Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 9

10 tivi in relazione al piano, all esposizione, alle superfici pertinenziali, anche condominiali, al livello qualitativi di tipo medio e all età del fabbricato. I valori unitari adottati sono stati inoltre confrontati con quelli rilevati dal Listino dei Prezzi degli Immobili di Bergamo edito dalla F.I.M.A.A. e con la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio. Di seguito alle superfici reali si applicano i coefficienti di ponderazione delle superfici vendibili degli immobili ordinari definiti nel D.P.R. 23 marzo 1998 n Provincia: BERGAMO Comune: COSTA VOLPINO Fascia/zona: Periferica/PERIFERIA Codice di zona: B1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Min Max Abitazioni civili Normale Abitazioni di tipo economico Normale Box Normale Destinazione piano sup. reale coefficiente sup. comm. appartamento P.S mq mq balcone P.S mq mq TOT mq Lo scrivente, effettuate le opportune comparazioni, ritiene che il valore da attribuire all appartamento sopra descritto, considerata l ubicazione, la consistenza, l epoca di costruzione, l accessibilità alle vie di comunicazione, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, lo stato di conservazione e manutenzione, comprensivo della quota millesimale delle parti comuni, possa oscillare tra un minimo di 830,00 /mq ad un massimo di 1.200,00 /mq. Lo scrivente fissa tale valore pari a 900,00 /mq: APPARTAMENTO sub mq x 900,00 /mq = ,00 Valutazione complessiva ,00 (novantaseimila/00) Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 10

11 10.0 FORMAZIONE DI GRUPPI OMOGENEI Per la sua natura e destinazione l appartamento non è frazionabile ACCERTAMENTO COMODA DIVISIBILITA DEL BENE Trattasi di appartamento non divisibile ACCERTAMENTO DELLO STATO DI POSSESSO DEL BENE L unità immobiliare oggetto di esecuzione immobiliare risulta in possesso dei sig.. Durante il sopralluogo il sottoscritto ha accertato la presenza di mobili e vestiario attribuibili alla presenza stabile dei sig ACCERTAMENTO DI PROCEDURA ESPROPRIATIVA PER PUBBLICA UTILITA Il bene espropriato non risulta oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità PLANIMETRIA DEGLI IMMOBILI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Si rimanda agli (Allegati 1 4) 15.0 PRESENTAZIONE NOTA DI VOLTURA Gli immobili non risultano attualmente in vendita DEPOSITO E SUCCINTA DESCRIZIONE Ritenendo di aver assolto esaurientemente all incarico ricevuto, l Esperto Estimatore resta a disposizione dell Ill.mo Giudice dell Esecuzione per ogni altro chiarimento. Mapello, li 23/07/2012 Il consulente tecnico d ufficio Geom. Davide Colombi Manzi Geom. Davide Colombi Manzi via G. Puccini Mapello BG tel. fax 035/ Pag. 11

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