TRIBUNALE DI BERGAMO Consulenza tecnica d ufficio nella procedura esecuriva immobiliare

Transcript

1 TRIBUNALE DI BERGAMO Consulenza tecnica d ufficio nella procedura esecuriva immobiliare Causa Civile N 530/16 Reg.Es. Imm. Promossa da INICREDIT s.p.a. Contro G.E. Dott. ssa Giraldi Laura C.T.U. Geom Algisi Giosuè Udienza del giuramento 09/11/2016 ore 10,30 %%%%%%%%%% Nel corso dell udienza del il G.E. Laura Giraldi nominava il C.T.U. per la valutazione dell immobile dell esecutato, il sottoscritto Geom Algisi Giosue con studio in Chiuduno via Suardo 3 tel iscritto all Albo Geometri di Bergamo al n 2263 Ricevuto il giuramento di rito conferiva allo stesso il seguente incarico: 1) Alla identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali e piu precisamente della esatta indicazione deil bene oggetto del pignoramento ed alla formazione ove opportuno di uno o piu lotti per la vendita identificando i nuovi confini e provvedendo ove necessario previa autorizzazione del Giudice alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dell Ufficio Tecnico Erariale

2 2) Ad una sommaria descrizione dei beni 3) Per costruzioni iniziate anteriormente il ove non sia reperibile la dichiarazione sostituiva del atto notorio di cui All articolo 40 della legge 47/1985 indichi anche in base ad elementi presuntivi la data di inizio della costruzione stessa 4) Per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3) accerti gli estremi della licenza o della concessione edilizia, evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità alla stessa e in tali casi indichi se il proprietario dell immobile ha provveduto e presentare domando di condono edilizio ed ha versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994 e nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate quantificarne i costi assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti. 5) Per i terreni alleghi certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco del Comune competente ai sensi dell art.18 della legge 47/1985 6) all identificazione catastale dell immobile previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresi gli ulteriori elementi necessari pere l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le necessarie variazioni che fossero necessari per l aggiornamento del catasto ivi compreso la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge 1249//39

3 oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante, provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene alla sua correzione o redazione e in caso di impossibilità ne indichi le ragioni ostative. 7) cancellato 8) All accertamento in base alla documentazione del Agenzia del territorio se all atto della notifica del pignoramento il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in base ad un atto regolarmente trascritto indicando gli eventuali comproprietari 9) Accerti l esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie del ventennio antecedente al pignoramento la sussistenza di beni, oneri servitu attive o passive diritto di usufrutto, uso o abitazione e quindi dell esistenza di formalità vincoli e oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati e quindi non opponibili all acquirente 10) Alla determinazione del valore degli immobili pignorati 11) Alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente indicando per ciascuna unità il valore la superficie, i confini e procedendo se necessario al relativo frazionamento catastale. 12) All accertamento della comoda divisibilità dei beni 13) All accertamento dello stato di possesso dei beni, con l indicazione se occupato da terzi, del titolo al quale è occupato con particolari riferimenti alla esistenza di contratti registrati in data

4 antecedente il pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione verifichi la data di registrazione della scadenza del contratto, la data di scadenza per la eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio o della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché la formalità della esistenza di vincoli o oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente ivi compresi i i vincoli derivati da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artitstico 14)All accertamento sei i beni pignorati siano oggetto di procedure espropriative per Pubblica Utilità 15) Alla allegazione della planimetria degli immobili e di una congrua Documentazione fotografica che li raffiguri 16) proceda caso di vendita degli gli immobili a redigere e a presentare la nota di voltura catastale 17) al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione dello esecutato o di terzi con il prezzo di sima loro attribuito nella quale sarà indicato anche il contesto in cui gli stessi seguendo lo schema consueto dei bandi di vendita immobiliari. PREMESSA In data la Unicredit S.PA. notificava al sig. residente in, atto di pignoramento immobiliare in forza di decreto ingiuntivo e conseguente atto di precetto.

5 Non avendo il debitore provveduto al pagamento di quanto precettato si sottoponeva ad esecuzione forzata i seguenti beni immobiliari costituito da villetta a schiera in comune di Valbondione su tre piani,in località Gavazzo, via Gavazzo 35 composta da cotture, soggiorno bagno e balcone, disimpegno al piano Primo, e due camere bagno e disimpegno al piano Secondo, con area di corte esclusiva al piano Terra ed autorimessa al piano Interrato. il tutto individuato al N.C.E.U. con i seguenti identificativi catastali N.C.E.U. Foglio 50 (alloggio) Sez. Bo mappale 3788 sub 34 via Gavazzo 35, cat A/2, Cl2; Vani 4, rendita 451,19, Piani 1 e 2. N.C.E.U. Foglio 50 (autorimessa) Sez Bo, mappale 3788 sub 51 via Gavazzo 35 cat C/6 Cl/2, mq 14,,00 rendita 19,52, Piano Interr. N.C.E.U. Foglio 50 (area Urbana) mappale 3788 sub 712 via Gavazzo 35, mq 220,00, Piano Terra. RELAZIONE Identificazione del bene I beni oggetto della presente sono posti in Valbondione, in località Gavazzo. in Gavazzo al numero 35,in un fabbricato costruito in 2 corpi separati, uno a est e l altro ad ovest.il corpo ad Ovest ha confini a nord con parcheggio, a sud con le aree di proprietà, a est con fabbricato antistante e a ovest con strada di passaggio per salire a Valbondione. L alloggio in questione si trova nel corpo Ovest e trattasi di alloggio a schiera con corte esclusiva di proprietà, posta quest ultima al piano terra, ma staccata dal fabbricato verso sud,l alloggio invece è su due piani, 1 e 2, e si trova nel mezzo del

6 corpo ovest confinante a sud con il sub 35, a Nord con il sub 18 a Ovest con Passerella di collegamento alla strada, a est con giardino sottostante di proprietà sub 19. Descrizione del bene Trattasi di alloggio residenziale, a schiera posto su due piani, 1 e 2, il primo composto da un locale cottura, un soggiorno, un disimpegno un bagno e 2 balconi, il secondo composto da due camere, un disimpegno un piccolo ripostiglio e un bagno. Al piano interrato è posto locale,interrato e corte al piano terra, staccata dall alloggio. Autorizzazione prima del Per quanto verificato e da quanto riportato nell atto del Notaio Mannarella l immobile originario è stato costruito dopo il Licenze edilizie il fabbricato da quanto verificato è stato èdificato con concessione edilizia N 1795/2003 del 14/06/2003, e successive DIA prot 942 del 26/02/2004 P.E 1861, DIA 1480 del 01/04/2004 P.E.1871, DIA 1060 del 19/03/2005 P.E.1944, e P.E. 2079, oltre ad Agibilità rilasciata il 13/09/2006, tutte a nome della Week-end casa. Certificato di destinazione Urbanistica Trattandosi di unità immobiliare censita al N.C.E.U tale certificazione non risulta essere necessaria Identificazione catastale Nuovo Catasto Edilizio Urbano

7 Avendo rilevato che al momento dell atto di acquisto del 23/04/2008 Rep N 53063/ Notaio Sergio Mannarella, gli immobili erano censiti nel comune di Valbondione e classati ai numeri : N.C.E.U. Foglio 50 (alloggio) Sez. Bo mappale 3788 sub 34 via Gavazzo 35, cat A/2, Cl2; Vani 4, rendita 451,19, Piani 1 e 2. N.C.E.U. Foglio 50 (autorimessa) Sez Bo, mappale 3788 sub 51 via Gavazzo 35 cat C/6 Cl/2, mq 14,,00 rendita 19,52, Piano Interr. N.C.E.U. Foglio 50 (area Urbana) mappale 3788 sub 712 via Gavazzo 35, mq 220,00, Piano Terra. Certificazione energetica Non piu necessaria la certificazione energetica per l immobile. Accertamento Agenzia del territorio Si accerta dalle visure catastali che al 11/05/2016 data della notifica del pignoramento gli immobili erano già intestati al signor in forza dell atto del Notaio Mannarella rep 53063/34687 del 23/04/2008. Ricostruzioni trascrizioni e iscrizioni al ventennio Dall accertamento alla conservatoria dei registri immobiliari del 19/01/2017, e del 02/01/2017 di Bergamo e dalle verifiche catastali al ventennio i beni di cui ai mappali, 3788 sub 34, 3788 sub 51 e 3788 sub 712, sono stati acquistati dal signor con atto notaio Mannarella n: 53063/34687 del 23/04/2008 trascritto a Bergamo il ai numeri 16725/27890, ed è pervenuto a loro dai signori dalla ditta costruttrice,

8 che a sua volta aveva acquisito il terreno con atto Notaio Mannarella del 08/11/2002 prot 29912, reg. a Bergamo il 12/11/2002 N 9539, trascritto a Bergamo il 13/11/2002 ai numeri 49876/35826, 49877/35837 e 49878/35828, proveniente, dalla cessione di vari mappali poi accorpati, da parte dei signori a cui i vari proprietari erano pervenuti attraverso successione del , registrata a Bergamo il al n 1250, e trascritta a Bergamo il ai numeri 5620/4904, atto notaio Volpi del 4/10/1976 rep 8084 reg a Bergamo il 19/10/1976 al n 349 e trascritto a Bergamo il 29/10/1976 ai numeri 20968/17240, atto di donazione del rep 43447/7220, reg. a Bergamo il al N 1197 e trascritto a Bergamo il 11/03/1989 ai numeri 7422/5392 e riunione di usufrutto in morte di del , atto del 29/09/1998 prot 77838/6218, notaio Carnazzi, reg a Bergamo il al N 6471, e trascritto a Bergamo il ai numeri 35670/27776 e una precedente riunione di usufrutto in morte di del Sul bene alla data del sono state rilevate le seguenti formalità pregiudizievoli : Trascrizione del verbale di pignoramento del Tribunale di Bergamo trascritto a Bergamo il 20/05/2016 ai n 24657(Reg.Part)/ (Reg.Gen.), emesso con atto del Tribunale di Bergamo il rep Iscrizione Ipoteca per mutuo del , trascritto a Bergamo ai numeri 5412/27891

9 Le visure alla conservatoria dei registri immobiliari sono aggiornate alla data del Determinazione valore immobili pignorati Effettuato il sopralluogo in data dopo aver inviato una comunicazione ai signor per un sopralluogo,ho, potuto rilevare, alla presenza anche della signor consistenza, tipologia e caratteristiche degli immobili pignorati, onde poter provvedere alla determinazione del valore di stima piu probabile di mercato basandomi su criteri fisico-tecnici del fabbricato dove sono ubicati alloggio, 1 autorimessa e un appezzamento di terreno che sono, di tipo piu economico. L alloggio, al Piano Primo è composto Locale cotture, locale Soggiorno, con camino costruito direttamente dal proprietario, e 1 Bagno con,disimpegno oltre a due balconi di cui uno d ingresso, al Piano secondo da 2 Camere un disimpegno e un ripostiglietto con scala in legno di collegamento fra i due piani. Lo stato complessivo dell alloggio è tra il discreto e il mediocre sul piano generale e nei particolari. ALLOGGIO Mappale 3788 SUB 34 PAVIMENTI Il pavimento al piano primo è in ceramica chiara, cm 30x30, anche quello de bagno, al piano primo il pavimento è in legno tipo parquet a listelli. RIVESTIMENTI

10 E distribuito nel bagno, colore chiaro cm 10x10 e in alcune parti del locale cotture. INTONACI Gli intonaci sono rifiniti al civile in discreto stato di manutenzione RIVESTIMENTI ESTERNI Lo stato delle facciate è discreto ma usurato dal tempo, con tinteggiatura di colore giallino chiaro. Le persiane in legno colore verde in gran parte in piu che discreto stato. RIVESTIMENTI INTERNI Le pareti sono tinteggiate in modo uniforme e in buona stato, i divisori del piano primo sembrano costruiti in cartongesso. SERRAMENTI INTERNI Sono in materiale di legno,, colore scuro, in buono stato. SERRAMENTI ESTERNI Le finestre sono in legno, doppio vetro e in buono stato SERVIZI IGIENICI I servizi igienici sono composti da doccia,lavabo W.C.,bidet, tutti di color chiaro e funzionante. Complessivamente buoni RISCALDAMENTO Il riscaldamento è autonomo ma l alloggio è scaldato da due stufette a pellets e il camino non era in uso. IMPIANTO ELETTRICO Esistente e a norma. Considerato quanto sopra detto, che complessivamente ha finiture di discreta qualità ed è comunque in posizione non ottimale essendo

11 adiacente e strada di passaggio, e allo scopo di redigere una adeguata stima per addivenire ad un corretto valore da attribuire al bene in oggetto della presente valutazione si identifica ora l oggetto nella sua consistenza. AUTORIMESSA mappale 3788 SUB 51 Trattasi di locale, interrato raggiungibile attraverso corsello in comune unico per entrambi i corpi di fabbrica è in buono stato completamente al rustico. AREA PERTINENZIALE mappale 3788 sub 712 L area esclusiva ai sub 34 e 51, si trova a sud staccata circa 20/30 metri dal fabbricato e raggiungibile attraverso passo pedonale recintato con rete metallica plastificata, sul quale sorge un barbecuecamino costruito direttamente dal proprietario. Per il resto trattasi di area a verde. CONSISTENZA Coincide con quanto elencato nella descrizione del bene. Il Bene è catastalmente individuato, come scritto in precedenza, e descritto in tutte le sue parti. E in una palazzina ma con ingresso autonomo posizionato sul fronte Ovest..Pertanto cosi come risulta dagli atti depositati in catasto, considerata l età, il disegno realizzato,la superficie commerciale lorda, e l età dell alloggio Appartamento Piano 1 e 2 mq 71,00 Balconi mq 9,72/3 3,24 Autorimessa 3788 sub 54 mq 15,12/ 2 7,56 Area a giardino 3788 sub712 mq 230,00/ 10 23,00

12 VALORE Accertato tutto quanto sopra, verificato i valori di mercato della zona per immobili simili e della stessa età valutati i parametri fisico tecnici I valori unitari della superficie costruita e quella del giardino adiacente, considerate le sue caratteristiche di villetta a schiera, la posizione, l ubicazione e lo stato di manutenzione si ritiene che il valore unitario distinto per destinazioni d uso sia attorno ai 1.100,00 euro al mq una destinazione per l altra euro al mq e di Euro 250,00 per il giardino pertinenziale separato per un valore complessivo che si attesta attorno a ,00 Euro (diconsi Novantacinquemilaettecentotrentaeuro) ARROTONDATO a ,00 (Novantacinquemilacinquecentroeuro) Formazione dei lotti Non è necessaria la formazione di lotti in quanto unica unità Divisibilità dei beni Non fattibile per quanto al punto precedente. Stato di possesso Alla data attuale il possesso del bene è della signor che vi abita da solo in quanto separato ed in attesa dell arriva della seconda moglie con figlia minorenne. Il Fabbricato ricade in zona sud del paese in località Gavazzo, in zona 33 del PGT adottato (ambiti prevalentemente/totalmente densamente edificati con tipologia a schiera.

13 .Procedure espropriative per P.U. Come da informazioni assunte presso il Comune di Valbondione l unità oggetto della presente non è sottoposta a procedure espropriative per pubblica Utilità. Allegati 1) N 19 Fotografie 2) Planimetria stato di fatto unità immobiliari 3) Visure storica per Immobili N.C.E.U. 4) Elaborato grafico per suddivisione in subalterni 5) Planimeterie Catastali 6) Visure conservatoria a nome ************** 7) Documenti comune di Valbondione Voltura Sarà predisposta in caso di vendita Bando di vendita Immobiliare E allegato alla presente relazione ma redatta su foglio separato Bergamo IL C.T.U. GEOM ALGISI GIOSUE

14