TRIBUNALE DI BERGAMO

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1 studio tecnico geometra luca morotti via Ronchetti Nembro (BG) tel fax mail: luca.morotti@tiscali.it TRIBUNALE DI BERGAMO Esecuzione Immobiliare N. 696/2011 Reg. Es. Procedura Esecutiva Immobiliare promossa da: contro: - con Avv. # # # G.E.: Dr. MASSIMO GABALLO CONSULENZA TECNICA D UFFICIO L Ill.mo Sig. G.E. Dr. Massimo Gaballo ha nominato C.T.U. e Perito Estimatore nella procedura in oggetto lo scrivente Geometra Luca Morotti, con studio in Nembro - via Ronchetti n. 5, libero professionista regolarmente iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Bergamo al n nonché all Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Bergamo al n 155 Sez. Geometri, convocandolo per il giuramento ed il conferimento dell incarico all udienza del ore 11:00- Al sottoscritto, effettuato il rituale giuramento, è stato conferito il seguente QUESITO: Provveda, esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta 1

2 necessaria: 1. all identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 2. ad una sommaria descrizione del bene; 3. per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art. 40 della legge 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse; 4. per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità dalla stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; 5. per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell art.18 della Legge n. 47/1985; 6. all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la 2

3 relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; 7. a predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all art. 6 del D.lvo n. 192 (come modificato dall art. 13 D.lvo n. 28) salvo che l immobile sia esente ovvero già dotato della predetta certificazione da acquisire se adeguata; 8. all accertamento,in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio,se,all atto del la notifica del pignoramento,il debitore esecutato era intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; 9. all accertamento dell esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 10. alla determinazione del valore degli immobili pignorati. 11. alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale; 12. all accertamento della comoda divisibilità dei beni; 13. all accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventualmente 3

4 data di rilascio fissata o lo stato della causa eventuale in corso per il rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 14. all accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità; 15. all allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; 16. proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale; 17. al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi,con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicato tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. PREMESSA Effettuate le operazioni preliminari necessarie, si è poi comunicato all esecutato, a mezzo raccomandata a.r. in data , che lo scrivente avrebbe effettuato sopralluogo il alle ore 9:00 per prendere visione dei beni. Regolarmente avvenne il sopralluogo e si è provveduto in merito. 4

5 RELAZIONE E RISPOSTE AL QUESITO = = = = = = = = = = = = = = = = 1) Identificazione del bene. Oggetto di pignoramento è proprietà immobiliare ubicata in comune di Villa di Serio - via XXV Aprile nn. 45/47 - costituita da: alloggio residenziale al piano terzo di palazzina condominiale di complessivi cinque livelli fuori terra, con cantina di pertinenza al piano terreno. La proprietà immobiliare è censita al Catasto dei Fabbricati di Villa di Serio come segue: Foglio 4 Particella 1416 subalterno 9 Cat. A/3 Cl. 1 v. 5 R.C. 309,87 Confini dell alloggio partendo da nord ed in senso orario: prospetto su area comune, proprietà di terzi, vano scala comune, prospetto su area comune. Confini della cantina partendo da nord ed in senso orario: area comune, proprietà di terzi, corridoio comune, proprietà di terzi. Per la formazione del/i lotto/lotti si rimanda al successivo capitolo 11. 2) Sommaria descrizione del bene. I beni oggetto di pignoramento sono ubicati all interno di complesso immobiliare costituito da edificio a destinazione residenziale, di cinque piani fuori terra, 5

6 disimpegnati da scala interna, privo di ascensore, denominato Condominio Villa Paradiso. Al livello di piano terreno trovansi: ingresso pedonale e carrale dal lato sud (via XXV Aprile), corte e giardino comuni (sui quattro lati dell edificio), accesso al vano scale in lato sud della palazzina; sul lato est: vano caldaia comune con porta di accesso dall esterno (impianto centralizzato funzionante a gasolio). Sempre sul fronte sud della costruzione: n. 4 porte basculanti che danno accesso ad altrettante autorimesse (proprietà di altri condòmini). Internamente: al piano terreno retro edificio, otto locali cantina. Ai piani superiori: due alloggi per piano, dal primo al quarto. Il complesso immobiliare è di costruzione ultraquarantennale, e si presenta in sufficienti condizioni di manutenzione e conservazione. Strutture portanti in muratura e calcestruzzo armato; tetto con copertura in tegole; lattonerie in lamiera preverniciata; serramenti esterni in legno con vetri termoisolanti; persiane esterne: avvolgibili in pvc. Piane e soglie in pietra. Facciate intonacate e tinteggiate. Recinzioni esterne: fronte strada barriere in metallo; altri confini rete metallica plasticata; entrambe poggianti su muretto di calcestruzzo h. circa cm. 50. Balconi con barriere di ferro. Sottobalconi e sottogronda in calcestruzzo 6

7 intonacato e tinteggiato. Portoncino principale d ingresso e vetrata superiore vano scale: con strutture di metallo. Scale interne con gradini rivestiti di marmo, zoccolino a correre; barriere scale di ferro. L unità abitativa in oggetto, al piano terzo, avente accesso pedonale dai percorsi comuni e scale, è costituita da (come risultante da planimetria catastale): ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno notte, bagno e due camere, e due balconi. Come detto la cantina è al piano terreno. Il tutto come da planimetria catastale riprodotta in copia fotostatica qui allegato A, e in documentazione fotografica allegato C. Al momento del sopralluogo dello scrivente, nessuno era presente degli esecutati, e non si è potuto accedere all alloggio de quo. Si è potuto però prendere visione dell appartamento confinante e di un appartamento a piano inferiore, alfine di valutarne la consistenza e la tipologia e le caratteristiche di costruzione e finitura interne. L unità abitativa de qua, al piano terzo, ha portoncino d ingresso di legno e blindato; presumibilmente porte interne di legno, pareti e soffitti intonacati e tinteggiati, pavimentazioni e rivestimenti prevalentemente in ceramica, zoccolini legno. Balconi con 7

8 pavimento di piastrelle di grés ceramico. Impianti dell epoca di costruzione. Riscaldamento centralizzato, con caldaia alimentata con combustibile gasolio. Cantina: pavimento in calcestruzzo allo stato rustico; porta di legno. Il tutto pare in sufficiente stato di conservazione e manutenzione. Sono evidenti gli impianti gas metano, per impianto cucina, posti esternamente in facciata e di recente realizzazione (e quindi presumibili a norma). 3) Dichiarazione Sostitutiva dell Atto Notorio. Il complesso immobiliare in Villa di Serio mappale 1416, di cui è parte la unità pignorata, è di realizzazione anteriore al In base ad elementi presuntivi, quali le planimetrie catastali originarie, redatte nell anno 1965, la data di inizio della costruzione è indicabile in tale epoca. 4) Permesso edilizio e condono. Il complesso immobiliare al mappale 1416 di Villa di Serio è stato edificato a seguito regolare titolo abilitativo anteriore al 1967; successivamente non risultano effettuate modifiche per le quali fosse necessario provvedimento abilitativo. 8

9 5) Certificato di destinazione urbanistica. Trattandosi di unità immobiliare urbana, tale certificazione non è necessaria. 6) Identificazione catastale immobile. L unità immobiliare in via XXV Aprile nn. 45/47 è censita al Catasto dei Fabbricati di Villa di Serio come segue: Alloggio e cantina: Foglio 4 Particella 1416 subalterno 9 Cat. A/3 Cl. 1 v. 5 R.C. 309,87 I dati corrispondono a quanto specificato nell atto di pignoramento. La ditta catastale è la seguente: proprietà per 1/2 proprietà per 1/2 (vedasi allegato B) 7) Certificazione energetica. Come detto, non è stato possibile accedere all alloggio e conferire con gli esecutati. Pertanto non è stato possibile redarre la certificazione ovvero acquisirla se esistente. 9

10 8) Documenti dell Agenzia del Territorio. Dalla documentazione esistente presso il Servizio di pubblicità immobiliare dell Agenzia del territorio di Bergamo, risulta che alla data di notifica del pignoramento immobiliare ( ), i sigg., erano intestatari della piena proprietà : dell unità immobiliare in Villa di Serio fog. 4 mappale 1416 subalterni 9, oggetto della presente procedura, in forza di atto di compravendita 28/12/2005 rep. n /15281 not. C. Mallardo, trascritto a Bergamo ai nn. 1272/876 in data ed ivi registrato al n. 212/1T in data ) Ricostruzione analitica esatta provenienza nell anteriore ventennio e sussistenza gravami. Data Trascrizione pignoramento: Trascrizioni : - Trascriz. nn /13734 del Con atto in data , rep. n /36995 not. G.B. Anselmo, registrato a Bergamo il al n. 897, certi sigg. 10

11 nato a, acquisivano in comunione legale dei beni, l unità immobiliare oggetto di pignoramento, subalterno 9 del mappale 1416 di Catasto Fabbricati di Villa di Serio. - Trascriz. nn. 1272/876 del Con atto di compravendita in data rep. n /15281 not. C. Mallardo, registrato a Bergamo il al n. 212/1T, i predetti hanno venduto l immobile mappale 1416/9, oggetto di pignoramento, agli esecutati, che hanno acquistato indivisamente per quota di ½ ciascuno ivi compresi diritti ed oneri sulle parti comuni. # # # Iscrizioni : - Iscriz. nn. 1273/398 del A favore dell istituto bancario, si è iscritta ipoteca volontaria, a carico degli esecutati (e di terzo debitore non datore di ipoteca) e sui beni oggetto di pignoramento, per la somma di ,00 (somma capitale ,00) a 11

12 seguito atto di mutuo in data rep /15282 not. C. Mallardo, durata anni 30. Non risultano annotamenti di riduzione di ipoteca. # # # Pignoramenti : - Trascriz. nn /18529 del A favore dell istituto bancario, si è trascritto Pignoramento dei beni in Villa di Serio mappale 1416 subalterno 9 del catasto fabbricati, a carico degli esecutati, per il credito di euro ,19 oltre interessi e spese; a seguito Atto di Precetto notificato il per il pagamento della predetta somma. Non risultano annotamenti di riduzione di pignoramento. 10) Valore degli immobili pignorati. Considerato quanto sopra; preso atto della posizione dell immobile, ubicato in zona residenziale e semicentrale del comune di Villa di Serio, ben servita dalle urbanizzazioni principali e secondarie; tenute presenti la vetustà dell edificio e le attuali condizioni di finitura, manutenzione e con- 12

13 servazione; lo scrivente, in base alle sue conoscenze di valore di mercato, raffrontando la proprietà immobiliare di cui trattasi anche a beni simili oggetto di recente compravendita, ritiene che il valore venale sia attribuibile come di seguito indicato, tenendo anche conto del carattere prudenziale della presente stima. N.B.: le misure e le quantità riportate sono state desunte da planimetrie, sono pertanto approssimative. Dati metrici: superficie alloggio piano terzo circa mq. 80 superficie balconi circa mq. 9 x coeff. 1/3 = circa mq. 3 superficie cantina piano interrato circa mq. 6 x coeff. 1/2 = circa mq Somma = superficie convenzionale = mq. 86 Stima : Superf. conv. mq. 86 x /mq ,00 = ,00 che si arrotonda ad ,00. n.b. comprendendovi l incidenza delle parti comuni del complesso condominiale. Valore di mercato del bene immobile : ,00 - diconsi euro centomila/00-13

14 11) Formazione di Lotti. LOTTO UNICO: In comune di Villa di Serio via XXV Aprile 45/47: piena proprietà di unità abitativa al piano terzo di circa mq. 80, con balconi per circa mq. 9, cantina al piano terreno di circa mq. 6, con i relativi diritti ed oneri sulle parti comuni. Identificate al Catasto dei fabbricati come segue: Foglio 4 particella 1416 subalterno 9. Valore del presente lotto = ,00 Confini dell alloggio partendo da nord ed in senso orario: prospetto su area comune, proprietà di terzi, vano scala comune, prospetto su area comune. Confini della cantina partendo da nord ed in senso orario: area comune, proprietà di terzi, corridoio comune, proprietà di terzi. 12) Comoda divisibilità dei beni. Non necessita divisibilità del bene. 13) Occupazione dell immobile. L immobile è in possesso degli esecutati. Presso l Agenzia delle Entrate di Bergamo, non risulta registrato alcun contratto locativo riguar- 14

15 dante il bene di proprietà degli esecutati. 14) Procedure espropriative. Come da informazioni assunte presso l Ufficio Tecnico Comunale di Villa di Serio, la proprietà qui trattata non è attualmente assoggettata a procedure espropriative per P.U.. 15) Allegati: A) Copia planimetria catastale abitaz. e cantina B) Copia visura catastale C) Documentazione fotografica 16) Nota di voltura. Appena effettuata la vendita, a seguito comunicazione che la Cancelleria farà allo scrivente, lo stesso predisporrà opportuna domanda di voltura. 17) Bando di vendita immobiliare. Si allega separata e succinta descrizione del lotto unico formato. Con quanto sopra e con allegati, lo scrivente pensa di avere esaurito l incarico conferitogli e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. 15

16 Nembro, 24 novembre 2012 IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO geometra luca morotti 16

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