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1 1 Dr. Carmen di Maggio STUDIO TECNICO C.so Libertà MANTOVA TEL - FAX CELL cdimaggio@libero.it ; posta certificata c.di_maggio@epap.conafpec.it TRIBUNALE DI MANTOVA Procedimento di esecuzione immobiliare N. 3/2014 Promosso da: Contro GIUDICE DELL ESECUZIONE : Ill.ma Dott. Ssa Laura De Simone RELAZIONE DI STIMA Data : Premessa La sottoscritta D.ssa Carmen di Maggio, nata a Bressanone (BZ) il 18 settembre 1962 con studio a Mantova in C.so Libertà 3, a mezzo di ordinanza dell Ill.mo Giudice dell Esecuzione, veniva nominata perito estimatore per la valutazione dell immobile di proprietà e accettato l incarico, prestava giuramento nelle forme di rito in data , ritirando copie dei documenti dei fascicoli delle procedure esecutive. Il quesito conferito secondo quanto previsto da art. 569 c.p.c. e 173 bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile è il seguente: esaminati gli atti della procedura e controllo della completezza della documentazione di cui all art.567 secondo comma c.p.c. segnalando immediatamente quelli mancanti o non idonei, provveda l esperto : 1) All identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, individuando i nuovi confini e provvedendo, previo autorizzazione del giudice, se necessario, alla realizzazione del frazionamento con allegazione della relazione estimativa i tipi mappali debitamente approvati dall Ufficio tecnico erariale. 2) Ad una sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare le caratteristiche oggettive dell immobile in relazione all art.10 del DPR 633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad IVA; a descrivere lo stato degli impianti, acquisendo copia della documentazione esistente, accertando la loro conformità alla normativa vigente e quali possano esser approssimativamente i costi per gli interventi di messa a norma degli stessi. 3) Ad indicare per le costruzioni iniziate ante la data di inizio costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art.40 della L.R. 47/ ) Ad accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3) gli estremi della licenza edilizia o della concessione edilizia; l esperto evidenzi l eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi indichi se il proprietario dell immobile abbia provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi della L.47/1985 e L. 724/1994; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantifichi il consulente i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali. 5) Ad allegare per i terreni il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune competente, ai sensi dell art.18 della L.47/85. 6) Ad identificare catastalmente l immobile, previo accertamento dell esatta corrispondenza nell atto di pignoramento, con le risultanze catastali, indicando gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del Catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione

2 alla legge 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda in caso di difformità o mancanza di 3 idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative. 7) Ad appurare sulla scorta della documentazione dell Agenzia del Territorio, se all atto della trascrizione del pignoramento parte esecutata era intestataria degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; nell ipotesi in cui sia stata pignorata una quota indivisa indichi l esperto se il compendio sia comodamente divisibile e se possa essere assegnata alla parte debitrice l intera proprietà di un singolo cespite. 8) A verificare l esatta provenienza dei beni immobili, mediante ricostruzione analitica delle vicende relative alle trascrizioni ed alle iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso e abitazione e quindi ad indicare l esistenza di formalità, vincoli, oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. 9) A determinare il valore degli immobili pignorati. 10) A formare lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente indicando per ciascuna unità di valore la superficie ed i confini e procedendo se necessario, al relativo frazionamento catastale. 11) Ad accertare lo stato di possesso del bene, con l indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale il compendio è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; laddove gli immobili siano occupati in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, la rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del contratto e, in caso negativo, la differenza rispetto a tale valore, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico In ogni caso, nel caso di occupazione del bene pignorato da parte di soggetti diversi dall esecutato, l esperto avviserà immediatamente il giudice dell esecuzione ai fini dell eventuale nomina del custode. 12) Accertare se gli immobili sono oggetto di procedura espropriativi di pubblica utilità. 13) Ad allegare planimetrie degli immobili, una loro visura aggiornata ed una congrua documentazione fotografica, che idoneamente li raffiguri. 14) Ad allegare per i pignoramenti successivi alla data del giorno l attestato di certificazione energetica in conformità al disposto i cui al Decreto Legislativo n. 192, come modificato dal Decreto Legislativo n. 311 e alle ulteriori specificazioni di cui alla deliberazione n del emessa dalla Regione Lombardia. 4 15) A depositare una separata e succinta descrizione del lotto ovvero dei lotti formati, con lo stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto, per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. Il G.E. fissava la data del per l ulteriore corso della procedura esecutiva. SOPRALLUOGO DEI BENI IMMOBILIARI La sottoscritta, dopo avere riscontrato i dati relativi all immobile della presente esecuzione, presso l l Agenzia del Territorio e presso gli uffici comunali, ha proceduto ad effettuare i sopralluoghi dei beni pignorati, appartamento in Corso Vittorio Emanuele II n. 83 Mantova alla presenza dell affittuale, ivi residente. 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE 1.a IDENTIFICAZIONE CATASTALE Gli immobili in esame oggetto di esecuzione immobiliare risultano così censiti al Catasto a seguito dell aggiornamento secondo normativa vigente : COMUNE CENSUARIO DI MANTOVA (MN) CATASTO FABBRICATI Foglio 34 mapp.134 sub 17 Cat. A/2 classe 2-5,5 vani Rendita 667,52 Corso Vittorio Emanuele II n. 83 Piano 2-5 Foglio 34 mapp. 134 sub 30 cat. C/6 classe 6 mq 14 Rendita 63,3

3 Corso Vittorio Emanuele II n. 83 Piano S1 Intestazione catastale: proprietà per 1/1 1.b CONFINI L immobile appartamento mapp. 134 sub 17 al piano secondo confina da nord in senso orario: area comune appartamento altre ragioni e vani scale ed ascensore comuni; ad est, appartamento di altre ragioni, vani scale ed ascensore comuni; a sud area cortiva comune indi tetto condominiale ad ovest mappale 124 ; annesso all appartamento vano ripostiglio piano quinto soffitta confinante su due lati ripostiglio di altre ragioni, sul terzo lato corridoio comune da cui si accede e sul quarto lato a prospetto tetto condominiale. L immobile autorimessa mapp. 134 sub 30 posta nel sotterraneo (scantinato) confina su due lati autorimesse di altre ragioni, terrapieno condominiale e corsia di accesso e manovra comuni. 5 Accesso ai beni immobili pignorati Si precisa che l accesso avviene da Corso Vittorio Emanuele II n. 83 a mezzo di cancello e area cortiva comune; per l appartamento accesso scala e ascensore comuni e per autorimessa cortile a mezzo di cancello automatico e successivamente rampa di accesso per zona interrata autorimesse. 1.c FORMAZIONE DI LOTTI L appezzamento per la sua tipologia ed ubicazione, appartamento con annesso ripostiglio e con autorimessa forma un lotto unico, 2.SOMMARIA DESCRIZIONE DEL BENE Tipologia: appartamento al secondo piano in complesso condominiale articolato su cinque piani con autorimessa al piano interrato. Ubicazione : Comune di Mantova centro storico in Corso Vittorio Emanuele II n. 83 Condominio Pradella. Descrizione sommaria : trattasi di appartamento in buono stato di manutenzione, costituito da cinque vani e corridoio, due camere salotto cucina e servizi, di altezza 3,4 m; serramenti e porte in legno; i pavimenti sono in marmo per salotto, corridoio e camera; in cucina e servizi pavimenti in piastrelle di ceramica e parquet in legno per stanza da letto. L appartamento presenta riscaldamento con teleriscaldamento a gas con caldaia per acqua sanitaria. Sono presenti due balconi di 4,7 + 4 mq su i lati nord e sud. Annesso all appartamento è presente vano ripostiglio di 5 mq ca. nella soffitta al quinto piano. L autorimessa con porta basculante è ubicata in piano interrato. La superficie complessiva utile è pari a 92 mq per appartamento e 16 mq per autorimessa. Caratteristiche oggettive art.10 DPR 633/72 I beni pervengono con atto di compravendita a rogito Notaio Augusto Chizzini del rep.18600/10199 trascritto a Mantova il ai n.ri 3417/2024 ove vendeva a la quota di piena proprietà dei beni pignorati in relazione all art. 10 D.P.R. n.633/72 i beni pignorati non sono soggetti ad IVA di legge. 3. COSTRUZIONI ANTE 2 settembre 1967 L immobile pignorato appartamento al secondo piano con vano ripostiglio al quinto piano con autorimessa al piano interrato facente parte del condominio Pradella costruito ante 1967, presenta regolare licenza di costruzione n. 5981/ 1964 rilasciata in data REGOLARITA EDILIZIA L appartamento facente parte del complesso condominiale Pradella, presenta la regolarità edilizia urbanistica in forza dei seguenti atti: - Licenza di costruzione n. 5981/1964 rilasciata dal Comune di Mantova il a favore di , fabbricato di civile abitazione con negozi - Licenza di costruzione 5981/64 variante in progetto per copertura cavedio rilasciata dal comune di Mantova in data a favore di Licenza di costruzione n. 5981/64 con nulla osta della Sovraintendenza ai monumenti rilasciata dal Comune di Mantova in data a favore di Certificato di abitabilità del fabbricato rilasciato dal Sindaco di Mantova in data 19 settembre 1968 per fabbricato condominiale corso Vittorio Emanuele n. 83 a 5 piani fuori terra, 18 appartamenti 77 vani e 36 vani accessori; idonei ed agibili anche i 13 garages al piano interrato. Dall analisi dalla documentazione e dei progetti presenti presso l archivio del Comune di Mantova Corso Garibaldi n.88, lo stato di fatto del bene pignorato comprensivo di appartamento, vano ripostiglio al quinto piano e autorimessa al piano seminterrato risulta conforme ai progetti per i quali sono stati emesse licenze di costruzione e di agibilità; l immobile non risulta modificato rispetto alla originaria licenza di costruzione sia nella composizione che nella dimensione dei vani, delle finestrature e luci; sono state effettuate solo migliorie interne, relative ai pavimenti della cucina e dei servizi. 5. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA L immobile non richiede certificato di destinazione urbanistica

4 6. RISULTANZA CATASTALE L immobile risulta identificato ai subalterni 17 e 30 del mappale 134 del fg 34 così come dalla costituzione catastale ante 1967 senza variazioni di categoria, classe e consistenza. Le planimetrie catastali dell appartamento e dell autorimessa corrispondono allo stato di fatto all attualità. 7. INTESTAZIONE ALL ATTO DEL PIGNORAMENTO Alla data del pignoramento immobiliare trascritto in data ai n.ri 195/134 risulta intestato all esecutato sede nella quota intera di piena proprietà PROVENIENZA DEI BENI RICOSTRUZIONE NEL VENTENNIO PROVENIENZA DEI BENI Come da dichiarazione del Notaio a tutto il gli immobili risultavano di proprietà di per la quota intera di piena proprietà, con la seguente cronistoria: - Con atto di compravendita del Notaio del rep trascritto a Mantova il n i signori acquistavano la quota di ½ ciascuno dei beni fg 34 mapp. 134/17 e 134/30 e la quota di 15,325 /1000 ciascuno del mapp. 134/4. - In morte di in forza della dichiarazione di successione registrata a Mantova il n.23/1178 trascritta il n.ri 11337/7519 ed il ai nri 5096/3531 la quota di un mezzo sui beni censiti al fg 34 mapp. 134/17 e 134/30 e al quota di 21,73/1000 sul bene fg 34 mapp.134/4 passavano a Con successione in rettifica del n.21/1383 trascritta il ai n.ri 2947/1947 veniva rettificata la quota sulla comproprietà in 15,33/1000. In essa si menziona il coniuge come rinunziante all eredità. - Con atto di compravendita a rogito Notaio del n trascritto a Mantova il ai n.ri 3478/ vendevano a la quota di intera proprietà sui beni censiti al fg 34 mapp. 134/17 e 134/30 e la quota di 21,73 /1000 del bene fg 34 mapp. 134/4. Con nota di rettifica del nri 4903/3056 veniva rettificata la quota di comproprietà da 21,73 a 30,65/1000. Non si riscontra la trascrizione della accettazione tacita espressa in eredità di nel suddetto atto in qualità di erede di Con atto di compravendita di Notaio del rep /10199 trascritto a Mantova il ai n.ri 3417/ vendeva a la quota di intera proprietà sui beni in Mantova censiti al fg 34 mapp. 134/17 e 134/30 e la quota di 30,65 /1000 sul bene fg 34 mapp. 134/4. ISCRIZIONI - Ipoteca volontaria iscritta a Mantova in data ai n.ri 2650/614 in forza di atto di mutuo Notaio del rep.18528/10146 per complessivi ,00 a garanzia di capitale di ,00 per la durata di anni 25 sui beni di cui mapp. 134 sub 17 e sub 30 del fg 34 in Mantova, a favore di contro quale terza datrice di ipoteca per la quota di intera proprietà e contro quale debitore non datore di ipoteca. TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI - pignoramento immobiliare trascritto a Mantova ai n.ri 195/134 del , in forza di verbale di pignoramento Tribunale di Mantova del rep. 72, a favore di con sede contro per la quota di piena proprietà dei beni fg 34 Mantova mapp. 134 sub 17 e sub DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE Metodologia di stima La stima adottata è di tipo sintetico comparativa per analoghi beni compravenduti all attualità, secondo l andamento del mercato immobiliare penalizzato per l esubero di offerta di abitazioni anche di più recente costruzioni. La posizione centrale dell appartamento e la presenza dell autorimessa, sono comunque fattori che permettono una quotazione media nonostante la vetustà dell immobile e la sua collocazione in complesso condominiale di 29 unità residenziali. L OMI osservatorio immobiliare dell Agenzia delle entrate quota a fine 2013 per immobili residenziali in zona B1 centro abitato di Mantova nel valore medio di /mq e di /mq per autorimesse. Al fine della presente stima valutativa considerata l ubicazione dell appartamento in centro abitato di Mantova Corso Vittorio Emanuele n. 83, lo stato del bene e la presenza di affittanza in corso di individua il più probabile prezzo di mercato nel valore di 1.500,00/1.600,00 /mq per l abitativo e 2.400/mq per autorimessa corrispondenti a : Appartamento al secondo piano in complesso condominiale : ,00 Autorimessa in piano interrato : 38,000 Valore complessivo dell immobile ,00 VALORE DELL IMMOBILE PIGNORATO

5 ,00 (centottantotamila euro) Comune di Mantova Corso Vittorio Emanuele II n. 83 piano secondo Condominio Pradella Appartamento al secondo piano con autorimessa al piano interrato LOTTO UNICO 10. FORMAZIONE LOTTI Il bene pignorato nel suo complesso costituisce un lotto unico. 11. STATO DI POSSESSO DELL IMMOBILE Il bene allo stato attuale risulta concesso in affitto con regolare contratto registrato in data 19 novembre 2009 al n durata 4+4 anni con scadenza il 31 luglio 2017, a con canone annuo di ,00 in un unica soluzione entro il 5 agosto. Secondo in piano di riparto delle spese condominiali (Amministratore Mantova) del condominio Pradella, preventivo 2014 si riscontrano le spese condominiali (valore 9 approssimativo soggetto a verifiche consuntive) di 1.900,00 annue per il conduttore e 330,00 a carico della proprietà per un totale di circa 2200,00 /annui di spese condominiali millesimi 30,65, comprensive di teleriscaldamento,luce e pulizia scale e ascensore. L affitto in corso è stato registrato anteriormente alla trascrizione del pignoramento. CONGRUITA CANONE DI AFFITTO Il canone di circa 900 /mese è considerato più che congruo, rispetto le attuali quotazioni di mercato (valori medi si attestano su valori inferiori anche del 30-40% media di 700 /mensili di analoghi appartamenti in condomini ubicati in centro città di Mantova) 12. PRESENZA DI PROCEDURE DI ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA UTILITA Alla data del pignoramento, sentiti gli uffici competenti non risultano in atto procedure di espropriazione per pubblica utilità. 13. PLANIMETRIE DEGLI IMMOBILI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Estratto di mappa : fg 34 mapp Planimetrie catastali mapp. 134 sub 17 e sub Ingresso condominio Pradella Corso Vitt. Emanuele Mantova Ingresso cortile comune 12 Facciata a nord appartamento mapp. 134 sub 17 piano secondo Ingresso autorimessa da rampa in piano interrato da cortile comune 13 Interno appartamento mapp. 134 sub 17 particolare pavimenti Piano secondo particolare ascensore Vano ripostiglio piano V annesso ad appartamento ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA L immobile riscaldato a mezzo di teleriscaldamento presente classe energetica G, come da allegato APE attestazione di prestazione energetica, redatto il dal p.i DESCRIZIONE SINTETICA DELL IMMOBILE DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI IMMOBILI Quota 1/1 di proprietà Appartamento al secondo piano di complesso condominiale a cinque piani in centro storico di Mantova di 92 mq complessivi con due balconi e vano ripostiglio al quinto piano, con autorimessa di 16 mq posta in piano interrato, attualmente affittato, il tutto per un valore complessivo di Euro ,00 mila (centottantamila), immobile, così meglio identificato : COMUNE CENSUARIO DI MANTOVA (MN) CATASTO FABBRICATI Foglio 34 mapp.134 sub 17 Cat. A/2 classe 2-5,5 vani Rendita 667,52 Corso Vittorio Emanuele II n. 83 Piano 2-5 Foglio 34 mapp. 134 sub 30 cat. C/6 classe 6 mq 14 Rendita 63,3 Corso Vittorio Emanuele II n. 83 Piano S1 Intestazione catastale: proprietà per 1/1 L ESPERTO INCARICATO: d.ssa Carmen di Maggio Mantova, 8 ottobre

6 ALLEGATI 1) Certificati e planimetrie catastali 2) Contratto di affitto 3) Atti edilizio-urbanistici 4) A.P.E attestato di prestazione energetica