Nella causa n. 1034/2016 R.G. DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI. Giudice Dott. GOLINELLI GIOVANNA. Promossa da: ... (attore principale) ...

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1 TRIBUNALE DI BERGAMO Sezione Esecuzioni Immobiliari Nella R.G. DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice Dott. GOLINELLI GIOVANNA Promossa da:... (attore principale) ELABORATO PERITALE

2 RELAZIONE PERITALE ESECUZIONE IMMOBILIARE n 1034/2016 PREMESSA L ill.mo Giudice Istruttore Dott. Giovanna Golinelli, con Comunicazione di ordinanza pronunciata dal Giudice dell esecuzione del , aveva nominato C.T.U. per la presente causa..., Architetto libero professionista con studio in Covo (BG) - via... iscritta all Albo degli Architetti della provincia di Bergamo al n... e all Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di Bergamo n... disponendone la comparizione all udienza del ore 11.00, e la sottoscritta..., regolarmente presente, effettuato il giuramento di rito, aveva accettato l incarico di Stima dell immobile sito in Montello (BG) via... conferitole fissando per il sopralluogo la data del (All. n 1) Perito :... Pag. 2

3 OPERAZIONI PERITALI Sopralluogo Il giorno , in via... a Montello (BG) la sottoscritta, in qualità di C.T.U., accompagnata dal collaboratore di studio..., ha effettuato il sopralluogo necessario per la stima dell immobile. Le operazioni peritali della casa iniziano alle ore 10:00 alla presenza di: - Sig. Eugenio Beloli proprietario dell abitazione - Il Collaboratore dello Studio... oltre al C.T.U. Arch.... Risposte al quesito Esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, l Esperto Estimatore PROVVEDA 1) all identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; Perito : Arch... Pag. 3

4 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA PROCEDURA (localizzazione, dati catastali, formazione lotti e confini) L Immobile oggetto di perizia, è situato in Montello (BG), un Comune posto a est dal Capoluogo e distante circa 16 km. paese situato tra i Comuni di Costa di Mezzate, Carobbio, Gorlago e San Paolo D Argon. a) Confini e dati Catastali Il cespite presenta i seguenti dati catastali: Perito : Arch.... Pag. 4

5 FOGLIO MAPPALE SUBALTERNO INDIRIZZO CATEGORIA A/ C/ C/6 L abitazione è posta al piano terra di un complesso immobiliare costituito da abitazioni con due piani fuori terra alternati a tre piani fuori terra; l abitazione in questione si trova precisamente in testa al complesso avendo tre lati liberi e un lato in comune col muro di un altra abitazione. Confini: partendo da nord con giardino di altra proprietà, a est con il corsello dei box, a sud con altra proprietà e a ovest con il marciapiede in comune d ingresso delle abitazioni. b) Formazione di uno o più lotti per la vendita e nuovi confini L appartamento, oggetto di perizia, non è frazionabile in quanto non presenta i requisiti necessari. 2) ad una sommaria descrizione del bene; 2. DESCRIZIONE SOMMARIA DEL BENE a) Caratteristiche della zona e P.G.T. (All. n 2) Il cespite, oggetto della presente perizia, è situato nel Comune di Montello (BG), dal Piano del Governo del Territorio, Variante approvata nel 2008, la zona interessata risulta corrispondente alla zona: *Residenza Consolidata Caratteristiche descrittive e strutturali del fabbricato Caratteristiche Descrittive L edificio in cui si trova l abitazione è un complesso immobiliare composto da unità di diverse dimensioni avente passaggi pedonali recintati in comune con altre abitazioni e il corsello delle autorimesse in comune con tutto il complesso. La struttura portante è in pilastri in cemento armato con tamponamenti in mattoni pieni rivestiti con intonaco, i solai sono in c.a., la copertura risulta in c.a. con sovrastante manto di tegole Perito : Arch.... Pag. 5

6 marsigliesi e canali di gronda con pluviali in rame. ABITAZIONE - Piano Terra : Ingresso/Soggiorno, cucina/pranzo, stanza n.1 con accesso al balcone, CANTINA stanza n. 2 con accesso al balcone, bagno con accesso al balcone. Piano Interrato : dal piano terra si raggiunge la cantina, adibita a taverna, tramite scala esterna ma coperta dal balcone dell appartamento soprastante. E un locale ben curato con accesso diretto tramite porta R.E.I. all autorimessa e con una lavanderia di medie dimensioni. AUTORIMESSE Piano Interrato : accesso alle Autorimesse tramite rampa e corsello scoperto in comune con tutto il complesso. Un autorimessa è collegata alla cantina, l altra è affiancata ma non collegate tra loro. Particolari Abitazione - Infissi : porta d ingresso in legno e vetri antisfondamento con antone in legno per chiusura; Serramenti in legno dotati di vetro doppio, porte interne in simil-legno; - Pavimentazione e rivestimento : in tutto l appartamento è posata ceramica di colore rosa acceso, nel bagno pavimento in ceramica colore rosa e rivestimento bi-colore rosa e panna con greca abbinata; - Tinteggiatura : tutti i locali presentano tinteggiatura di colore bianco. - Elettrico : presente con corpi illuminanti a soffitto. - Idraulico : presente con caldaia posizionata sul balcone marca Beretta. - Gas : presente per la cucina, come corpi riscaldanti sono installati caloriferi in alluminio di colore bianco; - Aria Condizionata : non presente. - Citofonico : presente privo di video. Perito : Arch.... Pag. 6

7 - Ascensore : non presente. - Condizioni d insieme : l Abitazione si trova in condizioni molto buone. Particolari Cantina - Infissi : porta d ingresso in legno e vetri; - Finestre a bocca di lupo. - Pavimentazione in ceramica di colore rosa chiaro in tutta la cantina e anche nel locale lavanderia con rivestimento in tinta. - Citofonico : presente privo di video. - Riscaldamento presente collegato all abitazione, corpi riscaldanti sono installati caloriferi in alluminio di colore bianco; - Rivestimento alle pareti in legno (perline colore legno chiaro). Misto a mattoni faccia a vista in materiale Ricostruito - Porta di collegamento con l autorimessa in ferro a norma di legge R.E.I. - Condizioni d insieme : la Cantina, di dimensioni medie, si trova in condizioni ottime. Particolari Autorimesse - Pavimentazione in battuto di cemento - Saracinesca in alluminio con apertura a mano. - Condizioni d insieme : le Autorimesse si trova in condizioni buone. 3) per le costruzioni iniziate anteriormente il 1º settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell atto notorio di cui all art.40 della Legge 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse; 3. COSTRUZIONI INIZIATE ANTERIORMENTE IL Il fabbricato non rientra in questa prescrizione. Perito : Arch.... Pag. 7

8 4) per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia, evidenzi in ogni caso l eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994 indicando lo stato del procedimento; nell ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, controlli la possibilità di sanatoria ai sensi dell art. 36 DPR n. 380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi ai fini dell istanza di condono che l aggiudicatrice possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall art. 40, 6 comma L. 47/1985 ovvero dall art. 46, 5 comma DPR 380/2001 specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. 4. ESTREMI LICENZA EDILIZIA O CONCESSIONE EDILIZIA (All. n 3) Da una verifica presso l Ufficio Tecnico del Comune di Montello (BG) sono presenti le seguenti pratiche edilizie: - D.I.A. protocollo n del Nuova costruzione di n. 18 appartamenti di civile abitazione. Palazzina n. 7 - Variante n. 1 alla D.I.A. n D.I.A. protocollo n del ) per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell art. 18 della Legge 47/1985; 5. CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA PER I TERRENI Nessun terreno fa parte di questa Esecuzione Immobiliare. 6) all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli Perito : Arch.... Pag. 8

9 ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla Legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; 6. IDENTIFICAZIONE CATASTALE (All. n 4) Per l identificazione Catastale si è reso necessario richiedere copia delle schede catastali presso il Catasto Edilizio Urbano in quanto mancanti nella documentazione di parte. Il bene immobiliare oggetto della seguente esecuzione immobiliare è censito come segue: FOGLIO MAPPALE SUBALTERNO INDIRIZZO CATEGORIA C/ C/6 La Scheda catastale corrisponde alla realtà rilevata per quanto riguarda l appartamento. Per le due Autorimesse nella scheda catastale sono comunicanti tramite porta interna, nella realtà la porta non esiste. 7) All accertamento, in base alla documentazione dell Agenzia del Territorio, se, all atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; 7. INTESTARIO DEL BENE Al momento dell Atto di Pignoramento i debitori esecutati Sig.ri...risultano proprietari con la quota di 1/2 a testa dell immobile sopra descritto situato nel Comune di Montello (BG). Perito : Arch.... Pag. 9 A/2

10 8) All accertamento dell esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; alla verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno di suddetti titoli; all informazione sull importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziali relativi al bene pignorato; 8. PROVENIENZA DEGLI IMMOBILI In relazione all'accertamento dell'esatta provenienza dei beni, oggetto della presente perizia, si conferma quanto indicato nella "Certificazione notarile ipotecaria e catastale ventennale elaborata dal Notaio... Vincoli e oneri che saranno cancellati a cura e spese della procedura Negativo. a) Oneri, pesi, servitù attive e passive, diritti di usufrutto 9) alla determinazione del valore degli immobili pignorati. 9. DETERMINAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI a) condizioni generali Per quanto potuto verificare nel corso del sopralluogo le condizioni di manutenzione e di conservazione, correlate all anno di costruzione, dell appartamento risultano molto buone; b) Situazione di mercato Perito : Arch.... Pag. 10

11 La richiesta di Appartamenti in questo periodo è carente come in tutta la zona della provincia a causa della crisi che sta investendo fortemente in modo globale tutti i settori. c) Criteri di stima e fonti di informazione La stima degli immobili è stata effettuata utilizzando come criterio di valutazione il metodo sintetico comparativo, con il quale la stima avviene mediante la comparazione parametrica con valori noti di beni simili o assimilabili. Al fine di avvicinare al più probabile valore di mercato, i beni in oggetto, sono stati consultati: (All. n 5) * agenzie immobiliari * Case & Terreni 2014 indice dei prezzi dei fabbricati e delle aree di Bergamo e provincia VENDITA Appartamenti Montello (BG) Recente Da /mq ,00 A /mq ,00 Non Recente Da /mq. 900,00 A /mq ,00 Autorimessa a corpo Da ,00 A ,00 d) Valore dell immobile oggetto di pignoramento Dalle considerazioni sovra esposte viene preso in esame lo stato di conservazione degli immobili. La determinazione della superficie viene calcolata al lordo i muri perimetrali e per metà i muri confinanti con altre unità immobiliari. La superficie delle pertinenze viene calcolata col seguente criterio : Magazzini e/o cantine coefficiente = 50% Giardini di proprietà esclusiva coefficiente = 0,18 PIANO TERRA MQ. COEFF. TOTALE VALORE/MQ. PREZZO Abitazione A/2 Piano Terra % , ,00 Balcone coperto % 4.00 Area verde di proprietà % 6.30 Area Condominiale /3= Perito : Arch.... Pag. 11

12 Corsello box 360/22=13.36 Tot Tribunale di Bergamo 18% 4.52 Cantina % ,00 Totale mq , ,00 Autorimesse n. 2 A corpo x ,00 Valore di mercato ,00 Si arrotonda per difetto ,00 e) adeguamenti e correzioni della stima Negativo f) Prezzo base d asta del lotto Valore dell abitazione e della Cantina, nello stato di fatto in cui si trovano (Euro Centocinquantamila/00) ,00 10) alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale; 10. FORMAZIONE E VALORE DEL LOTTO La formazione dei lotti segue la naturale e attuale composizione, facendo rimanere invariati i confini e le superfici. 11) all accertamento della comoda divisibilità dei beni; 11. ACCERTAMENTO COMODA DIVISIBILITA Negativo 12) all accertamento dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da Perito : Arch.... Pag. 12

13 terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 12. STATO DI POSSESSO L Immobile, oggetto della procedura, risulta di proprietà dei Sig.ri... e... per la quota di 50% ciascuno. L appartamento è occupato da terzi con Contratto di Locazione ad uso abitativo registrato regolarmente in data 25 Giugno 2015 con Canone Annuo di 6.000,00 ( Euro Seimila/00) (All. n 6) 13) all accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativi per Pubblica Utilità; 13. PROCEDURE ESPROPRIATIVE Alla data della predisposizione della presente perizia estimativa, le unità immobiliari in questione Non risultano essere oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità. 14) all allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; 14. PLANIMETRIA E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Vedi allegati: (All. n 7) Perito : Arch.... Pag. 13

14 15) proceda in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale; 15. NOTA DI VOLTURA Da un indagine effettuata non risultano atti di vendita per i quali si debba procedere ad una voltura. 16) al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. 16. SUCCINTA DESCRIZIONE DEL LOTTO Vedi allegati: (All. n 8) Perito : Arch.... Pag. 14

15 La sottoscritta dichiara cha copia dell elaborato peritale è stato firmato digitalmente e depositato online, inoltre una copia di cortesia sarà stata depositata presso il Tribunale di Bergamo, Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, una copia è stata inviata agli Avvocati presenti in questo Pignoramento e depositata presso il mio studio una copia della relazione per il proprietario dell abitazione nel caso la richiedesse. Con quanto sopra esposto in narrativa e con allegati, lo scrivente ritiene di aver esaurito l incarico gentilmente conferitogli dall Ill.mo G.I. Dott.ssa Giovanna Golinelli del Tribunale di Bergamo Ufficio Esecuzioni Immobiliari e rimane a completa disposizione per eventuali chiarimenti. Con osservanza, Covo, Il Consulente Tecnico d Ufficio Architetto... Perito : Arch.... Pag. 15

16 Allegati: 1. Verbale di Sopralluogo del Estratto di P.G.T. del comune di Montello (BG) 3. Copia Pratiche Edilizie Ufficio Tecnico del Comune di Montello 4. Copia Schede Catastali e relativa Richiesta 5. Contratto di Locazione del Listino prezzi degli immobili e aree di Bergamo e provincia del Rilievo fotografico 8. Succinta descrizione del lotto Perito : Arch... Pag. 16

17 SUCCINTA DESCRIZIONE DEL LOTTO Quota di proprietà : % % Ubicazione dell Immobile con Cantina: Montello (BG) via... - Abitazione Categoria A/2 Piano Terra. - Cantina Piano Interrato. - Due Autorimesse Piano Interrato. Adeguamenti e Correzioni della stima negativo IDENTIFICAZIONE CATASTALE FOGLIO MAPPALE SUBALTERNO INDIRIZZO CATEGORIA via... A/ via... C/ via... C/6 Valore attribuito all Immobile con Cantina e due Autorimesse ,00 (Euro Centocinquantamila/00) Perito : Arch.... Pag. 17

18 Verbale di Sopralluogo Numero : 1034/2016 RG. DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice esecutore: Dott. GIOVANNA GOLINELLI Nella causa promossa da... CONTRO... Il giorno 29 del mese di Maggio anno 2017 alle ore 9.00 sono presenti presso l'immobile sito in MONTELLO (BG) i seguenti Signori in qualità di 1) i sig.ri... 2) il Sig.... collaboratore dello Studio di Architettura... Oltre al C.T.U.... Si da inizio alle Operazioni Peritali alle ore -:Q:) Presa visione dello stato dei luoghi il C.T.U. e il collaboratore Sig.... iniziano le operazioni peritali quali: rilievo fotografico e metrico di ogni singola stanza dell'abitazione e dell'autorimessa, catastalmente registrati: - foglio 4, mappale 1814 sub. 6, categoria A/2 piano terra ABITAZIONE foglio 5, mappale 541 sub. 41, categoria C/6 piano interrato AUTORIMESSA Le operazioni peritali tenninano alle ore q:f\o Varie ed eventuali : ::2:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

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