TRIBUNALE DI BERGAMO ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI BERGAMO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata promossa da:. con sede legale in.. via.. rappresentata dall avv.. con studio in. via. P.IVA. contro.. nato a. il. e residente a., in Via. C.F.. N. Gen. Rep.. Giudice Dr. GIRALDI LAURA IRENE ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. Fedora Pediconi iscritto all'albo della provincia di Bergamo al N. 538 iscritto all'albo del Tribunale di Bergamo al N. 16 C.F. PDCFDR56M65F205P P.Iva con studio in Torre Boldone (Bergamo) Via Reich, 76 telefono: fax: Pediconi.arch.Fedora@alice.it

2 PREMESSA Nell anno 2017, il giorno 06 del mese di settembre, davanti al Giudice dell'esecuzione dott. Giraldi Laura Irene, è comparso l'esperto Arch. Pediconi Fedora noto all'ufficio il quale accetta l'incarico e presta giuramento nella forma di rito. Il Giudice dell'esecuzione, visti gli articoli 569 c.p.c. e 173 bis delle disposizioni di attuazione al Codice di procedura civile conferisce all'esperto Estimatore il seguente incarico: PROVVEDA Esaminati gli atti della procedura ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria: 1. all'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; 2. ad una sommaria descrizione del bene; 3. per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio di cui all'art. 40 della Legge 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse; 4. per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l'eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell'immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994; nell'ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; 5. per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica 2

3 rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell'art. 18 della Legge 47/1985; 6. all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; 7. all'accertamento, in base alla documentazione dell'agenzia del Territorio, se, all'atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; 8. all'accertamento dell'esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; 9. alla determinazione del valore degli immobili pignorati; 10. alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale; 11. all'accertamento della comoda divisibilità dei beni; 12. all'accertamento dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data 3

4 antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 13. all'accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità; 14. all'allegazione delle planimetrie degli immobili e di una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri; 15. proceda in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale; 16. al deposito di separata e succinta descrizione del lotto,ovvero nei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell'esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicato tra l'altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. Il Giudice dell'esecuzione autorizza l'esperto a far uso del mezzo proprio. Si invita l Esperto a comunicare tempestivamente al G.E. se l immobile non sia occupato dal debitore o dalla sua famiglia ovvero se vi sia difficoltà nell accesso addebitabile allo stesso debitore; ciò al fine di consentire la nomina di altro custode ex art. 559 c.p.c. L Esperto prima di ogni altra attività controlli la completezza della documentazione ipocatastale di cui all articolo 567, secondo comma, del codice di procedura civile, segnalando immediatamente al Giudice quelli mancanti o inidonei. L Esperto, terminata la relazione, deposita l originale in Cancelleria e ne invia copia, unitamente agli allegati, ai creditori procedenti e intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta giorni prima dell udienza fissata, ai sensi dell articolo 569 c.p.c., a mezzo posta 4

5 ordinaria o posta elettronica nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi. L Esperto, contestualmente, inviterà le parti a fargli pervenire eventuali note entro il 15 giorno antecedente la predetta udienza alla quale, in tal caso, il medesimo interverrà per rendere i chiarimenti necessari. L Esperto provveda inoltre a trasmettere al creditore a carico del quale è posto il versamento dell anticipo a suo favore: idoneo supporto informatico (CD-ROM) contenente la relazione tecnico-estimativa completa dei relativi allegati; ulteriore idoneo supporto informatico (CD-ROM) contenente la relazione tecnico-estimativa ed i soli allegati costituiti da riproduzioni fotografiche ed eventuali planimetrie (escluse quindi copie di atti o di visure) il tutto privo dei dati sensibili dei creditori, dei comproprietari o di altri soggetti (ai sensi della legge sulla privacy), onde consentire il tempestivo conferimento dei dati agli enti interessati, per la pubblicazione sui siti internet, destinati all inserimento degli avvisi di cui all articolo 490 c.p.c. 5

6 Punto 1 Il bene oggetto del contenzioso è posto in Comune di. in. ed è costituito da: appartamento posto al Piano terra composto da: ingresso/disimpegno soggiorno cucina non abitabile 3 camere bagno e solaio posto al piano terzo; Esso è censito al N.C.E.U. come segue: al mappale n.. foglio Cat.. Classe Consistenza vani Rendita. Via.. Il tutto intestato a. per quota di proprietà di 1/1 in regime di separazione di beni (vedasi visura per soggetto all. n. 1). Il fabbricato comprende la porzione immobiliare sopra descritta denunciata con scheda catastale del. prot. n.. (all. n. 2), riferita all area e alle parti comuni dell immobile ai sensi dell art del c.c. Punto 2 Trattasi di un appartamento posto al piano terra su tre piani fuori terra ubicato in Comune di., via.. Dal punto di vista architettonico ha forma rettangolare-parallelepipedo con alcune riseghe. Trovasi in zona centro storico ed è circondato da edifici di similare tipologia (foto da n. 1 a n. 4). L immobile risulta di epoca antecedente l anno 1967 e ristrutturato nell anno 1957, pertanto lo stato di manutenzione è discreto per quanto concerne le facciate tinteggiate, i pluviali, le scossaline e la copertura a falde inclinate con copertura in coppi. L oggetto del contenzioso è costituito da piano terra, piano primo, piano secondo e solaio. L ingresso pedonale è posto sulla via Pradello ed è costituito da un portone in legno e vetro (foto n. 5 e 6), attraverso il quale, mediante un passaggio, si giunge all ingresso dell appartamento con porta in alluminio e vetro (foto da n. 7 a n. 10). Esso è composto da: ingresso con ampio corridoio soggiorno bagno 6

7 cucina 3 camere (foto da n. 11 a n. 40). Per quanto concerne le finiture trovasi in stato di manutenzione fatiscente, essendo disabitato; le porte sono tutte in legno e vetro. I serramenti sono tutti in legno con vetro singolo e tapparelle in douglas non funzionanti. Le pareti sono tutte intonacate e tinteggiate ad esclusione di quelle del bagno; nello specifico le pareti del bagno sono in ceramica, di dimensioni cm 20 x 30 a tutta altezza dove è posizionata la vasca, mentre dove sono ubicati gli elementi in ceramica, fino ad un altezza di m Le pavimentazioni del corridoio e della cucina sono in ceramica di dimensioni cm 10 x 10, nelle camere da letto di dimensioni cm 20 x 20 e nel bagno di dimensioni cm 30 x 30. L impianto elettrico non è a norma, come pure l impianto di riscaldamento, il quale è autonomo a gas metano con elementi radianti in ogni ambiente e locale caldaia ubicato accanto alla scala che conduce ai piani superiori (foto n ). Punto 3 L immobile risulta costruito antecedentemente al , come da dichiarazione dell Ufficio Tecnico del Comune di. (all. n. 3), presumibilmente risalente ai primi decenni del XX secolo e ha subito una ristrutturazione nel Punto 4 Come specificato al punto 3, la costruzione è iniziata in data antecedente il Inoltre si specifica che, come da ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di., non sono state presentate domande di condono edilizio (all. n. 3). Punto 5 Trattandosi di un immobile e non di un terreno, non è necessario allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica. Si allega inoltre l estratto mappa dell immobile in oggetto (all. n. 4). 7

8 Punto 6 I dati specificati nell atto di pignoramento da parte della. con sede legale in., via., inerenti il bene in oggetto e riguardanti l esecutato, sono rispondenti a quelli catastali citati dalla scrivente al punto 1 della relazione, ad eccezione della residenza dell esecutato, sig.., attualmente residente a., via.. Inoltre tale bene, come risulta dalla visura per soggetto (all. n. 1) è intestato al sig.. nato in. il. per quota di proprietà di 1/1, in regime di separazione di beni, come menzionato nell atto di pignoramento. Infine l immobile oggetto di pignoramento allo stato di fatto non presenta difformità, rispetto alla scheda catastale. Punto 7 Attraverso l'esame dei Pubblici Registri, eseguito presso l'agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di., a carico del sig.. all atto della notifica del pignoramento eseguito presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale Servizio di Pubblicità Immobiliare in data. n. repertorio. e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di. in data. ai nn.. a favore della. (all. n. 5); il debitore esecutato risultava intestatario dell immobile stesso per quota di proprietà 1/1 in forza di atto di compravendita trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di. il. ai nn.. (all. n. 6). Punto 8 Attraverso l'esame dei pubblici registri, eseguito presso l'agenzia del Territorio di. Servizi di Pubblicità Immobiliare di. e rilevato che tali registri risultano aggiornati alla data del ; avvalendomi dei supporti informatici desunti dal sistema informativo di acquisizione e conservazione dei dati, da tale ricerca sono emerse le 8

9 vicende del bene oggetto del contenzioso al ventennio antecedente il pignoramento trascritto in data. ai nn.. (vedasi Visura storica per immobile all. n. 7) e precisamente: alla data della trascrizione del pignoramento sopra citato, il bene oggetto del contenzioso risulta essere di piena ed esclusiva proprietà del sig.., nato in. il., codice fiscale., a lui pervenuto in forza dei seguenti titoli: donazione di repertorio del notaio., registrata a. il. al n.. e trascritta a. in data. ai nn.., a favore del signor., nato a. il., codice fiscale., della nuda proprietà per quota 1/1, mentre il diritto di usufrutto rimane al signor., nato a. il.; successione intestata al signor., nato a. il., deceduto il., il cui testamento di repertorio del notaio. è stato registrato a. il. al n.. e trascritto a. in data. ai nn.., con la quale l usufrutto si riunisce alla nuda proprietà e il signor. diventa unico proprietario dell intero; atto di compravendita di repertorio notaio., registrato il. al n.. e trascritto a. in data. ai nn.., con il quale il signor., nato a. il., codice fiscale., vende al signor., nato in. il., codice fiscale., la quota di 1/1 del diritto di proprietà sull unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del comune di. al foglio, mappale. (all. n. 6). Accertata la continuità delle trascrizioni di cui all art del codice civile SI DICHIARA che il bene oggetto della procedura esecutiva è di proprietà del signor. (sopra generalizzato) per quota di proprietà 1/1, che lo stesso 9

10 è libero da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, ecc. ad esclusione di: Ipoteca volontaria iscritta a. in data. ai nn.. a favore della., sino alla somma complessiva di., contro il signor. (all. n. 8). Punto 9 Sulla base di quanto esposto, attraverso un indagine di mercato, il listino prezzi aggiornato degli immobili elaborato dalla Camera di Commercio e ricerche presso l Ufficio Statistico sempre della Camera di Commercio, il valore del bene oggetto della procedura esecutiva viene stimato come segue: - appartamento posto al piano terra con annesso solaio posto al piano terzo: mq 112,60 + 5,92 (20% di 29,60) = 118,52 mq Valore totale = mq 118,52 x 600,00/mq = ,00 (settantunmilacentododici,00) comprendente il solaio e gli enti comuni. Punto 10 L immobile in oggetto non è divisibile in lotti. Punto 11 Come sopracitato, tale bene non è divisibile. Punto 12 Dal sopralluogo effettuato presso l unità immobiliare oggetto dell esecuzione è avvenuto in data alla presenza del sig.. proprietario per quota di 1/1 dell immobile e risulta disabitato (come dichiarato dall esecutato). Punto 13 Attraverso la ricerca presso il Comune di. il Tecnico Comunale ha dichiarato che l immobile sito in Via., foglio, mappale. non è oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità (all. n. 3). 10

11 Punto 14 Si allegano: la scheda catastale dell immobile sito in Comune di., Via. in quanto rispecchia l attuale stato di fatto (all. n. 2), la planimetria dell appartamento elaborata dal C..T.U (all. n. 9), oltre alle foto d insieme ed ai particolari che raffigurano in modo idoneo l immobile. Punto 15 Tale punto non è applicabile in quanto l'immobile in oggetto non è ancora stato oggetto di vendita. Punto 16 La descrizione del lotto e il relativo prezzo di stima attribuito è stato redatto in base allo schema consueto per i bandi di vendita immobiliari ed allegato separatamente alla relazione del C.T.U. Ringraziando, porgo i più distinti ossequi. Torre Boldone, Dott. Arch. Pediconi Fedora 11