TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 PROCEDURA SOGGETTA A CONTRIBUTO UNIFICATO TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N 62/12 IL PUNTO DI BONTEMPI MARIA ROSA & C. S.a.s. GIUDICE DELEGATO: DOTT. STEFANO FRANCHIONI CURATORE: DOTT. PIETRO BAREZZANI Premesso: Che nella mia perizia di stima datata già agli atti della procedura fallimentare, relativamente agli immobili acquisiti al fallimento siti in Comune di GHEDI (BS) Via Ugo Foscolo n 73 individuanti un fabbricato su due piani fuori terra oltre piccola porzione di interrato con corte esclusiva costituito da due laboratori, un appartamento per civile abitazione composto di cucina/soggiorno, due vani utili, due servizi, atrio, ripostiglio e portico esclusivo a piano terra, ed un appartamento composto di cucina, soggiorno, tre camere, corridoio di disbrigo, due bagni, loggia e terrazza a piano primo (che nella banca dati catastale risultava indicato e classato come ufficio), nonché area urbana pertinenziale sempre a piano terra, distinto al Catasto Terreni in forza di Denuncia di Cambiamento (Tipo Mappale) n /1990 del (Protocollo n BS ) al Fg. 33 con il Mapp.251 di Ha come Ente Urbano ed al Catasto Fabbricati come segue: In forza di Denuncia di Variazione del n /2005 (Protocollo n BS ) per Frazionamento, Fusione, Stralcio Corte Comune Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.13 Via Ugo Foscolo n 73 P.T. Cat.C/3 cl.2 Mq.352 Rendita. 672,63 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.14 Via Ugo Foscolo n 75 P.T.-1 Cat.A/10 cl.2 Vani 7 Rendita. 994,18 In forza di Denuncia di Variazione del n /2005 (Protocollo n BS ) per Frazionamento, Fusione, Stralcio Corte Comune Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.15 Via Ugo Foscolo P.T. Cat.C/3 cl.2 Mq. 160 Rendita. 305,74 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.16 Via Ugo Foscolo P.T. Cat.A/2 cl.1 Vani 6 Rendita. 192,12 In forza di Denuncia di Variazione del n /2005 (Protocollo n BS ) per Stralcio Corte Comune 1

2 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.17 Via Ugo Foscolo P.T. Area Urbana di Mq.274 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.18 Via Ugo Foscolo P.T. Area Urbana di Mq.548 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.19 Via Ugo Foscolo P.T. Area Urbana di Mq.494 Precisandosi che: Il Mapp.251 del Fg.33 del Catasto Terreni corrisponde all originario Mapp.6154/b del Cessato Catasto Terreni Le unità immobiliari distinte alla Sez.NCT Fg.33 con i Mapp.251 Sub.13 e Mapp.251 Sub.14 derivano per variazione dalle originarie unità distinte alla Sez.NCT Fg.33 con i Mapp.251 Sub.7 e Mapp.251 Sub.10 Le unità immobiliari distinte alla Sez.NCT Fg.33 con i Mapp.251 Sub.15 e Mapp.251 Sub.16 derivano per variazione dalle originarie unità distinte alla Sez.NCT Fg.33 con i Mapp.251 Sub.11 e Mapp.251 Sub.12 Erano state evidenziate come Nota Bene varie problematiche relative alla documentazione catastale che individuava le suddette unità immobliari e precisamente che: a. La Mappa Catastale Fg.33 del Comune di Ghedi riporta ERRONEAMENTE che il fabbricato Mapp.251 si sviluppa fino al confine in lato Est con il Mapp.40; mentre in realtà una striscia d area della larghezza di mt.3,95 circa, corrente lungo tutto il confine Est risulta essere priva di costruzione come già CORRETTAMENTE riportato nell Elaborato Planimetrico del Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 b. La Scheda Catastale che identifica l unità immobiliare che costituisce l intero primo piano, distinta al Catasto Fabbricati alla Sez.NCT al Fg.33 con il Mapp.251 Sub.14 che nella banca dati catastale risulta classata come Ufficio (Cat.A/10) rispecchia la situazione esistente prima dell intervento edilizio realizzato con il Permesso di Costruire Pratica n 83/2003 e n 9255 di Protocollo rilasciato dal Comune di Ghedi il con cui come da elaborati grafici oltre all ampliamento dell unità immobiliare esistente, si è attuato di fatto, anche il cambio di destinazione della stessa in Appartamento (Cat.A/2) Che a seguito di provvedimento del Giudice Delegato emesso in data il sottoscritto è stato incaricato di eseguire la regolarizzazione di detta documentazione catastale al fine di poter poi procedere alla vendita dell immobile. Che in sede di restituzione del rilievo celerimetrico (canneggiate) dell intero fabbricato eseguite dal sottoscritto, si riscontrava che l unità immobiliare sita al piano primo classata come ufficio, oltre ad essere stata 2

3 trasformata in appartamento come da autorizzazione edilizia (Permesso di Costruire n 83/2003 n 9255 di Protocollo rilasciato dal Comune di Ghedi il ) risultava, rispetto agli elaborati grafici allegati a detta pratica edilizia, svilupparsi per una maggiore profondità di mt.1,20, configurando di fatto un ampliamento di mq. (9,00x1,20)= mq. 10,80 da ritenersi abusivo, che non era stato evidenziato nella mia precedente perizia già agli atti della procedura (il sottoscritto ha potuto riscontrare detto ampliamento solo a seguito di sovrapposizione del rilievo celerimetrico eseguito in loco per predisporre le nuove schede catastali, con la planimetria di piano primo dell appartamento autorizzata), per cui prima di predisporre tutta la documentazione catastale il sottoscritto ha dovuto verificare se detto ampliamento poteva essere regolarizzato urbanisticamente, ed una volta trovata la modalità per ottenere la sua regolarizzazione, presentare richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria al Comune di Ghedi (se ciò non fosse stato possibile, cioè non fosse stata possibile ottenere la sua regolarizzazione urbanistica, si sarebbe dovuto procedere alla demolizione della porzione in ampliamento con evidente notevole aggravio sulla funzionalità e quindi poi sul valore di mercato dell appartamento stesso). Il sottoscritto quindi, dopo avere eseguito il rilievo celerimetrico di tutti i piani del fabbricato ed avere restituito le planimetrie di ogni singolo piano ha dovuto: 1. Avere innumerevoli colloqui e riunioni con il responsabile dell area tecnica del Comune di GHEDI, dove a seguito di esame di tutta la documentazione urbanistica relativa al fabbricato già agli atti, si è poi concordato la modalità onde poter regolarizzare il succitato ampliamento mediante presentazione di domanda di Permesso di Costruire in Sanatoria, solo figurando che una porzione dell unità immobiliare di piano primo risultasse adibita ed utilizzata come ufficio, in difetto poichè secondo le Norme Tecniche di Attuazione del Piano di Governo Del Territorio per la Zona D1 Zona produttiva consolidata e di completamento Art. 45 e 45.1 si poteva avere al massimo un appartamento di mq. 150,00 si sarebbe dovuto procedere alla demolizione della parte risultata in ampliamento pari a mq. 10,80 con notevole aggravio sulla funzionalità e sul valore di mercato dell unità stessa. A seguito della soluzione concordata con il responsabile dell area tecnica del Comune di Ghedi, sono stati predisposti dal sottoscritto gli elaborati grafici nonché tutta la documentazione richiesta poi ad integrazione da parte del Comune di Ghedi ed in forza della quale è stato successivamente rilasciato in data al Curatore del Fallimento della Società Il Punto il Permesso di Costruire in Sanatoria 3

4 (ai sensi dell art.36 del DPR n 380 del 2001 aggiornato al d.lgs. n 301 del 2002) n 10/2016 del n 5667 di Protocollo 2. Presentare la Denuncia di Cambiamento (Tipo Mappale) n del con cui si è regolarizzata la Mappa Catastale del Catasto Terreni che identifica l immobile al Fg. 33 con il Mapp.251 di Ha come Ente Urbano del Comune di GHEDI 3. Presentare Denuncia di Variazione (Docfa) n /2017 all Agenzia Delle Entrate Ufficio Provinciale di Brescia Sezione Catasto Fabbricati il (Protocollo n BS ) per Divisione e Diversa Distribuzione Degli Spazi Interni, in forza della quale si è individuato al Catasto Fabbricati del Comune di GHEDI le seguenti nuove unità immobiliari: Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.20 Via Ugo Foscolo n 75 P.1 Cat.A/10 cl.2 Vani 1,5 Sup.Cat.Mq.32 Rendita. 213,04 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.21 Via Ugo Foscolon 75 P.1 Cat.A/2 cl.2 Vani 6,5 Sup.Cat.Mq.166 Rendita. 245,06 Nonché la Corte Comune distinta al Fg.33 Mapp.251 Sub.23 (Bene Comune Non Censibile) alle unità immobiliari Mapp.251 Sub.13, Mapp.251 Sub.15, Mapp.251 Sub.16, Mapp.251 Sub.20 e Mapp.251 Sub.21 Il Portico, Centrale Termica e Vano Scala distinta al Fg.33 Mapp.251 Sub.22 (Bene Comune Non Censibile) alle unità immobiliari Mapp.251 Sub.20 e Mapp.251 Sub.21 Si evidenzia che con Detta Denuncia di Variazione sono state soppresse le precedenti unità immobiliari che risultavano individuate al Catasto Fabbricati come segue: Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.14 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.17 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.18 NUOVI DATI CATASTALI: I nuovi Dati Catastali assunti dall immobile acquisito al fallimento e che sono da riportare nel bando d asta sono quindi: Quota di 1/1 di Piena Proprietà del fabbricato su due piani fuori terra oltre piccola porzione di interrato con corte esclusiva costituito da due laboratori, un appartamento per civile abitazione composto di cucina/soggiorno, due vani utili, due servizi, atrio, ripostiglio e portico esclusivo a piano terra, un appartamento per civile abitazione composto di cucina, soggiorno, due camere, corridoio di disbrigo, un bagno, loggia e terrazza a piano primo, una porzione di piano primo costituita da un vano ed un bagno adibiti ad ufficio, nonché area urbana pertinenziale sempre a piano terra, posto in Comune di GHEDI Via Ugo Foscolo n 73 distinto al Catasto Terreni in forza di originaria Denuncia di Cambiamento (Tipo Mappale) n /1990 del (Protocollo n BS ) e di 4

5 successiva Denuncia di Cambiamento (Tipo Mappale) n del al Fg. 33 con il Mapp.251 di Ha come Ente Urbano ed al Catasto Fabbricati come segue: A. In forza di Variazione del per inserimento in visura dei dati di superficie, preceduta da Denuncia di Variazione del n /2005 (Protocollo n BS ) per Frazionamento, Fusione, Stralcio Corte Comune Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.13 Via Ugo Foscolo n 73 P.T. Cat.C/3 cl.2 Mq.352 Sup.Cat.Mq.459 Rendita. 672,63 B. In forza di Variazione del per inserimento in visura dei dati di superficie, preceduta da Denuncia di Variazione del n /2005 (Protocollo n BS ) per Frazionamento, Fusione, Stralcio Corte Comune Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.15 Via Ugo Foscolo P.T. Cat.C/3 cl.2 Mq.160 Sup.Cat.Mq.170 Rendita. 305,74 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.16 Via Ugo Foscolo P.T. Cat.A/2 cl.1 Vani 6 Sup.Cat.Mq.136 Rendita. 192,12 C. In forza di Denuncia di Variazione del n /2017 (Protocollo n BS ) per Divisione e Diversa Distribuzione Degli Spazi Interni Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.20 Via Ugo Foscolo n 75 P.1 Cat.A/10 cl.2 Vani 1,5 Sup.Cat.Mq.32 Rendita. 213,04 Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.21 Via Ugo Foscolon 75 P.1 Cat.A/2 cl.2 Vani 6,5 Sup.Cat.Mq.166 Rendita. 245,06 D. In forza di Denuncia di Variazione del n /2005 (Protocollo n BS ) per Stralcio Corte Comune Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.19 Via Ugo Foscolo P.T. Area Urbana di Mq.494 E. Con Corte Comune (Bene Comune Non Censibile) alle unità immobiliari Mapp.251 Sub.13, Mapp.251 Sub.15, Mapp.251 Sub.16, Mapp.251 Sub.20 e Mapp.251 Sub.21 distinta al Fg.33 Mapp.251 Sub.23 Con Portico, Centrale Termica e Vano Scala (Bene Comune Non Censibile) alle unità immobiliari Mapp.251 Sub.20 e Mapp.251 Sub.21 distinta al Fg.33 Mapp.251 Sub.22 SI EVIDENZIA che: La pratica catastale di Denuncia di Variazione (Punto C.) potrebbe essere oggetto di accertamento da parte dell Agenzia Delle Entrate Direzione Provinciale di Brescia Ufficio Provinciale-Territorio, in quanto, l Agenzia stessa, come previsto per legge, ha la possibilità entro un anno dalla data di presentazione avvenuta il , di rettificare e rivedere la rendita catastale proposta di ogni singola unità immobiliare. 5

6 Per PROVENIENZA, COERENZE, DESCRIZIONE, DATI AI FINI I.C.I. e GRAVAMI Si richiama tutto quanto riportato nella precedente perizia di stima datata già agli atti della procedura fallimentare Per SITUAZIONE URBANISTICA Si richiama tutto quanto riportato nella perizia di stima datata già agli atti della procedura fallimentare, in particolare quanto evidenziato come ulteriori precisazioni: a. Vista l incongruenza fra quanto risulta essere stato autorizzato con la Concessione Edilizia n 3/98 e n 686 di Prot. del (cioè il cambio di destinazione dell unità immobiliare di piano primo da abitazione ad ufficio) e quanto risulta essere stato autorizzato successivamente con il Permesso di Costruire C.E. n 83/2003 e n 9255 di Prot. del (cioè l ampliamento della stessa unità immobiliare di piano primo con destinazione ad uso abitativo) senza che, presso il comune di Ghedi, si sia rintracciata una pratica edilizia intermedia che né autorizzasse prima, per continuità storica, il suo cambio di destinazione da ufficio ad abitazione, il sottoscritto ha avuto conferma verbale da parte del responsabile dell Ufficio Tecnico del Comune di Ghedi che il Permesso di Costruire C.E. n 83/2003 e n 9255 di Prot. rilasciato dal comune stesso il , legittima e regolarizza comunque dal punto di vista urbanistico la destinazione ad abitazione dell intero piano primo, senza che necessitino pratiche di Permesso di Costruire o D.I.A. (Dichiarazione di Inizio Attività) da presentarsi a sanatoria b. Dell intero fabbricato solo l unità immobiliare distinta con il Mapp.251 Sub.13 di piano terra adibita a laboratorio risulta avere ottenuto il Certificato di Agibilità che risulta essere stato rilasciato dal Comune di Ghedi in data n 145/88, mentre, per il laboratorio di piano terra Mapp.251 Sub.15, per l appartamento di piano terra Mapp.251 Sub.16 e per l appartamento di piano primo Mapp.251 Sub.14 (questo ultimo previa prima sua regolarizzazione catastale) autorizzati rispettivamente con Concessioni Edilizia n 145/88 e n 2215 del e con Concessione Edilizia in Variante n 145/88 e n di Prot. del (l appartamento ed il laboratorio a piano terra); e con il Permesso di Costruire C.E. n 83/2003 e n 9255 di Prot. del (l appartamento a piano primo) si dovrà invece, richiedere al Comune di Ghedi il Certificato di Agibilità In particolare si evidenzia che con il Permesso di Costruire in Sanatoria (ai sensi dell art.36 del DPR n 380 del 2001 aggiornato al d.lgs. n 301 del 2002) n 10/2016 del n 5667 di Protocollo rilasciato dal Comune di Ghedi il al Curatore Fallimentare 6

7 della Società Il Punto, si è di fatto regolarizzato l ampliamento riscontrato al piano primo Per VALUTAZIONE Si richiama tutto quanto riportato nella perizia di stima datata in cui il valore degli immobili era stato quantificato pari ad ,00= che il sottoscritto ritiene essere equo e conforme tutt oggi in quanto l ipotetico aumento di valore dovuto alla regolarizzazione dell ampliamento dell unità immobiliare (appartamento) di piano primo con il Permesso di Costruire in Sanatoria (ai sensi dell art.36 del DPR n 380 del 2001 aggiornato al d.lgs. n 301 del 2002) n 10/2016 del n 5667 di Protocollo rilasciato dal Comune di Ghedi il al Curatore Fallimentare della Società Il Punto, di fatto si annulla con il deprezzamento che il mercato immobiliare ha subito in questi quattro anni trascorsi dal 2013 al 2017 Come ELEMENTI UTILI AL CALCOLO IMU e TASI A. Fino alla Data Della Denuncia di Variazione Come Valore ai Fini IMU e TASI, lo stesso è uguale al Valore Catastale rivalutato del 5% e poi moltiplicato per 140 per Cat.C/3; per 80 per Cat.A/10 e per 160 per Cat.A/2 a) Dell unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.13 Cat.C/3 Rendita. 672,63 è di: Valore ai Fini IMU e TASI = (Rendita Catastale+5%)x140 Valore ai Fini IMU e TASI = (672,63x1,05)x140= ,61= b) Dell unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.14 Cat.A/10 Rendita. 994,18 è di: Valore ai Fini IMU e TASI = (Rendita Catastale+5%)x80 Valore ai Fini IMU e TASI = (994,18x1,05)x80= ,12= c) Dell unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.15 Cat.C/3 Rendita. 305,74 è di: Valore ai Fini IMU e TASI = (Rendita Catastale+5%)x140 Valore ai Fini IMU e TASI = (305,74x1,05)x140= ,78= d) Dell unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.16 Cat.A/2 Rendita. 192,12 è di: Valore ai Fini IMU e TASI = (Rendita Catastale+5%)x160 Valore ai Fini IMU e TASI = (192,12x1,05)x160= ,16= Totale Valore ai Fini IMU e TASI ,67= B. Dopo la Data Della Denuncia di Variazione Come Valore ai Fini IMU e TASI, lo stesso è uguale al Valore Catastale rivalutato del 5% e poi moltiplicato per 140 per Cat.C/3; per 80 per Cat.A/10 e per 160 per Cat.A/2 7

8 a) Dell unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.13 Cat.C/3 Rendita. 672,63 è di: Valore ai Fini IMU e TASI = (Rendita Catastale+5%)x140 Valore ai Fini IMU e TASI = (672,63x1,05)x140= ,61= b) Dell unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.15 Cat.C/3 Rendita. 305,74 è di: Valore ai Fini IMU e TASI = (Rendita Catastale+5%)x140 Valore ai Fini IMU e TASI = (305,74x1,05)x140= ,78= c) Dell unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.16 Cat.A/2 Rendita. 192,12 è di: Valore ai Fini IMU e TASI = (Rendita Catastale+5%)x160 Valore ai Fini IMU e TASI = (192,12x1,05)x160= ,16= d) Dell unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.20 Cat.A/10 Rendita. 213,04 è di: Valore ai Fini IMU e TASI = (Rendita Catastale+5%)x80 Valore ai Fini IMU e TASI = (213,04x1,05)x80= ,36= e) Dell unità immobiliare distinta al Catasto Fabbricati Sez.NCT Fg.33 Mapp.251 Sub.21 Cat.A/2 Rendita. 245,06 è di: Valore ai Fini IMU e TASI = (Rendita Catastale+5%)x160 Valore ai Fini IMU e TASI = (245,06x1,05)x160= ,08= Totale Valore ai Fini IMU e TASI ,99= Brescia lì IL TECNICO INCARICATO... 8