Consulenza tecnica estimativa. Lotto I 4^ tornata di vendita competitiva

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1 TRIBUNALE DI FOGGIA - SEZIONE FALLIMENTARE Procedimento di concordato preventivo n. 5/2012 Consulenza tecnica estimativa ---^-^-^-^-^--- Lotto I 4^ tornata di vendita competitiva opificio dismesso sito in LUCERA (FG), località Ripatetta, km SP n. 116 Lucera-Montecavallo Consulente Tecnico del Commissario Giudiziale: ing. Donato AURELIO via Ferrovia Lucera (fg) - tel./fax 0881/547416

2 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 SOMMARIO Premessa L opificio dismesso in Lucera (FG), località Ripatetta, km SP n. 116 Lucera-Montecavallo Identificativi catastali Prescrizioni territoriali amministrative Autorizzazioni Provvedimenti amministrativi Documentazione ipotecaria prodotta agli atti (Ufficio Provinciale di Foggia - Sezione distaccata di Lucera - Servizio di pubblicità immobiliare) TERRENI e FABBRICATI Valutazioni specifiche unitarie Capannoni e capannoni bonificandi Fabbricati Piazzali Tettoie Suolo ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Le accessioni edilizie dell opificio dismesso p. 2/36

3 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO CONSULENZA TECNICA ESTIMATIVA ---^-^-^-^-^--- Premessa Il sottoscritto ing. Aurelio Donato, in qualità di coadiutore tecnico del Liquidatore giudiziale, giusta autorizzazione del G.D. Dott. G. Placentino in data 21 maggio 2014, rimette la presente relazione estimativa relativa al cespite aziendale rappresentato dal laterificio dismesso in agro di Lucera (FG), a circa km 8 dal centro cittadino, località Ripatetta, S.P. 116 km (v. immagine n 1). 1. L opificio dismesso in Lucera (FG), località Ripatetta, km SP n. 116 Lucera-Montecavallo Il cespite componente il lotto I è rappresentato da un opificio ormai dismesso composto da terreni e fabbricati, ivi compresa la palazzina ad uso uffici e la palazzina adibita a casa del custode. Tale porzione è indicata come corpo fondiario 1 sulle schematizzazioni riportate alle immagini nn. 2 e 3 e rappresenta il sito aziendale dismesso su cui insistono le relative accessioni aziendali. 1 - immagine p. 3/36

4 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 3 - immagine p. 4/36

5 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Il cespite in disamina è rappresentato dal corpo fondiario 1, complessivamente perimetrato in rosso all immagine n. 5. In particolare il corpo fondiario 1 rappresenta la porzione dell opificio ormai dismesso (composto da terreni ed accessioni aziendali, ivi compresa la palazzina ad uso uffici e casa del custode); si estende per complessivi mq Si precisa che tale parte dell opificio è privo degli impianti e macchinari industriali per la destinazione specifica d impiego. Si precisa, altresì, che la parte dell opificio componente il lotto oggetto del presente elaborato (lotto I, < corpo fondiario 1 >) ed il lotto H della procedura concorsuale n. 5/2012 (< corpo fondiario A > delle immagini nn. 2 e 3) non sono tra loro fisicamente separate. Ai fini della computazione delle consistenze (e dei conseguenti confini) afferenti ai due corpi fondiari 1 (lotto I ) ed A (lotto H ) sarà preso in considerazione il confine catastale tra le particelle n. 116 e 181 del foglio di mappa 132 (< corpo fondiario 1 ) e le p.lle 136 e 182 del detto foglio (< corpo fondiario A ). Detta linea di confine è segnata con tratto di colore blu all immagine n. 8. Si evidenzia in tal senso che la detta linea di confine corre tra i capannoni dei due opifici (i cui fronti prospettici distano circa mt.) ad una distanza di soli circa mt dal fronte prospettico del capannone del < corpo fondiario A >. 4 immagine p. 5/36

6 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine. La perimetrazione con tratto continuo di colore rosso del corpo fondiario a è puramente indicativa. 6 immagine. Accessioni industriali afferenti sia alla parte dismessa sia alla parte con capacità produttiva indipendente p. 6/36

7 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 7 immagine 8 immagine p. 7/36

8 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ Identificativi catastali a) Il corpo fondiario 1 (rappresentante il sito aziendale dismesso con fabbricati, lotto I ) si estende per di complessivi ha ; è censito al Catasto Terreni del Comune di Lucera al foglio 132 p.lle 116 (ha ) e 181 (ha ); le accessioni industriali dismesse sono censite al Catasto Fabbricati del detto Comune al foglio 132 p.lla 116 subb 1, 2, 3 e Prescrizioni territoriali amministrative L area dove sono ubicati i corpi fondiari è tipizzata dal vigente PRG del Comune di Lucera (approvato con Dec. Pres. G. Reg. Puglia n, 1891 del 04/07/74) quale "Zona Industriale di Tipo B". Con Deliberazione della Giunta Regionale 25 marzo 2002, n. 305 [1] pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Puglia n. 50 del 20/11/2003 veniva, poi, approvata in via definitiva la Variante al P.R.G. avente ad oggetto la Riperimetrazione della Zona Industriale di nuovo insediamento (tipo B) adottata con Delibera di C.C. n. 25/96. Contestualmente la detta Deliberazione della Giunta Regionale n. 305 introduceva e riconfermate negli atti di variante le modifiche e prescrizioni di cui alla Deliberazione di G.R. n del In particolare con la detta Deliberazione di G.R. n del si prescriveva testualmente che: 1) la Riperimentrazione della Zona Industriale di Nuovo Insediamento (tipo B) sia limitata esclusivamente alle aree oggetto di insediamento degli impianti industriali e- sistenti, nonché in relazione ad eventuali ampliamenti e/o ristrutturazioni, alle aree immediatamente confinanti con detti impianti, di proprietà delle ditte insediate alla data di adozione della Delibera di C.C. n. 25/96; 2) In tali aree debba essere applicata la Normativa Tecnica di Attuazione del P.R.G. vigente (art. 24) nonché le disposizioni di cui all art. 5 del D.M. 1444/68 con il reperimento degli spazi pubblici destinati a verde pubblico, a parcheggi o ad attività collettive; 3) le rimanenti aree debbano essere riclassificate, cosi come peraltro previsto dalla Del. di C.C. n. 68 del , quali aree destinate ad attività agricole. [1] La Deliberazione della Giunta Regionale 25 marzo 2002, n. 305 è consultabile e scaricabile all indirizzo: sito Detto capannone è adibito alla prima lavorazione dell argilla appena scavata ed al suo stoccaggio. p. 8/36

9 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Se ne ricava, dunque, che la vocazione industriale del suolo del corpo fondiario 1 (lotto I ) è, comunque, legata ai soli impianti esistenti e, con riferimento agli eventuali ampliamenti e/o ristrutturazioni d azienda, alle aree direttamente confinanti con i detti impianti, di proprietà delle ditte già insediate all anno In conclusione dette prescrizioni riducono le possibilità di future ulteriori edificazioni suoi suoli in disamina avendo le dette prescrizioni sia carattere oggettivo (dacché legate alla preesistenza degli impianti) sia carattere soggettivo con riferimento ad eventuali ampliamenti e/o ristrutturazioni (dacché legate alla titolarità dei suoli confinanti già alla data del 1996). 1.3 Autorizzazioni Risultano prodotte agli atti le seguenti autorizzazioni riferite all intera azienda e, dunque, anche alla parte dell opificio funzionante: > Determina A.I.A. n. 422 del 24/08/2010 ai sensi del D. L.vo n. 59/2005 per l esercizio dell attività industriale; > Certificato Prevenzione Incendi n. prat del 14/05/2012; > Decreto Regionale della Puglia n. 28/Min. del 25/07/1990 di autorizzazione alla prosecuzione della coltivazione della cava di argilla sulle ex p.lle 49, 19, 118, 113, 112 (tutte per aliquote), su una superficie di ha ; successivamente al frazionamento effettuato nel 1994 le nuove particelle sono risultate le seguenti: 116, 137, 118, 113, 112 (tutte per aliquote). 1.4 Provvedimenti amministrativi Risultano prodotti agli atti i seguenti provvedimenti amministrativi, anche questi riferiti all intera azienda e, dunque, alla parte dell opificio funzionante: > Licenza di Abitabilità del 25 / 01 / 1983 > Verbale di conformità del 07/05/ 1982 > Certificazione dell Ufficio Sanitario del 10/05/1982 > Verbale di conformità del 07/04/1990 > Concessione Edilizia n del 09/05/1985 > Concessione Edilizia n. 245 del 14/03/1980 > Licenza edilizia n del 09/10/1974 > Licenza di agibilità del 10/ 10/ 1994 > Verbale di conformità del 16/09/ 1994 > Certificazione dell Ufficio Sanitario del 28/09/1994 > Concessione Edilizia n /01/1994 p. 9/36

10 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 > Concessione Edilizia n del 16/01/1990 > Verbale di conformità del 01/02/2001 > Certificato A.S.L. del 06/02/2001 > Comunicazione fine lavori del 30/01/2001 > C.E. n del 01/06/1999. Come risulta dagli allegati all atto di fusione per incorporazione a ministero del Notaio Orfina Scrocco del 10/12/2008, sotto le lettere "C" e "D" (trascritto a Lucera in data 30/12/2008 ai nn /21797), la conformità dei manufatti ai provvedimenti edilizi rilasciati dal Comune di Lucera è comprovata dalle dichiarazioni rese, nello stesso atto, dal Dr. Fabrizio Fantini, nella sua qualità, il quale ha asserito che le costruzioni sono state e- seguite in virtù dei seguenti titoli edilizi: C.E. n.1513/89 e Var. n. 1558/90 e succ. Var. n. 1850/ C.E. n. 2846/98 per la costruzione di capannone in ampliamento di quello a- diacente - zona stoccaggio materiali - e per parziale demolizione di tettoia esistente lungo via Lucera-Borgo S. Giusto. 1.5 Documentazione ipotecaria prodotta agli atti (Ufficio Provinciale di Foggia - Sezione distaccata di Lucera - Servizio di pubblicità immobiliare) Risulta prodotta agli atti la seguente documentazione ipotecaria riferite all intera azienda e, dunque, anche alla parte dell opificio funzionante: a) Trascrizioni A FAVORE: - nn. 4862/ del 27/03/1982 (c/v) - nn /19121 del 31/12/1992 (c/v) - nn. 6202/5258 del 08/04/1883 (c/v) - nn /21668 del 30/12/2008 (fusione di società) CONTRO: - nn. 5344/ del 19/03/1988 (c/v) - nn /13305 del 20/11/1996 (cost. diritti) - nn. 1607/1241 del 28/01/1999 (c/v) - nn. 5271/3746 del 06/03/2002 (c/v) - nn /12328 del 29/07/2002 (c/v) - nn /15483 del 04/10/2002 (c/v) b) Garanzie Come evincesi dall atto di fusione di società trascritto in data 10/12/2008 ai nn /21797: - servitù di passaggio di metanodotto a favore della Reggente Spa, e trascritta in data 26/05/1995 ai nn. 2898/3607, gravante sulle p.lle 71, 116, 145, 131, 52 e 132 del F. 131; - privilegio speciale a favore della Isvemer trascritto in data 21/07/1990 ai nn. 6033/66; p. 10/36

11 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO - servitù di metanodotto a favore della Snam Spa trascritta in data 07/06/1991 ai nn. 4430/3528 gravante sulla p.lla 134 del F.132; - ipoteca volontaria a favore dell Istituto Mobiliare Italiano Spa iscritta in data 25/03/1995 ai nn. 2131/262 e successiva rettifica in data 12/04/1995 ai nn. 2479/313, gravante, tra l altro, sulla p.lla del F. 132 e sulla p.lla 136 del F.132; - ipoteca volontaria a favore dell Istituto Mobiliare Italiano Spa, iscritta in data 25/03/1995 ai nn. 2132/263 e successiva rettifica iscritta in data 12/04/1995 ai nn. 2480/314, gravante sulla p.lla: 136 del F.132; - ipoteca volontaria a favore dell Istituto Mobiliare Italiano Spa iscritta in data 06/02/1997 ai nn. 1418/99, gravante tra l altro, sulla p.lla 136 del F. 132 e sulla p.lla 136 del F. 132; - ipoteca volontaria a favore dell Istituto Mobiliare Italiano Spa iscritta in data 10/02/1997 ai nn. 2518/180, gravante tra l altro, sulla p.lla 136 del F. 132 e sulla p.lla 136 del F. 132; - servitù di passaggio a favore di Pedone Enrico trascritta in data 19/11/2004 ai nn /8484 gravante sulla p.lla 30 del F. 131; - ipoteca decennale volontaria a favore di della Banca Popolare di Lanciano e Sulmona Spa, iscritta in data 19/11/2004 ai nn /1593, gravante sulle p.lle 30, 71, 221, 269, 271,48, e 267 del F. 131 e p.lle 50, 155, 156 del F. 132; - ipoteca volontaria a favore Banca Nazionale del Lavoro Spa iscritta in data 25/03/2006 ai nn. 2387/407 e successiva annotazione in data 19/06/2006 ai nn.4958/522, gravante sulle p.lle 14, 168, del F. 131, p.lla 136 del F.132 e p.lla 136 del F. 132; - ipoteca legale iscritta a favore di Equitalia Foggia Spa iscritta in data 25/09/2008 ai nn. 8957/1714, gravante sulle p.lle 14, 30, 71, 221, 269, 271, 48, 132, 115, 119, 267 del F. 131 e p.lle 120, 122, 50, 156, 52 e 96 del F c) Iscrizioni CONTRO: - nn. 620/9186 del 12/12/2012 (ipoteca giudiziale da decreto ingiuntivo). Le particelle gravate da ipoteca sono: F.132 p.lle 116 sub.2, 136 sub. 1-2, 50, 52, 96, 120, 122, 155/AA, 155/AB, 156, 53/AA, 53/AB, 89/AA, 89/AB, 91/AA, 91/AB, 93/AA, 93/AB, 95/AA, 95/AB, 95/AC, 137, 112/AA, 112/AB, 113/AA, 113/AB, 118, 88, 90; F.131 p.lle 14, 30/AA, 30/AB, 30/AC, 48/AA, 48/AB, 71, 115, 119, 132, 221, 267/AA, 269, 271, 168, 62/AA, 62/AB, 62/AC, 94/AA, 94/AB; F.77 p.lle 162, 164, 518; d) Trascrizione pregiudizievole Verb. pignoramento immobiliare trascritto in data 17/07/2012 ai nn. 5416/4451 Rep. 1/2012 del 13/06/2012 a favore di Ilas Alveolter Srl (cfr. Ispezioni). Le particelle pignorate sono: F. 131 p.lle 14, 30, 48, 62, 71, 94, 115, 119, 132, 168, 221, 267, 269, 271; F. 132 p.lle 50, 52, 53, 88, 89, 90, 91, 93, 95, 96, 112, 113, 116 sub , 118, 120, 122, 136 sub. 1-2, 137, 155, 156; F. 77 p.lle 518, 162, 164. e) Titoli ed atti - Trasformazione aziendale, per Notar F.sco Di Bitonto Rep.694 Racc. n. 390, Registrato a Lucera il 07/02/1964 al n. 971, trascritto a Lucera l 11/03/1964 ai nn. 6421/78301, omologato con provvedimento del Trib. Di Foggia in data 16/04/1964, depositato in cancelleria del Tribunale di Luce- p. 11/36

12 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 ra ed iscritto al n. 85 Reg.d ordine al n. 2, Reg. trascrizioni al n. 310 Reg. Società indata 23/04/1964; - c/v per Notar Gasso, Rep Racc. 6059, Reg. a Lucera il 26/06/1968 ai nn. 143/963 e trascritto a Lucera il 18/06/1968 al n Mod. 63 al n Mod. 60; - c/v per Notar Di Bitonto, Rep Racc del 04/04/1984; - c/v per Notar Di Bitonto Rep Racc del 03/11/ Registrato a Lucera in data 18/11/1972 al n e trascritto a Lucera il 25/11/1972 ai nn /291737; - c/v per Notar Grasso Rep Racc del 1968, Reg. a Lucera in data 13/05/1968 al n. 143 e trascritto a Lucera il 18/05/1968 al n ; - c/v per Notar Di Bitonto Rep Racc del 25/03/1982, trascritto a Lucera ai nn. 2502/383372; - Atto di asservimento autenticato dal notaio Di Bitonto in data 22/10/1984 Reg. a Lucera il 12/11/1984 al n. 235 e trascritto a Lucera ai nn. 8585/405345; - c/v per Notar Di Bitonto Rep.720 Racc. 406 del 18/04/1964 Reg. a Lucera il 22/02/1964 n. 1065, trascritto a Lucera il 25/02/1964 ai nn. 4892/76909; - c/v per Notar Di Bitonto Rep.720 Racc. 406 del 18/02/1964, trascritto a Lucera in data 25/02/1964 ai nn. 4892/76909; - c/v per Notar Di Bitonto Rep. 716 Racc. 402 del 17/02/1964, trascritto a Lucera in data 25/02/1964 ai nn.4891/76908; - c/v per Notar Di Bitonto Reg. a Lucera il 22/02/1964 n. 1063, trascritto Lucera in data 25/02/1964 ai nn. 4891/76908; - c/v per Notar Di Bitonto registrato a Lucera in 03/08/1966 n. 887 e registrato a Lucera in data 13/08/1966 ai nn /136481; - c/v per Notar Di Bitonto Rep.3728 Racc. 1506, registrato a Lucera il 03/08/1966 n. 887 e trascritto a Lucera in data 13/08/1968 ai nn /136481; - c/v per Notar Celli, registrato a Lucera il 01/06/1963 al n e trascritto a Lucera in data 05/06/1963 ai nn.12658/57526; - c/v per Notar Celli, Rep Racc. 5970, trascritto a Lucera in data 05/06/1963 ai nn /57526; - c/v per Notar Grasso, Rep Racc. 3680, trascritto a Lucera in data 22/03/1963 ai nn. 6878/52393; - c/v per Notar Di Bitonto, Rep Racc. 2003, registrato a Lucera il 27/04/1967 al n. 712 vol.140 e trascritto a Lucera in data 28/04/1967 ai nn. 9712/15422; - contratto di locazione del 14/11/1989 registrato a Lucera in data 01/12/1989 al n. 440/1 Ser. 3; - Denuncia di successione dell eredità in morte di Terlizzi Antonio fu Domenico; - c/v per Notar Di Bitonto, Rep Racc. 496 Registrato a Lucera il 23/03/1972 al n. 392 e trascritto a Lucera in data 13/03/1972 ai nn. 5652/275955; - c/v per Notar Di Bitonto registrato a Lucera il 07/07/1972 al n. 801 e trascritto a Lucera in data 03/08/1972 ai nn.15452/284584; - c/v per Notar Grasso del 11/01/1968, Rep.8804 e Racc. 5862, trascritto a Lucera in data 12/01/1968; p. 12/36

13 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO - atto di fusione di società per Notar Scrocco del 10/12/2008 Rep Racc registrato a Lucera il 29/12/2008 al n serie IT e trascritto a Lucera in data 30/12/2008 ai nn / TERRENI e FABBRICATI Le accessioni aziendali afferenti alla parte dismessa (ivi comprese la palazzina uffici e quella per l alloggio del custode e servizi per i lavoratori) insistono sulla p.lla 116 del foglio 132 del Catasto Terreni del Comune di Lucera. Risultano realizzate sia in calcestruzzo armato sia in prefabbricato (capannoni industriali ove avviene la produzione), sia in opera (locali tecnici) ed in acciaio poggianti su fondazioni anch esse in calcestruzzo armato realizzato in opera (v. documentazione fotografica riportata in appendice al presente elaborato). Le accessioni edilizie ricomprese nel presente lotto I sono perimetrate e tratteggiate in rosso alla precedente immagine n. 7. Quelle in verde afferiscono, invece, alla parte dell opificio con capacità produttiva indipendente che nello specifico, rappresenta il < corpo fondiario A > (lotto H ). 9 immagine. Planimetria di orientamento. Secondo le sigle della planimetria di orientamento riportata all immagine n. 9, la superficie complessivamente occupata dai corpi di fabbrica risulta essere suddivisa come in appresso: p. 13/36

14 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 > Capannone A1 Realizzato in opera, di mt. 16,20x130,55, altezza alla gronda di m 5,30, contenente parte delle celle di essiccazione (dismesse) e la vecchia cabina di trasformazione; > Capannone A2 Realizzato in opera, di mt. 22,65x184,60 altezza alla gronda di mt. 5,30, ove erano ubicati il reparto formazione laterizi ed il carico degli stessi sui carrelli ed il primo forno a tunnel; > Capannone A3 Prefabbricato, di mt. 15,70x109,00 altezza alla gronda di mt. 7,50, posto in adiacenza al capannone A1 ove erano ubicate le restanti celle di essiccazione; > Capannone A4 Capannone prefabbricato, di mt. 25,60x151,00 altezza alla gronda di mt. 7,50, posto in adiacenza al capannone "A2" ove sono ancora presenti il secondo forno a tunnel e le linee di movimentazione dei carri-forno e gli stessi carri; > Capannone A5 Capannone prefabbricato con struttura metallica, di mt. 9,60x46,15 altezza alla gronda di mt. 5,50, disposto ortogonalmente al "A2", che unitamente al capannone "A6", anch esso con struttura metallica di mt. 25,90x38,10, altezza alla gronda di mt. 5,50, costituiva l autorimessa dei mezzi per movimento terra utilizzati nell escavazione dell argilla; > Capannone A7 Capannone in opera in calcestruzzo armato, di m 8,00x31,00, altezza alla gronda di mt. 4,60, posto in adiacenza al precedente, adibito a laboratorio tecnologico per le prove e le verifiche sui materiali; > Capannone A8 Capannone prefabbricato con struttura metallica, di mt. 26,30x32,40, altezza alla gronda di mt. 5,50, disposto ortogonalmente al capannone A2, utilizzato come magazzino elettro-meccanico; > Capannone -A9 Capannone prefabbricato con struttura metallica, di mt. 9,65x32,40, altezza alla gronda di mt. 5,50, adiacente al precedente, utilizzato come deposito; > Capannone C Fabbricato mono-piano - cabina Metano- con strutture portanti in muratura di laterizio, finiture di tipo comune, di dimensioni circa mt. 4,80x5,80 ed altezza utile di mt. 2,90 ove sono ubicati il punto di consegna del metano e la cabina di decompressione; > Corpo di fabbrica D Posto nelle immediate vicinanze dell ingresso allo stabilimento destinato ad uffici; esso risulta edificato con strutture portanti in muratura di laterizio di dimensioni circa mt. 12,55x17,65 ed altezza utile di mt. 3,20; > Corpo di fabbrica E Anch essa con struttura in muratura di laterizio, sviluppatesi su due livelli di piano, di dimensioni, al PT, di mt. 5,80x32,20 ed al piano primo di mt. 5,80x22,20, altezza utile di mt. 6,85, ove, al piano terra, erano ubicati i servizi degli operai ed al piano primo c è l alloggio del custode; gli immobili p. 14/36

15 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO summenzionati sono dotati di impianto elettrico, telefonico, termico, idrico e sanitario, sono in buono stato di manutenzione c realizzati con finiture di tipo comune; > Corpo di fabbrica F Punto consegna ENEL anch essa con struttura in muratura di laterizio, sviluppatesi su due livelli di piano, di dimensioni di mt. 5,80x9,20, altezza utile di mt. 7,15; > Locale G Di mt. 4,00x5,70, in muratura di laterizio, altezza utile di mt. 4,00, finiture di tipo comune; > Tettoie H In metalliche di dimensioni mt. 5,40x13,20, altezza alla gronda di mt. 4,50 e mt. 6,70x42,25 con altezza di mt. 5,50, utilizzate per il ricovero dei nastri della linea di sgombero del materiale confezionato in pacchi e per la linea degli scarti del materiale cotto, poste in adiacenza al capannone "A2". Ai fini della stima delle accessioni edilizie sopra elencate saranno presi in considerazione i volumi edilizi aziendali nell attuale stato di consistenza e di manutenzione. In tal senso saranno prese in considerazione le singole estensioni dei diversi corpi di fabbrica. Tutti i corpi di fabbrica sono stati suddivisi nelle seguenti tipologie: capannoni, fabbricati, volumi tecnici, tettoie. A questi si aggiungono, poi, i piazzali ed i terreni. E, dunque: a) Capannoni > "A1"... mq ,91 > "A2"... mq ,19 > "A3"... mq ,30 > "A4"... mq ,60 > A5"... mq. 443,04 > "A6"... mq. 986,79 > A7"... mq. 248,00 > "A8"... mq. 852,12 > "z\9"... mq. 312,66 Totale... mq ,61 b) Fabbricati > C... mq. 27,84 > "D... mq. 221,51 > "E"... mq. 315,52 > "F"... mq. 53,36 > G"... mq. 22,80 Totale... mq. 641,03 c) Tettoie p. 15/36

16 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 > Tettoie "H"... mq. 563,85 d) Piazzale Dalle opportune misurazione e riscontri operati dallo scrivente (anche in ambito cad) risulta una superficie di complessivi mq occupata da piazzali adibiti alla viabilità interna, a piazzali di manovra e di stoccaggio; tale superficie è in gran parte asfaltata (per circa mq ); la parte restante è comunque percorribile, avendo una superficie di tipo macadam; c) Suolo: Con riferimento all intero suolo del lotto in disamina (perimetrato in rosso all immagine n. 5) di complessivi mq , le immagini nn. 31 e 32 (v. pag. 23) documentano la rilevanza dei riporti e dei cumuli che caratterizzano tali superfici, creati in conseguenza delle attività di coltivazione della cava. Ciò che più conta, poi, le dette immagini documentano come la consistenza degli strati superficiali e l orografia artificiali conferiti a tali superfici ne precludano - a meno di onerosi interventi di bonifica - un realistico utilizzo ai fini edificatori Valutazioni specifiche unitarie Si premette che l Osservatorio del Mercato Immobiliare (gestito dall Agenzia del Territorio), fornisce i seguenti valori unitari di mercato per immobili a destinazione produttiva siti nella zona suburbana del Comune di Lucera (v. immagine n. 10) riferiti al secondo semestre 2012: > capannoni industriali: - valore di mercato minimo = 300,00/mq. - valore di mercato massimo = 450,00/mq. > capannoni tipici: - valore di mercato minimo = 250,00/mq. - valore di mercato massimo = 350,00/mq. > laboratori: - valore di mercato minimo = 250,00/mq. - valore di mercato massimo = 350,00/mq. p. 16/36

17 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 10 immagine Si analizzano di seguito le caratteristiche delle diverse accessioni edilizie del compendio immobiliare in disamina ed il relativo prezzo unitario: Capannoni e capannoni bonificandi I reparti d azienda versano in totale abbandono poiché oramai dismessi In particolare essi sono stati costruiti con struttura portante in elementi di cls prefabbricati ovvero in opera e con carpenteria metallica a mezzo travature reticolari correttamente assemblate; le murature di tompagno sono in laterizio; e le coperture sono per lo più in lamiera di eternit ovvero pannelli opachi. Per i capannoni della parte dell opificio dismessa può, dunque, ritenersi congruo un valore unitario non superiore a 140,00/mq.. Valori maggiori sono da ritenersi sicuramente in contrasto con lo stato di manutenzione e, ciò che più conta, con la tipologia costruttiva ormai superata che, nella maggior parte dei casi, li caratterizza. Le successive immagini dalla n. 11 alla n. 19 possono considerarsi rappresentative della consistenza e del grado di finitura e manutenzione interno ed esterno dei capannoni di cui trattasi. p. 17/36

18 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 12 immagine 13 immagine 14 immagine 15 immagine 16 immagine p. 18/36

19 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 17 immagine 18 immagine 19 immagine Si evidenzia, poi, che l ultima Valutazione di rischio amianto ai sensi del DM 06/09/94, a firma del Chimico Dr. Emilio Barisano (commissionata dalla proprietà ed acquisita dallo scrivente) attesta - alla data del che in complessivi circa mq di copertura dei capannoni della parte dismessa dell opificio è presente amianto. Dette superfici sono campite con tratteggio rosso all immagine n. 20. La detta Valutazione di rischio amianto attesta testualmente quanto segue (v. immagine n. 21): I valori riscontrati sono molto inferiori al limite fissato per ambienti di lavoro (100 f.f./l) e quindi si può ritenere che il rilascio di fibre non costituisce di per sé un rischio per eventuali lavoratori che dovessero l area, ma comunque, considerato lo stato dei manufatti in m.c.a., ritenuto che gli stessi sono comunque suscettibili di ulteriore deterioramento in quanto esposti a fattori non eliminabili (piogge acide, sbalzi termici, erosione eolica, azione di microrganismi vegetali), è opportuno attuare un programma di controllo e manutenzione. p. 19/36

20 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine. Coperture di Eternit campite in rosso 21 immagine. Valutazione di rischio amianto ai sensi del DM 06/09/94, a firma del Chimico Dr. Emilio Barisano. A questo riguardo, la legge fondamentale che disciplina la messa al bando dell amianto è la Legge 257/1992 che, oltre a vietare la commercializzazione di prodotti di amianto, contiene anche le misure di decontaminazione e di smaltimento delle aree interessate dall inquinamento da amianto. In ragione di quanto sopra, discende che per questi immobili emerge, ai fini estimativi, la necessità di considera- p. 20/36

21 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO re l incidenza del costo di sostituzione della loro copertura, previo smaltimento di quella esistente, attraverso l impegno di imprese che operano nel settore specifico, da scegliere tra quelli iscritti in una speciale sezione dell'albo nazionale delle imprese esercenti servizi di smaltimento dei rifiuti classificati speciali, tossici e nocivi. Le informazioni acquisite dallo scrivente ed i prezziari ufficiali hanno determinato in 15,00/mq i costi di smaltimento di coperture da eseguire su immobili industriali. Congruo è, altresì, il costo di 25,00/mq per la fornitura e posa in opera su capannoni industriali di nuova copertura leggera economica opaca del tipo onduline, imbullonata agli arcarecci delle travature reticolari, in sostituzione di quella smaltita. Per quanto riferito i costi di bonifica globale delle coperture dei capannoni è stimabile in complessivi 40/ mq. Nel caso, dunque, dei capannoni con copertura contenente amianto sarà considerato un valore unitario pari ad 100,00/mq. ( = 140,00/mq. - 40,00/mq. ) Fabbricati Per quel che concerne in genere i fabbricati aziendali in muratura afferenti agli uffici, all alloggio custode, ai volumi tecnici ed ai servizi operai, il valore si commisura praticamente intorno al costo di costruzione di c.a. 300/mq., poiché i manufatti in esame non sono suscettibili, sul mercato, come è logico ritenere, di interesse ai fini residenziali e/o abitativi. Lo stato di conservazione ed la necessità di manutenzioni porta, però, a considerare un valore unitario di 240/mq. 22 immagine 23 immagine 24 immagine 25 immagine Piazzali Per i piazzali dell opificio - come detto di estensione pari a mq è possibile considerare congruo del valore unitario di 15/mq.. p. 21/36

22 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 27 immagine 28 immagine 29 immagine Tettoie Per le tettoie è da ritenersi congruo un valore unitario non superiore a 100,00/mq.. Valori maggiori sono da ritenersi sicuramente in contrasto con l essenzialità delle stesse; tutto quanto ciò anche in relazione ai valori unitari considerati, ad esempio, per i fabbricati (v. immagine n. 30). 30 immagine p. 22/36

23 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Suolo. È da ritenersi congruo considerare per le dette superfici un valore unitario medio pari ad 3,50/mq e, dunque, superiore a quello di un terreno agricolo ( 1,80-2,00/mq). Come già riferito le immagini nn. 31 e 32 documentano la rilevanza dei riporti e dei cumuli che caratterizzano le superfici non occupate dalle accessioni industriali dismesse, creati in conseguenza delle attività di coltivazione della cava. Ciò che più conta, poi, le dette immagini documentano come la consistenza degli strati superficiali e l orografia artificiali conferiti a tali superfici comportino degli onerosi interventi di bonifica ai fini di un realistico utilizzo edificatorio. 31 immagine. Conglomerato sabbioso al fine di aumentare il mascheramento della cava 32 immagine. Conglomerato sabbioso al fine di aumentare il mascheramento della cava. p. 23/36

24 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE Alla luce della argomentazioni ed analisi estimative innanzi esposte possiamo, in estrema sintesi, assumere le seguenti determinazioni estimative: - Suolo: ,00 mq. x 3,50/mq. = ,00 - Piazzali: ,00 mq. x 15,00/mq. = ,00 - Capannoni: ,61 mq. x 140,00/mq. = ,40 - Capannoni bonificandi: ,00 mq. x 100,00/mq. = ,00 - Tettoie metalliche: ,00 mq. x 100,00/mq. = ,00 - Fabbricati: ,00 mq. x 240,00/mq. = ,00 Totale Corpo fondiario ,40 È da ritenersi, però, che ai fini di una realistica, adeguata e coerente valutazione dei cespiti in disamina sia assolutamente imprescindibile ridurre gli importi sopra riportati di una percentuale (40%) proporzionale alla entità dello stato di crisi economica e commerciale del settore dell edilizia e - più in generale - del sistema industriale nazionale. In definitiva il valore del sito aziendale dismesso rappresentato dal suolo perimetrati in rosso all immagine n. 5 (v. pag. 6) e dalle accessioni industriali che ivi insistono risulta pari a Valore Corpo fondiario 1 [ ,40-40% ] in cifra tonda ,00 In conclusione il valore di mercato da considerare per le immobilizzazioni materiali del lotto I è: PREZZO BASE D ASTA del LOTTO I : 4^ tornata di vendita competitiva ,00 oltre oneri ed imposta come per legge Lucera, giugno 2016 il Tecnico del Liquidatore Giudiziale ing. Donato AURELIO p. 24/36

25 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA Le accessioni edilizie dell opificio dismesso 33 immagine 34 immagine 35 immagine 36 immagine p. 25/36

26 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 38 immagine 39 immagine 40 immagine 41 immagine 42 immagine p. 26/36

27 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 43 immagine 44 immagine 45 immagine 46 immagine 47 immagine 48 immagine p. 27/36

28 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 50 immagine 51 immagine 52 immagine 53 immagine 54 immagine p. 28/36

29 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 55 immagine 56 immagine 57 immagine 58 immagine 59 immagine 60 immagine p. 29/36

30 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 62 immagine 63 immagine 64 immagine 65 immagine 66 immagine p. 30/36

31 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 67 immagine 68 immagine 69 immagine 70 immagine 71 immagine 72 immagine p. 31/36

32 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 74 immagine 75 immagine 76 immagine 77 immagine 78 immagine p. 32/36

33 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 79 immagine 80 immagine 81 immagine 82 immagine 83 immagine 84 immagine p. 33/36

34 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 85 immagine 87 immagine 88 immagine 2 immagine 89 immagine p. 34/36

35 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 90 immagine 91 immagine 92 immagine 93 immagine 94 immagine 95 immagine p. 35/36

36 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 97 immagine 98 immagine 99 immagine 100 immagine 101 immagine p. 36/36