Consulenza tecnica estimativa. Lotto E 4^ tornata di vendita competitiva

Transcript

1 TRIBUNALE DI FOGGIA - SEZIONE FALLIMENTARE Procedimento di concordato preventivo n. 5/2012 Consulenza tecnica estimativa ---^-^-^-^-^--- Lotto E 4^ tornata di vendita competitiva opificio sito in CANDELA (FG) Consulente Tecnico del Liquidatore Giudiziale: ing. Donato AURELIO via Ferrovia Lucera (fg) - tel./fax 0881/547416

2 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 SOMMARIO t Premessa 3 1. Il travettificio per la produzione di manufatti prefabbricati di calcestruzzo armato (travetti per solai) ubicato nella zona del Piano degli Insediamenti produttivi (P.I.P.) del Comune di Candela (fg) alla località Serra Giardino S.P. n. 99 Candela Foggia km Identificativi catastali Prescrizioni territoriali amministrative Autorizzazioni Provvedimenti amministrativi Documentazione ipotecaria prodotta agli atti (Ufficio Provinciale di Foggia - Servizio di pubblicità immobiliare) Potenzialità e ciclo produttivo aziendale TERRENI E e FABBRICATI Valutazioni specifiche unitarie Ø Capannoni Ø Tettoie Ø Fabbricato (palazzina uso uffici, alloggio custode, foresteria) Ø Volumi tecnici Ø Piazzale Ø Il suolo libero è VALUTAZIONE dei terreni e fabbricati IMPIANTI TECNOLOGICI, MACCHINARI ED ATTREZZATURE Impianti e macchinari fissi Ø Impianti Ø Macchinari è VALUTAZIONE dei macchinari e delle attrezzature fissi Macchine di laboratorio (v. documentazione fotografica pag. 51): Alcune attrezzature e macchine mobili è VALUTAZIONE delle attrezzature industriali e commerciali mobili è ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA A) Capannoni, fabbricati, volumi tecnici, piazzali, tettoie Ø Capannoni Ø Palazzina uso uffici, alloggio custode, foresteria B) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: gli impianti tecnologici, macchinari ed attrezzature dell opificio in Lucera (FG) Ø Impianti fissi Ø Attrezzi e macchine di laboratorio p. 2/52

3 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO CONSULENZA TECNICA ESTIMATIVA ---^-^-^-^-^--- t Premessa Il sottoscritto ing. Aurelio Donato, in qualità di coadiutore tecnico del Liquidatore giudiziale, giusta autorizzazione del G.D. Dott. G. Placentino in data 21 maggio 2014, rimette la presente relazione estimativa relativa al cespite aziendale rappresentato dal travettificio completo di impianti e macchinari in Candela (FG). 1. Il travettificio per la produzione di manufatti prefabbricati di calcestruzzo armato (travetti per solai) ubicato nella zona del Piano degli Insediamenti produttivi (P.I.P.) del Comune di Candela (fg) alla località Serra Giardino S.P. n. 99 Candela Foggia km Il complesso industriale produce manufatti prefabbricati di calcestruzzo armato (travetti per solai). È ubicato nella zona P.I.P. (Piano di Insediamenti produttivi) del Comune di Candela (fg), alla località Serra Giardino S.P. n. 99 Candela-Foggia km ; dista circa km 5 dal centro cittadino (v. immagini nn. 1, 2 e 3). L opificio è composto da corpi di fabbrica, manufatti edili, volumi tecnici e da impianti e macchinari industriali per la destinazione specifica d impiego, compresi l impianto elettrico (forza motrice ed illuminazione interna ed esterna) con cabina di trasformazione MT/BT, impianto di distribuzione gas metano, con propria cabina di decompressione, impianto di produzione e distribuzione vapore, impianto di produzione e distribuzione aria compressa e gruppo elettrogeno, tutti posti a servizio dell attività imprenditoriale. Le accessioni edilizie sono costituite principalmente da tre capannoni industriali prefabbricati in calcestruzzo armato precompresso, tra loro comunicanti. p. 3/52

4 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine. Stralcio del foglio di mappa catastale n. 5 del Comune di Candela (fg) 2 immagine. Ortofoto. 3 immagine p. 4/52

5 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 1.1 Identificativi catastali L opificio è censito: a) al Catasto Terreni del Comune di Candela al foglio 5 p.lle 293 (ha ) e 62 (ha ); b) al Catasto Fabbricati del Comune di Candela al foglio 5 p.lle 293 subb 1, 2, 3 e 543 sub 1. L opificio si estende, dunque, per una superficie censuaria di ha (mq ) di cui mq individuati dalla p.lla 62 del foglio 5 del Catasto Terreni del Comune di Candela che individua l area completamente all esterna della recinzione dell opificio e compresa tra la detta recinzione e la S.P. n. 99 Candela-Foggia. Nello specifico tale superficie (mq ) è interessata dal passaggio della strada antistante la recinzione ed è perimetrata in verde alle immagini nn. 4 e 5. 4 immagine. In verde è perimetrata la superficie di mq individuata dalla p.lla 62 del foglio di mappa catastale n. 5 del Comune di Candela (fg). 5 immagine. In verde è perimetrata la superficie di mq individuata dalla p.lla 62 del foglio di mappa catastale n. 5 del Comune di Candela (fg). 1.2 Prescrizioni territoriali amministrative L area industriale afferente all azienda in esame ricade - dal punto di vista urbanistico - nel Piano di Insediamenti Produttivi (P.I.P.) del vigente Piano di Fabbricazione del Comune di Candela (P.di F.), approvato con Del. C.C. n. 181 del 02/07/88 divenuta esecutiva in data 26/07/88 prot ; più esattamente detta area è inclusa nel 1 comprensorio, p. 5/52

6 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 zona -i- del detto strumento urbanistico generale ed impegna l intera superficie dei lotti nn. 5 e 6, rappresentati dal presente cespite (travettificio) e dal suolo libero retrostante. 6 immagine 7 immagine 8 immagine 1.3 Autorizzazioni - Determina Dirigenziale Reg. Puglia n. 345 del 5/08/ Cod. 089/DIR/2005/00345 autorizzativa, con prescrizioni, delle emissioni in atmosfera rinvenienti dalla attività produttiva della ALA FANTINI Precompressi; - Determina Dirigenziale Reg. Puglia n. 50 del 10/05/2002 Cod. 089/DIR/2002/00065 autorizzativa, con prescrizioni, delle emissioni in atmosfera rinvenienti dalla attività produttiva della ALA FANTINI Precompressi; - Comando VV.FF. prat.n del 18/07/2006, rinnovo di conformità antincendio per le attività di cui al D.M. n del 16/02/82; - Provincia di Foggia prot del 9/10/2009 Rinnovo autorizzazione allo scarico nel canale La Marana delle acque meteoriche e dei reflui di tipo domestico rinvenientri dall impianto di depurazione a servizio dello stabilimento produttivo ALA Fantini Prefabbricati. 1.4 Provvedimenti amministrativi - Concessione edilizia n.1 del 20/01/1992 (Costruzione insediamento industriale per la produzione manufatti prefabbricati); - Concessione edilizia n. 13 prot. n del 02/06/1994 (in variante alla C.E.n.1/92); - Concessione edilizia n.29 prot del 04/07/1995 (in variante alla C.E.n.1/92 e n.13/94); - Concessione edilizia n.27 prot del 31708/1998 (in variante alla C.E. 29/95); p. 6/52

7 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO - Certificato di conformità prot del 30/11/1998 alle CC.EE. nn.1/92,13/94, 29/95 e 27/98; - Del C.C. n.68/2000 di approvazione P.I.P. Comprensorio -i- del P.di F.; - Certificazione ASL prot.1389 del 09/04/1999 di non produzione scarichi industriali; - Decreto di esproprio, Comune di Candela Prot. n Rep. 236 del 20/02/1997 dei suoli i cui al F. 5 p.lle 70 (ex14/c), 72 (ex 23/b), 60, 61 e 67 Catasto terreni Comune di Candela per il completamento dei Lotti n. 5 e 6 del comparto n. 1 del P.I.P. della Zona Industriale. 1.5 Documentazione ipotecaria prodotta agli atti (Ufficio Provinciale di Foggia - Servizio di pubblicità immobiliare) a) Trascrizioni A FAVORE: - nn /7471 del 12/04/1990 (c/v); - nn. 5258/6202 del 08/04/1993 (c/v); CONTRO: - nn /21571del 18/11/1991(atto unilaterale di obbligo edilizio); - nn /17271 del 20/11/1996 (cost. diritti); b) Iscrizioni CONTRO: - nn. 46/448 del 12/01/1994 (ipoteca volontaria- cancellazione totale n del 25/05/2005); - nn. 47/449 del 12/01/1994 (privilegio derivante da concessione a garanzia di finanziamento - cancellazione totale n del 25/05/2005); - nn. 1785/11500 del 21/06/2000 (ipoteca volontaria) [1]; - nn. 2142/13749 del 21/07/2000 (ipoteca volontaria - derivante da concessione a garanzia di mutuo cancellazione totale n. 863 del 19/11/2007); c) Titoli ed atti > c/v per Notar Ada Ruo in data 05/04/1990 Rep Racc. n , Registrato a Cerignola il 19/04/1990 al n. 61; > convenzione per cessione di proprietà per Notar F.sco Di Bitonto in data 24/03/1993 Rep Racc , Registrato a Lucera il 08/04/1993 al n [1] Le particelle gravate da ipoteca sono: F. 5 p.lle 60, 61, 62, 67, 287, 289, 291, 293. p. 7/52

8 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ Potenzialità e ciclo produttivo aziendale La potenzialità produttiva giornaliera è di circa metri di travetti confezionati, pronti per la commercializzazione. La produzione dei manufatti viene eseguita nei principali tre capannoni industriali all uopo destinati dove trovano sistemazione i reparti destinati alla lavorazione del prodotto secondo i diversi stadi del ciclo industriale. Peculiarità distintiva dell azienda in esame è costituita dalle innovative modalità esecutive, sotto il profilo cinematico, della filiera del sistema produttivo, secondo la quale la maggior parte delle macchine operatrici sono statiche, mentre le piste, afferenti ai travetti in produzione, sono in movimento rispetto ad esse. Questo metodo innovativo di modernizzazione industriale presenta indiscussi vantaggi rispetto agli altri impianti, che operano con modalità invertita. Il processo di produzione si compone delle seguenti fasi di lavoro: > DEPOSITO MATERIE PRIME: cemento, inerti, trecce in acciaio, granulato di laterizio, olio disarmante, ossido di ferro, dischi diamantati e listelli in legno; > ARMATURA PISTE: comprendente la posa e la tesatura dell armatura portante delle travi; > GETTO DI TRAVI: comprendente la preparazione e il getto del calcestruzzo per la formatura delle travi nonché del granulato di laterizio per la suola delle travi; > STAGIONATURA TRAVI: comprende la copertura dei travetti a mezzo tunnel di teli impermeabili, la produzione e l immissione del vapore per la stagionatura indotta del prodotto; > TAGLIO TRAVI: per mezzo di una sega a dischi diamantati nella cabina insonorizzata di taglio; > SGOMBERO TRAVI: comprendente lo sgombero delle travi dalle piste e il relativo accatastamento all esterno del capannone; > STOCCAGGIO TRAVI: comprende lo stoccaggio delle travi presso le aree predisposte di piazzale. Complementare al ciclo produttivo sopra descritto è il ciclo di produzione del calcestruzzo, costituente la materia prima per la produzione dei travetti. Più precisamente gli inerti aggreganti, quali sabbia e ghiaia, giungono in stabilimento a mezzo autocarri cassonati e vengono immessi direttamente nelle tramogge di stoccaggio. Il cemento, invece, viene introdotto, tramite sistema pneumatico, in due silos. Nel ciclo produttivo si impiega, in maniera limitata, anche il granulato di laterizio, che viene stoccato nelle tramogge degli inerti. Detta fase presenta tre emissioni in atmosfera, autorizzate con Determina DIR Regione Puglia n. 50 del ; nella fattispecie: E1 Silos di stoccaggio cemento n. l; E2 Silos di stoccaggio cemento n. 2; E3 Emissione diffusa da scarico inerti. p. 8/52

9 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Inoltre, gli inerti provenienti dalle tramogge vengono sollevati, mediante uno skip ed immessi nella macchina mescolatrice posta all interno del capannone di produzione. Il cemento, estratto dai silos tramite coclea elicoidale, viene inviato anch esso alla macchina mescolatrice che provvede alla produzione del calcestruzzo. ll calcestruzzo, così confezionato, viene inviato a mezzo nastri trasportatori ad una macchina, detta a cassaforma vibrante fissa" (vibrofinitrice), che provvede al getto ed alla vibratura di calcestruzzo sui trefoli. Una pompa, all uopo preposta, nel contempo dosa la immissione di acqua nella macchina mescolatrice per la formazione dell impasto. Quindi il centro di produzione è costituito essenzialmente da due capannoni industriali intercomunicanti, all interno dei quali sono sistemati: i reparti di produzione, il laboratorio prove, l officina meccanica, la manutenzione ed il magazzino ricambi. Più precisamente: a) il primo capannone contiene il reparto produzione, con annesso magazzino di approvvigionamento trecce metalliche di armature, officina meccanica e laboratorio prove; Il reparto produzione, quindi, è organizzato in tre zone di lavoro: PRIMA ZONA ove sono posizionati i seguenti macchinari: centrale di betonaggio computerizzata per la preparazione del calcestruzzo macchina, vibro-finitrice stazionaria, dotata di tramoggia di distribuzione di granulato, per la formatura dei travetti sulle piste; macchina raschiatrice/pulitrice mobile, utilizzata per la pulizia delle piste; stazione di rilassamento trefoli, comandata da una centralina idraulica; stazione di taglio insonorizzata; macchina per la marcatura dei travetti; macchina sbancatrice a pacco, mobile; SECONDA ZONA ove sono posizionati i seguenti macchinari: macchina taglierina multipla, utilizzata per il taglio dei trefoli che arrivano dal magazzino ferro, incanalati, ognuno, in apposite guide metalliche; stazione di tiro, comandata da centralina idraulica, per la pretensione dei trefoli; TERZA ZONA: contiene cinque piste mobili nelle seguenti posizioni: pista n 1 (pronta per il getto); pista n 2 (stazione di tiro); pista n 3 (stazione stesura treccia in acciaio); pista n 4 (stazione di pulitura); pista n 5 (stazione di sgombero travetti); pista n 6 (in fase di taglio). b) il secondo capannone, contiguo al primo, contiene il reparto maturazione dei travetti (il tempo di stagionatura del prodotto è di h. 24). Contiene sette piste mobili che sostano per un intervallo di tempo sufficiente per la maturazione dei travetti in calcestruzzo (c.a. 24 ore). Completano l impianto: c) la centrale termica con caldaia a metano per la produzione di circa 1.5 ton/h di vapore a 6 atm e 160 C. d) un gruppo elettrogeno di emergenza, Mod, NSBC2 matr. 5258, costituito da un motore endotermico a ciclo diesel connesso ad un generatore di energia elettrica in grado di erogare una potenza apparente di 500 KVA. L alimentazione del motore è costituita da gasolio per autotrazione, che, ai sensi dell art. 12 della Legge n. 615 del , è esente da qualsiasi limitazione di impiego. Le emissioni prodotte dal funzionamento del gruppo elettrogeno derivante da uno stato di emergenza, ai sensi del p.to I comma 3) del D.P.C.M. del 12 luglio 1989, non risulta soggetto ad alcuna procedura autorizzativa. La cabina di decompressione metano, che ha lo scopo di ridurre la pressione del metano prelevato direttamente dalla rete ENI-SNAM, mediante una caldaia alimentata a metano per la produzione di acqua alla temperature di 60 C, utilizzata per il riscaldamento del metano in fase di laminazione. Questa fase presenta una emissione p. 9/52

10 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 in atmosfera contrassegnata dalla sigla E5, autorizzata con Determina DIR Regione Puglia n. 50 del TERRENI E e FABBRICATI Le accessioni aziendali risultano realizzate in calcestruzzo armato, in struttura prefabbricata e in acciaio (tettoie) poggianti su travi rovesce di fondazione realizzate in opera. I corpi di fabbrica, prefabbricati ed in opera, ad eccezione delle tettoie metalliche, risultano tompagnati con muratura di laterizio, hanno pavimentazione di tipo industriale in calcestruzzo battuto e lisciato (v. documentazione fotografica, pag. 23 e succ.).. 9 immagine. Planimetria di orientamento. Secondo le sigle della planimetria di orientamento riportata all immagine n. 9, la superficie complessivamente occupata dai corpi di fabbrica risulta essere suddivisa come in appresso: > Capannone A1 Produzione, di dimensioni di m 26,40x145,50, altezza alla gronda di mt. 7,50, ove avviene la produzione dei manufatti, in cui è stata realizzata una zona soppalcata ove si trovano i quadri di comando e la gestione elettronica dell impianto; > Capannone A2 Con varie destinazioni, adiacente al precedente, di dimensioni di mt. 14,00x145,50, altezza alla gronda di m 7,50 ove sono ubicati il magazzino ferro "m" (con l impianto di alimentazione delle piste), l officina meccanica 0, il mescolatore planetario dell impianto di betonaggio, i servizi degli operai p. 10/52

11 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO "s" di m2 102,90 ed il laboratorio tecnologico "u", avente una superficie di mq 131,60, con i macchinari per le prove di legge sui materiali; > Capannone B Posto in prosecuzione ai precedenti, di dimensioni di m 30,70x127,40, altezza alla gronda di m 7,50, in cui avviene la "maturazione" a vapore del calcestruzzo dei manufatti; > Corpo di fabbrica D Centrale termica, con struttura portante in calcestruzzo armato in opera, finiture di tipo industriale, di m 6,80x10,60, altezza di m 4,00, in cui è allocata la caldaia per la produzione del vapore, posto in adiacenza al capannone maturazione; > Corpo di fabbrica C Mono piano, con le stesse strutture e finiture del precedente di dimensioni m 6,00x10,50 ed altezza utile di m 4,00 ove sono installati i trasformatori dell energia elettrica MT/ BT ed i quadri di comando generali della forza motrice; > Costruzione E Cabina ENEL con struttura in muratura di laterizio, sviluppatesi su due livelli di piano, di dimensioni di m 3,20x10,40, altezza utile di mt, 3,15, ove sono ubicati i quadri di consegna MT dell energia elettrica ed i gruppi di misura della stessa; > Fabbricato G Cabina Metano con strutture portanti in muratura di laterizio, finiture di tipo comune, di dimensioni m 4,30x8,30 ed altezza utile di m 2,90 ove sono ubicati il punto di consegna del metano, la cabina di decompressione e gli strumenti di misura dei consumi del metano; > Tettoia t Manufatto metallico, in elevazione, poggiante su fondazione in cls armato in opera di altezza alla gronda di m 4,00 e dimensioni di m 6,20x7,85, destinata al ricovero dei listelli in legno e della macchina di distribuzione degli stessi; > Costruzione H Con struttura portante in muratura di laterizio, sviluppatesi su due livelli di piano, di altezza utile di m 6,85, posto nelle immediate vicinanze dell ingresso allo stabilimento, destinata, al piano terra, ad uffici ed al piano primo ad alloggio custode e foresteria; gli immobili summenzionati sono dotati di impianto elettrico, telefonico, termico, idrico e sanitario, in buono stato di manutenzione e realizzati con finiture di tipo comune; > Piccoli locali e - f Con struttura in muratura, finiture di tipo industriale, di superficie complessiva m2 21,70, utilizzati, rispettivamente, come locale pompe di servizio della centrale termica, e ricovero autoclave rete idrica potabile; > Tettoia metallica g Tettoia metallica aperta, con, all interno, bacino di contenimento in cls armato, di dimensioni di m 3,50x8,20, di altezza massima alla gronda di m 3,75, in cui sono ricoverati il deposito carburante ed i lubrificanti; > Struttura in calcestruzzo armato interrata h Dimensioni mt. 16,00x40,30, contenente la piatta forma di sgombero dei manufatti; > Tramogge i p. 11/52

12 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Parzialmente interrate, di superficie complessiva di mq 209,00 realizzate con strutture portanti in calcestruzzo armato, ove vengono stivati gli inerti; > Struttura in calcestruzzo armato interrata b Dimensioni mt. 5,30x11,00, costituente i letti di essiccazione dei fanghi rinvenienti dal taglio a misura dei manufatti; *struttura in calcestruzzo armato, interrata k dimensioni mt. 3,70x18,75, contenente la pesa a ponte (bilico); > Struttura in calcestruzzo armato, interrata d Superficie di mq. 93,00 e capacità di circa mc 120,00, suddivisa in tre parti, utilizzata per la raccolta e la sedimentazione delle acque meteoriche. > Pertinenze esterne L area scoperta, non occupata dai corpi di fabbrica, adibita a piazzale di stoccaggio e a viabilità interna ha una estensione di circa mq ,00. Ai fini della stima delle accessioni edilizie sopra elencate si farà riferimento alle seguenti consistenze: > capannoni... mq ,00 in cifra tonda > tettoie... mq. 80,00 in cifra tonda > fabbricati... mq. 430,00 in cifra tonda > volumi tecnici... mq ,00 in cifra tonda > piazzale e viabilità interna... mq ,00 in cifra tonda > suolo libero (corrispondente alla superficie individuata dalla p.lla 62 del foglio 5 del Catasto Terreni di Candela, v. immagini nn. 4 e 5, pag. 5)... mq ,00 in cifra tonda Valutazioni specifiche unitarie Si premette che l Osservatorio del Mercato Immobiliare (gestito dall Agenzia del Territorio), fornisce i seguenti valori unitari di mercato per capannoni tipici in normale stato di conservazione a destinazione produttiva siti nella zona periferica del Comune di Candela (v. immagine n. 10) riferiti al secondo semestre 2012: Ø capannoni industriali: - valore di mercato minimo = 245,00/mq. - valore di mercato massimo = 370,00/mq. p. 12/52

13 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 10 immagine Ø Capannoni Può considerarsi congruo per i capannoni un valore unitario iniziale (al lordo, dunque, di tutte le dovute decurtazioni attinenti alla congiuntura economica in atto) pari ad 310/mq corrispondente al valore medio fornito dall Osservatorio del Mercato Immobiliare di cui alla precedente immagine n. 10 [ ( 245,00/mq minimo + 370,00/mq massimo ) / 2 = 310,00/mq in cifra tonda ]. 11 immagine. Capannone del travettificio in Candela (fg) p. 13/52

14 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine. Come immagine n immagine. Come immagine n. 11. Ø Tettoie Ai fini della stima è da ritenersi congruo valore di 100/mq. p. 14/52

15 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 14 immagine. Tettoia t destinata al ricovero dei listelli in legno e della macchina di distribuzione degli stessi. 15 immagine. Tettoia metallica g per ricovero cisterna carburante ed lubrificanti. Ø Fabbricato (palazzina uso uffici, alloggio custode, foresteria) Può considerarsi congruo per la palazzina uso uffici, alloggio custode, foresteria del travettificio di Candela un valore unitario iniziale (al lordo, dunque, di tutte le dovute decurtazioni attinenti alla congiuntura economica in atto) pari ad 400/mq. Detto valore tiene conto sia dell efficienza, delle finiture, dello stato di conservazione e della recente datazione del corpo di fabbrica sia della sua non suscettibilità, sul mercato, di interesse ai fini residenziali o/e abitativi. 16 immagine. Fabbricato ad uso uffici, casa del custode e foresteria del travettificio p. 15/52

16 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine. Planimetria catastale del piano primo del fabbricato uso uffici, alloggio custode e foresteria (foglio 5 p.lla 293 sub 1 insieme a maggiori consistenze) 18 immagine. Planimetria catastale della porzione di piano primo del fabbricato uso uffici, alloggio custode e foresteria (foglio 5 p.lla 293 sub 3) 19 immagine. Planimetria catastale della porzione di piano primo del fabbricato uso uffici, alloggio custode e foresteria (foglio 5 p.lla 293 sub 2) Ø Volumi tecnici Per i volumi tecnici del travettificio può considerarsi congruo un valore di 232/mq. p. 16/52

17 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Ø Piazzale Anche per il piazzale del travettificio può un valore unitario di 17/mq.. 20 immagine Ø Il suolo libero Trattasi del suolo individuato alle immagini nn. 4 e 5; al Catasto Terreni al foglio 5 p.lla 62. Sul suolo in parola grava una servitù di metanodotto trascritta in data 20/11/1996 r.p /r.g contro la proprietaria Ala fantini Precompressi Srl ed a favore della società SNAM Spa con sede in San Donato Milanese. Dalla nota di trascrizione acquisita dallo scrivente si legge, in particolare, che L obbligo di non costruire opere di qualsiasi genere, come pure fognature e canalizzazioni chiuse, sulla parte dei fondi di sua proprietà, come sopra indicati, a distanza inferiore a metri 4 (quattro) dall asse della tubazione, con la possibilità di eseguire sulla stessa le normali coltivazioni senza alterazione della profondità di posa della tubazione. (v. immagine n. 23). Si ritiene congruo considerare un valore unitario di 1,00/mq. p. 17/52

18 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 22 immagine 23 immagine p. 18/52

19 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO è VALUTAZIONE dei terreni e fabbricati Alla luce della argomentazioni ed analisi estimative innanzi esposte possiamo, in estrema sintesi, assumere le seguenti determinazioni estimative: - Capannoni: mq. x 310/mq. = ,00 - Fabbricati: mq. x 400/mq. = ,00 - Volumi tecnici mq. x 232/mq. = ,00 - Tettoie metalliche: mq. x 100/mq. = 8.000,00 - Piazzali: mq. x 15/mq. = ,00 - Suolo antistante (foglio 5 p.lla 62) mq. x 1/mq. = 8.161,00 Totale TERRENI E FABBRICATI ,00 A tali importi dovrà essere applicata la dovuta decurtazione attinente all attuale crisi economica generale e del mercato dell edilizia; tutto ciò al fine di rendere realistici i dati analitici appena ottenuti. In tal senso si rimanda al paragrafo ATTINENZE ESTIMA- TIVE CONCLUSIVE (v. pag. 21). 1.8 IMPIANTI TECNOLOGICI, MACCHINARI ED ATTREZZATURE Impianti e macchinari fissi Come innanzi prospettato lo stabilimento risulta efficiente e funzionante, pienamente idoneo a ristabilire l attività produttiva ed assicurare la piena potenzialità. Lo stabilimento industriale è dotato dei seguenti impianti inamovibili, stabilmente ancorati al suolo. Essi sono documentati dalla produzione fotografica riportata in appendice al presente elaborato (v. Impianti fissi, pag. 46) e si compongono di: Ø Impianti > impianto elettrico (forza motrice ed illuminazione interna ed esterna) con cabina di trasformazione MT / BT; > impianto di distribuzione gas metano; > impianto di produzione e distribuzione vapore per maturazione manufatti; > impianto di produzione e distribuzione aria compressa (compresi n 2 compressori Ingersol); > impianto di betonaggio; > impianto elettrico di emergenza (gruppo elettrogeno Marelli Motori); > impianto oleo-dinamico per la movimentazione piste; > impianto (cappe) di maturazione cls.; > impianto di prelievo e distribuzione trefoli; > impianto centralizzato di programmazione e controllo; > impianto depolverizzatore Tec-ind; > depuratore acque domestiche Tecnobiol; > impianto di trattamento acque reflue e meteoriche per il recupero "cpicresi" completo di filtropressa e vaglio vibrante; > impianto per approvvigionamento idrico (locale pompe, autoclave) p. 19/52

20 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 > impianto condizionamento aria per la sala quadri ed ambienti di lavoro Ø Macchinari > carri ponte di servizio lungo le piste di formazione e nel magazzino ferro; > macchine per la stesura dei trefoli d acciaio sulle piste; > stazione idraulica a martinetti multipli per il tiro dei trefoli; > macchina semovente per la pulizia delle piste; > macchina semovente per lo sgombero delle piste; > stazione di getto -vibrofinitrice- fissa; > stazione per il taglio dei manufatti a misura (sega) a dischi multipli con annessa macchina per la marchiatura dei prodotti. è VALUTAZIONE dei macchinari e delle attrezzature fissi I macchinari e le attrezzature del travettificio sopra elencati rappresentano degli impianti specifici destinati solo alla lavorazione del prodotto specifico commercializzato (travetti cementizi prefabbricati), destinati al settore edilizio intorno al quale permane una grave crisi economica. Gli impianti allo stato sono fermi. La reale possibilità di rimessa in funzione degli stessi è subordinata ad un intervento di manutenzione sulle parti rotative e sui cinematismi. Ai fini della valutazione dei detti impianti lo scrivente ha, dunque, effettuato le opportune indagini relative sia al valore di realizzo ex novo di impianti similari sia alle dovute valutazioni attinenti allo specifico loro stato di usura, vetustà ed alla vita utile che ancora gli impianti possono garantire. All esito di tali indagini è possibile, dunque, considerare un valore di ,00 degli IMPIANTI E MACCHINARI FISSI anzidetti. Anche in questo caso si evidenzia che a tale importo dovrà essere applicata la dovuta decurtazione attinente all attuale crisi economica generale e del mercato dell edilizia; tutto ciò al fine di rendere realistico il dato appena riferito, ottenuto dalle indagini di mercato riferite però ad una normale condizione economica. In tal senso si rimanda al paragrafo ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE (v. pag. 21) Macchine di laboratorio (v. documentazione fotografica pag. 51): Cassaforma a 4 posti per cubetti 10 x 10 cm; Numero 7 stacci con dispositivo di prova marca Controls; Bilancia elettronica WUNDER HGM 10 Kg; Pressa e trasduttore di pressa CONTROLS; Dispositivo per prova a flessione travi; Vasca di stagionatura CONTROLS; Stufa essiccatrice CONTROLS; Bilancia meccanica portata 8 Kg. marca Suprema; Numero 1 bicchiere graduato; Numero 2 rotelle metriche mt. 8; numero 1 cono di Abrams marca Controls. p. 20/52

21 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Alcune attrezzature e macchine mobili Sega esterna per taglio travi; Serbatoio gasolio SETTI N è VALUTAZIONE delle attrezzature industriali e commerciali mobili Le opportune verifiche ed indagini di mercato effettuate dallo scrivente in merito all insieme alle macchine di laboratorio ed alle attrezzature e macchine mobili hanno determinato in ,00 il loro valore complessivo (di cui 6.650,00 per le MACCHINE DI LABORATORIO residuate all esito dei furti ed 6.350,00 per le ATTREZZATURE E MAC- CHINE MOBILI di cui sopra). Anche in questo caso, però, il detto valore è comunque riferibile ad una situazione economica sana ; per la determinazione del più probabile e realistico valore di realizzo riferito all attualità (e, dunque, alla congiuntura economica in atto), andranno considerate tutte le opportune decurtazioni di cui si dirà in appresso. è ATTINENZE ESTIMATIVE CONCLUSIVE Il valore del travettificio sito nella zona di Piano degli Insediamenti produttivi (P.I.P.) del Comune di Candela della Ala Fantini Precompressi Srl risulta, dunque, essere: > Totale TERRENI E FABBRICATI (v. pag. 19) ,00 > Totale IMPIANTI E MACCHINARI FISSI (v. pag. 20) ,00 > Totale MACCHINE DI LABORATORIO ed alle ATTREZZATURE E MAC- CHINE MOBILI (v. pag. 21) , ,00 Totale in cifra tonda ,00 p. 21/52

22 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Come già anticipato è da ritenersi che ai fini di una realistica, adeguata e coerente valutazione dei cespiti in disamina sia assolutamente imprescindibile ridurre gli importi sopra riportati di una percentuale (40%) proporzionale all entità dello stato di crisi economica e commerciale del settore dell edilizia e - più in generale - del sistema industriale nazionale. In definitiva: > Totale TERRENI E FABBRICATI: [ ,00-40% ] in cifra tonda ,00 > Totale IMPIANTI E MACCHINARI FISSI: [ ,00-40% ] in cifra tonda ,00 > Totale MACCHINE DI LABORATORIO ed ATTREZZATURE E MACCHINE MOBILI [ ,00-40% ] in cifra tonda ,00 Totale in cifra tonda ,00 --^-^-^-^-^-- In conclusione il valore di mercato da considerare per le immobilizzazioni materiali del lotto E è:. PREZZO BASE D ASTA del LOTTO E : 4^ tornata di vendita competitiva ,50 oltre oneri ed imposta come per legge Lucera, giugno 2016 il tecnico del Liquidatore giudiziale ing. Donato Aurelio p. 22/52

23 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA A) Capannoni, fabbricati, volumi tecnici, piazzali, tettoie Ø Capannoni 24 immagine 25 immagine 26 immagine p. 23/52

24 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 28 immagine 29 immagine 30 immagine 31 immagine 32 immagine p. 24/52

25 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 33 immagine 34 immagine 35 immagine 36 immagine 37 immagine 38 immagine p. 25/52

26 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 40 immagine 41 immagine 42 immagine 43 immagine 44 immagine p. 26/52

27 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 45 immagine 46 immagine 47 immagine 48 immagine 49 immagine 50 immagine p. 27/52

28 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 52 immagine 53 immagine 54 immagine 55 immagine 56 immagine p. 28/52

29 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 57 immagine 58 immagine 59 immagine 60 immagine 61 immagine 62 immagine p. 29/52

30 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 64 immagine 65 immagine 66 immagine 67 immagine 68 immagine p. 30/52

31 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 69 immagine 70 immagine 71 immagine 72 immagine 73 immagine 74 immagine p. 31/52

32 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 76 immagine 77 immagine 78 immagine 79 immagine 80 immagine p. 32/52

33 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 81 immagine 82 immagine 83 immagine 84 immagine 85 immagine 86 immagine p. 33/52

34 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 88 immagine 89 immagine 90 immagine 91 immagine 92 immagine p. 34/52

35 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 93 immagine 94 immagine 95 immagine 96 immagine 97 immagine 98 immagine p. 35/52

36 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 100 immagine 101 immagine 102 immagine 103 immagine 104 immagine p. 36/52

37 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 105 immagine 106 immagine 107 immagine 108 immagine 109 immagine 110 immagine p. 37/52

38 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 112 immagine 113 immagine 114 immagine 115 immagine 116 immagine p. 38/52

39 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 117 immagine 118 immagine 119 immagine 120 immagine p. 39/52

40 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/2012 Ø Palazzina uso uffici, alloggio custode, foresteria 121 immagine 122 immagine 123 immagine p. 40/52

41 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 124 immagine 125 immagine 126 immagine 127 immagine 128 immagine 129 immagine 130 immagine 131 immagine p. 41/52

42 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 133 immagine 134 immagine 135 immagine immagine 137 immagine p. 42/52

43 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 138 immagine 139 immagine 140 immagine 141 immagine 142 immagine 143 immagine p. 43/52

44 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine 145 immagine 146 immagine 147 immagine 148 immagine 149 immagine p. 44/52

45 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 150 immagine 151 immagine 152 immagine 153 immagine 154 immagine 155 immagine p. 45/52

46 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine B) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA: gli impianti tecnologici, macchinari ed attrezzature dell opificio in Lucera (FG) Ø Impianti fissi Produzione 157 immagine. Impianto di stoccaggio trecce di acciaio 158 immagine. Fascio tubiero per il prelievo e la disitrbuzione delle trecce di acciaio p. 46/52

47 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 159 immagine. Taglierina multipla Nordimpianti 160 immagine. Macchina semovente per la stesura delle trecce e la pulizia delle piste 161 immagine. Vibrofinitrice Nordimpianti 162 immagine. Carroponte con angoli di tiro fissi 163 immagine. Stazione idraulica a martinetti multipli 164 immagine. Alimentatore granulato Nordimpianti p. 47/52

48 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine. Mescolatore per produzione cls Oru 166 immagine. Nastri trasportatori Oru: cemento e granulato 167 immagine. N. 8 vasche di stoccaggio inerti 168 immagine. Nastri trasportatori inerti 169 immagine. Silos di stoccaggio cemento Oru 170 immagine. Coclee di trasporto cemento Oru p. 48/52

49 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO 171 immagine. Stazione idraulica a martinetti multipli per il rilascio delle trecce Nordimpianti Maturazione 172 immagine. Nr. 7 cappe di maturazione travetti 173 immagine. Stazione di taglio a dischi multipli Nordimpianti 174 immagine. Marhiatrice Nordimpianti 175 immagine. Macchina semovente per sgombero piste Nordimpianti p. 49/52

50 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine. 177 immagine. Linea di trasbordo di taglio 178 immagine. Nr. 7 piste di sgombero semoventi con relativi trasbordi 179 immagine. Posa listelli pallets 180 immagine. Posa listelli pallets p. 50/52

51 Procedimento di concordato n. 5/2012 ing. Donato AURELIO Ø Attrezzi e macchine di laboratorio 181 immagine. Cassaforma a 4 posti per cubetti 10 x 10 cm 182 immagine. Numero 7 stacci con dispositivo di prova marca Controls 183 immagine. Bilancia elettronica WUN- DER HGM 10 Kg 184 immagine. Pressa e trasduttore di pressa CONTROLS 185 immagine. Dispositivo per prova a flessione travi 186 immagine. Vasca di stagionatura CON- TROLS p. 51/52

52 ing. Donato AURELIO Procedimento di concordato n. 5/ immagine. Stufa essiccatrice CON- TROLS 188 immagine. Bilancia meccanica portata 8 Kg. marca Suprema p. 52/52