TRIBUNALE DI COMO CIVILE Fallimento N. Gen. Rep. 000083/10 Giudice Delegato Dr. Vito Febbraro Curatore Lucio Emilio Cassera ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. Raffaella Nespoli iscritto all'albo della provincia di Como al N. 1837 iscritto all'albo del Tribunale di Como C.F. NSPRFL73R58C933L- P.Iva 02596200135 con studio in Erba (Como) Via Turati, 3 telefono: 0313355056 cellulare: 3487431219 fax: 0316470364 email: architettonespoli@mpplanet.it Heimdall Studio - www.hestudio.it
. Beni in Arosio (Como) Via Volta, 13 Lotto 002 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Arosio (Como) Via Volta, 13. Composto da al piano terra, scala di accesso all'appartamento. A piano primo, due soggiorni, cucina, due bagni, due disimpegni, tre ripostigli, camera, terrazzo e due balconi. posto al piano terra e primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 247,9 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Gi.Ma. Longoni Srl foglio 7 mappale 1041 subalterno 3, categoria A/2, classe 2, composto da vani 5,5 vani, posto al piano T/1, - rendita: uro 468,68. Coerenze: A piano terra da Nord in senso orario con cortile comune e mappale 1041 sub. 703. A piano primo da Nord in senso orario con cortile comune e mappale 1041 sub. 703. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica mista artigianale/industriale (normale) a traffico scorrevole con parcheggi scarsi. Servizi della zona: biblioteca (buono), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), supermercato (buono). la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: artigianali Collegamenti pubblici (km): autobus (1), ferrovia (1,5). 3. STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna 4.2.2. Pignoramenti: Nessuna 4.2.3. Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza dichiarativa di fallimento a favore di Fallimento Società Gi.Ma. Longoni Srl in liquidazione contro Società Gi. Ma. Longoni in liquidazione a firma di Tribunale di Como in data 01/01/2010 ai nn. 83 trascritto a Como in data 02/05/2011 ai nn. 11750/7425 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: 2 di 8
Sono state riscontrate le seguenti difformità: è stato chiuso un terrazzo al piano primo senza autorizzazione, destinandolo a soggiorno, locale ripostiglio e bagno. Inoltre viene utilizzata una ulteriore superficie mai autorizzata a terrazzo. Regolarizzabili mediante rimozione di serramenti e pareti divisorie riferite all'abuso rilevato costo approssimativo per la rimozione di serramenti e pareti: 4.000,00 Oneri totali: 4.000,00 4.3.2. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: nella realtà è presente un balcone che al contrario non viene indicato nella scheda, unitamente alla cancellazione delle pareti divisorie oggetto di abuso edilizio regolarizzabili mediante rifacimento nuova scheda catastale oneri tecnico: 1.000,00 tributi catastali: 70,00 Oneri totali: 1.070,00 Sono state riscontrate le seguenti difformità: la mappa catastale non corrisponde allo stato attuale rilevato in quanto non risulta rappresentato il mappale 1965 (indicato invece con una x); inoltre la sagoma dei fabbricati riportata in mappa non coincide con lo stato attuale. I mappali censiti al C.T. risultano per la maggior parte fabbricati rurali. L'intero compendio immobiliare è censito al C.E.U. con un unico mappale: il 1041. regolarizzabili mediante Tutto ciò può essere sanato mediante presentazione di Tipo Mappale per ampliamento e fusione in un unico lotto, mappale 1041. Il costo per la redazione del Tipo Mappale è di uro 3.000,00 per oneri tecnico ed uro 200,00 per tributi catastali. PER LA SUDDETTA DIFFORMITA', ANCHE SE VIENE RIPETUTA PER CHIAREZZA IN OGNI LOTTO, E' SUFFICIENTE AFFRONTARE LA SPESA UNA SOLA VOLTA PER SANARE TUTTI I LOTTI. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: Gi. Ma. Longoni Srl/Arosio proprietario dal 22/12/2003 ad oggi in forza di atto di trasformazione società a firma di Notaio Giuseppe Manfredi in data 22/12/2003 ai nn. 134012/29102 trascritto a Como in data 13/01/2004 ai nn. 1037/542 Atto portante trasformazione della società Imel Spa/Arosio in Gi. Ma. Longoni Srl/Arosio. 6.2 Precedenti proprietari: Imel di Egidio Longoni e C. Snc/Arosio proprietario da data antecedente il ventennio al 07/11/1986 in forza di atto di conferimento a firma di Notaio Giuseppe Manfredi in data 06/04/1983 ai nn. 45624/8713 trascritto a Como in data 22/04/1983 ai nn. 588/4665 Atto portante conferimento a carico di Longoni Luigi (11.8.38) e Longoni Marco (7.6.48) nella società Imel di Egidio Longoni e C. Snc/Arosio anche di immobili siti in Arosio e precisamente:. porzione di fabbricato denunciata presso UTE con scheda nr. 109/1 del 17.9.82 OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza gli immobili risultano liberi da qualsivoglia formalità pregiudizievole in quanto la menzionata ISC. 15752/1673 del 3.12.82 risulta successivamente cancellata con annotamento del 29.9.89 ai nn. 15774/1080. 3 di 8
Imel Spa/Arosio proprietario dal 07/11/1986 al 22/11/1990 in forza di atto di trasformazione società a firma di Notaio Giuseppe Manfredi in data 07/11/1986 ai nn. 67968/11815 trascritto a Como in data 24/11/1986 ai nn. 15014/10969 Atto portante trasformazione della società Imel di Egidio Longoni e C. Snc/Arosio in Imel Spa/Arosio Imel Spa/Arosio proprietario dal 22/11/1990 al 22/12/2003 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Giuseppe Manfredi in data 22/11/1990 ai nn. 97334/15880 trascritto a Como in data 30/11/1990 ai nn. 21619/14458 Atto con il quale Longoni Egidio (17.8.14) vende alla società Imel Spa/Arosio anche immobili siti in Arosio via Volta, 13 e precisamente:. terreno distinto al CT on: mapp. 1041 are 17.40 ente urbano sul quale insistono porzioni di fabbricato denunciate presso UTE con schede nr. 33, nr. 34 e nr. 35 del 3.5.69; e porzione di fabbricato denunciata presso UTE con scheda nr. 110 del 17.9.82. OSSERVAZIONI: dalla consultazione del titolo di provenienza la vendita risulta essere stata effettuata, con altri beni, per Lire 470.000.000 e libera da qualsivoglia formalità pregiudizievole. 7. PRATICHE EDILIZIE: P.E. n. N. 16/1972 per lavori di sopralzo e sistemazione interna intestata a Longoni Egidio. Licenza Edilizia rilasciata in data 06/11/1972 l'agibilità è stata rilasciata in data 26/09/1973 si precisa che le tavole grafiche contenute nella pratica edilizia non corrispondono esattamente con quanto rilevato in sede di sopralluogo avvenuto in data 19.01.2011. Le difformità riscontrate sono specificate dettagliatamente nel capitolo 4.3 giudizio di conformità. Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Arosio (Como) Via Volta, 13. Composto da al piano terra, scala di accesso all'appartamento. A piano primo, due soggiorni, cucina, due bagni, due disimpegni, tre ripostigli, camera, terrazzo e due balconi. posto al piano terra e primo sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 247,9 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Gi.Ma. Longoni Srl foglio 7 mappale 1041 subalterno 3, categoria A/2, classe 2, composto da vani 5,5 vani, posto al piano T/1, - rendita: uro 468,68. Coerenze: A piano terra da Nord in senso orario con cortile comune e mappale 1041 sub. 703. A piano primo da Nord in senso orario con cortile comune e mappale 1041 sub. 703. L'edificio è stato costruito nel parte prima del 1967 e parte nel 1972. L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 330 cm. Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanisticopgt vigente: in forza di delibera C.C. n. 35 del 18.12.2010 pubblicato sul BURL n. 10 del 09.03.2011 l'immobile è identificato nella zona APC r - edifici e complessi produttivi in ambito prevalentemente residenziale Norme tecniche ed indici: la legenda ed il piano delle regole sono contenute in allegati alla perizia. Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente soggiorno 1 piano primo (autorizzato come terrazzo) Sup. reale lorda 40,55 0,35 14,19 soggiorno 2 piano primo Sup. reale lorda 31,60 1,00 31,60 cucina piano primo Sup. reale lorda 19,80 1,00 19,80 camera piano primo Sup. reale lorda 18,50 1,00 18,50 bagno 1 piano primo Sup. reale lorda 8,60 1,00 8,60 bagno 2 piano primo (autorizzato come terrazzo) Sup. reale lorda 4,35 0,35 1,52 ripostiglio 1 piano primo Sup. reale lorda 17,10 1,00 17,10 ripostiglio 2 piano primo (autorizzato come terrazzo) Sup. reale lorda 15,30 0,35 5,35 ripostiglio 3 piano primo (autorizzato come terrazzo) Sup. reale lorda 4,35 0,35 1,52 4 di 8
disimpegno 1 piano primo Sup. reale lorda 8,74 1,00 8,74 disimpegno 2 piano primo Sup. reale lorda 3,00 1,00 3,00 terrazzo coperto piano primo (non autorizzato) Sup. reale lorda 47,30 0,35 16,55 balcone 1 piano primo Sup. reale lorda 6,35 0,25 1,59 balcone 2 piano primo Sup. reale lorda 6,50 0,25 1,63 vano scala piano terra Sup. reale lorda 15,90 1,00 15,90 Sup. reale lorda 247,94 165,60 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura. Copertura: tipologia: a falda con tegole in cotto e piana impermeabilizzata. Scale: tipologia: a rampa unica, materiale: c.a., ubicazione: interna, servoscala: presente. Balconi: materiale: c.a.. Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: materiale: alluminio e legno, protezione: tapparelle, materiale protezione: legno. Infissi interni: materiale: legno e alluminio. Pavim. Esterna: materiale: asfalto. Pavim. Interna: materiale: ceramica.. Impianti: Citofonico:. Gas: Elettrico: Idrico: Telefonico: Termico: Accessori: tipologia: audio, conformità: la dichiarazione di conformità impianti è stata richiesta dal perito ma non fornita dalla proprietà. alimentazione: metano, conformità: la dichiarazione di conformità tipologia: sottotraccia, conformità: la dichiarazione di conformità tipologia: sottotraccia, conformità: la dichiarazione di conformità tipologia: sottotraccia, conformità: la dichiarazione di conformità alimentazione: metano, conformità: la dichiarazione di conformità 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima 5 di 8
il metodo di stima utilizzato è quello comparativo o diretto basato sul confronto tra il bene oggetto di stima ed altri simili oggetto di compravendita o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, considerando altresì lo stato di conservazione del fabbricato. Nella valutazione sono già comprese le aree comuni a tutti i subalterni. Nell'attribuzione di valore al mq il perito ha tenuto conto anche della regolarità urbanistica; laddove non si è riscontrata autorizzazione rispetto alla destinazione attuale rilevata al momento del sopralluogo, è stato applicato un coefficiente correttivo idoneo alla destinazione autorizzata. Relativamente alla volumetria e superficie coperta, il perito da una sommaria analisi di calcolo sulla base delle opere autorizzate e delle opere non autorizzate rapportate ai parametri urbanistici ad oggi vigenti, ha riscontrato L'IMPOSSIBILE SANABILITA' PER GLI IMMOBILI GIA' COSTRUITI MA NON AUTORIZZATI (riscontrando altresì una volumetria già in esubero relativa a ciò che è stato autorizzato in precedenza, rispetto ai parametri odierni). Pertanto ciò che è stato precedentemente autorizzato (con i parametri di allora) è regolare, mentre tutto ciò che necessita essere autorizzato relativamente agli aumenti di volumetria o superficie coperta non può essere autorizzato. La valutazione dei manufatti o dei locali che non possono essere sanati è pari a zero. 8.2. Fonti di informazione Catasto di Como: qui è stata visionata e recuperata la scheda catastale dell'immobile redatta in data 05.10.1996 che non corrisponde esattamente a quanto rilevato in seguito al sopralluogo avvenuto in data 19.01.2011. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como: sono state effettuale ispezioni aggiornate alla data del 02.05.2011. Ufficio tecnico di Arosio: sono state recuperate le pratiche edilizie inerenti gli immobili oggetto di stima; si precisa però che la ricerca (su registri e su basi informatiche) è stata effettuata unicamente dal personale dell'ufficio tecnico, pertanto il CTU ha verificato tutto ciò che il personale ha recuperato. Ufficio del Registro: sopralluogo avvenuto in data 11.01.2011 al fine di verificare la presenza di eventuali contratti d'affitto, comodati o preliminari di compravendita; la verifica ha dato esito positivo, sono infatti risultati i seguenti: Locazione non finanziaria di fabbricato reg. a Cantù il 29.01.2003 modello 69 serie 3 numero 422..Locazione di azienda reg. a Cantù il 31.12.2003 modello 69 serie 2 numero 3650..Locazione non finanziaria di fabbricato reg. a Cantù il 05.11.2004 modello 69 serie 3 numero 100850..Locazione non finanziaria di fabbricato reg. a Desio 1 il 30.11.2006 modello 3T numero 2084. Il perito ha inoltrato richiesta per produrre copia dei contratti presso gli Uffici del Registro competenti, ad oggi però non ancora prodotte dagli uffici al CTU. Rimanendo in attesa della documentazione richiesta sarà dovere del CTU produrre integrazione qualora risultassero gravanti sugli immobili. Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'agenzia del Territorio: relativamente a zone e microzone presenti nel suolo del comune di riferimento: in questo caso Arosio. 8.3. Valutazione corpi A. appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 6 di 8
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo soggiorno 1 piano primo (autorizzato come terrazzo) 14,19 1.150,00 16.321,37 soggiorno 2 piano primo 31,60 1.150,00 36.340,00 cucina piano primo 19,80 1.150,00 22.770,00 camera piano primo 18,50 1.150,00 21.275,00 bagno 1 piano primo 8,60 1.150,00 9.890,00 bagno 2 piano primo (autorizzato come terrazzo) 1,52 1.150,00 1.750,87 ripostiglio 1 piano primo 17,10 1.150,00 19.665,00 ripostiglio 2 piano primo (autorizzato come terrazzo) 5,35 1.150,00 6.158,25 ripostiglio 3 piano primo (autorizzato come terrazzo) 1,52 1.150,00 1.750,87 disimpegno 1 piano primo 8,74 1.150,00 10.051,00 disimpegno 2 piano primo 3,00 1.150,00 3.450,00 terrazzo coperto piano primo (non autorizzato) 16,55 0,00 0,00 balcone 1 piano primo 1,59 1.150,00 1.825,62 balcone 2 piano primo 1,63 1.150,00 1.868,75 vano scala piano terra 15,90 1.150,00 18.285,00 165,60 171.401,75 - Valore corpo: 171.401,75 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: 171.401,75 - Valore complessivo diritto e quota: 171.401,75 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 247,9 171.401,75 171.401,75 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 25.710,26 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 5.070,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 145.691,49 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 140.621,49 Relazione lotto 002 creata in data 24/06/2011 Codice documento: F038-10-000083-002 7 di 8
il perito Arch. Raffaella Nespoli 8 di 8